Category: Kiến thức khác

  • Hướng dẫn lái xe ô tô

    Hướng dẫn lái xe ô tô

    Hướng dẫn lái xe ô tô

    Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

    Tổng hợp các đề cương đại học hiện có của Đại Học Hàng HảiĐề Cương VIMARU 

    Kéo xuống để Tải ngay đề cương bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

    (Nếu là đề cương nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

    Đề cương liên quan:Hệ Thống Cụm Trục Lái Ô Tô


    [toc]

    Tải ngay đề cương bản PDF tại đây: Hướng dẫn lái xe ô tô

    Hướng dẫn lái xe ô tô

    HỌC LÁI XE SỐ TAY

    Cơ bản:

    1)Nhìn xuống dưới sàn xe phía dưới chân người lái bạn ngồi sẽ thấy 3 cái bàn đạp theo thứ tự từ trái qua phải: clutch – thắng – chân ga

    -Clutch: phải đạp sát xuống hết tới sàn xe mỗi lần ta muốn sang từ số này qua số kia, thí dụ từ 1 qua 2, từ 2 qua 3 v.v.

    -Thắng: ngừng

    -Chân ga: tăng ga tốc độ

    2)Cẩn thận nghiên cứu và nhớ thật kỹ vị trí của cái cần sang số bên cạnh tay phải của bạn. Hãy tưởng tượng theo hình chữ H. Cái gạch ngang ở giữa của chữ H là số 0 hay còn gọi là neutral (lắc qua lắc lại thấy nhẹ tênh

    • giữa là cài đúng số 0 rồi đó, tập thói quen này luôn tay khi ta đang đậu ở đèn xanh đèn đỏ hoặc chưa muốn cho xe chạy)

    Ghi chú: Luôn luôn ghi nhớ kéo thắng tay lên trước khi nổ máy xe và vị trí của xe nằm trên mặt bằng phẳng để bảo đảm sự an toàn.

    Sang số và chạy:

    1)Bắt đầu dùng chân trái đạp cái clutch xuống hết dưới sàn xe, cùng lúc tay phải lắc qua lắc lại cần sang số ở gạch ngang của chử H. Ta muốn chắc ăn là nó nằm ở vị trí số 0 (chưa cho xe chạy)

    2)Vặn chìa khóa xe theo chiều kim đồng hồ để nổ máy xe lên. Khi xe đã nổ máy, nhấp nhấp chút chân ga cho máy nổ đều. Chiếc xe trong lúc này vẫn chưa nhúc nhích tại vì đang cài ở số 0.

    3)Chân trái vẫn đè cái clutch sát xuống sàn xe. Chân phải bây giờ bạn hãy chuyển từ chân ga qua và đạp lên bàn thắng, cùng lúc đó thì tay phải kéo thắng tay thả ra. Chiếc xe đã sẵn sàng trong tư thế để chạy tới. Bây giờ thì tay phải gạt cần số lên vào vị trí số 1

    4)Chân phải nhấc ra khỏi bàn thắng và chuyển sang rà nhẹ lên chân ga. Cùng lúc chân phải rà nhẹ trên chân ga thì chân trái thả nhẹ clutch lên, thả ít thôi chừng 1/3 khoảng cách của sàn xe. Nếu thả nhanh quá hay thả hết lên cao thì xe sẽ bị giựt và tắt máy. Tới lúc này bạn cảm thấy chiếc xe bắt đầu lăn bánh từ từ rồi. Kế tiếp bạn có thể thả clutch cho nó lên cao hết (vẫn quy luật thả chậm nhẹ nhàng), đồng thời cho thêm chút ga (liếc nhanh thấy kim đồng hồ tốc độ cỡ 10 miles/hour là tới lúc phải sang số kế tiếp là số 2)

    -Số 1 – 5-10miles[8-16km]/giờ

    -Số 2 – 10-20miles[16-32km]/giờ

    -Số 3 – 20-25-30miles[32-40-48km]/giờ

    -Số 4 – 30-35-40-45miles[48-56-64-72km]/giờ

    -Số 5 – 45miles[72km] trở lên

    -Số 0 – bánh xe không lăn bánh (khi ta đậu lại tại đèn xanh đỏ)

    -Số de – de ngược lại (chỉ có 1 số)

    5)Mỗi lần sang số khác 2,3,4,5 hoặc trở về số 0 hay số de bạn cần phải lập lại những động tác:

    -đạp clutch xuống

    -thả bàn chân ga ra

    -sang số kế tiếp

    -nhả clutch ra từ từ

    -đạp thêm chút ga

    Sang số cho đều và nhuyễn thì xe chạy không bị giựt.

    Lưu ý: Bài viết này chỉ nhằm mục đích dành cho những bạn muốn biết thêm một chút khái niệm về lý thuyết lái xe hơi ô tô với số tay trước khi có người kinh nghiệm thật sự hướng dẫn tập lái ở bên ngoài. Không nên và không được tự tập một mình bằng mọi giá bởi vì rất nguy hiểm. Tác giả hoàn toàn không chiụ trách nhiệm dưới mọi hình thức.

     

    HỌC LÁI XE SỐ TỰ ĐỘNG

    Một số người cho rằng dùng số tự động dễ gây tai nạn, số khác lại không muốn dùng số tự động vì ngại tốn xăng. Sau đây là một số điều cơ bản nhất về xe có số tự động để cho những người mới sử dụng có thể dễ dàng nắm bắt điều khiển.

    Từ nhưng năm 40 của thế kỷ trước, hộp số tự động ra đời đã giúp người lái xe giảm bớt được khá nhiều thao tác để tập trung vào tay lái, giảm bớt căng thẳng, nhất là trong những đoạn đường đô thị đông đúc phương tiện.

    Điều khiển một chiếc xe có số tự động ( AT- Automatic transmission) ta sẽ bỏ bớt gần hết thao tác sang số của tay phải, bỏ hẳn thao tác đạp côn của chân trái . Số tự động không có nghĩa là không có số nào, loại trừ hộp số AT vô cấp, thì hộp số AT thông thường vẫn có nhiều cấp số, hay gặp nhất là có từ 3 đến 5 số tiến .

    Hộp số AT sẽ thay ta tự động chọn các số phù hợp dựa vào tốc độ ô tô, tình trạng mặt đường, mức tải của động cơ (chân ga). Số AT có rất nhiều lợi điểm : Khó bị chết máy, khởi động giữa dốc dễ dàng , vận chuyển êm ái, xe chạy ít bị giật. Vì các tiện ích như vậy nên hiện nay ở Bắc Mỹ lượng xe con xuất xưởng có số AT chiếm đến 80% , và số AT cũng đã được lắp trên rất nhiều dòng xe tải hiện đại . Ở thị trường Việt Nam chúng ta cũng thấy ngày càng nhiều xe có số AT xuất hiện, tuy rằng giá mua xe có đắt hơn chút ít nhưng bù lại người lái được thoải mái dễ dàng hơn khi điều khiển xe.

    8 thao tác cơ bản khi lái một chiếc xe AT:

    1, Khi lần đầu bạn lên một chiếc xe AT, lưu ý rằng chỉ có 2 bàn đạp ga và phanh dùng cho chân phải , chân trái luôn được để dưới sàn , một số người có thói quen đạp phanh bằng chân trái, đạp ga bằng chân phải là một thói quen dễ dẫn đến tai nạn khi chuyển sang lái trên nhưng xe có số cơ .

    2, Các ký hiệu cần phải nhớ : Ở bên phải của bạn là cần số, tại đó có các vị trí được ghi rất rõ P R N D 2 1 …

    Được giải thích như sau:

    P : Park , số đỗ, Vị trí cần số khi xe đã dừng hẳn. Chỉ ở vị trí này xe mới khởi động hay rút được chìa khóa. Nếu cần số không ở vị trí này, mở cửa xe chuông sẽ cảnh báo khi bạn mở cửa.

    • Reverse, số lùi. Số này cũng chỉ hoạt động khi xe dừng hay chạy không tải để chuẩn bị lùi xe.
    • Neutral , số “mo” Tại vị trí này động cơ vẫn chạy không tải, nên dùng trong trường hợp kéo, đẩy xe khi bảo dưỡng. Không dùng số N khi đỗ xe và khi chuyển N sang vị trí D và ngược lại thì không cần bấm nút khóa trên cần số.
    • Drive, số tiến, vị trí thường xuyên nhất khi vận hành xe, tùy theo tốc độ mà số tiến sẽ tự động lựa chọn số cao hay thấp sao cho phù hợp nhất.
    • Manual ( + – ) vị trí phía bên phải số D, vận hành như số thường, cho phép xe chuyển sang số 1, 2, 3, 4, thường để tạo đà tăng tốc vượt xe khác hoặc khi xuống dốc, đổ đèo.

    OD –Overdrive, số vượt tốc dùng như số D

    • Low, số thấp , dùng cho các trường hợp tải nặng, lên dốc , xuống dốc
    • Sport , số thể thao

    3, Kiểm tra tay số đã để ở vị trí P chưa, chân phải ấn vào pedal phanh, rồi bật chìa khóa điện , quan sát nhanh bảng đồng hồ xem có bất thường không, bật công tắc khởi động máy.

    4, Chuyển tay số về D, OD hoặc R , nhả phanh tay

    5, Nhấc nhẹ chân lên khỏi pedal phanh, chiếc xe sẽ từ từ lăn bánh , điều này sẽ làm những người quen chạy xe số cơ ngạc nhiên tí chút.

    6, Nếu xe không chuyển động có thể do địa hình dốc hoặc không bằng phẳng, chuyển chân sang pedal ga ,

    nhấn nhẹ để xe tăng tốc .

    Nếu bạn đã quen chạy xe số cơ thì thỉnh thoảng thói quen dùng chân trái để đạp côn vẫn làm bạn đôi chút lúng túng, hãy cố gắng giữ chân trái ở trên sàn xe trong suốt hành trình, mọi thao tác phanh và ga chỉ để một mình chân phải đảm nhiệm.

    7, Khi cần giảm tốc : Đạp nhẹ chân phanh ( dĩ nhiên bằng chân phải )

    Không cần thiết chuyển cần số ra khỏi vị trí D hay R khi dừng xe trong một vài phút .

    8, Nhớ giữ chân phải trên pedal phanh mỗi khi dừng xe . Khi đỗ xe, chuyển số về P, nếu cần thiết, kéo thêm phanh tay khi nền đường dốc, lúc đó bạn mới tắt máy và rời chân phải khỏi pedal phanh.

    Lưu ý: Chính những thao tác dùng số tự động không thuần thục sẽ là tiềm ẩn cho những vụ tai nạn rất đáng

    tiếc . Thông thường Cứu hộ 116 gặp các trường hợp xe mới tậu, lái xe mới làm quen với số AT, lái xe là phụ nữ

    là có khả năng gây tai nạn trên xe số AT nhiều hơn. Có những vụ tai nạn rất trớ trêu mà chúng tôi chứng kiến

    như vụ một cô gái đề nghị chạy thử chiếc Mitsubishi Gala chưa có biển số, khi đến cuối sân khu nhà thay vì

    dừng lại đã vọt lao thẳng luôn vào tường. Vụ tại phố Nguyễn Văn Tố, một chiếc Mercedes E 240 do tổng giám

    đốc TCT Vật tư nông nghiệp cầm lái khi ra khỏi cổng cơ quan với vận tốc quá lớn đến mức không kịp rẽ theo

    đường chính mà lao xuyên luôn vào cổng nhà dân đối diện, rồi vụ một chiếc Ford Mondeo trong khi lên cầu bảo

    dưỡng thay dầu đã lao vọt luôn qua cầu và cắm thẳng đầu xe xuống đất ….Thực tế đã có rất nhiều vụ TN ngớ

    ngẩn như vậy nên nếu bạn còn lạ với số AT, bạn nên dành thời gian để làm quen với chiếc xe, chỉ đến khi thật thuần thục hẵng lên đường.

    KỸ THUẬT LÁI XE GIỎI

    Có thể bạn đã cảm thấy mình là “tay lái lụa”, nắm vững các kỹ thuật điều khiển xe. Vậy bạn thử kiểm tra xem câu trả lời của mình có giống với câu trả lời của những người vượt hàng trăm nghìn km mà chưa từng xảy ra tai nạn không?

    1- Yếu tố nào là quan trọng nhất để lái xe?

    Có 2 yếu tố.

    • Thứ nhất, đó là kiến thức kỹ thuật cao.
    • Thứ hai là khả năng phán đoán và đánh giá tình huống.

    Để trở thành một tài xế giỏi, cần có 2 kỹ năng này và biết áp dụng chúng đồng thời.

    2- Điều gì quan trọng hơn đối với tài xế – khoẻ mạnh về thể lực hay tinh thần?

    Những yếu tố này không thể tách rời nhau. Phản xạ nhanh của tài xế không chỉ phụ thuộc vào cơ bắp , mà còn phụ thuộc vào nhận thức cần thực hiện thao tác này hay thao tác khác hay không.

    3- Có tồn tại kỹ thuật đặc biệt nào được coi là ưu việt hơn các kỹ thuật lái xe khác?

    Kỹ thuật lái xe tốt nhất được coi là kỹ thuật “tự vệ”. Người cầm lái càng cẩn thận và bình tĩnh thì lái xe càng an toàn. Tất nhiên, kiềm chế được mình trong làn xe cộ đông đúc không phải là chuyện dễ dàng, nhưng đó mới là đức tính của một tài xế giỏi.

    4- Khoảng cách nào luôn phải giữ đối với các xe khác?

    Phép tính rất đơn giản: một thân xe cho 15km/h của vận tốc. Cũng có cách tính đơn giản hơn – theo thời gian. Khoảng cách cần tính là 2 giây. Hãy chọn vật định hướng mà chiếc xe đi trước vừa chạy qua. Nếu xe của bạn chạy qua trước 2 giây thì có nghĩa là khoảng cách chưa đủ.

    5- Vị trí tay trên vô-lăng thế nào được coi là đúng?

    Người ta thường được dạy hãy coi vô-lăng như mặt đồng hồ và vị trí đúng nhất là tay trái đặt ở số 9, tay phải- số 2. Tuy nhiên, vị trí 10 và 3 được ưa thích hơn do đảm bảo độ cơ động cao hơn và cơ tay đỡ mỏi hơn – điều này rất quan trọng khi đi đường trường.

    6- Trạng thái nào cho phép người lái “sẵn sàng” cho những chuyến đi xa nhiều giờ đồng hồ?

    Phương pháp tốt nhất bảo đảm sự minh mẫn và phản xạ nhanh nhạy cho người lái chính là sự

    luôn sẵn sàng của toàn bộ cơ thể, hay cụ thể hơn là tư thế ngồi hợp lý. Không nên ngồi trong tư

    thế “co ro” và phải “lắng nghe” chiếc xe của mình bằng cả cơ thể. Vòng cua quá gấp sẽ được

    các cơ hông cảm nhận đầu tiên, còn sau đó mới đến tay cảm nhận “sự bất thường”. Chính vì

    vậy người lái phải ngồi trong tư thế thoải mái, nhưng không quá “thư giãn” để mất đi cảm nhận

    từ xe và mặt đường một cách kịp thời.

    7- Có phải vận tốc tối đa ghi trên biển báo là luôn luôn đúng?

    Không phải. Giới hạn vận tốc trên đường luôn được xác định đối với các điều kiện tối ưu, còn trong điều kiện giao thông đông đúc, trời tối hay đường xấu thì lẽ dĩ nhiên cần đi chậm hơn, nhơng cũng không nên quá chậm để tránh gây cản trở cho các xe khác. Tốt nhất nên đi với cùng tốc độ như các xe khác.

    8- Rẽ trái như thế nào tại ngã tư đông xe cộ?

    Không vội vã quay vô-lăng. Khi nhường các xe chạy ngược chiều nên giữ vị trí bánh xe thẳng. Đó là một trong các nguyên tắc an toàn cơ bản của kỹ thuật lái xe: nếu bánh xe quay sang trái thì khi bị đâm từ phía sau, xe sẽ bị hất sang làn đường ngược chiều và tai nạn là khó tránh. Trong trường hợp như vậy, xe của bạn sẽ chiếm nhiều chỗ hơn , tăng thêm độ nguy hiểm và cản trở các xe khác

    9- Làm gì nếu xe phía trước thu hẹp khoảng cách an toàn?

    Rất thường xảy ra việc xe bạn chạy sau chiếc xe nào đó với khoảng cách an toàn, nhưng tài xế trước “ cố tình” rút ngắn khoảng cách đó: bạn giảm tốc độ xe trước cũng giảm tốc độ. Khi đó phải luôn ghi nhớ rằng không bao giờ “cảm xúc” được vượt qua lý trí; hoặc báo hiệu xin vượt, hoặc bình tĩnh giữ khoảng cách an toàn.

    Để thực sự trở thành một tài xế giỏi, cần phải ghi nhớ 3 nguyên tắc:

    • Đường giao thông không phải đường đua, không phóng nhanh, vượt ẩu. Luôn lịch sự và giúp đỡ các tài xế khác vì không loại trừ khả năng có lúc bạn cũng cần sự giúp đỡ của họ.
    • Không tự cô lập mình – hãy báo hiệu trước cho các tài xế khác về ý định của mình như chuẩn bị rẽ, vượt, đỗ…
    • Luôn luôn biết mình đang làm gì – đó là nguyên tắc quan trọng nhất. Hãy nhớ rằng lái xe là công việc không dễ dàng và lái xe giỏi phải là lái xe an toàn.

    KỸ THUẬT LÁI XE AN TOÀN

    Lái xe ôtô là một môn thể thao thực thụ. Để điều khiển thành thạo ôtô cần phải có sức khoẻ, ý chí, cá tính, sự tập luyện, tính kiên nhẫn và thói quen tập trung, nhưng tất cả những cái đó chỉ có thể rèn luyện hoàn thiện thong quá trình thực tế lái xe và thâm niên cầm vô-lăng.

    1- Trước hết, một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng tới sự an toàn trong lái xe là tốc độ. Những người lái xe đều biết rằng, còn gì thú hơn, khi được lướt với tốc độ hơn 100km/h trên đường vắng vẻ, nắng vàng rực rỡ cảnh thiên nhiên hữu tình, nhưng khônh phải ai cũng biết và ý thức được rằng chính những lúc lái xe với tốc độ cao như vậy lại dễ xảy ra tai nạn nhất, do người lái thường chủ quan nên không làm chủ được tay lái và không xử lý tình huống kịp thời.

    2- Thời tiết cũng có ảnh hưởng không nhỏ tới việc lái xe không an toàn. Ví dụ khi trời khô ráo, xe đang chạy với tốc độ 60km/h, khi bắt buộc phải phanh gấp thì ôtô sẽ bị trượt đi khoảng 40-45cm, còn khi trời mưa thì khoảng cách bị trượt sẽ từ 90 đến 140m!!!.

    3- Ban đêm, người lái xe thường có cảm giác xe chạy chậm hơn ban ngày mặc dù chạy cùng 1 tốc độ vì người lái xe không thấy rõ các cảnh vật lướt qua sau cửa kính xe. Do đó, người lái xe – nhất là người mới cầm lái thiếu kinh nghiệm thường có xu hường tăng tốc khi lái xe ban đêm và thế là tai nạn có thể xảy ra.

    4- Khi tránh một chiếc ôtô khác chạy ngược chiều, người lái thường có cảm giác đường không đủ rộng và tốc độ của xe chạy ngược chiều càng cao thì cảm giác đó càng mạnh. Một số lái xe ít kinh nghiệm, do cảm giác sợ bị va quệt nên vào thời điểm tránh nhau thường bẻ tay lái gấp và như vậy có thể dẫn đến tai nạn đáng tiếc.

    5- Ban đêm, thỉnh thoảng do lái xe quá mệt mỏi vì khi lái xe đường dài, người lái xe có thể nhìn thấy ảo ảnh trên đường. Các hiện tượng ảo ảnh này rất đa dạng, nó có thể là một con thú chạy qua đường, một căn nhà đứng sừng sững giữa đường hoặc có thể là những vật thể không rõ hình dáng. Trong những trường hợp như vậy, theo phản xạ tự nhiên, người lái xe thường phanh gấp hay là bẻ mạnh vô-lăng và chỉ sau đó mới ngỡ ngàng nhận ra rằng không hề có một chướng ngại vật gì trước mặt. Thật đáng tiếc đó là một sai lầm hết sức nghiêm trọng vì thực tế hoàn toàn có thể xuất hiện những chướng ngại vật có thật trên đường. Những biện pháp thông thường để ngăn ngừa hiện tượng ảo ảnh như trò chuyện với bạn đồng hành, nghe đài… đều không có tác dụng. Cách duy nhất để phòng hiện tượng này đó là ngủ đủ giấc hoặc có sự nghỉ ngơi, dù chỉ là ngắn ngủi.

    CÁC YẾU TỐ GÂY MẤT TẬP TRUNG KHI LÁI XE

    Bạn thường dò sóng phát thanh hay đĩa khi đang lái xe? Có bao giờ uống nước giải khát khi

    đang cầm lái? Đã khi nào mải mê với cuộc chuyện trò mà quên đánh tay lái vào cua hay vô ý

    vượt đèn đỏ? Hoặc thậm chí đọc báo hay ngắm nhìn bạn trong gương, hay trong lúc vội vã đi

    làm? Nếu câu trả lời là “có”, bạn cũng phải là người đơn độc! Trong xã hội của sự vội vã như

    cướp thời gian hiện nay, việc bạn cùng lúc thực hiện nhiều việc khác quá trở nên phổ biến trong

    lúc lái xe. Trong khi thực hiện sứ mệnh quan trọng là điều khiển xe, một số lái xe còn ăn, sử

    dụng máy vi tính, nói chuyện qua điện thoại di động, giải quyết vấn đề với đứa con ngỗ ngược

    của mình hay các con vật nuôi trong nhà hoặc buôn bán qua mạng hoặc dõi theo các sự cố trên

    đường- nhưng nên nhớ tất cả những hành động này đều nguy hiểm vì nó làm giảm sự tập trung

    khi lái xe trên đường. Theo một ngiên cứu mới đây của Trung tâm nghiên cứu an toàn đường bộ

    (HSRC) Thuộc đại học tổng hợp Bắc Carolina (UNC) do tổ chức an toàn giao thong (AAAFTS) tài

    trợ hàng năm tại Mỹ có khoảng 284.000 lái xe do sao nhãng đã gây ra các tai nạn nghiêm

    trọng. Thật đáng ngạc nhiên bởi nhiều công việc phụ khi đang lái xe lại chính là nguyên nhân

    gây tai nạn.

    • Lái xe mất tập trung như thế nào?

    Tiến sĩ Jane Stutts, tác giả của nghiên cứu trên cho biết, 15% số lái xe được nghiên cứu đã không tập trung và một nửa trong số này (8,3%) bị sao nhãng do tác động nào đó ở bên trong hoặc ngoài xe. Khi loại những lái xe có sự tập trung không rõ nguyên nhân ra khỏi những số liệu này, tỷ lệ lái xe nên tới 12,9%. Theo nghiên cứu này, lái xe thường bị sao nhãng do các nguyên nhân chính như: tác động từ ngoài xe-29,4% điều chỉnh đài hoặc CD-11,4%. Các nguyên nhân gây sao nhãng đặc biệt khác gồm có: nói chuyện với người ngồi trong xe-2,8%; ăn hoặc uống-1,7%; sử dụng điện thoại di động-1,5% và hút thuốc lá 0,9%

    * Đặc đểm của lái xe gây tai nạn

    Tiến sĩ Jane Stutts cho biết lái xe ở các độ tuổi khác nhau dường như bị các tác động khác nhau làm sao nhãng. Các lái xe dưới 20 tuổi đặc biệt hay bị sao nhãng khi mở đài hay nghe đĩa CD, trong khi lái xe ở độ tuổi từ 20-29 có thể dễ bị sao nhãng hơn do người đi cùng trên xe. Lái xe trên 65 tuổi sẽ bị các sự kiện ở bên ngoài xe làm sao nhãng nhiều hơn. Và phần lớn các lái xe sao nhãng là nam giới (63%), một phần do lái xe là nam giới nhiều hơn nữ giới và liên quan tới các tai nạn giao thong nghiêm trọng nhiều hơn. Cấc nhà nghiên cớu đã sử dụng hệ thống dữ liệu tai nạn (CDS) cơ quan an toàn giao thông đường bộ Quốc gia (NHTSA) Mỹ đối với nghiên cứu này. CDS xem xét những trường hợp tiêu biểu trong khoảng 5.000 vụ tai nạn giao thông mỗi năm, trong đó ít nhất một xe bị hư hại đến độ cần phải kéo.

    • Hạn chế

    CDS chỉ cung cấp các thông tin về tần xuất các tác động dẫn tới tai nạn. Cần nghiên cứu sâu hơn nữa để xác định tần xuất, cường độ và các tình huống thực tế dẫn đến sự sao nhãng cho lái xe là rất cần thiết để phát triển công nghệ mới trong xe.

    HSRC tiến hành các nghiên cừu nhiều mặt nhằm giảm thiểu tỷ lệ tử vong thương tật và các chi

    phí xã hội có liên quan trong các tai nạn đường bộ tại Bắc Carolina và trên toàn nước Mỹ. Trung

    tâm này xem xét các vụ tai nạn có liên quan tới ô tô, xe cộ, đường sá, các yếu tố môi trường

    của những rủi ro này. Để hạn chế những rủi ro do lái xe sao nhãng khi ngồi sau tay lái, các nhà

    khoa học đã áp dụng nhiều công nghệ an toàn: dùng các loại cảm biến để nhận biết tín hiệu

    mất an toàn và như gần đây, lần đầu tiên công nghệ Pre-Safe của Mescedes-Benz đã bảo vệ an

    toàn cho người ngồi sau xe cho dù lái xe có sao nhãng.

    • Biện pháp giảm thiểu những sao nhãng và tập trung khi lái xe:

    + Mắt luôn quan sát mặt đường, tay luôn giữ vô lăng.

     

    + Đảm bảo trẻ luôn an toàn trên ghế dành cho trẻ em, người đi xe luôn đeo dây an toàn. + Chỉ ăn uống khi xe đã đỗ an toàn.

    + Quan sát hướng đi trước khi khởi động xe.

     

    + Tránh tập trung nói truyện với những người khác trong xe.

