Category: Tài Chính – Ngân Hàng

Luận văn tốt nghiệp “Kế toán chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm tại Công ty Cơ khí và sửa chữa công trình cầu đường bộ II”

Luận văn tốt nghiệp “Kế toán chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm tại Công ty Cơ khí và sửa chữa công trình cầu đường bộ II”

Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

Kéo xuống để Tải ngay bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

(Nếu là bài nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

Bài liên quan: Giáo trình cơ khí đại cương

[toc]

[pdfviewer width=”800px” height=”1000px” beta=”true/false”]http://hotroontap.com/wp-content/uploads/2019/05/Lu%E1%BA%ADn-v%C4%83n-t%E1%BB%91t-nghi%E1%BB%87p-K%E1%BA%BF-to%C3%A1n-chi-ph%C3%AD-s%E1%BA%A3n-xu%E1%BA%A5t-v%C3%A0-t%C3%ADnh-gi%C3%A1-th%C3%A0nh-s%E1%BA%A3n-ph%E1%BA%A9m-t%E1%BA%A1i-C%C3%B4ng-ty-C%C6%A1-kh%C3%AD-v%C3%A0-s%E1%BB%ADa-ch%E1%BB%AFa-c%C3%B4ng-tr%C3%ACnh-c%E1%BA%A7u-%C4%91%C6%B0%E1%BB%9Dng-b%E1%BB%99-II-4.pdf[/pdfviewer]

Tải ngay bản PDF tại đây: Luận văn tốt nghiệp “Kế toán chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm tại Công ty Cơ khí và sửa chữa công trình cầu đường bộ II”

LỜI MỞ ĐẦU

Trong cơ chế thị trường hiện nay, một doanh nghiệp muốn tồn tại và đứng vững phải có sức cạnh tranh, mà công cụ s ắc bén của nó chính là kết quả sản xu ất kinh doanh. Cùng với xu thế phát triển chung của đất nước, ngành giao thông, xây dựng và sửa chữa đang là ngành có tốc độ phát triển nhanh, tạo ra nhiều cơ sở vật chất kỹ thuật quan trọng của nền kinh tế quốc dân. Điều này phải kể đến sự góp phần của Công ty cơ khí và sửa chữa công trình cầu đường bộ II. Hầu hết các công trình giao thông trong nước được mở rộng, được nâng cấp, các biển báo, tín hiệu giao thông được lắp đặt là do Công ty thực thi tiến hành.

Để làm được điều này, Công ty đã không ngừng phấn đấu, hoạch định ra các chiến lược kinh doanh phù hợp với từng thời kỳ phát triển của nước nhà. Nh ưng đi ều này thật không dễ dàng. Bởi làm sao để vừa ti ết ki ệm được chi phí, hạ giá thành sản phẩm mà vẫn đạt hiệu quả, chất lượng sản phẩm và công trình s ử dụng. Điều này t ưởng chừng như rất cũ nhưng lại mang tính lâu bền và hữu hiệu. Do đ ó công tác tổ ch ức hạch toán chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm có vai trò rất quan trọng trong các doanh nghiệp, nó t ập hợp và cung cấp thông tin cho chủ doanh nghiệp ra các quyết định hợp lý nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh. Đồng thời t ừ đó là cơ sở cho biết sự dịch chuyển của tiền vố n trong quá trình sản xu ất kinh doanh, cùng với doanh thu cho phép dự tính khả năng hoạt động của doanh nghiệp trong tương lai.

Vì vậy, việc nghiên cứu các khoản mục chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm là một đòi hỏi hết sức bức thiết do thực tế đặt ra. Trên cơ sở đó, sẽ thực hiện các khoản mục chi phí sản xuất và tính giá thành cho hợp lý, đồng thời tìm các biện pháp nhằm hạ giá thành. Nhận thức được tầm quan trọng này em đã mạnh dạn đi sâu nghiên cứu đề tài: “Kế toán chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm tại Công ty Cơ khí và sửa chữa công trình cầu đường bộ II”.

Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, chuyên đề thực tập gồm ba phần

chính:

PHẦN I: CƠ SƠ LÝ LUẬN CHUNG VỀ KẾ TOÁN TẬP HỢP CHI PHÍ SẢN XUẤT VÀ TÍNH GIÁ THÀNH SẢN PHẨM TRONG DOANH NGHIỆP SẢN XUẤT

PHẦN II: THỰC TRẠ NG CÔNG TÁC KẾ TOÁN CHI PHÍ SẢN XUẤT VÀ TÍNH GIÁ THÀNH SẢN PHẨM TẠI CÔNG TY CƠ KHÍ VÀ SỬA CHỮA CÔNG TRÌNH CẦU ĐƯỜNG BỘ II.

PHẦN III: PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC KẾ TOÁN TẬP HỢP CHI PHÍ SẢN XUẤT VÀ TÍNH GIÁ THÀNH TẠI CÔNG TY CƠ KHÍ VÀ SỬA CHỮA CÔNG TRÌNH CẦU ĐƯỜNG BỘ II.

PHẦN I

CƠ SỞ LÝ LU ẬN CHUNG VỀ KẾ TOÁN TẬP HỢP CHI PHÍ SẢN XUẤT VÀ TÍNH GIÁ THÀNH SẢN PHẨM TRONG DOANH NGHIỆP SẢN XUẤT.

I. SỰ CẦN THIẾT CỦA HẠCH TOÁN CHI PHÍ VÀ TÍNH GIÁ THÀNH SẢN PHẨM TRONG DOANH NGHIỆP SẢN XUẤT

Khi đi vào kinh doanh bất cứ một lĩnh vực hoạt động nào, tất cả các doanh nghiệp đều mong muốn doanh nghiệp của mình sẽ thu hút được nhiều vốn đầu tư, ký kết đượ c nhiều hợp đồng và đem lại nhiều lợi nhuận cho doanh nghiệp, góp phần đảm b ảo mức độ phát triển của n ền kinh tế quốc dân một cách toàn diện, cân đối và thống nhất, từ đ ó sẽ nâng được hiệu quả kinh doanh xã h ội, tăng thu nhập quốc dân và đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của xã hội.

Mu ốn vậy các doanh nghiệp cần phải tìm cách tă ng năng suất, chất lượng sản phẩm, đồng thời làm giảm chi phí, hạ giá thành sản phẩm, tăng lợi nhuân và không ngừng tăng tích luỹ cho doanh nghi ệp có như vậy mới đáp ứng được yêu cầu ổn định và nâng cao đời sống cho cán bộ công nhân viên. Để làm được điều này thì trong quá trình hạch toán cần phải qu ản lý chặt chẽ, hạch toán chính xác và đầy đủ chi phí bỏ ra để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Vấn đề này có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc h ạch toán chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm, giúp cho bộ máy quản lý của đơn vị thường xuyên n ắm được tình hình thực hiện các định mức hao phí về lao độ ng, nguyên liệu và các chi phí khác của đơn vị, nắm được tình hình lãng phí và tổn thất trong quá trình chu ẩn bị và tiến hành sản xuất cũ ng như tình hình thực hiện giá thành của đơn vị. Ngoài ra còn giúp cho bộ máy của đơn vị nắm đượ c những mặt t ốt, những mặt còn tồn t ại trong quá trình hoạt độ ng của đơn vị , trên cơ s ở đó đ ánh giá được hiệu quả kinh tế, không ngừng nâng cao ch ất l ượng sản phẩm, h ạ giá thành, tăng thêm thu nhập. Chính vì vậy, tổ chức tốt công tác t ập hợp chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm có ý nghĩ a hết s ức quan trọng đối v ới vi ệc tăng cường và cải tiến công tác quản lý giá thành nói riêng và quản lý đơn vị nói chung.

II. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CHI PHÍ SẢN XUẤT VÀ TÍNH GÍA THÀNH SẢN PHẨM TRONG DOANH NGHIỆP.

1. Khái niệm và phân loại chi phí sản xuất sản phẩm.

Khái niệm chi phí sản xuất.