    10 LỖI LẦM PHỔ BIẾN KHI LÁI XE Ô TÔ:

    1. Không tập trung
    2. Lái xe trong khi buồn ngủ
    1. Bị sao nhãng bởi các vật dụng trong xe
    2. Không kịp thời điều chỉnh với những điều kiện thời tiết.
    3. Lái xe ẩu
    4. Không phán đoán được ý định của các tài xế xe khác.
    1. Không làm chủ được tốc độ.
    2. Thay đổi làn đường mà không nhìn gương chiếu hậu.
    3. Lái xe khi đang… rầu rĩ.
    1. Không quan tâm gì tới bảo dưỡng xe cần thiết.

    TƯ THẾ NGỒI KHI LÁI XE Ô TÔ

    Tất cả các tai nạn xẩy ra trên đường không chỉ do người lái xe thiếu kinh nghiệm, mặc dù cũng chính lý do này thường gây ra những tai nạn đáng tiếc. Ngoài ra,còn có những nguyên nhân khách quan khác cũng có thể dẫn tới hậu quả đánh buồn trên đường. Thật đáng tiếc là hầu hết các lái xe, đôi khi cả lái xe chuyên nghiệp cũng không lưu tâm một cách đúng mức tới chúng và một trong những nguyên nhân đó là tư thế ngồi đúng của người lái xe.

    Nhiều người lái xe, do tư thế ngồi sai, có cảm giác khó chịu và bất tiện khi lái xe. Rồi khi đã xẩy ra tai nạn thì họ thường đổ lỗi cho một cái gì đó có vẻ như rất “thực tế” và “hợp lý”: Nào thì đường thì xấu, lái xe đâm vào mình trình độ kém, nào là tầm nhìn hạn chế, xe của mình lại có trục trặc kỹ thuật… Tuy nhiên, chính tư thế ngồi không đúng đã làm cho người lái xe mất đi những giây đồng hồ quý giá giúp cho người ta có thể kịp thời xử lý trong những trường hợp khẩn cấp.

    Khi người lái xe thanh minh rằng anh ta đã “không kịp” phanh lại trước khi đâm vào một xe

    khác, có nghĩa là anh ta đã không nhìn thấy những gì xẩy ra trước mặt. Dĩ nhiên, ngồi thoải

    mái, rộng rãi khi lái xe rất dễ chịu nhưng trong tư thế này, với chân phải tới bàn đạp phanh

    cũng như xoay vô lăng về hướng cần thiết sẽ khó hơn nhiều. Những người lái xe chuyên nghiệp

    luôn tạo cho mình thói quen điều chỉnh nghế ngồi trước khi khởi hành. Từ kinh nghiệm của họ,

    ta có thể rút ra một số nguyên tắc điều chỉnh ghế lái xe để không bị mệt mỏi khi lái và phản xạ

    kịp thời trước các tình huống khẩn cấp trên đường. Không phải vô cớ mà các bác tài chuyên

    nghiệp vẫn thường nói rằng trong những tình huốnh như vậy, phải biết “nghĩ” bằng đôi bàn

    chân và đôi tay.

    1. Để điều chỉnh đúng ghế ngồi, bạn hãy cho ngả lưng ghế ra phía sau một chút, chân trái đạp côn sát sàn, sau đó điều chỉnh ghế về phía trước hay phía sau lưng (trong một số model cao cấp có thể chỉnh được cả độ cao của ghế) tới lúc khi đạp côn sát sàn, chân trái vẫn còn phải hơi gập lại một chút. Như vậy, khi xẩy ra các tình huống phức tạp trên đường đi thì bạn có thể xử lý chân phanh và chân côn một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất.

     

    1. Để điều chỉnh lưng ghế, một tay bạn nắm vô-lăng ở điểm cao nhất, tay kia điều chỉnh lưng ghế sao cho lưng bạn áp sát vào lưng ghế. Tư thế như vậy sẽ không chỉ giúp đôi tay bạn hoạt động thoải mái, chính xác hơn mà còn giúp bạn “cảm nhận” được toàn bộ chiếc xe của mình.
    2. Để kiểm tra xem tư thế của mình đã đúng chưa, bạn hãy thắt dây an toàn lại, sau đó đặt bàn tay trái lên điểm cao nhất của vô-lăng, còn tay phải bạn đưa cần số lên số 3. Nếu khi làm các thao tác này lưng bạn vẫn áp sát lưng ghế thì tư thế ngồi của bạn hoàn toàn đúng.

     

    Ngoài ra, để hạn chế khả năng xảy ra tai nạn tới mức tối đa, bạn cũng nên nhớ và thực hiện 5 nguyên tắc đơn giản sau đây:

     

    1. Tạo cho mình thói quen giữ vô-lăng ở phần nửa trên theo nguyên tắc “mười giờ mười phút”.

     

    1. Áp thật sát lưng vào ghế ngồi.

     

    1. Tháo đi tất cả những gì thuộc về mục “đồ chơi” không cần thiết làm bạn dễ mất tạp trung từ các kính xe và bảng điều khiển.

     

    1. Vặn nhỏ đài hoặc bang cát-sét, tốt nhất là tắt hẳn đi.

     

    1. Không nói chuyện với bạn đồng hành trong khi lái xe, nhất là trong những tình huống phức tạp.

     

    THẮT DÂY AN TOÀN KHI LÁI XE Ô TÔ

    Theo các chuyên viên kỹ thuật, khi bị đâm người lái xe chỉ có thể giữ cho mình không bị chấn

    thương trong điều kiện xe đang chạy với tốc độ “rùa bò” 5km/h, người lái xe có cân nặng 70kg

    khi bị đâm chính diện sẽ phải chịu một lực đập mạnh lên người khoảng 3 tấn. Còn nếu tốc độ

    lên tới 80km/h, thì lực quán tính đó sẽ đạt tròn 9 tấn. Đó là bản án tử hình mà người lái xe tự

    ký cho bản thân và những người đồng hành, kể cả khi đang chạy với tốc độ 60km/h, nhưng chỉ

    trong trường hợp nếu người lái xe và hành khách không thắt dây an toàn. Theo thống kê của

    một số nước tiên tiến trên thế giới, như ở Thuỵ Sĩ, kể từ khi thắt dây an toàn trở thành bắt buộc

    thì số thương vong nặng trong các vụ tai nạn giảm xuống 3 lần. ở Nhật Bản, các chuyên gia đã

    công bố rằng 75 trong 100 trường hợp, dây an toàn sẽ cứu người lái xe khỏi lưỡi hái tử thần khi

    bị đâm va mạnh. Còn trong các vụ tai nạn bị lật đổ xe thì tỷ lệ đó sẽ là 91 trên 100. Hiện nay, ở

    tất cả các nước văn minh trên thế giới, thắt dây đai an toàn là điều bắt buộc đối với lái xe. Nếu

    • phạm điều này thì người lái xe sẽ phải trả một số tiền phạt rất lớn, ở một vài nước, khi gặp

    tai nạn, nếu không thắt dây an toàn, người lái xe sẽ không nhận được tiền bảo hiểm. Còn ở một số quốc gia khác, việc sử dụng dây an toàn sẽ được tăng tiền bảo hiểm lên 25%. Mọt số tài xế bảo thủ cho rằng thắt dây đai an toàn không tiện, làm vướng víu, cản trở các thao tác khi lái xe, hoặc lúc xẩy ra tai nạn sẽ không kịp nhẩy ra khỏi xe thì có thể bị chết cháy trong xe. Công bằng mà nói thì thắt dây an toàn quả có gây một chút bất tiện cho người lái xe nhưng chỉ trong trường hợp anh ta cần nhoài người mở ngăn đựng đồ hoặc cửa phía sau bên phải, còn khả năng bị chết cháy trong xe thì sao? Thật là ngây thơ khi nghĩ như vậy vì xe chỉ bốc cháy khi bị va đập mạnh trong các vụ tai nạn nghiêm trọng. Nếu không có dây an toàn thì người lái xe sẽ cầm chắc cái chết trong tay, còn nếu có dây anh ta vẫn sẽ sống sót và có thời gian để tháo dây đai an toàn ra khỏi xe.

    KỸ THUẬT LÁI XE Ô TÔ

    Người lái luôn có lỗi trong mọi tai nạn giao thông! Nguyên nhân duy nhất: không nắm được các nguyên tắc lái xe cơ bản. Nghe có vẻ ngược đời, nhưng thực tế là như vậy! Nguyên nhân của phần lớn sự cố giao thông là không có sự phối hợp “ôtô- người lái” vì người lái không biết trong các trường hợp đặc biệt, chiếc xe sẽ phản ứng ra sao, và thêm vào đó họ lại còn thao tác sai.

    1. Lỗi điển hình thứ nhất – Tư thế ngồi sai

    Một số người thích ngồi “thoải mái” trên ghế, còn những người khác lại ngồi rât “nghiêm túc” – tỳ ngực vào vô-lăng, thu hai tay vào nách và dí mũi vào kính trước. Họ cho đó là tư thế thuận tiện nhất, nhưng không biết rằng trong các trường hợp khẩn cấp, chính lỗi này sẽ gây ra tất cả!. Với thế ngồi “thoải mái” thì bạn có thể thò khuỷnh tay trái ra ngoài cửa xe, và chỉ dung hai ngón tay của bàn tay phải để xoay vô-lăng, thế có vẻ là dân chơi “sành điệu”! Nhưng khi gặp tình huống khẩn cấp, trước hết bạn sẽ mất vài phần giây để ngồi thẳng người lên, tóm lấy vô-lăng. Còn nếu bạn ngồi “nghiêm túc” cả người hướng về phía trước, thì hai tay thường nắm rất chắc phía trên vô-lăng. Trong thực tế, cả hai tư thế này đều không cho phép phản ứng nhanh với tình huống xẩy ra. Tư thế ngồi duy nhất đúng: lưng thẳng và dựa vào lưng ghế. Hai đầu gối gần như thẳng để dễ dàng đạp tới chân côn và ga, hai tay vươn tới trước sao cho cổ tay chạm nhẹ vào vô-lăng. Nhẹ nhàng và chắc chắn nắm vô-lăng bằng cả hai tay, đặt bàn tay ở vị trí “10 giờ” và “2 giờ”. Kinh nghiệm cho thấy đây là tư thế ngồi mà bạn có thể thả tay khỏi vô-lăng và nhấc chân khỏi bàn đạp. Nếu cơ thể bạn không thay đổi – bạn đã ngồi đúng, nếu bạn bị nghiêng tới trước hoặc ngả về sau – bạn đã ngồi sai.

    1. Lỗi điển hình thứ hai – Vòng xe

    Nhiều người vòng xe như sau: trước hết về số 0, tiếp theo vừa phanh xe vừa vào cua, và sau cùng là tăng tốc độ. Chính cách “lái xe” này thực tế đã làm xe mất điều khiển. Dưới đây là “quy tắc vàng” ba bước giúp bạn vòng xe trong bất kỳ điều kiện nào – mưa hay nắng.

    Bước 1– giảm tốc độ

    Chỉ được phanh xe khi đang đi thẳng, không được đạp phanh khi quay vô-lăng. Nếu cần có thể về số thấp, nhưng chuyển số khi đang vòng cua có thể gây trượt xe đột ngột, nếu đường trơn. Nhiệm vụ của bước này là: giảm tốc độ khi xe đang đi thẳng để chuẩn bị bước tiếp theo.

    Bước 2– nhả phanh rồi mới được quay vô-lăng đúng một góc cần thiết, và giữ nguyên không cần chỉnh thêm.

    Khi xe đang lượn cần giữ ga đều và đảm bảo tốc độ, không được nhấn hoặc nhả ga vì tăng hoặc giảm ga trên mặt đường trơn có thể làm trượt xe.

    Bước 3– đã vượt khúc cua.

    Trả vô-lăng về thẳng hướng, sau đó tăng ga. Nhưng thực tế thường phức tạp hơn nhiều: một khách bộ hành băng qua đường, hoặc một chiếc xe đạp đang phóng tới…

    Trong trường hợp này tất nhiên bạn sẽ phải phối hợp sử dụng cả hai tay lẫn hai chân 3.Thử phản ứng của xe

    Người lái luôn phải biêt chính xác phản ứng của xe trong các trường hợp khẩn cấp, và cảm nhận được mọi giới hạn của nó. Muốn vậy chỉ có mộy cách duy nhất – thử xe trên bãi trống. Trước hết cần phanh gấp ở tốc độ cao, ước lượng độ dài vệt phanh và xem phản ứng của xe. một số địa hình có thể bị lắc khi phanh gấp và do đó cần chỉnh vô-lăng để giữ cân bằng. Ngoài ra, bạn cần nhận biết bằng sống lưng của mình thời điểm bánh xe bị trượt và xe ngừng lăn (nếu không có hệ thống ABS).

    Tiếp theo hãy lái xe theo các đường tròn và đường số 8 có bán kính khác nhau để xem phản ứng của xe với vô-lăng khi vòng nhanh. Xe sẽ ra sao nếu lúc ấy bạn lại phanh gấp? Cần thử phản ứng của xe trên bãi trơn trượt với các kiểu dẫn động trước, sau hay 4 bánh. Mỗi kiểu dẫn động có một cách lái riêng. Mọi người thường sai lầm ở đây, ví dụ cho rằng dẫn động 4 bánh cho phép phóng nhanh trên đường trơn. Điều này không hoàn toàn đúng, vì khi xe bị trượt thì điều khiển một chiếc xe dẫn động 4 bánh có khi lại khó hơn một chiếc hatchback dẫn động trước…

    ĐIỀU QUAN TRỌNG CUỐI CÙNG:

    Không nên nghĩ là qua một khoá đặc biệt nào, bạn sẽ là tay lái siêu hạng suốt đời. Theo thời gian, mọi kỹ năng sẽ mất đi, nếu chúng không được thường xuyên củng cố

    KỸ THUẬT PHANH XE Ô TÔ

    Thao tác phanh mới nhìn qua tưởng như không có gì phức tạp: giảm tốc độ, đạp phanh! Tuy nhiên, thực tế không đơn giản như vậy. Trước khi đi vào sự tinh tế của thao tác phanh, chúng ta thử trả lời một câu hỏi tưởng như quá dễ: “Cần biết phanh đúng để làm gì?”. Trên thực tế, kiến thức này sẽ đảm bảo mức an toàn tối đa cho bạn cũng như cho chiếc xe của bạn, và hiệu quả phanh trong cả quá trình, từ thời gian phản ứng của tài xế, thời gian xử lý của hệ thống phanh và độ trượt của xe từ khi phanh đến khi dừng hẳn. Trước hết, cần nắm rõ một số đặc điểm về phanh, sau đó thực hành những thao tác phanh phổ biến và hiệu quả nhất. Mặc dù các hệ thống phanh tiên tiến nhất như ABS, EDB, BA… Ngày càng hỗ trợ nhiều hơn cho người lái, giúp họ phanh dễ dàng hơn và hiệu quả hơn, nhưng vẫn có rất nhiều điểm tinh tế, mà bất cứ ai nắm được chúng sẽ giảm được tối đa những sai lầm có thể xẩy ra.

    Vị trí chân và tư thế ngồi

    Không nên đẩy nghế ngồi quá xa để tránh tình trạng không đủ lực khi đạp phanh gấp lại. Còn ghế quá gần sẽ khó khăn khi di chuyển chân từ bàn đap ga sang bàn đạp phanh và giảm cảm giác lực tác dụng lên bàn chân.

    Các biện pháp an toàn

    Trước khi phanh nên quan sát gương chiếu hậu. Không nên đạp phanh gấp, gây trượt, khó kiểm soát tay lái. Nếu xe được trạng bị ABS, việc phanh gấp tại khúc cua có thể khiến xe mất ổn định. Nên cố gắng tránh đạp phanh ở những chỗ xóc, giảm ga và phanh trước lúc đến chỗ xóc là tốt nhất, nếu không rất có thể xảy ra hỏng hóc phanh và giảm tốc độ. Vì khi tốc độ đột ngột giảm, các bộ phận sẽ chịu tải lớn hơn do lực quán tính và lực phanh. Đó là lý thuyết, còn trên thực tế có rất nhiều cách phanh. Việc nắm vững và sử dụng thành thạo một số cách phanh đơn giản và an toàn nhất là cực kỳ quan trọng và cần thiết cho người lái.

    Phanh cơ bản

    Cách này được coi là phổ biến nhất bằng việc đạp mạnh chân phanh và khi vừa cảm thấy bánh

    xe bắt đầu trượt nhẹ nhảng nhả bớt chân phanh. Khi bánh xe hết trượt , lại đạp mạnh chân

    phanh cho đến khi xe dừng lại hoàn toàn. Vận tốc xe càng lớn thì lực đạp phanh càng phải

    mạnh. Kỹ thuật phanh này rất có ích khi cần phanh gấp với tốc độ trên 100km/h, và nếu thành

    thạo nó , bạn có thể tránh được thời điểm rất nguy hiểm khi phanh như : trượt bánh và mất lái.

    Phanh kết hợp

    Là một trong những kỹ thuật phanh hiệu quả nhất khi quá trình phanh xẩy ra không chỉ nhờ hệ thống phanh mà còn cả động cơ qua việc cài số thấp. Ưu thế của nó là quãng đường phanh gắn hơn và quán tính quay của động cơ giúp bánh xe khỏi bị trượt. Kỹ thuật cơ bản của phanh tổng hợp là: khi đạp phanh, nhanh chóng chuyển xuống số thấp hơn, chẳng hạn từ số 4 xuống 3 sau đó là 2 và 1 cho đến khi xe dừng hẳn.

    Phanh từng bước

     

    Được coi là kỹ thuật phanh dễ thực hiện nhất qua việc đạp phanh nhiều lần với lực phanh thay đổi đều đặn cho đến khi xe dừng hẳn. Kỹ thuật cơ bản là cú đạp phanh đầu tiên phải đủ mạnh để tăng cảm giác chân phanh, còn những lần đạp sau đó chỉ cần đảm bảo cho xe chạt chậm dần đến khi dừng hẳn. Tất nhiên, phanh như vậy , chỉ thích hợp trong trường hợp bình thường, không xẩy ra tình trạng bất ngờ. Và thích hợp cho những người mới biết lái xe.

    Đạp – nhả liên tục

    Đây là kỹ thuật phanh cần thiết trên đường trơn trượt thông qua việc đạp – nhả chân phanh liên tục giống như hoạt động của hệ thống ABS trên xe, giúp xe không bị trượt, mất lái trên đường xấu. Thời gian thực hành và rèn luyện sẽ cho phép bạn tăng số lần đạp nhả trong thời gian nhất định, đồng nghĩa với việc tăng độ an toàn phanh.

    KỸ THUẬT LÙI XE Ô TÔ

    Theo con số thống kê, 98% khoảng cách đã đi của ô tô là chuyển động về phía trước, chỉ có 2% là lùi. Tuy nhiên, lùi xe lại là một trong những kỹ năng không thể thiếu được của mỗi tài xế. Kỹ thuật lùi xe trước hết cần biết xoay trở ở bãi đỗ xe, rồi đến lùi xe vào garage, thao tác trong những đoạn hẹp… Tất nhiên, luôn lách về phía trước thì không phải chuyện khó khăn, nhưng nếu là lùi thì lại hoàn toàn khác.

    Kỹ thuật

    Kỹ thuật phổ biến nhất là đơn giản nhất là lùi xe trong khi quay đầu nhìn về phía sau. Những

    người mới biết lái xe nhiều khi phải hạ kính hay mở cả cửa của xe để căn đường. Những người

    kinh nghiệm hơn thì thường sử dụng gương chiếu hậu. Tất cả các kỹ thuật trên đều có thể sử

    dụng, nhưng nếu biết được ưu, nhược điểm của chúng thì các bạn có thể tự tin hơn khi ngồi sau

    tay lái.

    • Khi lùi xe và quay đầu nhìn về phía sau, tài xế sẽ “quên” phần trước và do vậy rất dễ va quệt do không kịp nhận thấy vật cản từ trước hoặc khi vật cản bất ngờ xuất hiện phía trước khi đang lùi xe.
    • Khi lùi và mở cửa xe cùng phía với mình thì người lái không thể quan sát phần phải của xe. Còn vừa lùi vừa thò đầu nhìn qua kính xe cũng có nhược điểm của nó: như thế có nguy cơ đầu người lái va quệt vào đâu đó nhất là nơi chật hẹp hay đông xe quay lại.
    • Kỹ thuật ưu việt nhất là lùi xe cùng với quan sát qua các gương chiếu hậu. Với kỹ thuật này, số “vùng chết” sẽ giảm đi, còn việc luân chuyển liên tục quan sát qua gương và phía trước. Trong kỹ thuật này, việc chỉnh gương hậu có vai trò rất lớn. Khi xe chuyển động về phía trước thì các gương hậu sẽ có hiệu quả nhât khi góc quan sát 2 bên càng rộng. Có nghĩa là nhìn vào gương 2 bên có thể quan sát thấy cạnh ngoài cùng của xe. Nhưng khi lùi thì vùng quan sát quan trọng nhất lại là dưới và phần sau khoảng giữa xe. Tốt nhất là có thể quan sát được vị trí bánh sau, nhưng tiếc là chỉ với các xe đắt tiền mới có góc quan sát như vậy (gương bên sườn sẽ tự động hướng xuống thấp khi cài số lùi). Những người mới biết lái xe thường hay mất phương hướng lùi khi đánh vô-lăng để lùi xe, chỉ cần nhớ rằng khi lùi xe, quay vô-lăng sang bên nào thì xe sẽ lùi về bên đó. Luôn kiểm soát phần đầu xe khi lùi vì mũi xe luôn hướng ra phía ngoài bán kính quay, rất dễ va quệt…

    Bài tập

    Tốt nhất là nên thành thạo kỹ thuật lùi xe cùng với việc quan sát qua gương. Bước đầu tiên là

    tập lùi dọc theo đường thẳng với tầm quan sát rộng. Chọn địa điểm rộng rãi, tập lùi xe dọc theo đoạn đường đánh dấu. Sau đó tăng độ phức tạp qua việc căn khoảng cách giữa bánh xe và vạch đánh dấu theo những khoảng cách định sẵn. Bước thứ hai là tập lùi vào gara. Để thực hành, hãy dựng garage (bằng vật dụng tuỳ ý) với khoảng cách cổng hai bên cạnh gương sườn 30- 40cm

    và tập lùi thẳng, sau đó từ bên trái, bên phải. Bài tập có thể coi là hoàn thành khi bạn dễ dàng lùi xe vào ở bất kỳ góc nào.

    KỸ THUẬT QUAY VÔ LĂNG NHANH

    Kỹ thuật quay vô-lăng nhanh đặc biệt quan trọng đối với người cầm lái, nhất là trong những

    tình huống nguy hiểm và sử lý phức tạp. Thông thường kỹ thuật này được sử dụng để khắc

    phục khẩn cấp sai lầm khi điều khiển xe. Có một số phương án xứ lý: quay vô-lăng một tay, cả

    hai tay kế tiếp nhau, một-hai hoặc hai-một. Trong tất cả các trường hợp trên, để đảm bảo quay

    vô-lăng trên 180o với tốc độ nhanh, cần áp dụng kỹ thuật bắt vô-lăng chéo tay, dù kỹ thuật này

    có vẻ như trái ngược với hình dung về lái xe của nhiều người. Nhưng trên thực tế bắt chéo tay là

    yếu tố quan trọng trong việc quay vô-lăng nhanh, giảm thời gian thao tác.

    1. Quay vô-lăng sang phải bằng một tay:
    1. Đặt tay phải vào vị trí cao nhất trên vô-lăng.

     

    1. Nới lỏng tay nắm vô-lăng bình thường

     

    1. Sử dụng long bàn tay quay vô-lăng xuống điểm thấp nhất.

     

    1. Quay vô-lăng với hướng chuyển dần lên cạnh bàn tay

     

    1. Tiếp tục quay vô-lăng và chuyển sang cách nắm bình thường.

     

    1. Quay vô-lăng lên điểm cao nhất.
    1. Quay vô-lăng sang phải bằng hai tay với kỹ thuật bắt chéo tay:
    1. Tay trên vô-lăng ở vị trí bình thường.

     

    1. Quay vô-lăng đến thời điểm chuẩn bị bắt chéo tay phải.

     

    1. Quay vô-lăng bằng tay trái cùng lúc bắt đầu bắt chéo tay phải.

     

    1. Quay vô-lăng sau khi bắt chéo tay phải đến thời điểm chuẩn bị bắt tay trái.

     

    1. Quay bằng tay phải và bắt chéo tay trái.

     

    1. Quay vô-lăng sau khi chéo tay trái và nắm vô-lăng bằng tay phải.

    Như vậy, thời điểm quay vô-lăng đầu tiên được thực hiện bằng hai tay từ vị trí “9-3” hoặc “10-2” (Tương tự chỉ số trên mặt đồng hồ) đến thời điểm khi tay trái đến gần con số 11, còn tay phải đến con số 5. Tiếp theo, tay phải nhanh chóng chuyển đến nắm vị trí con số 12.

    Một điểm quan trọng là việc chuyển tay nắm vô-lăng ở điểm cao nhất không được thực hiện quá mạnh, như đập vào vô-lăng. Điều này, chỉ có thể được chấp nhận, trong trường hợp cổ tay phải vào thời điểm chuyển nắm và chuyển động theo cung tròn với vận tốc chuyển động tay từ vị trí “5” đến vị trí “12”, đồng thời hướng tay theo chiều chuyển động của vô-lăng. Thao tác này kết thúc tại vị trí khoảng giữa “1” và “2”. Ta phải tập trung toàn lực, còn tay trái bắt đầu bắt chéo: di chuyển nhanh lên trên từ vị trí “5” đến vị trí “12” và nhẹ nhàng nắm vô-lăng.Tất cả quá trình quay vô lăng diễn ra trong khoảng từ “1” đến “5”. Việc quay vô-lăng có thể nói bao gồm các chuyển động kéo nối tiếp nhau.

    Nếu thật sự làm chủ được tay lái và tốc độ xe khi vào cua thì không nhất thiết phải nắm vô-lăng ở vị trí chuẩn quy định. Nếu tính được góc độ quay vô- lăng cần thiết, nên chọn vị trí nắm của 2

    tay thật hợp lý để khi vào cua, khi đòi hỏi sự tập trung cao và quay vô-lăng chính xác, cả 2 tay sẽ đều thao tác nhanh nhất.

    1. Chọn điểm nắm vô-lăng để chuẩn bị vào cua trái:

     

    1. Đặt tay vào vị trí khi bắt đằu chuẩn bị vào cua.

     

    1. Chọn điểm nắm cần thiết ngay trước khi bắt đầu quay vô-lăng vào cua.

     

    1. Quay vô-lăng sang trái ( tay trái quay vô-lăng, tay phải trượt theo vô-lăng).

     

    1. Chuyển tay về vị trí bình thường.

     

    Trên 50% tai nạn giao thông xảy ra do người cầm lái không thành thạo kỹ thuật quay vô-lăng nhanh. Vào thời điểm mất ổn định đầu tiên của xe, bất kỳ chuyển động bất thường của cầu sau đều được các tài xế dày dặn nhận ra ngay sau 0,3-0,5s. Chính kỹ thuật quay vô-lăng thành thạo sẽ ngăn chặn được tiến triển bất lợi của xe.

     

    1. Phương pháp “mạnh”

    Phương pháp “mạnh” được sử dụng trong trường hợp khẩn cấp: xe có dấu hiệu mất ổn định theo chiều ngang. Nếu vận tốc xe không lớn và tài xế kịp thời dự đoán trước được tình huống cũng như trong trường hợp làm chủ tay lái xe sau khi chèn vào vật cản naod đó. Quay vô-lăng bằng phương pháp “mạnh” có thể thực hiện bằng một hoặc hai tay đồng thời cần chuyển bắt chéo tay từ vị trí chuẩn “10-2” với góc độ đến 1400.Ngoài ra, nó còn thực hiện thao tác nối tiếp nhau của hai tay.

    Ví dụ trường hợp quay vô-lăng sang phải bằng phương pháp “mạnh”:

    1. Đặt tay ở vị trí cần thiết.

     

    1. Tay phải quay vô-lăng sang phải, tay trái trược xuống dưới.

     

    1. Nắm vô-lăng ở điểm dưới

     

    1. Tay trái quay vô-lăng, tay phải trượt lên trên

    Trả vô-lăng sau khi cua có thể thực hiện bằng phương pháp quay tốc độ hoặc phương pháp manh. Tuy nhiên, trên thực tế tài xế thường bỏ vô-lăng và đợi nó về vị trí ban đầu. Theo quan điểm an toàn, đây là không thể chấp nhận. Nếu hệ thống lái không được chỉnh chính xác, vô-lăng có thể bị kẹt không quay về vị trí ban đầu, và khi đó mọi thao tác xử lý dù nhanh đến đâu cũng khó cứu vẵn được tình thế bất ngờ.

    KỸ THUẬT LÁI XE ĐÊM

    Trước một chuyến đi dài, người có kinh nghiệm sẽ đưa ra lời khuyên nên đi từ chiều tối để đến nơi vào buổi sáng. Thường thì người ta nói rằng vào ban đêm xe cộ trên đường sẽ ít hơn, lái xe dễ dành hơn và tốc độ nhanh hơn. Chỉ có điều thực tế chứng minh điều ngược lại: lợi thì ít mà hại thì nhiều, phản xạ của người lái cũng chậm hơn, tầm quan sát thường xuyên thay đổi do ánh đèn pha của xe chạy ngược chiều…

    Lái xe ban đêm là công việc căng thẳng và phức tạp, ngay cả các lái xe giầu kinh nghiệm. Để có tự tin trên những đường phố hay xa lộ trong bong đêm, tài xế cần phải ghi nhớ một số nguyên tắc đơn giản.

    1. Trước hết, luôn phải giữ cho kính xe sạch – cả ngoài và trong. Kính bẩn sẽ làm đèn pha các xe ngược chiều bị nhấp nháy, giảm tầm nhìn (chính vì vậy ngay cả mùa hè tốt nhất cũng nên đổ nước rửa kính vào bình chứ không chỉ là nước thường).

     

    1. Tiếp theo là nên điều chỉnh độ sáng của bảng đồng hồ. Ánh sáng không nên quá mờ đục,

    phải đủ để đọc được dễ dàng các chỉ số, nhưng cũng không quá sáng gây khó chịu cho người lái. Nếu như có thể điều chỉnh góc chiếu của đèn pha thì hoàn toàn không thừa khi chỉnh lại vị trí pha phù hợp với tải trọng của xe. Phần đuôi xe càng nặng (nhiều người ngồi ghế sau hay nhiều hành lý) mũi xe càng ngóc cao lên và do vậy góc chiếu của pha càng phải nhỏ để tránh làm loá mắt tài xế các xe chạy ngược chiều.

    1. Cuối cùng, không nên quên chỉnh gương chiếu hậu trong xe vào vị trí đi đêm (có nấc chỉnh trên gương). Nếu không bạn sẽ liên tục bị chói mắt do đèn pha các xe chạy phía sau.

     

    Nếu thực hiện đủ các bước trên thì bạn có thể lên đường. Nguyên tắc bắt buộc là phải bật đèn pha gần, dù hai bên đường có lắp đèn cao áp sáng trưng đi nữa. Hãy ghi nhớ rằng đèn báo hiệu tai nạn chỉ bật khi xe có sự cố. Cùng với đèn pha gần, nếu cần thiết có thể bật đèn sương mù.

     

    Đèn sương mù không làm tài xế các xe chạy ngược bị chói mắt, và giúp người cầm lái quan sát hai bên vệ đường rõ ràng hơn.

     

    Tất nhiên, tầm quan sát sẽ rõ hơn nếu bật xa. Nhưng tiếc rằng đèn pha chỉ có thể sử dụng trên xa lộ ngoài thành phố, hơn nữa chỉ khi nếu phía trước hay phía sau không có xe chạy ngược chiều. Tuy nhiên, khi chạy sát xe phía trước, nên chuyển sang pha gần, khi vượt qua rồi thì có thể chuyển sang pha xa. Nói tóm lại, nếu muốn vượt, tốt nhất nên nháy pha từ dằng xa để báo trước cho tài xế xa chạy phía trước.

     

    Trên thực tế, đa số tài xế đều chuyển sang pha gần khi nhìn thấy xe chạy ngược chiều. Chỉ có một số ít tài xế lái ẩu và thiếu văn hoá mới muốn làm chói mắt tài xế khác, có điều hành động này sẽ chỉ làm tăng thêm độ mạo hiểm xảy ra tai nạn giao thông. Nói chung, dù xe chạy ngược chiều bật pha gần hay pha xa thì sau khi chạy ngang qua, trong một khoảng khắc nào đó tầm nhìn sẽ gần như bị mất. Chính vì vậy, khi chạy đến gần tốt nhất nên chạy sát bên đường hơn đề phòng bất trắc, và hướng tầm nhìn của mắt vào phía bên phải giúp nhanh chóng khôi phục sự

    quan sát cho mắt. Một ghi nhớ quan trọng nữa. Nếu chùm sáng đèn pha xe bạn bỗng nhiên không còn phản xạ lại từ các vật thể trên đường hoặc giống như là chiếu vào hang tối, thì nên hết sức cẩn thận – xe bạn đang tiến gần đến vật cần hấp thụ các chum ánh sang chiếu vào – chẳng hạn như rơ-moóc kéo hay xe đỗ ở vệ đường mà không bật đèn báo. Thậm chí nếu như không phải chăng nữa thì trong trường hợp này cũng nên giảm tốc độ và tăng cường sự tập trung để bảo đảm an toàn.

    KỸ THUẬT LÁI XE KHI TRỜI MƯA

    Khi trời mưa đường trơn ướt, tài xế sẽ đứng trước mối nguy hiểm rình rập. Chính vì vậy, để đánh rơi vào tình huống bất lợi, người cầm lái cần thuần thục một số kỹ năng nhất định. Trước tiên, lái xe cần nhớ rằng cơn mưa ngắn bất chợt còn nguy hiểm hơn cả khi mưa lớn kéo dài. Vì nước mưa không trôi ngay mà tạo ra bong bóng nhỏ trên mặt đường. Hãy thử hình dung lúc này vào cua hay phanh khi đang chạy với tốc độ cao, bánh xe tiếp tục với các bong bóng đang vỡ tung ra – hậu quả cũng sẽ tương tự: xe có thể bị chệch hướng hay mất lái… Lời khuyên duy nhất trong trường hợp này là ngay khi có những giọt mưa đầu tiên hãy giảm tốc độ, tăng cường quan sát, tránh cơ động xe đột ngột. Trong mưa lớn thì bắt buộc phải bật pha gần để giúp tài xế các xe khác dễ quan sát thấy xe của bạn hơn. Khi trời mưa hay khi vừa tạnh, lúc mặt đường chưa kịp khô, xe chạy sẽ tạo ra các “mà nước” như vậy các xe cùng chiều hay ngược chiều sẽ liên tục hắt nước và bùn đất bẩn vào xe của bạn nên khi đến gần xe khác cần phải mở chế độ gạt nước

    • mức mạnh nhất. Nếu không thì vào thời điểm đó, kính trước dễ bị mờ hết khiến bạn hết khả năng quan sát trong 1-2 giây quan trọng nhất… Đó là trong trường hợp trời mưa, còn khi xe lao phải vũng nước thì sao? Tất nhiên, tốt nhất là nên giảm tốc độ từ trước mà đi chậm qua vũng nước. Còn nếu không cũng nên biết trước điều gì đang chờ đón bạn, nhất là trong trường hợp chỉ có các bánh ở một bên xe lao vào vũng nước: bạn sẽ cảm thấy tay lái không nghe theo sự điều khiển nữa; khi đó nên giữ chặt vô-lăng và đừng cố điều chỉnh hướng xe chạy. Sau một vài tích tắc, xe sẽ qua khỏi vũng nước. Khi cả 2 bánh mũi xe lao qua vũng nước sâu thì người cầm lái sẽ có cảm giác xe như bị giật mạnh lại: trong trường hợp này cũng không nên hốt hoảng, mà cần giữ vô-lăng thật chặt. Khi xe lao vào vũng nước không nên phanh gấp, tăng ga hay đánh vô-lăng. Tất cả đều vô nghĩa khi bánh xe gần như không tiếp xúc với mặt đường. Hãy coi đây là tình huống bất lợi, nhưng không đáng sợ vì xe sẽ ra khỏi vũng nước theo đúng hướng như khi nó đi vào. Còn tất cả các thao tác xử lý khác hoàn toàn có thể dẫn đến hậu quả khó lường.

    KỸ THUẬT LÁI XE ĐỊA HÌNH VƯỢT LẦY

    Nghệ thuật đi xe ở những nơi chưa có đường xá hoặc địa hình xấu chủ yếu thuộc về mỗi người.

    1. Quan trọng nhất là phải chuẩn bị thật tốt. Trước mỗi chuyến đi đến những nơi địa hình xấu và lầy lội, bạn nhất định phải cho những thứ sau đây và khoang hành lý: một sợi cáp loại tốt (nên chọn loại cáp băng tốt), kích chống (nên dung loại có khoảng nâng lớn), rìu, cưa…

     

    1. Trước khi xe chạy vào đường xấu, lầy lội, nên kiểm tra độ rắn của đất. Nếu bình thường thì đừng quên cài chế độ dẫn động bốn bánh và chuyển sang số nhỏ. Nếu trên đường có cây

     

    cối hoặc cỗ máy nào đó (như máy nông nghiệp hư hỏng) đứng biệt lập thì hãy cố gắng vạch một con đường đi sát chúng. Hãy tiến theo hình chữ chi, sát với mục tiêu ngắm sãn. Như vậy tất nhiên là đường sẽ dài hơn, nhưng an toàn hơn. Còn nếu cuối cùng bạn vẫn bị sa lầy, và bên cạnh là một cái “neo” tự nhiên như trên, thì hãy móc dây tời vào đó. Nhưng đó là khi bạn bị sa lầy. Còn bây giờ hãy cố gắng di chuyển với tốc độ đều, đạp hết ga, không để xe bị giật.

     

    1. Nếu tự nhiên bạn cảm thấy tốc độ giảm còn hệ thống truyền động (dù là 4×4) làm việc ngày càng khó khăn hơn, và các bánh xe đang quay một cách vô vọng, không nhích lên được một phân nào cả, thì hãy lập tức chuyển sang số lùi và cố gắng không tăng ga, lùi xe theo đúng vết bánh cũ. Nếu không được thì buộc phải cho tất cả xuống xe. Tuy vậy bạn vẫn có thể tiết kiệm sức lực bằng cách xả bớt áp suất của bánh xe xuống còn khoảng 0,5atm (đúng vậy, chúng tôi không nhầm đâu), và như vậy đã giảm được trọng lượng riêng của xe lên mặt đất.

     

    1. Dù xe có bị sa lầy nghiêm trọng, bạn bình tĩnh cân nhắc tình thế. Nhiệm vụ duy nhất kéo ôtô lên chỗ đất cứng. Và chính lúc này chúng ta cần đến rìu, cưa, thuổng và mọi thứ mà bạn đã mang theo. Hãy cố gắng nâng chiếc xe địa hình của bạn bằng chiếc kích đặt trên tấm bảng mà bạn đã cẩn thận mang theo (để tránh cho kích khỏi bị lún xuống bùn) và lót cành cây, đá sỏi, gỗ xuống dưới bánh xe nhằm giảm áp lực lên mặt đất. Khi bạn thấy là ô tô đã đứng tương đối vững trên một công trình xây dựng ngẫu hứng, hãy thử dùng các chuyển động lắc đều để thoát khỏi cảnh tù tội. Hãy trợ giúp cho máy móc bằng cách dùng cành cây dài làm đòn bẩy.

     

    1. Và giờ đây khi đã thoát lầy, với cảm giác vừa hoàn thành một nhiệm vụ vô cùng khó khăn,

    bạn có thể lái xe như khi đang đi trên đường. Điều quan trọng nhất bây giờ là cố gắng di chuyển với tốc độ đều, đạp hết ga, và không được trượt vào vết bánh cũ (hãy để nó nằm giữa các bánh xe). Thực ra, vết bánh xe cũ sẽ cố hút lấy xe của bạn bằng cách quăng quật nó lúc về bên này, lúc về bên kia. Và nếu bạn bị trượt vào vết bánh cũ thì cần đừng vội nhấn ga, mà hãy cố gắng nhẹ nhàng, ở đúng nơi bạn đã bị trượt xuống, dung mặt bên có gai của lốp xe tỳ vào gờ vết bánh cũ để leo lên, thoát khỏi và tiếp tục tiến tới. Còn nếu đuôi xe sa lầy cần dùng kích 2-3 lần là có thể giải thoát xe: kích xe lên rồi đẩy nó về một bên.

    Tất nhiên bạn sẽ hỏi: vì sao quan trọng nhất là không được đi vào vết bánh cũ? Vâng, bởi vì giả sử lúc đầu vết bánh cũ tuy có đủ rộng, nhưng dần dần nó sẽ sâu hơn, và để thoát ra khỏi đó sẽ rất khó khăn.

    KIỀM CHẾ NÓNG GIẬN KHI LÁI XE Ô TÔ

    1. KHI XẨY RA

    Ngay cả khi bạn khẳng định mình hoàn toàn không có lỗi, hãy tự kiềm chế các hành động do nóng giận gây nên.

    Thứ nhất, không nên mắng chửi, trút giận lên người đối thoại vì điều này rất dễ gây phản ứng tương tự, dẫn đến kết cục khó lường.

    Thứ hai, nóng giận mất khôn. Chỉ tập trung vào người đối thoại, bạn có thể không nhận thấy một số chi tiết nào đó tại nơi xẩy ra sự cố, có lợi cho bạn,bỏ qua nhân chứng… trong khi người kia, giữ được sự bình tĩnh, ghi nhận tất cả bằng chứng có lợi cho mình. Cần nhớ rằng không phải lúc nào mọi chuyện xẩy ra cũng thể hiện rõ qua hiện trường.

    Thứ ba, có lẽ cảnh sát giao thông sẽ có lòng tin hơn đối với lời khai của tài xế nào tỏ ra bình tĩnh, tự tin hơn là người có lời nói, hành vi kích động.

    Chính vì vậy, nguyên tắc đầu tiên trong bất kỳ tình huống nào cần giữ bình tĩnh, không bao giờ được phép cho mình nóng giận. Hãy quên đi những suy luận đại loại như: mình đang bị muộn đến đâu đó, rằng phải tốn thời gian giải thích với hãng bảo hiểm rằng buộc phải đến trạm sửa chữa nếu như sự cố không xẩy ra…

    Hãy tập trung vào việc bạn sẽ nói gì với “ người kia” và cảnh sát giao thông. Và tốt nhất là giữ được giọng nói bình tĩnh, lịch sự để trình bấy lý do, khiếu nại về sự cố, tránh không nhằm vào cá nhân, tập trung vào các bằng chứng, sự kiện cụ thể và tránh buộc tội không có cơ sở. Để kiểm soát được mình như vậy, có một cách rất đơn giản: trước khi nói điều gì, hãy đọc nhẩm trong đầu 10 lần! Nếu thấy mình vẫn đang trong cơn nóng giận thì hãy đọc thêm 50 lần nữa! Không thừa nếu hít thở sâu một vài lần.

    1. SAU SỰ CỐ…

    Sự kích động căng thẳng do sự cố xẩy ra, nhiều khi dẫn đến thương tổn về tinh thần, thay đổi tâm lý, giảm trí nhớ, trầm uất… và đối với những người cầm lái, đôi khi còn làm mất đi sự tự tin, sợ ngồi vào sau tay lái. Cách phục hồi sự cân bằng tâm lý nhanh nhất là đừng cố quên những gì đã xẩy ra, nhưng phải tự nói với mình rằng nó đã là quá khứ. Đó chỉ là khoảng khắc không may mắn trong cuộc sống mà thôi. Sẽ không xẩy ra như vậy nữa trong tương lai. Khi xuất hiện những ý nghĩ tiêu cực, hãy xua chúng ra khỏi đầu, hãy nghĩ về vấn đề khác, giải quyết những vấn đề hiện tại chứ đừng trăn trở với sai lầm trong quá khứ.

    Những biệt pháp tâm lý đơn giản như chúng đã giúp được rất nhiều người vượt qua được sự khủng hoảng sau khi rơi vào tai nạn nghiêm trọng chứ chưa nói gì đến các sự cố nhỏ hơn…

    KHI TAI NẠN KHÔNG THỂ TRÁNH KHỎI

    Khi lái xe không ai muốn xảy ra tai nạn cả. Nhưng nếu trong trường hợp không thể tránh khỏi thinên làm như thế nào? Thật khó có thể hình dung tâm trạng người ngồi sau vô lăng khi biết trắc rằng chỉ sau vài giây nữa chiếc xe của mình sẽ đâm thẳng vào chiếc xe chạy ngược chiều hay vào vật cản bất ngờ nào đó. Nhưng không phải vậy, vẫn có thể kịp thời xử lý được!

    Thực tế cho thấy nếu như những người ngồi trong xe lúc đó kp chuẩn bị đón nhận sự cố xảy ra trong vài giây ngắn ngủi thì hậu quả sẽ giảm đi rất nhiều so với những người chỉ biết phó mặc cho số phận.

    Nếu như tai nạn không thể tránh khỏi thì cần áp dụng ngay một số biện pháp giảm tối đa sự di chuyển của tài xế và hành khách bên trong xe.Các chấn thương gây ra chủ yếu là do va đập vào vô lăng, bảng táp lô, kính trước. Giảm nhẹ các va chạm này chính là bài toán cần giải quyết trước tiên

    1. Hành động của người lái

    Nói chung, người cầm lái là người đầu tiên cảm nhận sự nguy hiểm xuất hiện và áp dụng các biện pháp cần thiết. Tóm lại ,lái xe có thể coi là “thuyền thưởng” trên con tầu với trách nhiệm chính là đảm bảo an toàn cho hành khách. Dĩ nhiên, nếu hành khách tự biết phải làm gì trong tình huống như vậy thì sẽ tốt hơn, nhưng điều quan trọng nhất là các chỉ thị được đưa ra kịp thời từ phía người lái.

    Ngay trước khi va chạm, hãy tỳ cánh tay vào vô lăng, hai tay đặt sát gần nhau và nắm chặt phần trên vô lăng. đầu và cổ nghiêng về phía trước, phần thân giữ căng dây an toàn. Thắt dây an toàn không chặt là cơ sở dẫn đến các chấn thương vùng ngực và bụng.

    1. Hành khách

    Việc thắt chặt dây an toàn càng cần được nhắc nhở cho hành khách ngồi ghế trước. Trong tình huống xấu, hãy tỳ tay lên bảng táp lô trước mặt. Đầu và cổ nghiêng xuống dưới càng thấp càng tốt. Hành khách ngồi nghế sau có thắt dây an toàn cần nằm ngay xuống ghế và dùng hai tay che đầu. Đáng tiếc là không phải tất cả các xe hơi hiện nay đều trang bị dây an toàn ở ghế sau. Trong thời điểm va chạm với vận tốc xe là 100 km/h, cơ thể sẽ không có cơ bắp nào chịu nổi nếu muốn giữ cơ thể ngồi yên tại chỗ. Một trong những nguyên tắc an toàn khi lái xe và người cầm lái phải luôn quan sát qua gương chiếu hậu. Nếu như luôn ghi nhớ điều này sẽ giảm được tối đa hậu quả đáng tiếc. Nếu như không thể tránh khỏi cú đâm từ khía sau thì sẽ giảm chấn thương, tài xế cần bỏ chân ra khỏi bàn đạp, để xuống sàn xe dưới vô lăng, lưng dựa chặt vào ghế, 2 tay ôm cổ. Hành khách ngồi ghế trước cần dựa lưng và cổ vào ghế, đầu gối tỳ vào bảng táp lô, còn tay giữ chặt hai mép ghế. Hành khách ngồi phía sau cũng cần giữ tư thế tương tự, tỳ đầu gối vào lưng ghế trước.

    1. Sau tai nạn

     

    Điều quan trọng nhất là cố gắng bình tĩnh, tuyệt đối không sử dụng lửa, không hút thuốc vì cần đề phòng trường hợp trong khi va chạm bình xăng đã thủng. Mở ngay nắp ca pô, tháo 1 trong 2 dây nối ắc quy. Tiếp theo là gọi điện báo cảnh sát và gọi xe cứu thương nếu cần thiết.

    Việc đưa những người bị nạn ra khỏi xe phải được thực hiện hết sức cẩn thận vì những chấn thương não, cột sống có thể xảy ra. Trong bất kỳ trường hợp nào cũng không được lôi hay lắc cơ thể người bị nạn. Khi đưa nạn nhân ra khỏi xe tốt nhất là không thay đổi tư thế ban đầu. Nếu có biểu hiện chấn thương cột sống thì không nên di chuyển nạn nhân nếu không còn cách nào khác. Cần đặt người bị nạn nằm ngửa hoặc nằm sấp, mở cổ áo, cởi thắt lưng để không gây khó khăn cho việc hô hấp. Cuối cùng, nếu xe cứu thương không thể đến nhanh được, phải tìm cách đưa bệnh nhân đến bệnh viện gần nhất.

    Sổ tay lái xe (P.1)

    Trước khi lên xe, bạn cần rảo quanh để kiểm tra:

    • Trẻ em.
    • Khách bộ hành
    • Các phương trình đang lưu thông
    • Các chướng ngại vật khác.

    Sau khi không thấy bất cứ chướng ngại nào, bạn có thể ngồi vào xe và kiểm tra:

    • Ghế và vô lăng: Cần kiểm tra chắc chắn ghế và vô lăng đã được chỉnh đúng vị trí và tư thế, đảm bảo rằng bạn có thể kiểm soát hoàn toàn vô lăng một cách thoải mái. Nhiều xe hiện nay được trang bị túi khí bên trong vô lăng, bạn cần phải ngồi cách ít nhất 25 cm. Bạn còn phải kiểm soát được bàn đạp phanh. Đối với những loại xe số sàn, phải đảm bảo rằng bạn có thể cắt côn hoàn toàn.
    • Gương: Bạn phải điều chỉnh gương hậu bên trong để có thể nhìn phía sau càng nhiều càng tốt. Còn các gương hậu hai bên thì phải điều chỉnh để góc chết ít nhất.

     

    • Đai an toàn: Thắt đai an toàn kể cả trên những xe có trang bị túi khí.
    Nếu xe bạn có hệ thống dây an toàn ba điểm, phải nhớ cột và điều chỉnh cả hai dây
    cho thích hợp, như dây ràng vai thì phải choàng qua hẳn vai của mình chứ không
    phải choàng ở bên dưới cánh tay hoặc sau lưng của bạn. Dây cột ngang hông phải
    được choàng qua bên hông, chứ không phải ở bụng. Nếu chỉ cột một dây thì sự bảo
    vệ an toàn cho bạn bị giảm rất nhiều. Nếu có dây choàng vai tự động, bạn cũng phải
    nhớ gài dây an toàn ngang hông. Nếu không, khi bị đụng xe, bạn có thể bị tuột ra
    khỏi dây và bị thương hoặc thiệt mạng.
    Ngoài việc bảo vệ cho bạn là người lái xe khỏi bị thương, dây an toàn còn giúp bạn
    Dây an toàn sẽ giúp bạn giảm bớt trong việc điều khiển xe. Nếu bạn bị đụng bên hông hoặc cua gắt, lực di chuyển có
    thể đẩy bạn qua một bên. Bạn không thể điều khiển xe khi mình không ở phía sau
    những nguy hiểm nếu không may tai
    nạn xảy ra tay lái.

    Mặc dù túi hơi bảo vệ cho người bạn khỏi bị đụng vào tay lái, đụng vào bảng đồng hồ, hoặc kính trước, nhưng túi hơi không thể bảo vệ bạn nếu bị đụng bên hông hoặc phía sau hoặc khi xe bị lật. Đồng thời, túi hơi sẽ không giữ bạn ở sau tay lái trong những trường hợp này.

    Các cuộc nghiên cứu cho thấy rằng nếu bạn bị đụng xe trong khi bạn có cột dây an toàn, thì khả năng bị thương hoặc thiệt mạng sẽ giảm rất nhiều. Một vài người vẫn còn tin vào quan niệm sai lầm về việc dùng dây an toàn. Thí dụ như:

    “Dây an toàn có thể làm bạn bị kẹt trong xe”

    Sai. Chỉ tốn chưa đầy một giây để tháo dây an toàn. Những vụ đụng xe làm xe bốc cháy hoặc chìm dưới nước sâu và làm bạn bị kẹt, nhưng rất ít khi xảy ra. Cho dù tai nạn loại này có thể xảy ra, thì dây an toàn cũng giữ cho bạn khỏi bị bất tỉnh. Cơ may thoát khỏi tai nạn của bạn sẽ nhiều hơn nếu bạn tỉnh táo.

    “Dây an toàn chỉ tốt cho những chuyến đi xa, nên tôi không cần cột dây an toàn khi đi trong thành phố”

    Sai. Hơn một nửa số tử vong vì giao thông xảy ra cách nhà trong vòng 40 km. Nhiều tai nạn xảy ra trên các con đường có bảng ghi giới hạn dưới 60 km/h.