Sự phát sinh và phát triển củ a xã hội loài người gắn liền với quá trình sản xu ất. Nền sản xuất của bất kỳ phương thức sản xuất nào cũng gắn liền với sự v ận động và tiêu hao các yếu tố cơ bản tạo nên quá trình sản xuất và đó là sự kết tinh củ a 3 yếu tố : tư liệu lao động, đối tượng lao độ ng và sức lao động, đồng thời quá trình sản xuất hàng hoá cũng chính là quá trình tiêu hao các yếu tố trên.

Để sản xuất ra hàng hóa thì phải tiêu hao cả về lao động và đối tượng lao động. Do vậy có thể kết luận rằng: chi phí sản xuất kinh doanh là biểu hiện bằng tiền của toàn bộ hao phí mà doanh nghiệp phải tiêu dùng trong một kỳ để thực hiện quá trình sản xuất, tiêu thụ sản phẩm và thực ch ất chi phí là sự dịch chuỷên vốn, sự dịch chuyển các yếu tố sản xuất vào các đối tượng tính giá thành sản phẩm.

Khi tiến hành sản xuất không phải tất cả các kho ản chi phí đều liên quan đến hoạt động sản xuất sản phẩm mà còn có những khoản chi phí khác có tính chất s ản xuất nh ư chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp. Do đó chỉ những chi phí để tiến hành các hoạt động sản xuất mới được coi là chi phí sản xuất.

1.2. Phân loại chi phí sản xuất.

Vi ệc phân loại chi phí được Doanh nghiệp áp dụ ng tuỳ theo đặc đi ểm sản xu ất kinh doanh, quản lý và trình độ nghiệp vụ của mình sao cho hợp lý. Do đ ó phân loại chi phí sản xuất chính là việc sắp xếp chi phí sản xuất vào từng loại, từng nhóm khác nhau theo những đặc tính nhất định.

* Phân loại chi phí sản xuất theo yếu tố chi phí

Theo cách phân loại này, các chi phí có cùng nội dung, tính chất kinh tế được xếp chung vào một y ếu tố, không kể đến chi phí phát sinh ở đâu hay dùng vào mục đích gì trong quá trình sản xuất. Bao gồm :

Chi phí nguyên vật liệu như: Sắt, thép, tôn. nhôm, sơn, giấy phản quang…

Chi phí nhiên liệu, động lực mua ngoài: Xăng, dầu, gas, ô xy, bình khí…

Chi phí công cụ, dụng cụ như: Que hàn, máy khoan…

Chi phí tiền lương của công nhân trực tiếp, gián tiếp, lao động thuê ngoài, trích BHXH, BHYT, theo tỷ lệ quy định.

Chi phí khấu hao tài sản cố định là các hao mòn của các loại tài sản trong doanh nghiệp như: Nhà xưởng làm việc, máy móc thiết bị thi công, phương tiện vận tải, thiết bị dụng cụ quản lý.

Chi phí dịch vụ mua ngoài: Tiền điện, tiền nước, điện thoại…

Chi phí bằng tiền khác.

Việc phân loại sản phẩm sản xuất theo yếu tố chi phí cho bi ết kết cấu, tỷ trọng từng yếu tố sản xuất để phân tích, đánh gía tình hình thực hiện dự toán, là cơ sở để lập kế hoạch: Cung ứng vật tư, quỹ tiền lương, vốn để giúp cho việc thực hiện công tác k ế toán cũng như công tác quản lý chi phí sản xuất một cách nhanh chóng và chính xác.

* Phân loại theo khoản mục chi phí .

Căn cứ vào các khoản mục chi phí khác nhau nh ưng có mụ c đích và công dụng, không phân biệt chi phí đó có nội dung kinh tế để phân loại.

Có 4 khoản mục chi phí sau:

Chi phí Nguyên vật liệu trực tiếp: Gồm toàn bộ các khoản chi phí nguyên vật liệu chính, vật liệu phụ, nhiên liệu tham gia trực tiếp vào sản xuất chế tạo sản phẩm hay thực hiện lao vụ, dịch vụ.