    “Có người bị văng ra khỏi xe trong một vụ đụng xe mà vẫn bình thường và hầu như không bị một vết trầy xước”

    Sai. Cơ may sống sót của bạn khi bị tai nạn sẽ nhiều hơn nếu bạn ở trong xe. Dây an toàn có thể giữ bạn khỏi bị văng ra khỏi xe của mình, để khỏi bị rơi vào đường của xe khác.

    “Nếu tôi bị đụng bên hông, sẽ đỡ cho tôi hơn nếu tôi bị văng ngang qua xe; tránh xa khỏi chỗ bị đụng”

    Sai. Khi một chiếc xe bị đụng bên hông, nó sẽ quay ngang xe qua một bên. Mọi thứ trong xe nếu không cột chặt, kể cả người, sẽ trượt tới chỗ xe bị đụng, chứ không phải văng ra khỏi chỗ đó.

    (Ảnh minh hoạ)

    “Với vận tốc chậm, tôi có thể tự ứng phó”

    Sai. Ngay cả ở vận tốc 40km/h, lực của hai xe khi đụng thẳng vào nhau cũng giống như đạp một xe đạp hết vận tốc tông vào một bức tường gạch hoặc nhảy xuống từ một tòa nhà cao ba tầng và rớt xuống vệ đường. Không ai có thể ứng phó được khi đụng xe như vậy.

    Sổ tay lái xe (P.2)

    Nào! Hãy tiếp tục cùng lên đường với các kỹ năng cơ bản nhất cần biết cho một ngưòi lái xe an toàn…

    Tựa đầu

    Tựa đầu điều chỉnh đúng có thể giảm thiểu các chấn thương gây ra do các va chạm từ phía sau. Cần phải điều chỉnh sao cho phần giữa tựa đầu ngang với phần trên tai của bạn. Hãy đảm bảo rằng khoảng cách giữa tựa đầu và đầu bạn không quá 10cm. Luôn nhắc nhở người khác trên xe cũng làm như vậy. Hãy nhớ rằng “Để bảo vệ cổ, hãy nâng cao tựa!”.

    Khi đã sẵn sàng xuất phát

    • Kiểm tra chắc chắn trên đường không còn chướng ngại vật.
    • Sử dụng gương hậu nhưng đừng hoàn toàn phụ thuộc vào nó mà thỉnh thoảng quay đầu để kiểm tra chắc chắn.

    Ở Việt Nam phải thêm thao tác bỏ thắng tay nữa.

    Nếu bạn xuất phát từ bên phải hãy bật xi nhan trái để báo hiệu. Nếu xuất phát từ bên trái đường (đường một chiều) hãy bật xi nhan phải nhưng nhớ rằng bạn rất khó để quan sát toàn bộ đường từ ghế lái.

    Thao tác với vô lăng

    Hãy tưởng tượng vô lăng giống như một cái đồng hồ. Tay trái của bạn đặt ở vị trí số 9 hoặc 10 còn tay phải ở số 2 hay 3. Để chuyển hướng, bạn sử dụng thao tác vắt chéo tay (hand-over-hand). Để trả lái, bạn có thể thả lỏng tay để vô lăng tự trở về hoặc xoay theo chiều ngược lại.

    Tăng tốc

    Luôn luôn nhớ rằng:

    • Tốc độ phải phù hợp với thời tiết, đường xá và điều kiện giao thông. Không lái xe quá nhanh hoặc quá chậm khi không cần thiết.
    • Không vượt quá tốc độ cho phép.
    • Tránh tăng tốc đột ngột.
    • Lái xe quá chậm cũng là một điều nguy hiểm, việc đó có thể gây ức chế đối với các lái xe phía sau. Duy trì tốc độ xe gần với các xe khác có thể giúp giảm bớt nguy cơ va chạm.

    Dừng xe

    Phần lớn các lái xe không biết được cần bao nhiêu thời gian hoặc quãng đường để xe dừng lại hoàn toàn. Điều này sẽ dẫn đến những tai nạn đáng tiếc. Điều này được xác định thông qua ba yếu tố:

    • Thời gian nhận thức: Đây là quãng thời gian mà bộ não nhận thức được tình hình và hiểu rằng cần phải dừng lại. Quãng thời gian này vào khoảng ¾ giây tùy thuộc vào từng lái xe. Một lái xe ít kinh nghiệm sẽ nhận thức nguy hiểm chậm hơn người có nhiều kinh nghiệm. Thời gian này chịu ảnh hưởng rất nhiều bởi sự quan sát, mức độ tập trung, khả năng quyết định, tình trạng sức khỏe và đặc biệt là rượu hoặc các loại thuốc.

     

    • Thời gian phản xạ: Đây là quãng thời gian cần thiết để chân bạn rời khỏi chân ga và chuyển sang chân phanh. Quãng thời gian này xấp xỉ ¾ giây. Quãng đường xe đi trong thời gian này gọi là quãng đường phản xạ (reation distance).
    • Thời gian phanh: Đây là quãng thời gian cần thiết để xe dừng lại hẳn kể từ khi đạp phanh. Quãng đường xe di chuyển trong thời gian này gọi là quãng đường phanh (braking distance).

    Tổng toàn bộ ba quãng đường trên là quãng đường dừng (stoping distance).

    Có rất nhiều yếu tố tác động đến quãng đường trên như: thời tiết, đường xá, sự tỉnh táo của người điều khiển, tốc độ xe, tình trạng xe, tình trạng phanh, tình trạng sức khỏe của bạn. Không lái xe khi mệt mỏi hoặc uống bia, rượu hay uống các loại thuốc.

    Biểu đồ dưới đây mô tả quãng đường cần thiết để xe dừng hẳn (tính theo mét, trong điều kiện bình thường và mặt đường khô ráo, bằng phẳng).

    Màu vàng: Quãng đường xe chạy trong thời gian nhận thức (khoảng ¾ giây)

    Màu xanh: Quãng đường xe chạy trong thời gian phản xạ (khoảng ¾ giây)

    Màu đỏ: Quãng đường xe chạy sau khi phanh, trước khi dừng lại hẳn.

    Kỹ thuật phanh

    • Để xe dừng một cách nhẹ nhàng, hãy nhả rồi đạp lại chân phanh trước khi xe dừng hẳn.
    • Khi cần dừng xe đột ngột hãy đạp mạnh chân phanh. Khi cảm thấy bánh xe bị khóa hãy nhả nhẹ chân phanh ra.

    Sổ tay lái xe (P.3)

    LenDuong.VN xin gửi đến các bạn phần 3 trong loạt bài giới thiệu các kỹ năng cơ bản để điều khiển thành thạo một chiếc ô tô…

    Lùi xe

    Khi cần lùi xe, hãy kiểm tra chắc chắn phía sau bạn không có bất cứ chướng ngại vật nào! Nếu lùi xe ra khỏi đường, hãy xuống xe để kiểm tra cho chắc chắn.

    Lùi theo đường thẳng:

    • Đặt tay trái lên đỉnh vô lăng
    • Nhìn vào gương hậu bên trái và lùi từ từ.
    • Chỉ nhìn phía trước thoáng qua để chắc chắn đầu xe bạn không va vào đâu (lùi thì làm sao đầu xe va được nhỉ???).

    Lùi về bên trái hoặc phải:

    • Đặt cả hai tay lên vô lăng.
    • Để lùi về bên trái hãy nhìn qua vai trái nhưng thỉnh thoảng liếc về phía đầu xe.
    • Để lùi về bên phải hãy nhìn qua vai phải nhưng thỉnh thoảng liếc về phía đầu xe.

    Lưu ý:

    • Đầu xe sẽ quay về phía đối diện với đuôi xe!
    • Chỉ nên lùi xe ở tốc độ tương đương với người đi bộ

    Đỗ xe

    Việc đỗ xe đòi hỏi việc điều khiển xe một cách chính xác. Sau đây là ba kiểu đỗ xe thông dụng.

    Đỗ song song (đỗ giữa hai xe).

    Kiểu đỗ này tương đối khó và đòi hỏi tập luyện. Đầu tiên bạn phải ước lượng khoảng cách có đủ cho xe của bạn hay không. Để đỗ xe vào khoảng trống giữa hai xe ở lề đường bên phải, hãy tiến hành theo các bước minh họa dưới đây:

    1. Khi xác định được khoảng trống để đỗ xe, hãy quan sát tình hình phía sau qua gương hậu! Đạp khẽ phanh để báo hiệu cho các xe sau biết bạn đang chuẩn bị lùi xe vào chỗ đỗ. Tiến từ từ đến khi cản trước của xe bạn (xe A) ngang với cản trước của xe B và song song với lề đường. Lưu ý khoảng cách giữa hai xe khoảng 1m.

    2.Lùi xe từ từ, đánh hết lái về bên phải cho đến khi xe tạo được một góc khoảng 45 độ với lề đường. Lúc này, vô lăng của bạn sẽ nằm trên cũng một đường thẳng với cản sau của xe B.

    1. Trả thẳng lái. Tiếp tục lùi cho đến khi phần bên phải cản trước xe bạn nằm trên cùng đường thẳng với cản sau xe B. Lưu ý để không va vào xe này.
    1. Đánh lái sang trái nhanh hết mức có thể và lùi cho đến khi xe bạn song song với lề đường. Lưu ý để không va vào cản trước của xe sau.
    1. Trả thẳng lái và tiến xe từ từ. Dừng lại khi xe bạn nằm chính giữa hai xe B và C. Kéo phanh tay. Luật quy định bánh xe không được cách lề đường quá 50cm.

    Rời khỏi chỗ đỗ:

    • Lùi xe về phía sau nếu cần thiết.
    • Nhìn gương để đảm bảo không chướng ngại vật gì trên đường.
    • Bật xi nhan trái
    • Trước khi xuất phát, liếc qua vai trái để kiểm tra phần đường không nhìn được qua gương.
    • Tiến từ từ, đánh tay lái thật nhanh qua trái. Chú ý để tránh va chạm với xe phía trước.

    Vào và ra khỏi xe đang đỗ song song

    Khi vào một chiếc xe đang đỗ, luôn chú ý đến các xe khác. Chỉ mở cửa ở mức cần thiết và đóng lại ngay sau khi đã vào xe. Khi rời khỏi xe, chú ý các xe đang đi tới. Quay đầu sang trái để kiểm tra các điểm mù (blind spot). Nếu an toàn, mở cửa xe ở mức cần thiết và ra khỏi xe thật nhanh. Đi về phía đuôi xe và đi lên hè càng nhanh càng tốt.

    Đỗ chéo góc (angle parking)

    Đây là kiểu đỗ rất hay gặp ở các bãi đỗ xe, góc đỗ xe có thể từ 30 độ đến 90 độ.

    Để đỗ xe vào bãi đỗ nằm bên phải đường, hãy làm theo hướng dẫn sau:

    • Bật xi nhan phải và đi chậm lại.
    • Lái xe song song với lề đường, cách đuôi các xe đang đỗ ít nhất 1,5 m. Nếu bạn đi vào từ làn đường bên kia, hãy dành khoảng cách ít nhất là 2m vì góc cua sẽ hẹp hơn.
    • Khi có thể nhìn thấy phía đuôi bên trái của xe nằm ở bên phải khoảng trống, đánh hết lái sang phải để đi vào giữa khoảng trống với tốc độ chậm.
    • Khi đã đi vào khoảng giữa chỗ đỗ, trả thẳng lái và tiếp tục tiến chậm rãi về phía trước. Chú ý quan sát để

    phần đầu xe bên trái và đuôi xe bên phải không quá gần các xe đang đỗ. Tiếp tục tiến thẳng cho đến khi bánh trước chạm nhẹ vào lề đường hoặc nằm cách trong khoảng 50cm.

    Rời khỏi chỗ đỗ xe chéo góc

    Việc này tương đối đơn giản nhưng phải lưu ý các xe và các chướng ngại vật phía sau. Lùi thật chậm và sẵn sàng dừng xe nếu cần thiết. Nếu xe bên cạnh dài hơn xe của bạn, dừng lại khi đuôi xe bạn ngang bằng với đuôi chiếc xe đó, tiếp tục lùi thẳng xe cho đến khi có thể nhìn thấy toàn bộ chiếc xe. Khi đầu xe bạn đã thoát hẳn khỏi chỗ đỗ, đánh lái nhanh sang phải và tiếp tục lùi cho đến khi xe song song với lề đường thì dừng hẳn lại. Sau đó bạn có thể lái xe về phía trước nhưng chú ý đến các xe cũng đang rời khỏi chỗ đỗ.

    Đỗ vào khoảng trống có góc 90 độ ở bên trái rất dễ dàng vì bạn có nhiều khoảng trống hơn nhưng phải luôn chú ý các xe đang đi đến ở làn đường bên trái.

    Không bao giờ đi vào chỗ đỗ xe nằm ở bên trái đường hai chiều!!!

    Đỗ xe trên dốc

    Hướng dẫn dưới đây dành cho các xe đỗ ở phía bên phải đường. Các xe đỗ bên trái chỉ cần đánh lái sang chiều ngược lại. Để tránh xe trôi dốc, luôn kéo phanh tay và vào số thấp (đối với số sàn) hoặc đặt ở P (đối với số tự động).

    Cụ thể như sau:

    Nếu bạn đỗ xe theo chiều dốc lên ở nơi có lề đường, đánh lái về bên trái cho đến khi bánh trước bên phải chạm vào lề đường.

    Nếu bạn đỗ xe theo chiều dốc lên ở nơi không có lề đường, đánh lái về bên phải.

    Nếu bạn đỗ xe theo

    chiều dốc xuống, luôn

    đánh lái về bên phải.

  • Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản

    Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản

    Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản

    Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

    Tổng hợp các đề cương đại học hiện có của Đại Học Hàng HảiĐề Cương VIMARU 

    Kéo xuống để Tải ngay đề cương bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

    (Nếu là đề cương nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

    Đề cương liên quan:Báo cáo thực tập Chuyên đề môi giới bất động sản


    [toc]

    Tải ngay đề cương bản PDF tại đây: Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản

    Số văn bản : SDC/HD27/BM05 Lần soát xét : 00 Số trang : 1/5 Số sử dụng:

    CÔNG TY CPPT NAM SÀI GÒN             CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

    SÀN GIAO DỊCH  BĐS SADECO                                                Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

    Số:…/HĐMGL/2009

    HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

    (Dành cho nhà đơn lẻ)

    – Căn cứ Bộ Luật Dân sự được Quốc Hội thông qua ngày 14/6/2005;

    – Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;

    – Căn cứ Luật  Thương  mại  số  36/2005/QH11  được  Quốc hội  thông  qua ngày 14/6/2005;

    – Căn cứ vào nhu cầu của khách hàng và khả năng cung cấp dịch vụ của Sàn giao dịch Bất động sản;

    Hôm  nay  ngày  ..…  tháng……  năm…….  tại  Sàn  giao  dịch  bất  động  sản

    SADECO, chúng tôi gồm có:

    BÊN ĐƯỢC MÔI GIỚI (BÊN A):

    – Tên               :

    – Địa chỉ         :                                                                                   Điện thoại:

    – Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số……………cấp ngày………….. tại ……….

    – Đại diện : Ông/Bà Chức vụ :
    – CMND số : cấp ngày: tại
    – Hộ khẩu thường trú :

    BÊN MÔI GIỚI (BÊN B): SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN SADECO

    – Địa chỉ         : Số 1 đường số 5, đại lộ Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình

    Chánh, TP. HCM

    – Chi nhánh   : 29/1 Nguyễn Bỉnh Khiêm, Phường Đa Kao, Quận 1.

    – Số tài khoản :

    – Điện thoại    : 4.314.216 – 4.314.227                Fax : (84.8) 4.314.215

    – Đại diện       : Ông/Bà                                            Chức vụ :

    Sau khi bàn bạc, thảo luận hai bên đi đến thống nhất ký hợp đồng môi giới với những nội dung và điều khoản sau

    Điều 1: Đối tượng và nội dung môi giới

    1.1 Đối tượng:

    – Tên dự án (tên bất động sản): ………………………………………………………

    – Diện tích nền đất:……… Diện tích sử dụng nhà:…………………………………..

    – Địa điểm dự án tại:………………………………………………………………….

    – Chủ đầu tư là:……………………………………………………………………….

    Số văn bản : SDC/HD27/BM05 Lần soát xét : 00 Số trang : 1/5 Số sử dụng:

    – Địa chỉ chủ đầu tư:………………………………………………………………….

    1.2  Nội dung môi giới:

    Bên A giao cho Bên B công việc môi giới tìm khách hàng để bán (hoặc để mua) bất

    động sản trên.

    Điều 2: Yêu cầu và kết quả môi giới:

    Công việc môi giới được xem là hoàn thành khi Bên A và khách hàng do Bên B giới thiệu đã đàm phán thỏa thuận thống nhất và ký kết hợp đồng mua bán.

    Điều 3: Thời hạn thực hiện hợp đồng môi giới:

    ………….. ngày kể từ khi ký hợp đồng.

    Điều 4: Phí dịch vụ và phí môi giới:

    – Phí dịch vụ là khoản tiền Bên A phải trả cho Bên B ngay sau khi ký hợp đồng dịch vụ môi giới (môi giới không thành công cũng phải trả khoản tiền này)

    …………………………………………………………………………………………….

    – Phí môi giới là khoản tiền Bên A phải thanh toán cho Bên B khi giao dịch thành công :

    – Phí môi giới sẽ được tính theo thông báo số 19/TB- NSG.09, ngày 29/9/2009 về

    các loại biểu phí áp dụng tại Sàn giao dịch Bất động sản Sadeco (Saree).

    Điều 5: Phương thức thanh toán:

    – Phí dịch vụ: được thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản ngay sau khi ký hợp đồng

    – Phí môi giới: được thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản ngay sau khi Bên

    A và người mua (người bán) làm hợp đồng tại phòng Công chứng

    Điều 6:

    6.1 Quyền và nghĩa vụ của Bên A (khách hàng)

    6.1.1 Quyền:

    – Yêu cầu sàn không cung cấp những thông tin khách hàng khi chưa được yêu cầu.

    – Không tiếp xúc các khách hàng không đủ độ tin cậy.

    – Bên A tạo điều kiện tốt nhất để Bên B hoàn thành nhiệm vụ của mình, trong điều kiện cho phép Bên A có thể ủy quyền cho Bên B làm thủ tục mua bán sang tên nhà xưởng cho người mua với chi phí là …………………… đồng (số tiền chi phí này ngoài hợp đồng mà hai bên ký kết)

    6.1.2 Nghĩa vụ:

    – Cung cấp hồ sơ pháp lý của bất động sản

    – Chịu trách nhiệm về hồ sơ

    – Cung cấp thông tin về BĐS

    – Tham gia đàm phán với khách hàng do Bên B giới thiệu

    – Thanh toán đầy đủ phí dịch vụ và phí môi giới

    Số văn bản : SDC/HD27/BM05 Lần soát xét : 00 Số trang : 1/5 Số sử dụng:

    – Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

    6.2 Quyền và nghĩa vụ Bên B:

    6.2.1 Quyền:

    – Thực hiện dịch vụ môi giới theo yêu cầu của Bên A

    – Bên B được tiến hành các nghiệp vụ trung gian tìm khách hàng mua bất động sản bằng các hình thức quảng cáo trên báo chí, truyền hình hoặc các hình thức thông tin khác………………….. . Chi phí này Bên A phải thanh toán cho Bên B theo hóa đơn thu tiền theo quy định của cơ quan quảng cáo

    – Bên B được mời chuyên gia giám định hàng hóa khi khách hàng có yêu cầu, số tiền chi phí cho giám định Bên A phải thanh toán cho Bên B ngay sau khi Bên B xuất trình hóa đơn hợp lệ

    – Thu phí dịch vụ và phí môi giới theo thoả thuận của hợp đồng này

    6.2.2 Nghĩa vụ:

    – Chịu trách nhiệm tư vấn cho khách hàng mọi vấn đề có liên quan đến hợp đồng mua bán hàng hóa mà Bên A được môi giới.

    – Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.

    – Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

    Điều 7: Giải quyết tranh chấp

    – Hai bên cần chủ động thông báo cho nhau biết tiến độ thực hiện hợp đồng, nếu có vấn đề bất lợi gì phát sinh, các bên phải kịp thời báo cho nhau biết và chủ động bàn bạc giải quyết trên cơ sở bình đẳng, tôn trọng lẫn nhau.

    – Mọi sửa đổi, bổ sung hợp đồng này chỉ có giá trị khi được lập bằng văn bản và

    được hai bên ký tên đóng dấu.

    – Trong trường hợp không tự giải quyết được thì hai bên đồng ý sẽ khiếu nại tới tòa án. Mọi chi phí về kiểm tra, xác minh và lệ phí tòa án do bên thua kiện chịu.

    Điều 8: Hiệu lực của hợp đồng

    Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký.

    Hai bên sẽ tổ chức họp và lập biên bản thanh lý hợp đồng sau khi các bên đã hoàn tất việc thực hiện hợp đồng

    Hợp đồng được lập thành 4 bản, mỗi bên giữ 2 bản có giá trị pháp lý như nhau.

    BÊN B                                                                              BÊN A

    (Ký tên, đóng dấu)                                                       (Ký tên, đóng dấu)

  • Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 2018

    Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 2018

    Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 2018

    Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

    Tổng hợp các đề cương đại học hiện có của Đại Học Hàng HảiĐề Cương VIMARU 

    Kéo xuống để Tải ngay đề cương bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

    (Nếu là đề cương nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

    Đề cương liên quan:Đề thi môn Thị trường bất động sản (kèm đáp án)


    [toc]

    Tải ngay đề cương bản PDF tại đây: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 2018

    Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 2018

    Để nhận định chính xác “giá trị Bất động sản” cần xem xét và đánh giá rất nhiều yếu tố khác nhau. Ngoài quan hệ cung – cầu trên thị trường được xem là chủ chốt thì còn các yếu tố về tự nhiên, kinh tế xã hội, chính trị pháp lý,… sẽ trực tiếp định giá sản phẩm Bất động sản.

    Bài viết này, cung cấp cho bạn những kiến thức cơ bản nhất cũng như những yếu tố không thể bỏ qua nếu như muốn xác định “giá trị Bất động sản” của một sản phẩm cụ thể.

    1 – Các yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến Bất động sản

    1.1 – Yếu tố tự nhiên

    Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên.

    Thứ nhất – vị trí của BĐS: Là yếu tố đứng top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại bao nhiêu thì giá trị BĐS tương ứng bấy nhiêu (vị trí sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng lớn). Nhìn chung vị trí được định nghĩa và chia làm 2 loại: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò vô cùng quan trọng trong việc định giá của BĐS.

    • Vị trí tương đối:Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.
    • Vị trí tuyệt đối:Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác.

    Việc đánh giá ưu thế yếu tố vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

    Bạn sở hữu mảnh đất có cả 2 vị trí tương – tuyệt đối, nằm tại trung tâm và tại ngã 3, ngã 4 trên trục lộ giao thông lớn thì giá trị BĐS được định giá rất cao.

    Thứ hai – kích thước, diện tích mảnh đất: kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Thông thường mảnh đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn được định giá cao.

    Ví dụ tại Phú Quốc, với nhu cầu xây nhà để ở trong khu vực trung tâm thì kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền (chiều rộng) thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m. Giá các mảnh như trên tại Phú Quốc không hề rẻ và còn rất ít tại khu vực trung tâm.

    Thứ ba – địa hình của BĐS: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp – vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như BĐS ven biển thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của BĐS sẽ cao hơn.

    Đối với các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị cao: một là ở nơi thật cao và hai là ở nơi cực thấp (ở đây là ven biển).

    Thứ tư – hình thức của BĐS (đối với BĐS là nhà hay là các công trình xây dựng): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có hình thức – kiến trúc phù hợp với thị hiếu, văn hóa từng khu vực thì giá trị sẽ cao hơn. Ở mỗi nơi, địa phương khác nhau thì hình thức của BĐS cũng sẽ khác nhau.

    Thứ năm – đặc điểm trên mặt đất và trong lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, vật lý…): Với từng mục đích sử dụng thì yếu tố đặc điểm mặt đất, lòng đất sẽ ảnh hưởng tới mức giá khác nhau. Bạn cần mua đất để ở, để kinh doanh thương mại dịch vụ thì sẽ không cần quan tâm đến chất đất (độ màu mỡ của đất), điều này ngược lại nếu mục đích sử dụng vào sản xuất nông nghiệp.

    Thứ sáu – tình trạng môi trường: môi trường khu vực BĐS tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Điều có thể nhận thấy dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dưỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì tình trạng môi trường quyết định rất nhiều vào việc định giá BĐS đó.

    Thứ bảy – tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên: các sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu…) thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên nhiên.

    1.2 – Yếu tố kinh tế

    Thứ nhất – khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Điều này cũng giống như một mảnh đất bạn mua và bán được với giá tốt, sau đó người kế tiếp lại bán với giá tốt và cứ vậy giá sản phẩm BĐS đó tăng lên.

    Câu chuyện là thu nhập từ BĐS tốt thì ai cũng sẽ tìm đến nó và nó trở nên có giá hơn. BĐS Việt Nam mới chỉ phục hồi từ năm 2016 trở lại đây và thời điểm này đang là giai đoạn phát triển tích cực trong một chu kỳ vòng đời BĐS.

    Thứ hai – sự kiện kinh tế: các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI) sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực: tham gia WTO, ASEAN, TPP,…

    Thứ ba – thị trường kinh tế: sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp…cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Quyết định đầu tư Bất động sản thì bạn phải rất quan tâm đến những tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán được nhịp độ của thị trường.

    1.3 – Yếu tố thị trường

    Thứ nhất – tính hữu dụng của BĐS: giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm BĐS. Điều này nói lên mức độ thỏa mãn của người sử dụng sản phẩm BĐS đó ở mức nào.

    Thứ hai – nhu cầu loại BĐS trên thị trường: 2 phía cung cầu của loại sản phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trường. So giữa các loại BĐS với nhau như: nhu cầu sử dụng BĐS căn hộ tăng cao thì cầu BĐS đất nền sẽ giảm xuống và ngược lại.

    Có thể bạn biết tại Việt Nam, 2016 là năm của BĐS căn hộ còn 2018 là năm của BĐS đất nền

    1.4 – Yếu tố pháp lý

    Thứ nhất – tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,…của mảnh đất sẽ giúp BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán.

    Thứ hai – quy định về xây dựng gắn với BĐS: các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây nhà với mục đích ở,…).