Chi phí nhân công trực tiếp: Gồm toàn bộ các khoản thù lao phải trả cho công nhân trực tiếp sản xuất như lương, phụ cấp lương, các khoản trích theo lương (BHXH, BHYT, KPCĐ)

Chi phí sử dụng máy thi công: Bao gồm toàn bộ các khoản chi phí doanh nghiệp bỏ ra có liên quan tới việc sử dụng máy thi công phục vụ cho việc vận chuỷên, phục vụ công trình như: tiền khấu hao máy móc thiết bị, tiền thuê máy, lương công nhân điều khiển máy, chi phí về nhiên liệu dùng cho máy thi công…

Chi phí sản xuất chung: là toàn bộ chi phí phát sinh trong phân xưởng (trừ 3 loại chi phí trên) bao gồm tiền lương và các khoản trích theo lương của nhân viên quản lý phân xưởng, chi phí khấu hao, chi phí cho điện thoại, điện nước, và các chi phí bằng tiền khác

Vì vậy phân loại theo khoản mục chi phí có tác dụng phục v ụ cho quản lý chi phí sản xuất theo định mức, cung cấp số liệu cho công tác tính giá thành sản phẩm , lập kế hoạch giá thành và định mức chi phí sản xuất cho kỳ sau.

Phân loại theo lĩnh vực hoạt động gồm:

Chi phí sản xuất kinh doanh: là những chi phí liên quan đến hiện trạng sản xuất và tiêu thụ, quản lý hành chính, quản trị kinh doanh.

Chi phí hoạt động tài chính: gồm những chi phí ngoài dự kiến có thể do chủ quan hay khách quan dẫn tới.

Chi phí bất thường: Gồm những chi phí ngoài dự kiến có thể do chủ quan hay khách quan mang lại.

Cách phân lo ại này giúp cho việc phân định chi phí đượ c chính xác, phục vụ cho việc tính giá thành, xác định chi phí và kết quả cuả từng hoạt động kinh doanh đúng đắn, giúp cho việc lập Báo cáo tài chính nhanh, đúng và kịp thời.

Phân loại theo mối quan hệ chi phí và khối lượng công việc : Theo cách phân loại nay thì chi phí được chia thành: Chi phí cố định, chi phí biến đổi và chi phí hỗn hợp

Chi phí cố định (chi phí bất biến): là loại chi phí mà tổng số không thay đổi khi có sự thay đổi về khối lượng hoạt động.

Chi phí biến đổi (chi phí khả biến, biến phí): là các chi phí thay đổi về tổng số tỷ lệ với sự thay đổi của mức độ hoạt động.

Chi phí hỗn hợp là chi phí mà nó bao gồm cả định phí và biến phí.

Cách phân loại này có ý nghĩ a quan trọng giúp nhà quản trị n ắm được mô hình chi phí – khối lượng – lợi nhuận để xác đị nh điểm hoà v ốn, nhằm đưa ra giải pháp tối ưu trong kinh doanh, nâng cao hiệu qủa chi phí, làm hạ giá thành sản phẩm.

Phân loại chi phí theo mối quan hệ chi phí với đối tượng chịu chi phí gồm:

Chi phí cơ bản: là những chi phí thuộc các yếu tố cơ bản của quá trình kinh doanh như chi phí vật liệu trực tiếp, chi phí nhân công trực tiếp, chi phí KHTSCĐ dùng vào sản xuất và những chi phí trực tiếp khác.

Chi phí quản lý phục vụ: là những chi phí có tính chất quản lý, phục vụ cho hoạt động kinh doanh của đơn vị.

Những chi phí cơ bản liên quan trực tiếp đến t ừng đối tượng tính giá thành thì hạch toán trực tiếp, còn những chi phí cơ bản nào liên quan đến nhiều đối tượng tính giá thành thì trực tiếp phân bổ các đối tượng tính giá thành theo các tiêu thức thích hợp.

Chi phí quản lý phục vụ thì tập hợp riêng theo khoản mục sau đó cu ối kỳ phân bổ một lần cho các đối tượng tính giá liên quan theo tiêu thức phù hợp.