     

    2 – Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hưởng đến Bất động sản

    2.1 – Yếu tố chính trị pháp lý

    Những chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền với từng khu vực sẽ có ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực khiến giá trị BĐS của vùng đó có định giá khác biệt với nhau.

    Thứ nhất – các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển và nhu cầu về BĐS tăng cao → giá trị BĐS tăng nhanh.

    Thứ hai – các chính sách tác động trực tiếp

    • Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
    • Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
    • Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
    • Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
    • Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.

    2.2 – Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

    Thứ nhất – các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực: khu vực có được định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển BĐS hay không. Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nước sẽ định giá BĐS tăng hay giảm trong thời gian tới.

    Thứ hai – hiện trạng vùng lân cận: các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc…

    Thứ ba – mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng: GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào BĐS. Kênh BĐS được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của nó.

    Tiền có thể hao mòn và đất không thể tự sinh thêm

    Thứ tư – hệ thống, chính sách tiền tệ: khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh BĐS tăng lên khiến cho thị trường giá thay đổi.

    Thứ năm – tỷ lệ thuế và mức thuế suất: khu vực có mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút vốn đầu tư và kéo theo thị trường BĐS tăng lên. Ở Việt Nam hiện tại có thể kể đến mô hình Đặc khu kinh tế (SEZ) với những ưu đãi, đặc quyền vô cùng tốt về môi trường thuế suất.

    Thứ sáu – người tham gia thị trường BĐS: thị trường BĐS sẽ có những nhà đầu tư, tập đoàn rót vốn với những chiến lược khác nhau. Đầu tư ngắn hạn hay dài hạn sẽ ảnh hưởng tới giá trị BĐS của toàn khu vực.

    Nơi đâu có ông lớn (tập đoàn lớn) đầu tư thì thị trường sẽ rất sôi nổi

     

    2.3 – Yếu tố xã hội

    Các yếu tố xã hội tại khu vực cũng có ảnh hưởng, tác động đến giá trị BĐS.

    Thứ nhất – mật độ dân số: tại khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do lượng cầu tăng đột biến.

    Dân số cơ học được tính theo tỷ lệ tổng số dân chuyển đến chia cho số chuyển đi.

    Thứ hai – yếu tố khác: chất lượng y tế – giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh khu vực, tập quán người dân trong vùng cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.

    Ở những nơi phát triển BĐS du lịch – nghỉ dưỡng thì chất lượng y tế, bệnh viện rất được chú trọng, và đây là một trong những vấn đề ảnh hưởng trực tiếp tới quyết định có đến BĐS này hay không.

    Có nhiều lắm những thứ cần biết để nói về giá trị Bất động sản. Chúng tôi (Dân Đầu Tư) đã đề cập tới bạn những gạch đầu dòng đầu tiên và bạn hãy tìm hiểu chuyên sâu về từng vấn đề đó để hiểu rõ được những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản nhé.

    Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”… có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện…), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp…; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ… Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:

    1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:

    a1. Nhóm các yếu tố tự nhiên:

    * Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
    * Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.

    * Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.

    * Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.

    * Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.

    * Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.

    * Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.

    a2. Nhóm các yếu tố kinh tế:

    * Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

    * Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.

    a3. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

    * Tính hữu dụng của BĐS;

    * Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.

    1. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:

    * Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.

    * Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
    c. Các yếu tố chung bên ngoài:

    c1. Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:

    * Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
    * Các chính sách tác động trực tiếp như:

    • Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
    • Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
      • Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
      • Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
    • Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

    c2. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:

    Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

    * Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

    * Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

    * Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

    * Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

    * Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

    * Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

    * Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

    * Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

    * Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

    * Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

    * Mức độ lạm phát chung

    * Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
    c3. Các yếu tố xã hội:

    Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.

  • Môi giới bất động sản, mô hình và giải pháp

    Môi giới bất động sản, mô hình và giải pháp

    Môi giới bất động sản, mô hình và giải pháp

    Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

    Tổng hợp các đề cương đại học hiện có của Đại Học Hàng HảiĐề Cương VIMARU 

    Kéo xuống để Tải ngay đề cương bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

    (Nếu là đề cương nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

    Đề cương liên quan:Đồ án Kế toán bất động sản đầu tư


    [toc]

    Tải ngay đề cương bản PDF tại đây: Môi giới bất động sản, mô hình và giải pháp

    MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN, MÔ HÌNH VÀ

    GIẢI PHÁP

    POKKIN – Cục Quản lý nhà- Bộ Xây dựng

    1/ Tổ chức môi giới bất động sản trên thị trường BĐS:

    • Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp chủ đầu tư có thể chuyển các ý tưởng của họ thành hiện thực công trình có giá trị kinh tế cao hơn từ bất động sản)
    • Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm cho thuê hoặc bán các loại bất động sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào các dự án lớn và là người phân cân đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư. Các nhà môi giới bất động sản đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án.

     

    • Tham khảo của Trung Quốc:
    • Người môi giới BĐS là người môi giới cá thể, người môi giới hợp doanh và công ty môi giới nhằm mục đích lấy tiền thuê, làm dịch vụ giới thiệu trung gian, đại lý để nhận tiền thù lao từ người đương sự kinh doanh, chuyển nhượng, cầm cố và cho thuê nhà.
    • Đặc điểm của người môi giới BĐS:Nhằm mục đích lấy tiền thuê; Thúc đẩy hai bên giao dịch, chứ bản thân không trực tiếp giao dịch; Hoạt động môi giới BĐS chủ yếu là trung gian giới thiệu và đại lý bán nhà đất; Phải phân biệt rõ giới hạn hoạt động của môi giới BĐS và tư vấn thuần tuý cung cấp thông tin về nhà đất.
    • Sự cần thiết của tổ chức này đã được chứng minh trên thực tiễn là các giao dịch được tiến hành một cách nhanh chóng, tránh được nhiều phức tạp không cần thiết (vì người trung gian đã trực tiếp dàn xếp các xung đột…). Nhiều khi, bên mua và

    bên bán, bên thuê và cho thuê… không nắm được rõ ràng, chi tiết về các thông tin có liên quan về BĐS bằng trung gian môi giới, họ thực sự cần đến nhà môi giới như một trung gian tin cậy và chuyên nghiệp để thực hiện các dịch vụ đáp ứng yêu cầu của cả 2 bên.

    2/ Mô hình hoạt động:

    Người mua và người bán tìm đến nhà môi giới để thông qua nhà môi giới tiến

    hành việc mua (bán, cho thuê) bất động sản một cách có hiệu quả và nhanh chóng

    nhất, nhà môi giới sau khi tìm hiểu kỹ các nguyện vọng, yêu cầu của các bên sẽ

    tiến hành làm các thủ tục cần thiết để thực hiện một giao dịch, bên có nhu cầu mua

    (bán, cho thuê…) sẽ phải trả một khoản chi phí nhất định gọi là lệ phí hợp đồng

    môi giới, sau khi nhà môi giới đạt đến kết quả cuối cùng và giao dịch thành công

    thì nhà môi giới sẽ được hưởng tiền hoa hồng tính trên % giá trị bất động sản đã

    được thoả thuận kỹ lưỡng trong hợp đồng của 2 bên.

    Tham khảo thực tế: Mô hình 1 công ty TNHH kiêm trung tâm tư vấn nhà đất-việc làm

    • Đứng đầu là giám đốc
    • Dưới giám đốc có 3 văn phòng: tư vấn, môi giới và kế toán
    • Tư vấn: làm các thủ tục quảng cáo, giới thiệu về các loại BĐS cho khách hàng và hướng dẫn khách hàng về các thủ tục khi thực hiện hợp đồng môi giới.
    • Môi giới: Sau khi tìm hiểu các thông tin đáp ứng yêu cầu của mình, bên có nhu cầu sẽ tiếp tục sang phòng môi giới, tại đây họ sẽ cùng người làm môi giới tiến hành các thủ tục ký hợp đồng gọi là hợp đồng môi giới với đầy đủ các thông tin cần thiết về bên nguyên đơn, về BĐS đem ra giao dịch và các giao kèo cần thiết khác về lệ phí hợp đồng, % hoa hồng, các cam kết khác v.v.. sau đó sẽ đưa bên có nhu cầu đi khảo sát thực địa và thực hiện các công việc tiếp theo cho đến kết quả cuối cùng.
    • Kế toán: Nếu giao dịch thành công, bên có nhu cầu sẽ tiếp tục đến phòng kế toán

    và thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhân viên kế toán như đã thoả thuận trong hợp đồng môi giới.

    3/ Thực trạng loại hình tổ chức này tại 4 thành phố lớn

    3.1. Về mô hình hoạt động: tương tự như mô hình của công ty TNHH nêu trên.

    3.2. Điều kiện hoạt động: hầu như không phải tuân thủ một điều kiện hoạt động nào cả, cụ thể như sau:

    Hiện tại trên địa bàn của các thành phố lớn, các tổ chức và cá nhân hoạt động dịch vụ môi giới phát triển khá rầm rộ, dưới các hình thức tư nhân như: Trung tâm môi giới tư vấn nhà đất, trung tâm giới thiệu người thuê và cho thuê nhà ở… Sau khi nhận tiền hoa hồng môi giới giữa 2 bên, người môi giới không còn trách nhiệm gì. Hầu hết các tổ chức môi giới BĐS hiện nay đều là do các cá nhân, hộ gia đình có tiền mở văn phòng, trung tâm môi giới nhà đất tự phát theo nhu cầu của người dân và theo các cơn sốt nhà đất trên thị trường và họ coi đây như một nghề kinh doanh nhưng không có đăng ký hành nghề và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Phần lớn các văn phòng nhà đất này đều do những người không có nghề nghiệp, không được đào tạo kiến thức về tư vấn BĐS nhà đất, chủ yếu dựa trên kinh nghiệm thực tế, tự xoay sở và móc ngoặc với các cò mồi khác…tính chuyên nghiệp thấp, độ tin cậy về thông tin cũng như kết quả thành công chỉ chiếm tối đa là 50%. Họ chỉ đơn thuần làm môi giới giữa người bán và người mua, ít hoặc không có khả năng tư vấn về những thông tin cần thiết liên quan đến đất đai BĐS hoặc mới chỉ dừng lại ở mức độ tư vấn về thông tin và tư vấn hỗ trợ về tài chính liên quan đến BĐS.

    Chỉ có 1 số tổ chức môi giới hiện nay là có đăng ký hoạt động nhưng các tổ chức này lại hoạt động dưới hình thức các công ty thương mại (chức năng hoạt động là làm dịch vụ tư vấn nhà đất, dịch vụ giới thiệu việc làm, dịch vụ vận chuyển hành khách, chuyển giao công nghệ-công nghiệp, lữ hành nội địa, đại lý vận tải, dịch vụ vui chơi giải trí..). Như vậy, có thể thấy hoạt động dịch vụ tư vấn môi giới BĐS nhà đất chỉ là 1 mảng trong hoạt động kinh doanh của các công ty loại này. Và

    theo quy định, thì các công ty thương mại khi thành lập phải được sự chấp thuận và cấp giấy phép từ phía Chi cục thuế của Thành phố.

    3.3. Về các nội dung khác:

    Tỷ lệ hoa hồng: Hiện nay, ở 4 thành phố lớn, thông thường tỷ lệ hoa hồng cho một giao dịch thông qua môi giới thành công là 1-2% giá trị BĐS được đem ra mua (bán), cho thuê…

    Các loại BĐS tham gia giao dịch thông qua trung gian môi giới chủ yếu: là nhà bán (nhà ở), nhà cho thuê, cửa hàng, văn phòng kinh doanh.

    Thời gian thực hiện hết 1 giao dịch: nói chung trong vòng 3 tháng

    Phạm vi hoạt động: chủ yếu là các BĐS trên địa bàn

    Đối tượng tham gia hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản: các công ty thương mại, cá nhân, hộ gia đình, công ty TNHH…

    4/ Tham khảo kinh nghiệm nước ngoài:

    Nộp khi ký hợp đồng môi giới. Nếu công việc không thành, bên môi giới không phải hoàn trả lại khoản lệ phí này.

    Điều kiện tham gia hoạt động môi giới của cá nhân

    Mỹ (New-york)

    Cá nhân phải có giấy phép hành nghề do cấp QLNN ở Trung ương cấp (cấp Bộ), để được cấp phải thi lấy chứng chỉ hành nghề (thi viết) về các nội

    Trung Quốc (Thượng

    Hải)

    1. Có giấy chứng nhận tư cách người môi giới BĐS do cơ quan quản lý hành chính công thương địa phương cấp.2. Có vốn trên 20.000 NDT hoặc có người đảm bảo

    dung kỹ năng nghiệp

    vụ về tư vấn môi giới

    BĐS.

    Nội dung hoạt     Mua bán, đấu thầu,

    động                           trao đổi, thương lượng giá cả, cho thuê…

    có tài sản đảm bảo trị

    giá trên 20.000 NDT.3.

    Có nơi hoạt động môi

    giới cố định.4. Trong

    vòng 3 năm trước khi

    làm đơn đề nghị không

    có tiền sự phạm tội.

    Điều kiện                                                                      1. Có trên 5 người có

    thành lập tổ                                                                giấy chứng nhận tư cách

    chức môi giới                                                            người môi giới BĐS.2.

    BĐS                                                                                  Được cấp giấy phép

    doanh nghiệp2. Có vốn

    trên 100.000 NDT3. Có

    điều lệ tổ chức xác định

    rõ tôn chỉ kinh doanh.

    1. Có trụ sở kinh doanh

    cố định

    Thành phần          bên môi giới có 3

    làm dịch vụ           người: nhà môi giới

    môi giới                   (broker), người mua

    bán và nhân viên cộng

    tác

    Hợp đồng môi giới

    Phí dịch vụ hoạt động môi giới

    Nộp khi ký hợp đồng môi giới. Nếu công việc không thành, bên môi giới không phải hoàn trả lại khoản lệ phí này.

    gồm:1. Việc môi giới2.

    Yêu cầu và tiêu chuẩn

    việc môi giới3. Kỳ hạn

    thực hiện hợp đồng

    1. Số tiền dịch vụ, cách thức, kỳ hạn chi trả
    1. Trách nhiệm vi phạm hợp đồng, cách thức giải quyết tranh chấp
    1. Các nội dung khác 2 bên giao ước.

    Do người môi giới nhà

    đất và đương sự thoả

    thuận trong tiêu chuẩn

    thu phí dưới đây và

    được chi trả trong kỳ

    hạn hợp đồng môi

    giới:1. Đại lý mua bán

    nhà, chuyển nhượng

    quyền SDD nhà nước,

    thu dưới 3% giá cả hợp

    đồng.2. Đại lý thuê nhà,

    thuê quyền sử dụng đất

    nhà nước, thu 1 lần 70%

    tiền thuê 1 tháng.3. Đại

    lý trao đổi nhà dưới 1%

    theo giá trị nhà đất.

    Dịch vụ tư vấn, tiêu

    chuẩn phí dịch vụ do 2

    bên bàn định.

    Tỷ lệ hoa hồng Nếu công việc thành

    công sẽ được hưởng

    • hoa hồng, số tiền hoa hồng này được quy định rất rõ trước khi ký hợp đồng

    5/ Kiến nghị giải pháp:

    Sau khi tìm hiểu thực trạng hoạt động của các tổ chức môi giới trên thị trường BĐS và tham khảo kinh nghiệm của nước Mỹ về mô hình hoạt động của tổ chức này, đề nghị Chính phủ cần thực thi một số biện pháp quản lý hữu hiệu hoạt động của hệ thống dịch vụ môi giới nhà đất trên thị trường BĐS sau đây:

    a/ Kiểm soát về đăng ký hành nghề:

    • Kiểm soát hoạt động của các tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ tư vấn môi giới về BĐS. Chính phủ yêu cầu người làm dịch vụ tư vấn môi giới bắt buộc phải đăng ký hoạt động với cơ quan quản lý Nhà nước và được cấp giấy phép mới được hoạt động tư vấn môi giới. Cụ thể là nên giao cho ai thực hiện cấp loại giấy

    phép này??

    • Cần tổ chức thi lấy chứng chỉ hành nghề môi giới (Như vậy, chỉ những người có đủ tư cách pháp nhân, có đủ trình độ chuyên môn về môi giới BĐS mới được tham gia các dịch vụ môi giới về BĐS).

    b/ Kiểm soát về việc thực hiện trách nhiệm của các tổ chức này:

    Người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả của các hoạt động tư vấn môi giới như: tính trung thực trong các thông tin pháp lý của BĐS được môi giới; về độ tin cậy và có tính dự báo được lợi ích từ kết quả định giá và hình thành giá cả của BĐS giao dịch và chịu trách nhiệm về kết quả của các dịch vụ khác.

    c/ Kiểm soát về chất lượng tư vấn môi giới:

    Kiểm soát tính công khai của các thông tin và chất lượng dịch vụ tư vấn (những người tư vấn được quyền yêu cầu cơ quan quản lý Nhà nước xác nhận các thông tin pháp lý về BĐS).

    Cần tổ chức các lớp đào tạo trong và ngoài nước về môi giới BĐS, nâng cao trình độ nghiệp vụ và đưa các cán bộ có nghiệp vụ về môi giới vào các công ty thương mại dịch vụ môi giới nhà đất hiện nay bằng cách yêu cầu các công ty này phải có các tiêu chuẩn đầu vào cần thiết, nếu không đáp ứng được thì sẽ không được cấp giấy phép hoạt động.

    d/ Kiến nghị khác:

    Phát triển các dịch vụ tư vấn và môi giới tổng hợp cho các nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch về BĐS như: dịch vụ cung cấp thông tin hàng hoá BĐS; dịch vụ kiểm tra và tư vấn tính pháp lý của BĐS; dịch vụ định giá BĐS; dịch vụ thanh toán và cho vay thế chấp BĐS và dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch về BĐS. Những đơn vị dịch vụ này sẽ thay mặt bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết để BĐS được giao dịch một cách hợp pháp, cơ quan tư vấn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng và tính pháp lý của các dịch vụ này. Nên chăng cần có 1 sàn giao dịch BĐS và tổ chức môi giới sẽ nằm trong sàn giao dịch này??!Tổ chức này sẽ thay mặt các bên có nhu cầu thực hiện các thủ

    tục giao dịch với Nhà nước, làm cầu nối thanh toán giữa 2 bên theo đúng quy định của pháp luật.

  • QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

    QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

    QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

    Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

    Tổng hợp các đề cương đại học hiện có của Đại Học Hàng HảiĐề Cương VIMARU 

    Kéo xuống để Tải ngay đề cương bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

    (Nếu là đề cương nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

    Đề cương liên quan:Quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản


    [toc]

    Tải ngay đề cương bản PDF tại đây: QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

    QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

    PHẦN I. NGUYÊN TẮC VÀ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BĐS

    Hiện nay các trường phái nghiên cứu đưa ra các nguyên tắc định giá bất động sản bao gồm:

    I.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất (tốt nhất và tối ưu);

    I.2. Nguyên tắc dự báo (dự kiến các lợi ích trong tương lai);

    I.3. Nguyên tắc thay thế;

    1.4. Nguyên tắc cung cầu;

    I.5. Nguyên tắc cân bằng;

    I.6. Nguyên tắc hài hoà các yếu tố;

    I.7. Nguyên tắc đóng góp;

    I.8. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm;

    I.9. Nguyên tắc phân phối;

    I.10. Nguyên tắc thay đổi;

    I.11. Nguyên tắc tuân thủ;

    I.12. Nguyên tắc cạnh tranh.

    Sau đây chúng ta nghiên cứu một số nguyên tắc cơ bản.

    Một là: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu.

     

    Nguyên tắc này được hiểu là được phép sử dụng về vật chất và theo pháp luật của tài sản để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày định giá tài sản.

    Hai là: Nguyên tắc cung cầu

    Giá cả của tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại giữa các lực lượng cung và cầu trên thị trường, phù hợp vào ngày định giá tài sản. Trên thị trường, giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.

    Khi định giá tài sản, cần phải xem xét các yếu tố cung và cầu trên thị trường, phải phân tích và đánh giá một cách toàn diện về sự tác động của các yếu tố cung cầu đến giá trị của tài sản.

    Ba là: Nguyên tắc sự thay thế

    Sự hình thành giá trị của tài sản được định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản có khả năng thay thế. Một người mua thận trọng không bao giờ trả tiền hơn để mua một tài sản tương tự thay thế như vậy trong thị trường mở.

    Nguyên tắc này được áp dụng trong quá trình định giá tài sản là khi có 2 tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán với mức giá thấp hơn thì tài sản đó được bán trước.

    Bốn là: Nguyên tắc dự kiến các lợi ích có được của tài sản trong tương lai.

    Khi ước tính giá trị của tài sản nên luôn luôn dựa trên sự triển vọng trong tương lai hơn là sự nhìn nhận nó trong quá khứ. Định giá tài sản là nhiệm vụ dự kiến lợi ích có được từ quyền sở hữu tài sản trong tương lai. Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của tài sản.

    Năm là: Nguyên tắc cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của nó.

    Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết là mảnh đất ở vị trí liền kề cũng phải có một giá trị như vậy.

    Khi tiến hành công việc, người định giá tài sản phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của nó về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…

    Sáu là: Nguyên tắc sự hài hoà của các yếu tố.

    Đối với bất động sản, giá tối đa sẽ được thực hiện khi có một mức độ hợp lý về sự đồng nhất về kinh tế và xã hội hiện hữu trong một vùng lân cận, cần xét đến sự hài hoà của các thể chế, luật lệ, lợi ích kinh tế giữa các bên, sự phù hợp với tâm lý tiêu dùng.

    II. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.

    Định giá bất động sản (BĐS) được thực hiện theo quy trình sau:

    Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá BĐS.

    Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin BĐS.

    Bước 3: Phân tích thông tin về BĐS.

    Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá BĐS.

    Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá.

    Bước 6: Lập hồ sơ và chứng thư định giá.

    II.1. Xác định nhiệm vụ định giá BĐS bao gồm các nội dung:

    II.1.1. Thiết lập mục đích, nhiệm vụ của việc định giá;

    II.1.2. Nhận biết về BĐS cần định giá: đặc điểm cơ bản về các yếu tố pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của BĐS;

    II.1.3. Chọn cơ sở giá trị của định giá và phương pháp định giá BĐS do khách hàng yêu cầu;

    II.1.4. Xác định yêu cầu của khách hàng, người sử dụng kết quả định giá.

    II.1.5. Những điều kiện ràng buộc trong xác định BĐS định giá: Định giá viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với những yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng, những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị BĐS; những giới hạn về: tính pháp lý, công năng của BĐS, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồng định giá.

    II.1.6. Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải dựa trên cơ sở:

    a- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá.

    b- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan.

    II.1.7. Xác định thời điểm định giá.

    Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của BĐS cần định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của BĐS được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.

    II.1.8. Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.

    II.1.9. Xác định cơ sở giá trị của BĐS.

    Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình BĐS cần định giá, định giá viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.

    Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp lụat do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

    II.2. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin bất động sản.

    II.2.1. Khảo sát hiện trường: Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường với các nội dung:

    • Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.
    • Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…
    • Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.

    Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, định giá viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.

    II.2.2. Thu thập thông tin.

    Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên phải thu thập các thông tin sau:

    • Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường BĐS để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực BĐS định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
    • Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của BĐS (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…).
    • Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán BĐS (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty

    kinh doanh BĐS, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ BĐS, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của BĐS, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến BĐS. Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.

    III. PHÂN TÍCH THÔNG TIN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN.

    Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần định giá.

    III.1. Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường BĐS.

    III.2. Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS cần định giá.

    a- Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường:

    • Đối với BĐS thương mại hoặc công nghịêp, bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghịêp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về BĐS, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường BĐS loại này với những người mua tiềm năng.
    • Đối với BĐS là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác. cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường BĐS loại này với những người mua tiềm năng.
    1. Xu hướng cung cầu trên thị trường BĐS.
    • Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những BĐS tương tự hiện có trên thị trường.
    • ảnh hưởng của xu hương trên đến giá trị BĐS đang định giá.

    III.3. Phân tích về khách hàng:

     

    • Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.
    • Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh

    BĐS.

    – Nhu cầu, sức mua về BĐS.

    III.4. Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu BĐS.

    • Định giá viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một BĐS trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.
    • Định giá viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng BĐS trên các khía cạnh:
    • Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng BĐS, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.
    • Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng BĐS: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của BĐS.
    • Sự hợp pháp của BĐS trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.
    • Tính khả thi về mặt tài chính: Phân tích việc sử dụng tiềm năng của BĐS trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của BĐS, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của BĐS.
    • Hiệu quả tối đa trong sử dụng BĐS: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép BĐS được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất.

    IV. LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

    Nguyên tắc là việc lựa chọn phương pháp định giá một BĐS phải phù hợp với quy định của pháp luật, đồng thời phải phù hợp với đặc điểm, tính chất, công năng của bất

    động sản cần định giá. Mặt khác, việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS còn phải tuỳ thuộc vào khả năng thu thuập thông tin từ BĐS đó; cụ thể như sau:

    IV.1. Phương pháp so sánh trực tiếp: thường được sử dụng để định giá BĐS trong các trường hợp: các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng hoặc cửa hiệu, đất trống.

    IV.2. Phương pháp chi phí: thường được sử dụng để định giá cho những mục đích sử dụng đặc biệt như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện… định giá BĐS cho mục đích bảo hiểm, thế chấp hoặc dùng để kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác.

    IV.3. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư): thường được sử dụng định giá đối với những BĐS có khả năng tạo ra thặng dư tài chính vượt quá chi phí trực tiếp của việc sử dụng hiện tại đó, BĐS cho thuê mang lại thu nhập, BĐS đầu tư mang lại lợi nhuận.

    IV.4. Phương pháp thặng dư: thường vận dụng để định giá của bất động sản phát triển.

    IV.5. Phương pháp lợi nhuận: thường vận dụng để định giá của các bất động sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu bóng và những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.

    Để đảm bảo độ tin cậy cao, người ta thường dùng nhiều phương pháp để định giá cho một BĐS.

    V. XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN CẦN ĐỊNH GIÁ

     

    Định giá viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng của BĐS cần định giá. Phương pháp định giá phải phù hợp với quy

    để xác định mức giá trị định của pháp luật.

    Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong định giá BĐS được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS và với mục đích định giá.

    Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị BĐS được định giá.

    Đưa ra kết quả định giá theo từng phương pháp;

    Đưa ra nhận xét về kết quả định giá;

    Đưa ra những hạn chế về kết quả định giá.

    Trên cơ sở đó khuyến nghị chọn mức giá đã định (ước lượng giá trị thị trường, giá trị phi thị trường) của BĐS.

    VI. LẬP HỒ SƠ VÀ CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ.

    VI.1. Hồ sơ định giá

    Nội dung cơ bản của Hồ sơ định giá bao gồm:

    • Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ.
    • Những thông tin về khách hàng yêu cầu định giá.
    • Công văn mời định giá.
    • Hợp đồng định giá ký kết giữa doanh nghiệp định giá và khách hàng.
    • Những phân tích, đánh giá của định giá viên về những vấn đề định giá liên quan.
    • Những ý kiến trưng cầu về các khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến tài sản cần định giá (nếu có).
    • Báo cáo kết quả định giá tài sản và phụ lục kèm theo báo cáo.
    • Chứng thư định giá.
    • Biên bản thanh lý hợp đồng định giá giữa doanh nghiệp, tổ chức định giá và khách hàng.

    Hồ sơ định giá được lưu giữ tại nơi lưu giữ hồ sơ của doanh nghiệp, tổ chức định giá. Trường hợp doanh nghiệp, tổ chức định giá có các chi nhánh, hồ sơ định giá được lưu giữ tại nơi ban hành chứng thư định giá.

    Báo cáo kết quả định giá

    Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả định giá có thể thay đổi theo đối tượng định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành định giá và theo yêu cầu của khách hàng, tuy nhiên một báo cáo định giá phải gồm các nội dung cơ bản sau:

    1. Những thông tin cơ bản về:
    • Tên, loại tài sản.
    • Nguồn gốc của tài sản (máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ…).
    • Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác).
    • Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng yêu cầu định giá.
    • Ngày tháng năm định giá.
    • Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của doanh nghịêp, tổ chức định giá hoặc chi

    nhánh.

    – Họ và tên định giá viên lập báo cáo định giá.

    • Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức định giá hoặc phụ trách chi nhánh.
    1. Những căn cứ pháp lý để định giá:

    Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành.

    1. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật.

    a- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hoá:

    • Công suất máy móc thiết bị.
    • Đặc điểm dây chuyền công nghệ.
    • Chỉ tiêu kỹ thuật, chất lượng vật tư hàng hoá.
    • Năm sản xuất, tên nhà máy, tên quốc gia sản xuất.
    • Năm đưa vào sử dụng.
    • Tỷ lệ hao mòn (hữu hình, vô hình) tại thời điểm định giá.

    b- Đối với bất động sản.

    – Vị trí của BĐS.

    • Vị trí địa lý và hành chính của BĐS.
    • Đối với đất ở: số thửa đất, sổ địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất.
    • Đối với đất nông nghịêp, lâm nghiệp: số thửa đất, sổ địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, hệ thống tưới và tiêu nước.
    • Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống…
    • Vị trí của BĐS trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính.
    • Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất.
    • Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho BĐS hay không.
    1. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý.

    a- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hoá.

    • Xuất xứ (model, nhãn hiệu, nhập khẩu, sản xuất trong nước, hãng sản xuất, năm sản xuất).
    • Hoá đơn mua, bán tài sản
    • Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của tài sản.

    b- Đối với bất động sản.

     

    • Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà; những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản).
    • Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo.
    • Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề.
    • Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện)
    • Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của Bất động sản.
    1. Những giả thiết và hạn chế trong xác định giá trị tài sản.
    • Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản.
    • Nếu không đưa ra những hạn chế như vây thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến kết quả định giá như thế nào.
    1. Kết quả khảo sát thực địa.
    • Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa.
    • Kết quả thu được từ khảo sát thực địa.
    • Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính. Nêu rõ lý do sự chênh lệch đó.
    • Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn của các chuyên gia về công suất thiết kế, tính năng tác dụng của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thì báo cáo kết quả định giá phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của chuyên gia tư vấn.
    1. Những lập luận về mức giá cuối cùng, bao gồm:
    • Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường tài sản trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những ưu thế hoặc bất lợi của tài sản cần định giá trên thị trường.
    • Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất. Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản.
    1. Phương pháp định giá:
    – Phương pháp so sánh trực tiếp: Kết quả:
    – Phương pháp chi phí: Kết quả:
    – Phương pháp thu nhập: Kết quả:
    – Phương pháp khác: Kết quả:
    • Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính toán các mức giá thu được từ các phương pháp nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng thể hiện giá trị thị trường của tài sản. Trường hợp chỉ áp dụng được 01 hoặc 02 trong các phương pháp định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó.
    • Mức độ phù hợp/chênh lệch giữa giá trị theo kết quả định giá với giá tài sản do Nhà nước đã công bố tại khu vực (nếu có).
    1. Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình định giá.
    • Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản.
    • Hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu nhập đối với tài sản.
    • Phân loại, hạng tài sản.
    • Lượng hoá những nhân tố tác động đến giá tài sản.

    Những vấn đề phức tạp, không xử lý trong quá trình định giá, mức độ của tài sản cần định giá.

    rõ ràng trên đã được xử lý như thế nào, cách thức tác động của những hạn chế nêu trên đến mức giá

    1. Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của định giá viên liên quan đến tài sản cần định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ.

     

    1. Tên, chữ ký của định giá viên tiến hành định giá.

     

     

    1. Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả định giá.

    Phụ lục là những thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả định giá.

    Phụ lục bao gồm:

    a- Đối với bất động sản

    • Hộ khẩu thường trú của chủ bất động sản (bản sao) – đối với tài sản cá nhân.
    • Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) – đối với tài sản doanh nghịêp.
    • Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích lục).
    • Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục).
    • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.
    • Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản) bao gồm:
    • Quyết định giao, cấp đất ở của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố hoặc UBND quận, huyện.
    • Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị.
    • Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân được UBND tỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán.
    • Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp.

    Trường hợp chủ nhà có các giấy tờ kể trên nhưng không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có các giấy tờ kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng… nhà ở, đất ở.

    • Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất động sản và các bản vẽ khác (bản sao).
    • Chi tiết về quy hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc của văn phòng quy họach đô thị (bản sao).
    • Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản (bản sao).

    -Ảnh chụp toàn cảnh bất động sản.

    – Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả định giá.

    b- Đối với vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá khác.

     

    • Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá.
    • Catalo, các thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu của vật tư, máy móc, thiết bị, hàng

    hoá.

    VI.2. Nội dung chứng tư định giá BĐS.

    Số….. /ĐG-CT CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT
    (kí hiệu DN, tổ chức định giá) NAM
    Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

    ……., ngày….tháng…. năm…..

    CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ

    Kính gửi:…………………………………….

    Theo đề nghị của ông/bà/doanh nghịêp… tại văn bản số….. ngày…. về việc định

    giá….

    1. Mục đích định giá:

    Xác định giá tài sản phục vụ mục đích…

    1. Thời điểm định giá:

    Tại thời điểm định giá (ngày…tháng…năm)

    1. Cơ sở định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để định giá)

     

    • Căn cứ hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông/bà/doanh nghịêp…. cung cấp (kèm theo công văn đề nghị số…).
    • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: …. Ngày……tháng………năm… của UBND tỉnh ….. cấp cho…
    • Giấy phép xây dựng số… ngày….(nếu có).
    • Bản vẽ hoàn công… (nếu có).
    • Hồ sơ quyết toán công trình… (nếu có)
    • Những căn cứ pháp lý khác.
    1. Thực trạng đất, nhà (công trình)…

    4.1. Đất

    • Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, hướng…
    • Diện tích: tổng diện tích, diện tích từng phần, kích thước các chiều.
    • Tình trạng pháp lý.

    4.2. Nhà (công trình).

    • Mô tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng.
    • Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ phận (móng, tường, mái…)
    • Thực trạng: mô tả chi tiết từng bộ phận cấu thành ngôi nhà (nền, tường, mái, cửa, công trình phụ, ban công…): loại vật liệu, thiêt bị được sử dụng, tình trạng thực tế từng bộ phận.

    4.3. Tài sản:

     

    • Các thông số kỹ thuật, thực trạng của tài sản.
    • Tính pháp lý của tài sản.
    1. Phương pháp định giá:

    Sử dụng phương pháp…

    1. Kết quả định giá:

    Trên cơ sở các tài liệu do ông/bà/công ty… cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường; với phương pháp định giá… được áp dụng trong tính toán, doanh nghiệp định giá (ghi rõ tên doanh nghịêp) thông báo kết quả định giá tài sản… tại thời điểm,… như sau:

    Giá đất:

    Giá nhà:

    Tổng giá trị đất và nhà:

    Làm tròn

    (viết bằng chữ:….. đồng)

    Doanh nghiệp, tổ chức định giá trả lời để ông/bà/quý đơn vị có cơ sở… theo quy định của pháp luật hiện hành

    Định giá viên

    Giám đốc

     

    (ký tên)

    (ký tên, đóng dấu)

     

    PHẦN II. PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

    I.                   PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP (hay phương pháp so sánh thị

     

    trường)

    I.1. Khái niệm, các nguyên tắc và trường hợp ứng dụng

    I.1.1. Khái niệm:

    Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi là phương pháp thị trường. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá của BĐS được đối chiếu so sánh với giá của các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường trong thời gian gần đây hoặc đang hình thành giá giao dịch trên thị trường.

    I.1.2. Nguyên tắc áp dụng

    • Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau.
    • Nguyên tắc sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham giá đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng giá trị thị trường.

    I.1.3. Các trường hợp áp dụng

    Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để định giá giá trị BĐS trong các trường hợp sau:

    • Các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.
    • Đất trống

    I.2. Phương pháp luận

     

    Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận cho rằng, giá thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá thị trường của các BĐS tương tự có thể so sánh đã được mua bán, đã hình thành giá trị thị trường; giá trị thị trường của một BĐS là giá trị tổng hoà giá trị nội tại của BĐS và giá trị tự do của các yếu tố khách quan khác. Thực tế hàng hoá BĐS không hoàn toàn giống nhau như các hàng hoá khác; do đó phải so sánh để định giá cho một BĐS tương đồng bằng cách cộng trừ các yếu tố.

    I.3. Các bước thực hiện (4 bước)

    Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về BĐS cần định giá và các BĐS có thể so sánh được.

    • Lựa chọn các BĐS có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh được
    • Thu thập thông tin:
    • Thông tin tổng hợp
    • Thông tin đặc biệt
    • Thông tin cụ thể
    • Kiểm tra độ chính xác các thông tin và xem xét điều kiện giao dịch của các BĐS so sánh đã lựa chọn.

    Bước 2: Thẩm định hiện trạng BĐS cần định giá và các BĐS so sánh Nội dung so sánh

    BĐS cần định giá Các BĐS so sánh
    – Pháp lý X X
    – Kỹ thuật X X
    – Kiểm tra về môi trường X X
    – Giá bán (giá thị trường) X

    Bước 3: Phân tích, so sánh và thực hiện việc điều chỉnh

    * Phân tích

    • Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: nhận dạng mức độ tiềm năng, khả thi về pháp lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của BĐS cần định giá
    • Phân tích thị trường: xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS, đánh giá động thái thị trường (thay đổi cung – cầu, bối cảnh thị trường,…) và động thái người mua tiềm năng.
    • Phân tích BĐS cần định giá và các BĐS so sánh về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật, môi trường, giá thị trường nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt, nêu những ưu và nhược điểm, những thuận lợi cũng như những khó khăn của BĐS cần định giá so với các BĐS so sánh.
    • Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng.
    • Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin.
    • Phân tích điều kiện giao dịch.

    * Thực hiện việc so sánh và điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh

    • Nguyên tắc là: lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở BĐS cần định giá mà không tồn tại ở BĐS so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại.
    • Thực hiện so sánh và điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh.
    • Xác định và so sánh các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS:
    • Tính pháp lý của bất động sản;
    • Đặc điểm; khoảng cách đến trung tâm thương mại, các dịch vụ xã hội;
    • Vị trí mặt bằng; kích thước; hình dáng; quy mô bất động sản;
    • Điều kiện hạ tầng;
    • Môi trường sống;
    • Quy hoạch;
    • Thời điểm hình thành giá;
    • Chỉ số giá;
    • Mức giá hình thành;

    10/ Các công trình.

    – Có 2 cách điều chỉnh:

    + Điều chỉnh gộp

    + Điều chỉnh theo tỷ lệ

    Giá thị trường các BĐS Điều chỉnh Giá bán đã được điều chỉnh BĐS
    so sánh cần định giá
    • Nghiên cứu cụ thể một số yếu tố so sánh tác động đến giá bất động sản (yếu tố so sánh/ yếu tố điều chỉnh):

    (1) Vị trí mặt bằng.

    Bao gồm kích thước thửa đất, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa

    lý.

    • Kích thước thửa đất: Phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của bất động sản và loại hình Bất động sản . Nếu không phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị của Bất động sản trên thị trường .
    • Hình dáng thửa đất: Lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì giá trị kém hơn lô đất có hình dáng vuông.
    • Quy mô thửa đất: Đây cũng là điều hết sức chú ý trong định giá đối với đất ở hoặc đất chuyên dùng. Bởi vì đối với các loại đất này cách tính diện tích hàng ngàn m2 không đơn giản như cách tính diện tích một lô đất có diện tích 60-100m2.

    Việc xác định giá trị thửa đất có quy mô, diện tích không đơn giản là lấy giá trị thửa đất ở vị trí tương tự đã được xác định nhân do diện tích thủa đất cần định giá mà còn phải xem xét đến tính hữu dụng của thửa đất, hình dáng thửa đất,cơ cấu sử dụng đất như mật độ xây dựng, loại công trình được xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất … theo quy định quy hoạch của chính quyền địa phương.

    Để xem xét điều này trước nhất là phải xem xét đến đặc điểm vị trí thửa đất: Nếu như thửa đất nằm ở trung tâm đô thị có khả năng dược dùng vào việc xây dựng cửa hàng, khách sạn, thương mại … thì giá trị đất rất cao do vậy quy mô diện tích đất đai lớn lại thuận lợi và có hiệu quả hơn so với thửa đất có diện tích nhỏ hơn 100m2 nên giá đất của thửa đất có diện tích lớn hơn hoặc thậm chí cao hơn so với đơn giá đất của thửa đất có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 100m2.

    Nếu thửa đất có khả năng dùng vào việc phân lô nhỏ để xây dựng nhà phố hoặc làm nhà xưởng sản xuất…tuỳ theo quy hoạch cụ thể của chính quyền địa phương. Trong

    trường hợp này phải xem xét mật độ xây dựng theo quy định của chính quyền địa phương.

    Ví dụ: Một khu đất ven đô thị cần định giá có diện tích 1ha nằm cạnh một trục đường chính ở ven đô thị, giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khu vực này với những thửa đất có quy mô trên, dưới 100m2 khoảng 1.500.000 đ/m2 (mức giá này đã có hạ tầng kỹ thuật và chưa có thuế chuyển quyền sử dụng đất ). Giả định theo quy hoạch của chính quyền địa phương tại khu đất trên được sử dụng vào mục đích phân thành những thửa đất nhỏ để xây dựng nhà phố, mật độ xây dựng cho khu đất là 60%, chi phí đầu tư hạ tầng bình quân 250.000 đ/m2, lãi cho nhà đầu tư 15% trên doanh thu.

    • Doanh thu: 1.500.000đ/m2 x 10.000m2 x 60% = 9.000.000.000đ
    • Lãi của nhà đầu tư: 9.000.000.000đ x15% = 1.350.000.000đ
    • Chi phí đầu tư hạ tầng: 250.000đ/m2 x10.000 = 2.500.000.000đ

    * Giá trị thửa đất cần định giá:

    9.000.000.000đ – 1.350.000.000đ – 2.5000.000.000đ = 5.150.000.000đ

    Như vậy tính ra đơn giá đất thô là 515.000đ/m2.

    • Bề rộng mặt tiền, chiều sâu của thửa đất.
    • Nếu thửa đất có bề rộng mặt tiền lớn thì có giá trị hơn là mặt tiền hẹp. Nếu chiều sâu thửa đất quá dài thì giá trị thửa đất sẽ bị giảm đi trong một số trường hợp nhất định.
    • Địa điểm.

    Khi xét đến yếu tố địa điểm là xem xét khả năng tiếp cận Bất động sản và môi trường chung quanh ra làm sao.

    Khả năng tiếp cận tài sản ở gần các phương tiện thuận tiện như trường học, chợ địa điểm làm việc và vui chơi giải trí và các phương tiện công cộng khác.

    Môi trường xung quanh đóng góp với giá trị của Bất động sản là cac đặc trưng vật chất và kinh tế xã hội, như các nhà láng giềng, dòng giao thông,các công viên và khu vườn, sử dụng đất gần cạnh.

    Địa thế thửa đất có ý nghĩa quan trọng đối với người phương Đông,những thửa đất có địa thế tốt sẽ có giá trị cao hơn thửa đất có địa thế xấu sẽ kém giá trị hơn.

    (3) Tình trạng pháp lý của bất động sản.

    Cần xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của Bất động sản, mức độ hoàn chỉnh càng cao thì giá trị càng lớn. Để có thể xem xét,dánh giá đúng ảnh hưởng của tình trạng pháp lý đối với giá trị của các Bất động sản cần nắm vững các quy định của Nhà nước về nhà và đất, đặc biệt là các quy định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất.

    Thực trạng pháp lý về quyền sử dụng đất ở nước ta đặc biệt là ở các tỉnh phía

    Nam hết sức phức tạp thông thường có các dạng sau:

    • Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp theo pháp luật.
    • Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất do chế độ cũ cấp (bằng khoán điền thổ).
    • Mua, bán, chuyển nhượng thừa kế từ những người có giấy chứng nhận (quyền sở hữu) quyền sử dụng đất như vừa nêu trên đã hợp thức hoá theo quy định của pháp luật.
    • Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các trường hơp cụ thể sau:
    • Tự khai phá đất (chủ yếu là đất nông nghiệp) nhưng chưa làm thủ tục xin cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất.
    • Lấn chiếm đất công.
    • Mua, bán, chuyển nhượng, thừa kế từ những người không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong mua bán chuyển nhượng có những trường hợp có giấy tay, có xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn và có trường hợp có giấy tay, có giấy xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn (trường hợp này là phổ biến).
    • Không chứng minh dược nguồn gốc đất đang sử dụng.

    Từ thực trạng phức tạp trên nên khi định giá trước hết phải xem xét kỹ pháp lý về quyền sử dụng đất, các nội dung cần xem xét là:

    • Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu về nhà ở gắn liền với đất của các cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hay chưa?

    Nếu chưa có các loại giấy tờ như đã nêu ở trên thì có giấy tờ gi liên quan đến quyền sử dụng thửa đất theo quy định của pháp luật.

    Mục đích của việc xem xét này nhằm xác định xem thửa đât đã hoàn chỉnh pháp lý về quyền sử dụng đất hay chưa? Nếu như chưa hoàn thiện thì phải hoàn thiện thêm các thủ tục gi? Nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước để hoàn chỉnh pháp lý về quyền sử dụng đất ra sao? Đây là điều quan trọng vì nó ảnh hưởng đến giá trị thửa đất cần định giá. Cần nắm vững Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật đất đai; Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất và thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004của chính phủ, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007…

    • Ngoài ra còn phải chú ý đến loại hình về quyền sử dụng đất:đất được chuyển nhượng, thừa kế từ người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đất được nhà nước giao hoặc cho thuê, hoặc được tạm giao v.v…
    • Tiếp đến cần xác định loại đất của thửa đất cần định giá theo quy định của Luật.

    Điều cần chú ý là phải đối chiếu xem xét tính chất pháp lý về loại đất ghi trong giấy chứng nhận về sử dụng đất với thực trạng sử dụng.

    Cũng cần phải chú ý đến diện tích đất thực tế sử dụng (căn cứ vào bản vẽ hiện trạng đất của đơn vị có chức năng và cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt )với diện tích đất ghi trong giấy chưng nhận về quyền sử dụng đất. Trong thực tế đôi khi có sự chênh lệch giữa diện tích đất thực tế và diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi có phát sinh cần làm rõ thực trạng của pháp lý của phần chênh lệch này theo quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP .

    Các yếu tố cần so sánh còn bao gồm:

    • Điều kiện hạ tầng: các công trình đường, điện, nước, viễn thông, vv…
    • Quy hoạch
    • Môi trường
    • Thời điểm tiến hành định giá
    • Chỉ số giá
    • Mức giá hình thành
    • Các công trình

    Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đén bất động sản cần thẩm định giá đốí với các bất động sản đối chiếu so sánh đồng dạng với nhau về mặt phù hợp với quy hoạch của khu vực. Thường những bất động sản không phù hợp với quy hoạch sẽ có giá trị kém

    Bước 4: Ước tính giá thị trường của BĐS định giá:

     

    • Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường và động thái người mua tiềm năng tại thời điểm định giá, định giá viên sẽ ước tính giá trị thị trường của BĐS.
    • Việc xác định giá của BĐS chờ định giá được thực hiện theo các phương pháp:
    • Bình quân đơn giản: là lấy số bình quân của các yếu tố so sánh của các mẫu so sánh làm kết quả định giá cho BĐS cần định giá;
    • Lấy mức giá trung gian hoặc mức giá chiếm đa số của các BĐS dùng làm mẫu so sánh cho BĐS cần định giá;
    • Cho mức độ (%) ảnh hưởng đến giá BĐS của từng yếu tố; sau đó tiếp tục điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng. Phương pháp này đảm bảo độ chính xác cao.

    Kết quả của ba phương pháp trên cùng với kinh nghiệm và phân tích toàn diện để xác định mức giá cho BĐS cần định giá.

    Giá bán giá thị trường của điều chỉnh Giá  bán  đã  được  điều
    BĐS so sánh chỉnh của BĐS

    động        động

    thái           thái

    thị             người

    trường   mua

    tiềm

    năng

    Giá thị trường BĐS

    cần định giá

     

    I.4. Những hạn chế và điều kiện cần phải có

    I.4.1. Điều kiện cần phải có để thực hiện:

    • Chất lượng thông tin
    • Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh
    • Thị trường phải ổn định

    I.4.2. Các hạn chế của phương pháp:

    • Cần phải có thông tin
    • Dữ liệu mang tính lịch sử

    II. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

    II.1. Các nguyên tắc và trường hợp ứng dụng

    II.1.1. Khái niệm: Phương pháp chi phí là phương pháp định giá BĐS căn cứ vào các chi phí.

    II.1.2. Nguyên tắc thay thế: Một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự.

    II.1.3. Các trường hợp áp dụng:

    • Định giá BĐS dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, các cơ sở lọc dầu… là các BĐS ít có những chứng cớ so sánh thị trường.
    • Định giá cho các mục đích bảo hiểm
    • Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác.

    II.2. Phương pháp luận và các bước tiếp cận

    II.2.1. Phương pháp luận

    Thực tế có một số BĐS được xây dựng và sử dụng cho mục đích riêng biệt. Khi tiến hành định giá một BĐS nào đó ta nhận thấy rằng không tìm được trên thị trường BĐS tương đồng về mặt kỹ thuật với BĐS cần định giá, do đó không có cơ sở để so sánh. Phương pháp chi phí áp dụng cho những BĐS như nhà thờ, bệnh viện… mà thị trường BĐS cho những tài sản này ở Việt Nam chưa có giao dịch, chuyển nhượng; vì vậy không thể tìm được BĐS tương đồng và đã được giao dịch để so sánh. Vì vậy cơ sở định giá ở đây là cơ sở thị trường.

    II.2.2. Các bước thực hiện

    Bước 1: Ước tính giá trị của thửa đất mục tiêu định giá coi như thửa đất đó là đất trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.

    Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng trên thửa đất.

    Bước 3. Xác định mức độ thích hợp của khấu hao tích luỹ (xác định mức độ giảm giá tích luỹ) của các công trình xây dựng hiện có trên thửa đất. Sau đó khấu trừ khoản khấu hao tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên thửa đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao.

    Bước 4. Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị ước tính của thửa đất để có được giá trị của BĐS tính theo phương pháp chi phí giảm giá (khấu trừ).

    II.3. Các phương pháp xác định chi phí giảm giá

     

    Trong phương pháp chi phí để định giá BĐS người ta sử dụng 2 phương pháp để xác định chi phí giảm giá (xác định mức độ giảm giá tích luỹ).

    II.3.1. Chi phí tái tạo

    Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu đó; công trình thay thế được tái tạo là bản sao của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế cách trang trí và chất lượng… những chi phí này được tính theo giá hiện hành.

    II.3.2. Chi phí thay thế

    Là chí phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế của công trình cần được định giá nhưng có loại bỏ các bộ phận chức năng lỗi thời.

    Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán thấp hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành.

    Phương pháp chi phí thay thế được coi là phương pháp hiện thực nhất và chi phí bỏ ra thấp hơn.

    II.4. Phương pháp xác định chi phí

    II.4.1. Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng

    Phương pháp này được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết xây dựng.

    Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng được làm cẩn thận sẽ cho kết quả ước tính chi phí chính xác. Sự áp dụng phương pháp này đòi hỏi tốn nhiều công sức và

    thời gian. Trong thực tế nhà định giá thường không được huấn luyện kỹ thuật hoặc trình độ để tiến hành các nghiên cứu chi phí chi tiết và tỉ mỉ như vậy.

    II.4.2. Phương pháp khảo sát số lượng (hoặc còn gọi là phương pháp xác định chi phí từng hạng mục).

    Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so với phương pháp vừa nêu, nó được các nhà kiến trúc sử dụng trong việc ước tính chi phí các kết cấu nhà ở. Theo phương pháp này các chi phí cho công việc xây dựng được tổng hợp từ các nhà thầu phụ theo từng hạng mục. Phương pháp khảo sát số lượng nếu được áp dụng thành thạo sẽ cho kết quả tương đối chính xác. Cụ thể như sau:

    * Chi phí trực tiếp:

    • Đất đai
    • Nền nóng
    • Xây ống khói
    • Sàn
    • Tường
    • Mái
    • Cửa
    • Sơn
    • Hệ thống điện nước
    • Trang trí

    Các loại chi phí khác cũng tương tự như phương pháp thống kê chi tiết.

    II.4.3. Phương pháp so sánh thị trường

    Phương pháp này được các nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà định giá sử dụng khi việc ước tính cần có kết quả nhanh chóng. Theo phương pháp này các chi phí của từng loại công việc hoặc loại kết cấu công trình được xác định theo m2 hoặc m3. Giá trị của công trình cần định giá được xác định căn cứ vào diện tích xây dựng và kết cấu loại nhà xưởng.