2. Gía thành và phân loại giá thành.

2.1. Khái niệm giá thành sản phẩm sản xuất.

Sự v ận động của quá trình sản xuất kinh doanh trong doanh nghiệp bao gồm 2 mặt đối lập nhau, nhưng có liên quan mật thiết h ữu cơ với nhau. Trong đó, một mặt là các chi phí mà doanh nghiệp đã chi ra, còn mặt khác là kết quả kinh doanh thu đượ c từ những sản ph ẩm đã hoàn thành. Vậy giá thành sản phẩm là biểu hi ện bằng tiền của toàn bộ các hao phí về lao động sống và lao động vật hoá mà doanh nghiệp đã bo ra có liên quan tới khối lượng công việc đã hoàn thành .

Giá thành sản phẩm sản xuất là toàn bộ chi phí (phát sinh trong kỳ, kỳ trướ c chuyển sang, cả chi phí trích trước) chi ra tính bằng tiền để hoàn thành một khố i lượng sản phẩm nhất định trong kỳ. Đây là một c ăn cứ quan trọng để định giá bán và xác định hiệu quả kinh tế hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

2.2. Phân loại giá thành.

Tuỳ theo cách thức phân loại phạm vi tính toán và góc độ xem xét mà giá thành được phân theo nhiều loại khác nhau:

Phân theo thời điểm tính và nguồn số liệu để tính gía thành gồm 3 loại:

Giá thành kế hoạch: Là loại giá thành được xác định trước khi tiến hành sản xuất kinh doanh trên cơ sở gía thành thực tế kỳ trước và các định mức, các dự toán chi phí của kỳ kế hoạch. Chỉ tiêu này xác định mức độ chi phí giới hạn để sản xuất sản phẩm của doanh nghiệp, là cơ sở để phân tích, đánh gía tình hình thực hiện kế hoạch giá thành, kế hoạch hạ giá thành của doanh nghiệp.

Giá thành định mức: Cũng như giá thành kế hoạch, giá thành định mức được xác định trước khi tiến hành sản xuất sản phẩm. Tuy nhiên, khác với giá thành kế hoạch được xây dựng trên cơ sở các định mức chi phí hiện hành tại từng thời điểm nhất định trong kỳ kế hoạch (thường là đầu tháng) nên định mức luôn thay đổi phù hợp với sự thay đổi các định mức chi phí đạt được trong quá trình sản xuất sản phẩm. Do vậy, có thể nói giá thành định mức là thước đo chính xác các chi phí cần thiết để sản xuất ra một đơn vị sản phẩm trong điều kiện sản xuất nhất định tại từng thời điểm nhất định.

Giá thành thực tế : Là gía thành được xác định sau khi đã kết thúc quá trình sản xuất sản phẩm trên cơ sở các chi phí thực tế phát sinh trong quá trình sản xuất sản phẩm, nó bao gồm cả chi phí kế hoạch, định mức và những chi phí ngoài kế hoạch, như chi phí sản phẩm hỏng, thiệt hại trong sản xuất. Gía thành thực tế là cơ sở để xác định kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của doanh nghiệp.

* Phân loại theo phạm vi phát sinh chi phí:

Theo cách phân loại này, giá thành sản xuất được phân chia thành giá thành sản xuất (giá thành công xưởng) và giá thành tiêu thụ (giá thành toàn bộ).

Gía thành sản xuất: Là giá thành bao gồm toàn bộ các khoản chi phí phát sinh liên quan đến quá trình sản xuất chế tạo sản phẩm trong phạm vi phân xướng sản xuất. Đó là chi phí NVL trực tiếp, chi phí NCTT và chi phí SXC.

Gía thành tiêu thụ: Là giá thành bao gồm toàn bộ các khoản chi phí phát sình liên quan đến việc sản xuất, tiêu thụ sản phẩm. Hay nói khác đi, giá thành tiêu thụ bằng giá thành sản xuất cộng với chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí bán hàng. Chính vì vậy, gía thành tiêu thụ được gọi là gía thành toàn bộ hay gía thành đầy đủ.

3. Phân biệt chi phí sản xuất và giá thành sản phẩm.

Mặc dù giữa chi phí và gía thành có mối quan hệ với nhau nhưng giữa chúng còn có điểm khác nhau về phạm vi và nội dung. Vì vậy, cần phân biệt phạm

và giới hạn của chúng để ứng dụng tốt hơn trong việc tính gía thành sản phẩm.