    Khó khăn chủ yếu là nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phương pháp so sánh thị trường là trong thực tế ít có 2 bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, hoàn toàn về kiểu loại và chất lượng xây dựng.

    Dù tính theo phương pháp nào thì cũng đòi hỏi nhà định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng.

    II.5. Những thuật ngữ khấu hao

    II.5.1 Khái niệm về khấu hao

    Sự khấu hao tích luỹ vì bất kỳ lý do nào, tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay thế hoặc xây dựng lại mới 1 tài sản phải bỏ ra chi phí bao nhiêu so với giá trị thị trường của tài sản giống nhau tại thời điểm định giá được gọi là khấu hao tích luỹ.

    Các dạng khấu hao tích tụ:

    • Hao mòn vật chất: hao mòn và hư hỏng của công trình do sử dụng, thời gian, thời tiết và bảo dưỡng kém.
    • Hao mòn chức năng: Giá trị sử dụng của công trình bị giảm tương đối do thiết kế bị lạc một hay thiết kế công trình có lỗi như trần quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị dẫn đến hạn chế sử dụng tài sản có hiệu quả.
    • Hao mòn kinh tế: Giá trị bị mất do các yếu tố bên ngoài tài sản như sự sử dụng đất không tương thích hoặc sự suy thoái kinh tế…

    II.5.2. Cách xác định mức khấu hao tích luỹ

    Đối với hao mòn vật chất

    • Căn cứ vào tuổi thọ và thời hạn đã sử dụng để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình.
    • Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính chất lượng còn lại của công trình.

    Chất lượng còn lại của công trình (%) = ∑n (tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu x tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình) / Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình.

    • Đối với hao mòn do lỗi thời chức năng: Căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình.
    • Đối với giảm giá do lỗi thời bên ngoài:
    • Trường hợp các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình xem xét, mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá.
    • Trường hợp sử dụng đất không tương thích hoặc sự suy thoái kinh tế hoặc các yếu tố kinh tế khác thì căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá.

    II.6. Những hạn chế của phương pháp chi phí

    • Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị.
    • Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do phải dựa vào các số liệu lấy trên thị trường nên cần có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xây dựng.
    • Người định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp.
    • Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để tính chi phí xây dựng sẽ có những mặt hạn chế như vừa nêu trên.

    III. PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP HAY PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ III.1. Khái niệm, các nguyên tắc và trường hợp ứng dụng

    III.1.1. Khái niệm

    Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá BĐS lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của BĐS cần định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.

    III.1.2. Nguyên tắc áp dụng

    • Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
    • Nguyên tắc cung cầu
    • Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

    III.1.3. Các trường hợp áp dụng

    • Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn do đó thường sử dụng để định giá đối với BĐS có khả năng tạo ra sự thặng dư tài chính vượt quá chi phí trực tiếp của việc sử dụng hiện tại đó.
    • Những tài sản được cho thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng.

    – Một sự đầu tư có mang lại lợi nhuận

    III.2. Phương pháp luận và các bước tiếp cận.

    III.2.1. Phương pháp luận

    • Dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn; đó là quá trình chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai thành giá trị BĐS hiện tại được xem như một quá trình chuyển hoá vốn; tức là tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như thế nhận được trong tương lai. Điều này đề cập đến việc tính chiết khấu giá trị tương lai của thu nhập.
    • Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một BĐS bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ BĐS đó.
    • Dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hoá.

    Công thức:

    Giá trị vốn = Thu nhập ròng/Lãi suất vốn hoá

    a- Khái niệm về thu nhập ròng, lãi suất vốn hoá

    Lãi suất vốn hoá còn gọi là suất lợi tức bắt buộc hay tỷ lệ hoàn vốn

    b- Cách xác định thu nhập ròng và lãi suất vốn hoá

    – Thu nhập ròng:

    Thu nhập ròng = Doanh thu – Chi phí – thuế

     

    – Lãi suất vốn hoá (suất lợi tức bắt buộc):

    Suất lợi tức bắt buộc = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi + Phụ phí rủi ro

    Trong đó:

    Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi = lãi suất thực tế + tỷ lệ lam phát dự kiến

    III.2.2. Các bước thực hiện định giá BĐS theo phương pháp thu nhập

    Bước 1: Ước tính Doanh thu của BĐS (Tổng thu nhập): Khi xác định doanh thu phải phân tích toàn diện các loại thu nhập do sử dụng BĐS mang lại và phải xem xét trong các điều kiện: Doanh thu có từ việc sử dụng trung bình, doanh thu ổn định và lâu dài suốt thời gian sử dụng BĐS; doanh thu an toàn, tin cậy, không rủi ro.

    Bước 2: Ước tính tổng chi phí và thu nhập ròng (thuế, bảo hành, sửa chữa…): Mọi chi phí trong quá trình sử dụng BĐS phải phù hợp với thực tế và tính trong điều kiện trung bình. Có thể dùng phương pháp gián tiếp để tính thu nhập ròng, nghĩa là so sánh với thu nhập ròng của BĐS tương đồng và thông qua so sánh các nhân tố cá biệt để thực hiện điều chỉnh cho phù hợp.

    Bước 3: Xác định lãi suất vốn hoá

    Bước 4: Dùng công thức vốn hoá ước tính giá trị của BĐS

    III.3. Các hạn chế của phương pháp thu nhập

    • Cần phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp vụ
    • Khó khăn trong việc xác định thu nhập ròng trong tương lai.
    • Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dạng đầu tư khác nhau.

    III.4. Phương pháp ước tính dòng tiền chiết khấu

     

    Trong quá trình chuyển hoá dòng tiền cần chú ý đến thực tế số tiền nhận được hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như vậy nhận được sau thời gian đó, vì vậy cần tính đến việc chiết khấu giá trị thu nhập trong tương lai.

    – Có 2 phương pháp ước tính dòng tiền chiết khấu

    + Phương pháp giá trị ròng hiện tại (Giá trị hiện tại thuần NPV – Net Present Value):

    Giá trị ròng hiện tại (NPV) của một đầu tư là sự chênh lệch giữa giá trị hiện tại của tất cả các dòng tiền trong tương lai và chi phí đầu tư. Giá trị ròng hiện tại dương cho thấy tài sản gia tăng theo một suất lợi tức mong muốn.

    Phương pháp này có thể sử dụng để xác định giá trị hiện tại của một BĐS có tiềm năng phát triển, hay để xác định giá bán, giá mua của một BĐS.

    • Phương pháp suất lợi tức nội hoàn (IRR – Internal rate of retur)

    Suất lợi tức nội hoàn (IRR) là tỷ lệ chiết khấu cân bằng giá trị hiện tại của lợi nhuận từ một đầu tư mang lại với chi phí mua bán ban đầu. Đây là tỷ suất chiết khấu mà với nó giá trị ròng hiện tại (NPV) của đầu tư bằng 0. Một công trình có thể đứng vững được nếu như IRR bằng hoặc lớn hơn suất lợi tức mong muốn.

    Trong định giá, phương pháp giá trị ròng hiện tại (NPV) có thể được sử dụng để xác định giá trị đất của một BĐS có tiềm năng phát triển hoặc để xác định mua/bán một BĐS.

    IV. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

    IV.1. Các nguyên tắc và trường hợp ứng dụng

    * Các nguyên tắc định giá

    • Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
    • Nguyên tắc lợi ích tương lai

    * Các trường hợp áp dụng

    • Phương pháp thặng dư chỉ sử dụng để định giá đối với những bất động sản có tiềm năng phát triển.
    • Một tài sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phần giá trị tiềm tàng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó.

    Ví dụ:

    • Có một thửa đất trống hoặc chưa phát triển song đã cho phép phát triển, hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó.
    • Có một công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp thông qua việc thay đổi trong sử dụng hoặc cải tạo chung.
    • Có một công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá huỷ và thay thế nó.

    IV.2. Phương pháp luận

    • Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó.
    • Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS có tiềm năng phát triển. Nó dựa trên nguyên tắc: Giá trị hiện tại của một BĐS là giá trị còn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.

    Công thức tính:

    Vtđ = Vpt – Cpt

     

    Trong đó: Vtđ: Giá trị thặng dư, chính là giá trị của BĐS tính theo phương pháp thặng dư.

     

    Vpt: Giá trị phát triển, Cpt: Chi phí phát triển

    IV.2.1. Ước tính Giá trị phát triển (Vpt) và chi phí phát triển (Cpt):

    * Cách tính

    – Tổng giá trị phát triển quy về hiện tại:

    n

    Vpt =             ∑                     TRi

    i=0             (1+r)i

    • Ci

    Cpt =         ∑           (1+r)i

    i=0

    Trong đó:

    • TRi: Doanh thu thuần năm thứ i của dự án.

     

     

    • Ci: chi phí năm thứ i của dự án

     

     

    • n: là thời gian hay dòng đời của dự án

     

    • r: là lãi suất tính bằng số thập phân (tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại) thường được tính theo lãi xuất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản.

    IV.2.2. Ước tính giá trị của bất động sản

    Giá trị ước tính = Tổng giá trị phát triển Tổng chi phí phát triển
    của BĐS

    IV.3. Các bước định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư (4 bước):

    Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất

    Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS (dự kiến)

    Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển của bất động sản (dự kiến)

    Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản

    IV.4. Những hạn chế của phương pháp

    • Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cách tốt nhất và cao nhất.
    • Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tuỳ theo điều kiện của thị trường.
    • Giá trị còn lại nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính các chi phí và

    giá bán.

    • Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt tất cả các khoản mục khác nhau.
    • Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy đã giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm , mà giả định này không hiện thực.
    1. PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN V.1. Cơ sở lý luận của phương pháp

    Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng bất động sản trừ đi tất cả chi phí hoạt động kinh doanh, khoản dư lại là thu nhập thực hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hoá thành vốn theo phương pháp đầu tư.

    V.2. Các trường hợp áp dụng

    Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho những bất động sản có khả năng sinh lợi, trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng bất động sản phụ thuộc nhiều vào dung lượng thương mại đó xác định dòng thu nhập hiển thị cho tài sản. Phương pháp này đặc biệt được áp dụng cho bất động sản trong ngành vui chơi, giải trí, bao gồm cả khách sạn và những tài sản khác mà việc so sánh với những bất động sản tương đương sẽ gặp khó khăndo giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của bất động sản.

    V.3. Các nguyên tắc áp dụng cho phương pháp lợi nhuận

    Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

    V.4 Các bước tiếp cận định giá bất động sản

    Bước 1: Ước tính tổng thu nhập của bất động sản

    Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập bao gồm các khoản lãi trên vốn, tiền thưởng công cho nhà kinh doanh.

    Bước 3: Xác định lãi suất vốn hoá

    Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản theo công thức:

    Giá trị của bất động sản = Lợi nhuận dòng / lãi suất vốn hoá

    V.5. Những điều kiện cần xem xét và hạn chế khi sử dụng phương pháp lợi

    nhuận

    V.5.1.Điều kiện cần xem xét:

    • Cần phải có số liệu chính xác và xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc về khoản thu và khoản chi (Nếu có thể xem xét ghi chép ít nhất 3 năm về trước).
    • Việc trả phần trăm cho người thuê chưa có cách tính cụ thể.
    • Xác định lãi xuất vốn hoá cần thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường, khi có tiềm năng tăng thu nhập thì lãi suất được sử dụng cần phản ánh điều đó.

    V.5.2. Những hạn chế:

    • Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và có hiệu quả nhất.
    • Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hoá. Chỉ áp dụng với những bất động sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận. Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực. Đòi hỏi định giá viên có ý kiến về loại hình kinh doanh này./.
  • KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

    KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

    KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

    Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

    Tổng hợp các đề cương đại học hiện có của Đại Học Hàng HảiĐề Cương VIMARU 

    Kéo xuống để Tải ngay đề cương bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

    (Nếu là đề cương nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

    Đề cương liên quan:Đồ án Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất. Liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam


    [toc]

    Tải ngay đề cương bản PDF tại đây: KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

    KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

    Nhiều bạn trẻ vô cùng háo hức bước chân vào nghề môi giới bất động sản bởi sức hấp dẫn của tiền bạc, bởi những tấm gương là các bạn trẻ kiếm được cả tỉ đồng từ chính nghề này.

    Tuy nhiên, khi bước chân vào nghề thì gặp vô vàn khó khăn, nên thực tế chỉ có 5% đạt được thành công, số còn lại sống lay lắt với nghề, thậm chí chuyển sang nghề khác cũng khó khăn do thói quen kiếm tiền “cục” từ nghề này.

    Vậy để thành công trong nghề, bạn cần phải có đủ 9 yếu tố sau mới có cơ hội để thành công.

    1. Kỹ năng phân tích sản phẩm bất động sản

    Nhu cầu sở hữu bất động sản của mỗi người là khác nhau, có người muốn mua để cho thuê, có người muốn mua để ở, có người muốn mua để đầu tư sinh lời, nhưng cũng có những người muốn mua chỉ để thoả mãn cảm xúc cá nhân mà thôi. Vì vậy, người môi giới bất động sản nhất thiết phải biết phân tích sản phẩm của mình đáp ứng được chính xác nhất cho nhóm đối tượng nào. Đây chính là kỹ năng căn bản để bạn bắt đầu quy trình bán, chính vì điều này, các chủ sàn thường phải “đè” các bạn ra để đào tạo về sản phẩm.

    2. Kỹ năng phân tích đôi tượng khách hàng

    Sau khi bạn đã biết chính xác đối tượng khách hàng của bạn là ai, thì trách nhiệm của bạn là phải tìm ra nơi họ thường đến, nơi có thông tin của họ, trang mạng mà họ hay truy cập, sở thích và lo sợ của họ… Từ đó bạn mới có thể tiếp cận họ một cách “nhẹ nhàng” và hiệu quả.

    3. Kỹ năng Telesale

    “Xin lỗi, tôi bận”, đó là câu trả lời mà các bạn trong nghề môi giới thường xuyên gặp phải, mặc dù không muốn nghe. Vậy nên, phương pháp xây dựng nội dung tiếp cận, và kỹ năng tiếp cận khách hàng là cả một nghệ thuật. Đây là bước mà các bạn nhân viên môi giới bất động sản thường xuyên thất bại. Sau bước này, có tới 50% saler nghĩ tới chuyện bỏ nghề, nếu vượt qua, họ tiếp tục đối mặt với khách hàng trong vòng tiếp theo.

    4. Kỹ năng tư vấn

    Làm thế nào để khách hàng nhận ra rằng, đây mới là căn nhà mơ ước của mình, đây mới là sản phẩm sinh lời của mình, hay đây mới là căn nhà cho thuê hiệu quả? Điều đó, phụ thuộc hoàn toàn vào sự lắng nghe và phân tích tâm lý, nhu

    cầu khách hàng của bạn. Đến vòng này, có tới 10% saler thất bại và bỏ nghề. Nếu bạn vượt qua vòng này, thì vòng làm cho khách hàng ra quyết định sẽ là thử thách tiếp theo của bạn.

    5. Kỹ năng chốt sale

    Người đi mua luôn đau khổ hơn người bán, nhưng bạn thường nghĩ ngược lại, điều này khiến bạn mất bình tĩnh và dồn người mua bằng phương thức “chèo kéo”. Hãy làm cho khách hàng ra quyết định bằng chính niềm tin và cảm xúc của họ, đó là cả một nghệ thuật. Vòng này, có tới 25% bỏ cuộc, vì gặp khách nhiều mà chốt chẳng được bao nhiêu. Thoát được vòng này, bạn gần như là người chiến thắng, vì khách hàng đã xuống “cọc”.

    6. Kỹ năng chăm sóc khách hàng

    Bạn nên nhớ, khách hàng xuống cọc, chưa đồng nghĩa với việc đã kết thúc bán hàng. Bạn phải tiếp tục chăm sóc, chia sẻ lo lắng cùng khách hàng một cách kịp thời để hoàn tất công đoạn mua bán.

    7. Kỹ năng quản trị tệp khách hàng

    Tài sản lớn nhất của những người làm nghề lâu năm, chính là họ sở hữu tệp khách hàng đã từng giao dịch với họ và hạnh phúc sau giao dịch. Họ sẽ yên tâm giao dịch với bạn lần tiếp theo, hoặc giới thiệu khách hàng cho bạn. Vậy nên, hãy quản trị và khai thác tốt tệp khách hàng mà bạn có.

    8. Hãy là nhà môi giới chuyên nghiệp và kiên định

    Một người mới bước chân vào nghề, thường phải mất 3 tháng mới có thành quả đầu tiên, mất hàng năm, thậm chí vài năm mới có được tệp khách hàng để khai thác. Nhưng thực tế, các bạn trẻ không sẵn sàng đón nhận quy luật tất yếu này, họ kỳ vọng, rồi thất vọng, rồi trễ giờ, rồi mệt mỏi, rồi bỏ cuộc. Có đến 10% số nhân viên đã có kết quả bán hàng, nhưng họ vẫn bỏ cuộc, do chu kỳ thành công kéo dài khiến họ không đủ kiên trì.

    9. Sự tự mãn

    Thành công trong nghề môi giới bất động sản là quá nhanh so với ngành nghề khác, may mắn một nhân viên có thể kiếm được vài tỉ một năm. Điều này, cũng đồng nghĩa với việc họ cho rằng họ quá giỏi, họ cho mình được cái quyền ăn chơi, họ ngủ say trên chiến thắng, rồi lại gặp thất bại và bỏ cuộc.

    Khả năng môi giới là chìa khoá để hoàn thành bất cứ một thương vụ về bất động sản thành công nào, dù lớn hay nhỏ. Vấn đề ở đây là nghệ thuật môi giới phức tạp hơn nhiều việc mặc cả giá bán. Đó là sự chuẩn bị tinh thông, kiến thức về bản tính của con người, là cách thức tìm hiểu làm thế nào để phát hiện và khai thác được những điểm yếu của đối phương, học những kỹ năng đặc biệt và nhiều điều phức tạp khác. Theo Donald Trump thì trong môi giới về bất động sản nên áp dụng các thủ thuật sau :

    10. Tạo nên tính độc nhất cho bất động sản

    Một trong những quy luật cơ bản nhất của bản chất con người là chung ta ai cũng muốn có thứ mà người khác muốn có hoặc không ai khác có được. Nếu bạn nói với ai đó rằng bạn không muốn bán một khu bất động sản của mình, có thể họ sẽ muốn có được khu bất động sản đó hơn. Thậm chí, có thể họ sẽ bám lấy bạn cho đến khi bạn phải đưa ra một mức giá. Điều đơn giản là một thứ gì đó với số lượng có giới hạn sẽ tạo sẽ tạo ra một mong muốn sở hữu nó.

    11. Đừng để cảm giác hợp lý đánh lừa

    “Cảm giác hợp lý” đánh lừa tất cả những ai không chú ý đến nguy hiểm mà nó tạo ra. Đó là sự nhẹ dạ của những ai tin vào những gi mà họ độc được từ các văn bản hoặc nghe được từ các phương tiện thông tin đại chúng hay một vài nguồn thôn tin xác đáng từ chính quyền. Nó âm ỉ ảnh hưởng đến việc đưa ra quyết định của tất cả mọi người trong cách biểu hiện của nó.

    Vậy làm thế nào để tránh được hiệu ứng thôi miên của cảm giác hợp lý?

    Đừng tiếp nhận thụ động mọi điều mà bạn đọc được hoặc nghe được từ những người môi giới, những người bán, những người mua, những người đi thuê, các chuyên gia hoặc những gì bạn xem được trong ti vi như thế là chúng đã được khắc vào đá. Hãy sẵn sàng chấp nhận đào bới lại thông tin để xác nhận lại sự thật đằng sau bất kỳ một dự án nào anh tham gia.

    Và làm thế nào để sử dụng nguyên tắc về cảm giác hợp lý phục vụ cho lợi ích của mình?

    Bây giờ bạn biết được ảnh hưởng của sự rõ ràng của tính hợp pháp đối với những điều khác, thật dễ dàng sử dụng nó cho lợi ích của bản thân. Hãy sử dụng văn phong dễ đi vào lòng người với những bài viết trên các tờ báo được ưa chuộng và phù hợp, các báo cáo từ các nguồn xác đáng của chính quyền và các khu bất động sản được ưa chuộng khác để so sánh mà bạn thu thập được.

    Quảng cáo trên phương tiện thông tin đại chúng , nhấn mạnh đó là “những căn hộ cho thuê cuối cùng”, ” phần cho thuê cuối cùng của chủ thầu”, ” giảm giá lần cuối”, “chào giá đặc biệt”, ” thiết kế đặc biệt” hoặc một câu nào đó tương tự sẽ tạo ra được mong muốn sở hữu bất động của bạn.

    Hãy dùng trí tưởng tượng của bạn nhưng mọi thứ phải khéo léo để đạt được hiệu quả.

    12. Bất kỳ cuộc thương lượng nào cũng cần lập kế hoạch trước

    Điều này chỉ ra rằng người ta sẽ cố gắng ở mức độ cần thiết tối thiểu để hoàn thành bất cứ một thương vụ nào. Điều này rất ăn khớp với sức mạnh của việc lập kế hoạch trước trong đàm phán. Hầu hết chúng ta hoặc không biết cách chuẩn bị trước cho một cuộc đàm phán hoặc ngay cả khi có kiến thức cần thiết cũng quá lười để dành thời gian làm việc này. Đây luôn và thường là một lỗi lớn và rất tốn kém. Nếu có thể đoán trước được các câu hỏi mà mình có thể nhận sẽ nhận được khi ngồi vào bàn đàm phán bạn có thể sẽ đưa ra được những câu trả lời khéo léo và đáp ứng mong muốn của người đưa ra câu hỏi.

    • giai đoạn đầu của cuộc đàm phán, điều bạn nói và cách nói như thế nào có thể giúp bạn có được hiệu quả cao nhất. Ví dụ, khả năng đưa ra câu trả lời nhanh nhất và chín chắn đối với một câu hỏi nhạy cảm sẽ đem lại cảm giác thoả mãn cho người đưa ra câu hỏi. Mặc dù bạn có thể đã suy nghĩa về câu hỏi đó trước khi nói được đưa ra, lập kế hoạch trước cho phép bạn phản ứng lại một cách tự nhiên như là bạn vừa mới nghĩ về nó. Bạn có thể nói ” thế ý kiến này thì sao?” hoặc ” Tôi vừa nghĩ về một điều có lẽ sẽ đem lại hiệu quả tốt”.

    Thực tế là cách suy nghĩ tự nhiên của bạn giống của ho sẽ tạo ra không khí tin tưởng chung và thoả mái trên bàn đàm phán. Lập kế hoạch trước cũng nên bao gồm việc tìm những bài viết trên báo hoặc tạp chí để hỗ trợ cho luận điểm của bạn. Các con số thống kê từ những gnuồn tin cậy cũng có hiệu quả và rất thuêý phục vì chúng bao hàm “Cảm giác hợp lý”.

    Các nhà đầu tư bất động sản có xu hướng suy nghĩ rằng việc mua hoặc bán bất động sản chỉ là cuộc đàm phán duy nhất với một lần chuẩn bị. Không đúng như vậy. Đó là một chuỗi có lẽ của hàng trăm cuộc đàm phán với rất nhiều giai đoạn khác nhau.

    Mỗi một cuộc điện thoại là một lần đàm phán, mỗi một lá thư gửi là một vòng đàm phán, mỗi một lần giao tiếp trong thực tế là một cuộc đàm phán. Và cần phải xử lý chúng riêng biệt với nhau để có được kết quả cuối cùng là điều bạn mong muốn.

    13. Tránh một thương vụ bị quyết định vội vàng

    Nếu bạn cố gắng thương thuyết một hợp đồng nhanh chóng, hiển nhiên là một bên tham gia sẽ quên một điều gì đó quan trọng. Hơn nữa, điều này chỉ trở nên rõ ràng sau khi hợp đồng được ký kết và sẽ quá muộn để sửa chữa những sơ suất đó.

    Những cuộc đàm phán kết thúc quá nhanh thường để lại cảm giác bất an cho một bên tham gia. Một hợp đồng được ký kết nhanh chóng vi phạm rất nhiều nguyên tắc đàm phán cơ bản và hiếm khi là một cách tiếp cận đúng đúng đắn. Tuy nhiên, đối với một người đàm phán có kỹ năng và kinh nghiệm, nhanh chóng ký kết một hợp đồng có thể là một vũ khí lợi hại để có được kết quả đáng nhẽ sẽ không xảy ra nếu phía bên kia có thêm thời gian để xem xét các yếu tố quan trọng. Hãy cẩn thận tối đa khi đẩy nhanh tốc độ đàm phán và thường thì tốt nhất vẫn đàm phán từ từ.

    Lý do ở chỗ, việc thoả mãn lòng tự trọng của cả hai phía trong đàm phán là cần thiết để có được một kết luận cả hai bên cùng chấp nhận. Hãy nhở rằng từ đàm phán bao hàm cả nghĩa “lòng tự trọng” trong đó. Mỗi người tham phải cảm thấy rằng minh đã giành được một số nhượng bộ khó khăn từ phía đối phương và thoả mãn lòng tự trọng của mình rằng mình đã hoàn thành tốt nhiệm vụ.

    14. Đầu tư thời gian

    Điều này có liên hệ với vấn đề “Tránh một thương vụ vội vàng”. Việc đầu tư thời gian cho biết một người càng danh nhiều thời gian đầu tư và một thương vụ, sẽ càng ít khả năng ông ta sẽ từ bỏ nó”.

    Trong một cuộc đàm phán, bạn có thể sử dụng kỹ năng này để phục vụ cho lợi ích của mình bằng cách buộc bên kia dành nhiều thời gian cho thương vụ hơn, với những yêu cầu hợp lý về thông tin, để có được một cuộc đàm phán chậm và kéo dài về mặt thời gian và những điều tương tự.

    Vì người ta ghét ý tưởng phải phí phạm thời gian vào cái gì đó, họ sẽ làm mọi thứ để cứu vãn giao dịch đó. Rất khó để một ai đó nói rằng “hãy quên tất rất cả đi” và bỏ đi sau khi đã đầu tư một lượng lớn thời gian và cố gắng vào nó.

  • Nguyên tắc định giá bất động sản

    Nguyên tắc định giá bất động sản

    Nguyên tắc định giá bất động sản

    Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

    Tổng hợp các đề cương đại học hiện có của Đại Học Hàng HảiĐề Cương VIMARU 

    Kéo xuống để Tải ngay đề cương bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

    (Nếu là đề cương nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

    Đề cương liên quan:Đề cương ôn tập môn Kinh doanh Bất Động Sản


    [toc]

    Tải ngay đề cương bản PDF tại đây: Nguyên tắc định giá bất động sản

    Nguyên tắc định giá bất động sản

    1/ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

    Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.

    Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản.

    Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:

    • Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể);
    • Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
    • Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
    • Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.

    2/ Nguyên tắc cung – cầu

     

    Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.

    3/ Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản

    Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý.

    4/ Nguyên tắc thay đổi

    Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ

    giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi

    trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất

    động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy

    mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản… Sự thay đổi là một quy luật

    khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người,

    việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị

    vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất

    động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.

    5/ Nguyên tắc cân đối

    Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố

    ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất.

    Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.

    • Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối.
    • Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

    Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.

    6/ Nguyên tắc phù hợp

    Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại – dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.

    7/ Nguyên tắc cạnh tranh

    Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người

    mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.

    8/ Nguyên tắc đóng góp

    Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành.

    Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.

    9/ Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

    Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.

    10/ Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác.

    Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị.

    Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự

    hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có

    giá trị cao hơn nhiều lần.

    Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.

    11/ Nguyên tắc thay thế

    Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.

    Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.

    12/ Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất

    Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.

  • Những lời khuyên đầu tư bất động sản thành công

    Những lời khuyên đầu tư bất động sản thành công

    Những lời khuyên đầu tư bất động sản thành công

    Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

    Tổng hợp các đề cương đại học hiện có của Đại Học Hàng HảiĐề Cương VIMARU 

    Kéo xuống để Tải ngay đề cương bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

    (Nếu là đề cương nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

    Đề cương liên quan:TỔNG HỢP 5 BÀI VĂN MẪU PHÂN TÍCH ĐOẠN TRÍCH TRAO DUYÊN TRONG TRUYỆN KIỀU


    [toc]

    Tải ngay đề cương bản PDF tại đây: Những lời khuyên đầu tư bất động sản thành công

    Những lời khuyên đầu tư bất động sản thành công

    Nếu bạn đang muốn đầu tư bất động sản, “Đừng ngại đầu tư thời gian” là lời khuyên Adina Azarian, chuyên gia của Ủy ban bất động sản New York. Càng tiêu tốn thời gian, bạn càng gọi được nhiều cuộc điện thoại, gặp được nhiều người, tìm được nhiều bất động sản, học hỏi và nghiên cứu được nhiều kinh nghiêm… và vì thế càng kiếm được nhiều tiền.

    Trước hết, bạn đừng ngần ngại bỏ thời gian đọc những lời khuyên đầu tư bất động sản dưới đây. Những lời khuyên này dựa theo cuốn sách tập hợp những lời khuyên đầu tư bất động sản của các chuyên gia hàng đầu thế giới: “100 Lời khuyên đầu tư bất động sản khôn ngoan nhất” – tác giả Donald Trump – một huyền thoại thành công ở Mỹ trong lĩnh vực bất động sản.

    Đầu tư vào loại bất động sản nào?

    Đầu tư vào loại bất động sản nào là vấn đề trước tiên bạn cần quyết định. Việc này phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là khả năng tài chính của bạn. Theo các chuyên gia, đầu tư vào các loại hình bất động sản dưới đây sẽ hứa hẹn đem lại cho bạn nhiều lợi nhuận nhất.

    • Mua bất động sản tốt nhất: Một lời khuyên của Arthur L.Allen – chủ tịch tập đoàn Allen System: “Hãy mua bất động sản tại nơi những người giàu có hay lui tới”. Quả vậy, khi mua bất động sản ở những nơi có nhiều người giàu cũng đồng nghĩa với khí hậu, cảnh đẹp thiên nhiên và những dịch vụ tốt nhất… Không những thế bạn có thể dễ dàng bán lại bất động sản của mình cho những người có nhiều tiền và thu được lợi nhuận kếch xù.

     

    • Mua bất động sản có vị trí địa lý thuận lợi: Yếu tố vị trí, môi trường xã hội còn quan trọng hơn chính bất động sản của bạn. Vị trí có thuận tiện cho việc đi lại không? Giao thông có dễ dàng không? Các dịch vụ có thuận tiện không? Khí hậu trong lành hay ô nhiễm?…là những yếu tố bạn cần quan tâm. Mua một ngôi nhà xấu có vị trí thuận lợi vẫn tốt hơn một ngôi nhà đẹp có vị trí không thuận lợi vì nhà xấu thì vẫn sửa sang được theo ý muốn của mình. Nếu bạn có khả năng tài chính thì nên mua bất động sản có diện tích rộng vì nó hứa hẹn mức lợi nhuận cao hơn rất nhiều.

    “Hãy nhằm vào khu vực lân cận thành phố đang có xu hướng phát triển. Sau đó hãy mua đất tại các trục đường giao thông chính. Đó là nơi mà giá đất được tính theo diện tích thực chứ không phải diện tích mặt tiền của” là lời khuyên tâm huyết của Douglas Baumwall, một nhà môi giới thương mại có tiếng của Collins & Collins Investments.

    • Đầu tư vào nhà cho hộ gia đình thuê: Theo lời khuyên của Robert J. Bruss, người đã viết rất nhiều cuốn sách về bí quyết đầu tư bất động sản, “đầu tư vào những ngôi nhà cho hộ gia đình đơn lẻ thuê là giải pháp tốt nhất dành cho những nhà đầu tư tầm trung trong việc mua, quản lý tài chính, quản lý và bán các ngôi nhà đó”. Bạn sẽ không phải thuê nhiều nhân công để quản lý như ở những tòa nhà cho nhiều người thuê mà chỉ cần gọi họ khi một gia đình nào đó

    gặp sự cố. Mặt khác, sự cố của gia đình đó cũng không làm ảnh hưởng tới những hộ gia đình khác.

    • Bất động sản phù hợp thị hiếu của cộng đồng: Một trong những cách đầu tư bất động sản có hiệu quả cao là đầu tư xây dựng những khu nhà để bán hoặc cho thuê. Tuy nhiên, đầu tư vào loại hình bất động sản nào: khách sạn, nhà hàng, spa hay siêu thị… lại là một việc bạn cần cần nhắc và tính toán kỹ. Bạn đừng cố mở một khách sạn ở nơi đồng không mông quạnh hay bất tiện về giao thông cũng như mở một spa cao cấp ở khu công nghiệp có thu nhập thấp… “Xây dựng những khu nhà hợp thị hiếu cộng đồng” là lời khuyên của Jonathan M.Tish– chủ tịch hệ thống khách sạn Loew, tác giả cuốn “Sức mạnh của chúng ta – thành công nhờ tinh thần hợp tác”

    Nhờ sự giúp đỡ của chuyên gia tư vấn

    Những chuyên gia tư vấn sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro, rắc rối với những người mua bán nhà và giúp cho quy trình mua bán diễn ra xuôn sẻ, thuận lợi. Vì vậy ngay từ bây giờ, hãy tìm kiếm cho mình những chuyên gia giỏi, đáng tin cậy để tư vấn cho bạn về những vấn đề sau:

    • Chuyên viên tư vấn bất sản chuyên nghiệp sẽ giúp bạn tìm mua được những bất động sản phù hợp yêu cầu và khả năng tài chính. Đó là những người nhiệt tình, nắm vững thông tin về thị trường nhà đất, khu dân cư và đặc điểm vùng miền. Bạn cũng nên tìm đến những chuyên viên là đại diện của chủ sở hữu bất động sản.

     

    • Nhân viên bất động sản tài năng là đối tượng bạn cần hợp tác lâu dài để giúp bạn bán những bất động sản đang có với giá hời. Đó là những người có kiến thức về thị trường, kỹ năng thương lượng với khách hàng, có chiến lược đặt giá, khả năng tính thuế và khả năng nâng cấp bất động sản để bán được mức giá cao hơn bình thường.

     

    • Tư vấn pháp lý từ các luật sư: Nếu bạn không phải là người thông thạo các thủ tục thì tốt nhất hãy hỏi ý kiến của các luật sư hoặc nhân viên tư vấn pháp lý. Họ là người giúp bạn theo dõi hợp đồng, các điều khoản và tính pháp lý của những giấy tờ mua bán.
    • Một kiến trúc sư, một người có chuyên môn xây dựng sẽ giúp bạn kiểm tra những lỗi của ngôi nhà như trần, móng, mái… mà người không có chuyên môn không thể biết được. Họ cũng có thể tư vấn cho bạn về việc nâng cấp, sửa sang, hoặc có những bản thiết kế độc đáo làm tăng giá trị ngôi nhà. Khách hàng sẽ luôn bị hấp dẫn bởi những ngôi nhà đẹp, hoàn hảo, ít phải tu sửa hoặc có thể cải tạo dễ dàng sau khi mua.

    Cân nhắc kỹ về khả năng tài chính

    Đầu tư vào bất động sản thường đòi hỏi huy động một lượng lớn tiền mặt. Do vậy, bạn phải cân nhắc và tính toán kỹ năng tài chính của mình trước khi quyết định đầu tư.

    Nếu bạn phải đi vay ngân hàng để đầu tư bất động sản, cần chú ý đến khoản lãi vay, thời hạn cho vay cũng như khả năng chi trả. Chỉ cần chênh lệch một chút, bạn đã phải trả một khoản lãi khổng lồ trong thời gian vay vì tiền đầu tư vào bất động sản thường rất lớn.

    Bạn có thể thể huy động tiền nhàn rỗi từ những người trong số bạn bè và gia đình mình bằng cách rủ họ mua chung bất động sản. Điều này làm giảm thiểu rủi ro và giúp bạn yên tâm đầu tư dài hạn. Tuy nhiên bạn sẽ được hưởng mức lợi nhuận ít hơn bình thường.

    Điểm mấu chốt của kinh doanh bất động sản là dự đoán và ước tính chính xác độ rủi ro và số lợi nhuận tiềm năng. Nếu có khả năng làm được điều này, bạn sẽ tính toán được thời điểm mua, bán bất động sản và sẽ có cơ hội thu được lợi nhuận cao hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng bạn phải trả.

    Luôn tìm kiếm và tính toán về các cơ hội

    Xác định chu kỳ biến động, tính toán về tiềm năng phát triển, tìm ra chiến lược phù hợp từng giai đoạn, thời điểm tốt nhất để bán bất động sản là bí quyết đầu tư thành công của các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

    Tìm ra chiến lược phù hợp với từng giai đoạn. Ở bất cứ thời điểm nào trong

    bất kỳ thị trường nào, bất động sản có thể biến động khác nhau. Tuy nhiên, sự biến động luôn kèm theo sự thay đổi và xuất hiện những cơ hội mới. Việc bạn cần làm là chịu khó tìm ra một chiến lược phù hợp. Harvey E. Green – CEO của công ty môi giới đầu tư bất động sản Marcus & Milichap khuyên các nhà đầu tư: “Luôn tìm kiếm cơ hội đầu tư, bất chấp các quy luật, vòng chuyển đổi”.

    • Xác định được chu kỳ của bất động sản. Thị trường bất động sản biến động luôn theo chu kỳ. Với những tay đầu tư nghiệp dư, vốn ngắn, khi thị trường sụp đổ, họ chấp nhận lỗ và bán tống bán tháo bất động sản mình có. Tuy nhiên nhà đầu

     

    tư chiến thắng nhờ biết chờ đợi và thu được lợi nhuận từ việc mua lại bất động sản khác với giá rẻ.

    • Cân nhắc về tiềm năng phát triển. Nếu bạn là nhà đầu tư dài hạn, bạn nên tính toán về tiềm năng phát triển của những nơi dự định bất động sản. Có rất nhiều người đã kiếm được những khoản tiền khổng lồ nhờ việc mua đất từ khi chúng là những khu công nghiệp tới khi chúng trở thành đất kinh doanh.

     

    • Mỗi bất động sản có một thời điểm thích hợp đế bán. Thông thường, kiên trì giữ bất động sản trong một thời gian dài sẽ làm tăng giá trị của tài sản đó. Tuy nhiên, không biết chớp thời cơ sẽ làm tăng nguy cơ rủi ro cho vụ đầu tư. Khi giữ bất động sản trong thời gian quá lâu mà không có chiến lược phù hợp, bạn sẽ mất một khoản tiền lớn từ chính việc tồn đọng vốn của mình.
  • Liệu có nên cho phép nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần bằng ngoại tệ hay không?

    Liệu có nên cho phép nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần bằng ngoại tệ hay không?

    Liệu có nên cho phép nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần bằng ngoại tệ hay không?

    Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

    Tổng hợp các đề cương đại học hiện có của Đại Học Hàng HảiĐề Cương VIMARU 

    Kéo xuống để Tải ngay đề cương bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

    (Nếu là đề cương nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

    Đề cương liên quan:Đăng ký thay đổi công ty chứng khoán nơi nhà đầu tư nước ngoài mở tài khoản giao dịch


    [toc]

    Tải ngay đề cương bản PDF tại đây: Liệu có nên cho phép nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần bằng ngoại tệ hay không?

    Liệu có nên cho phép nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần bằng ngoại tệ hay không?

    Để có thể trả lời câu hỏi này một cách thỏa đáng, cần phải đặt nó vào bối cảnh hiện tại của nền kinh tế vĩ mô và hỏi: việc cho phép các nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần bằng ngoại tệ sẽ đưa đến những hệ quả gì đối với chính sách và sự ổn định kinh tế vĩ mô của Việt Nam?

    Hệ quả đầu tiên, có thể nhìn thấy ngay là với giá chứng

    khoán đã trở về gần hơn với giá trị thực như hiện nay, cộng thêm với những đợt IPO rất lớn sắp tới, chính sách này sẽ khuyến khích các dòng ngoại tệ đổ thêm vào Việt Nam.

    Kinh nghiệm mới gần đây thôi cho thấy điều này sẽ tiếp tục gây áp lực làm tăng giá tiền đồng so với ngoại tệ, và nếu Chính phủ vẫn kiên trì chính sách ổn định tỷ giá thì Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục phải mua ngoại tệ vào.

    Hệ quả là cung tiền sẽ tiếp tục tăng, đẩy áp lực lạm phát lên cao. Cần phải nhấn mạnh thêm rằng cung tiền trong nền kinh tế không chỉ là cung tiền đồng mà còn là cung ngoại tệ, và khi người nắm giữ ngoại tệ có nhu cầu hoán đổi ra tiền đồng (hay ngược lại) thì việc cho phép các nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phiếu bằng ngoại tệ chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến thị trường tiền đồng.

    Hệ quả thứ hai là biến động vào – ra, lên – xuống của

    dòng ngoại tệ đổ vào Việt Nam sẽ trở nên thất thường hơn. Thêm vào đó, nếu những giao dịch cổ phiếu bằng ngoại tệ này do các công ty và nhà đầu tư nước ngoài tự ý thực hiện thì Nhà nước sẽ rất khó kiểm soát lượng ngoại tệ vào – ra này.

    Việc dòng vốn vào ra trở nên thất thường và khó kiểm soát hơn khiến hoạt động điều hành chính sách tiền tệ và tỷ giá của Ngân hàng Nhà nước vốn đã khó khăn trở nên càng khó khăn hơn.

    Hệ quả thứ ba là chính sách này sẽ làm tăng mức độ đô la hóa của nền kinh tế. Mặc dù trong những năm qua Ngân hàng Nhà nước đã áp dụng nhiều biện pháp để hạn chế tình trạng đô la hóa song tỷ lệ đô la hóa trong hệ thống ngân hàng của Việt Nam hiện vẫn ở mức rất cao, vào khoảng 20% (theo số liệu của IMF).

    Bình thường, ngay cả khi chưa bị đô la hóa thì với chính sách tỷ giá (gần như) cố định như hiện nay thì Ngân hàng Nhà nước đã bị mất sự tự chủ và chỉ có thể phản ứng một cách thụ động trước sự lên xuống của dòng vốn nước ngoài (hiện tượng này được miêu tả bằng thuật ngữ “bộ ba bất khả thi”).

    Bằng chứng là trong thời gian qua chính sách lãi suất của Ngân hàng Nhà nước hoàn toàn không có hiệu lực, đồng thời thay vì những biện pháp điều tiết gián tiếp thì Ngân hàng Nhà nước buộc phải sử dụng những biện pháp hành chính mệnh lệnh. Điều này cũng có nghĩa là nếu tình trạng đô la hóa trở nên xấu đi, đồng thời dòng vốn vào ra trở nên thất thường và khó kiểm soát hơn thì mức độ tự chủ và khả năng kiểm soát chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục bị xói mòn.

    Hệ quả thứ tư là khi khả năng kiểm soát chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước bị suy giảm thì để thực hiện một số nhiệm vụ điều tiết vĩ mô (như kích thích hay tiết chế cầu chẳng hạn), Việt Nam chỉ có thể sử dụng chính sách ngân sách. Bản thân việc thực thi chính sách ngân sách cũng lại có một số hạn chế nhất định. Chẳng hạn như nó chịu áp lực chính trị và tác động của các nhóm đặc quyền đặc lợi.

    Bên cạnh đó, chính sách ngân sách thường có độ trễ dài hơn so với chính sách tiền tệ. Ví dụ như tác dụng của việc giảm thuế thu nhập doanh nghiệp hay thuế thu nhập cá nhân chỉ thể hiện rõ sau ít nhất là một năm, trong khi tác động của chính sách tiền tệ như tăng giảm cung tiền có thể được cảm nhận gần như ngay lập tức.

    Nói tóm lại, chính sách cho phép các nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần bằng ngoại tệ có thể giúp thị trường chứng khoán tạm thời thoát khỏi cơn “tụt dốc” nhưng với cái giá là nền kinh tế vĩ mô sẽ trở nên bất ổn hơn, khả năng kiểm soát chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước bị xói mòn, công cụ điều tiết vĩ mô của Chính phủ bị hạn chế, và sức ép lạm phát tiếp tục gia tăng.

    Để đạt mục tiêu tăng trưởng kinh tế trong dài hạn, mục tiêu làm chủ chính sách và bình ổn kinh tế vĩ mô phải được đặt lên hàng đầu, và dứt khoát không nên đánh đổi những mục tiêu ngắn hạn không cơ bản với những mục tiêu dài hạn cơ bản.

    Vì những lý do này, không nên cho phép nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần bằng ngoại tệ.

  • Quy định về thành lập ngân hàng 100% vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

    Quy định về thành lập ngân hàng 100% vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

    Quy định về thành lập ngân hàng 100% vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

    Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

    Tổng hợp các đề cương đại học hiện có của Đại Học Hàng HảiĐề Cương VIMARU 

    Kéo xuống để Tải ngay đề cương bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

    (Nếu là đề cương nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

    Đề cương liên quan:Luận văn VẬN DỤNG MỘT SỐ PHƯƠNG PHÁP THỐNG KÊ PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀO VIỆT NAM


    [toc]

    [pdfviewer width=”800px” height=”1000px” beta=”true/false”]http://hotroontap.com/wp-content/uploads/2019/05/Quy-%C4%91%E1%BB%8Bnh-v%E1%BB%81-th%C3%A0nh-l%E1%BA%ADp-ng%C3%A2n-h%C3%A0ng-100-v%E1%BB%91n-%C4%91%E1%BA%A7u-t%C6%B0-n%C6%B0%E1%BB%9Bc-ngo%C3%A0i-t%E1%BA%A1i-Vi%E1%BB%87t-Nam.pdf[/pdfviewer]

    Tải ngay đề cương bản PDF tại đây: Quy định về thành lập ngân hàng 100% vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

    Quy định về thành lập ngân hàng 100% vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam

    Theo cam kết của Việt Nam khi gia nhập WTO thì kể từ ngày 1/7/2007, ngân hàng nước ngoài được thành lập ngân hàng có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Tuy nhiên, theo Dự thảo thông tư (“Thông tư”) của Ngân hàng nhà nước (“NHNN”) hướng dẫn thi hành Nghị định 22/2006/NĐ-CP của Chính phủ thì xem ra các ngân hàng đến từ Mỹ, EU hay Úc như HSBC hay ANZ có thể phải chờ thêm một thời gian nữa mới có thể thực hiện việc thành lập ngân hàng 100% vốn đầu tư (“100%FOC”) của mình tại Việt Nam.

    Xin giới thiệu một số nội dung chính về điều kiện thành lập ngân hàng có vốn đầu tư nước ngoài được nêu trong Dự thảo Thông tư (phiên bản tháng 3 năm 2007) để các saganors tham khảo.

    Thủ tục và trình tự xin cấp giấy phép thành lập

    Để xin cấp giấy phép thành lập ngân hàng 100% FOC, ngân hàng liên doanh, nhà đầu tư sẽ nộp hồ sơ thành lập cho NHNN (xem bảng 2). Trong thời hạn 20 ngày làm việc sau khi nhận được hồ sơ, NHNN có văn bản xác nhận đủ hồ sơ hoặc thông báo về tình trạng hồ sơ và đề nghị bổ sung thông tin, hồ sơ (nếu chưa đủ, chưa hợp lệ). Trong thời hạn 10 ngày làm việc sau khi nhận được thông tin, hồ sơ bổ sung, NHNN có văn bản xác nhận đủ hồ sơ hoặc thông báo tiếp về tình trạng hồ sơ theo nguyên tắc trên.

    Sau khi nhận đủ hồ sơ xin cấp Giấy phép, NHNN có văn bản gửi lấy ý kiến các cơ quan cơ quan có thẩm quyền liên quan về việc xin cấp Giấy phép và sẽ cấp hoặc từ chối cấp Giấy phép trong vòng 90 ngày làm việc kể từ ngày nhận được ý kiến trả lời của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn hoạt động của ngân hàng 100% FOC, ngân hàng liên doanh tối đa không quá 99 năm.

    Dự thảo Thông tư (phiên bản ngày 18/04/2007) hiện đã được trình cho Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và dự kiến sẽ được ban hành trong tháng 5 năm 2007. Theo thông tin từ báo chí thì tính đến ngày 21/4/2007, đã có trên dưới 25 bộ hồ sơ xin cấp phép lập ngân hàng (của các ngân hàng trong nước và nước ngoài) gửi cho NHNN nhưng vẫn chưa được xem xét, cấp phép do do Thông tư và Quy chế cấp phép thành lập ngân hàng chưa được ban hành.

    Bảng 1: Điều kiện áp dụng chung đối với ngân hàng 100% FOC, ngân hàng liên doanh, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bao gồm:

    1. i) Không vi phạm nghiêm trọng các quy định về hoạt động ngân hàng và các quy định pháp luật khác của nước nguyên xứ trong vòng ba (03) năm liên tiếp liền kề trước năm xin cấp giấy phép cho đến thời điểm Ngân hàng Nhà nước (“NHNN”) xem xét hồ sơ xin cấp giấy phép;
    2. ii) Có kinh nghiệm hoạt động quốc tế, được các tổ chức xếp loại tín nhiệm quốc tế xếp hạng từ mức trung bình và ổn định (stable) trở lên;

    iii) Ngân hàng nước ngoài có tình hình tài chính lành mạnh, đáp ứng được các tiêu chí tối thiểu sau đây:

    1. iv) Cơ quan giám sát, thanh tra có thẩm quyền của nước nguyên xứ có khả năng giám sát toàn bộ hoạt động của ngân hàng nước ngoài trên cơ sở tổng hợp theo thông lệ quốc tế; đã ký kết cam kết (bản ghi nhớ, thoả thuận, thư trao đổi và các văn bản khác có giá trị tương đương) về hợp tác quản lý, giám sát hoạt động và trao đổi thông tin với NHNN.

    Bảng 2: Hồ sơ xin cấp giấy phép thành lập ngân hàng 100%FOC, ngân hàng liên doanh bao gồm:

    1. i) Đơn xin cấp Giấy phép thành lập;
    2. ii) Phương án kinh doanh;

    iii) Lý lịch các văn bằng, chứng chỉ chứng minh năng lực, trình độ chuyên môn của thành viên Hội đồng quản trị, Ban Kiểm soát và Tổng Giám đốc (Giám đốc) của ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài;

    1. iv) Danh sách các thành viên góp vốn, mức góp vốn điều lệ và phương án góp vốn;
    2. v) Báo cáo tài chính thường niên đã được kiểm toán 3 năm gần nhất của các thành viên góp vốn;
    3. vi) Hợp đồng liên doanh (đối với ngân hàng liên doanh); hợp đồng và thoả thuận góp vốn giữa các thành viên góp vốn đối với ngân hàng 100% vốn nước ngoài;

    vii) Bản sao giấy phép thành lập và hoạt động của các thành viên góp vốn;

    viii) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền của nước nguyên xứ chấp thuận cho ngân hàng nước ngoài được tham gia góp vốn thành lập ngân hàng liên doanh, cho phép ngân hàng mẹ và các thành viên góp vốn nước ngoài khác được tham gia góp vốn thành lập ngân hàng 100% vốn nước ngoài tại Việt Nam;

    1. ix) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền của nước nguyên xứ cung cấp thông tin, xác nhận về tình hình tuân thủ pháp luật và tình hình tài chính của ngân hàng nước ngoài, các thành viên góp vốn nước ngoài khác trong vòng 3 năm liên tiếp liền kề trước khi xin cấp giấy phép, chứng tỏ được khả năng đáp ứng các điều kiện nêu trên;
    2. x) Văn bản của cơ quan thanh tra, giám sát có thẩm quyền của nước nguyên xứ cam kết bảo đảm khả năng giám sát toàn bộ hoạt động của ngân hàng nước ngoài (bao gồm cả hoạt động của ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài tại Việt Nam) trên cơ sở tổng hợp theo thông lệ quốc tế;
    3. xi) Văn bản hoặc tài liệu của tổ chức xếp loại tín nhiệm quốc tế (Moody’s, Standard & Poor, Fitch…) xếp hạng tín nhiệm đối với ngân hàng nước ngoài;

    xii) ) Điều lệ tổ chức và hoạt động của các thành viên góp vốn;

    xiii) Dự thảo Điều lệ ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài;

    xiv) Văn bản cam kết của các thành viên góp vốn về việc:

    – Sẵn sàng hỗ trợ về tài chính, công nghệ, quản trị, điều hành, hoạt động cho ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài tại Việt Nam;

    – Đảm bảo duy trì giá trị thực có của vốn điều lệ của ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài không thấp hơn mức vốn pháp định và đáp ứng đầy đủ các quy định về an toàn hoạt động theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.

    1. xv) Báo cáo tổng quát về lịch sử thành lập, quá trình phát triển và hoạt động của các thành viên góp vốn cho đến thời điểm báo cáo, và định hướng phát triển trong tương lai.

    Tải xuống tài liệu học tập PDF miễn phí

     Tải Xuống Tại Đây