Chi phí sản xuất chỉ tính những chi phí phát sinh trong một kỳ nhất định (tháng, quý, năm) không tính đến nó liên quan đến khối lượng sản phẩm sản xuất đã hoàn thành. Còn giá thành liên quan đến cả chi phí của kỳ trước chuyển sang (chi phí dở dang đầu kỳ) và chi phí của kỳ này chuỷên sang kỳ sau (chi phí dở dang cuôi kỳ).

Chi phí sản xuất gắn liền với khối lượng chủng loại sản phẩm sản xuất hoàn thành, trong khi đó gía thành lại liên quan mật thiết đến khối lượng và chủng loại sản phẩm đã hoàn thành.

Mặ c dù chi phí sản xu ất và gía thành sản phẩm đều tiêu hao các yếu tố về lao động s ống và lao động vật hoá. Nhưng chúng vẫn có những điểm khác nhau:

Về mặt chất: Chi phí kinh doanh là yếu tố đa hao phí trong quá trình kinh doanh nhưng chưa hẳn đã hoàn thành. Còn giá thành sản phẩm là

những yếu tố tiêu hao cho quá trình kinh doanh một lượng sản phẩm dịch vụ đã hoàn thành

Về mặt lượng: Thường về mặt lượng giữa chúng không có sự thống nhất với nhau. Giá thành sản phẩm có thể bao gồm cả chi phí của thời kỳ trước chuyển sang, chi phí đa chi ra trong kỳ và loại trừ chi phí chuyển sang kỳ sau. Nó được biểu hiện qua công thức sau:

= D_dk + C − D_ck

Trong đó:

: là tổng giá thành sản phẩm Dck : Chi phí dở dang đầu kỳ

C: Chi phí phát sinh trong kỳ

Dđk : Chi phí dở dang cuối kỳ

Khi gía trị dở dang đầu kỳ và cuố i kỳ bằng nhau thì gía thành sản phẩm dịch vụ trùng khớp với chi phi sản xuất.

4. Đối tượng tập hợp chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm.

Hạch toán quá trình sản xuất s ản phẩm bao gồm hai giai đoạn liên tục kế tiếp nhau và có mối quan hệ với nhau, giai đoạn đầu hạch toán tập hợp chi phí phát sinh trong kỳ theo từng đối tượng, chịu chi phí như từng hoạt động kinh doanh, t ừng h ợp đồng kinh doanh… và phân tích các chi phí đó theo yêu cầu quản lý cụ thể như theo khoản mục chi phí, theo yếu tố chi phí… Giai đo ạn hai là tính gía thành sản phẩm theo từng đối tượng tính gía thành trên cơ sở số liệu của chi phí đã tập hợp được.

Xác định đúng đối tượ ng t ập hợp chi phí và đối tượng tính gía thành là một trong những điều kiện chủ chốt để tính gía thành được chính xác.

4.1. Đối tượng tập hợp chi phí sản xuất.

Đối tượng tập hợp chi phí sản xu ất chính là phạm vi giới hạn để tập hợp các chi phí s ản xuất, có thể là nơi phát sinh chi phí (phân xưởng, bộ phận) hoặc có thể là đối tượng chịu chi phí (sản phẩm, nhóm sản phẩm, đơn đặt hàng).

Việc xác định đối tượng tập hợp chi phí thực ch ất là việc xác định giới hạn tập hợp chi phí phát sinh và đối t ượng chịu chi phí. Khi xác định đối tượng tập hợp chi phí sản xu ất, trước h ết là ph ải căn cứ vào mục đích sử dụng, sau đó là căn cứ vào địa điểm phát sinh chi phí.

Xác định đố i tượng tập hợp chi phí phù hợp với yêu cầu quản lý doanh nghi ệp, có ý ngh ĩa rất quan trọng trong việc tổ chức kế toán t ập hợp chi phí s ản xuất từ việc tổ chức hạch toán ban đầu đến việc tập hợp số liệu ghi chép trên tài khoản, sổ chi tiết.

4.2. Đối tượng tính gía thành sản phẩm.

Đối tượng tính giá thành sản phẩm có thể là sản phẩm, bán sả n ph ẩm, lao vụ , dịch vụ hoàn thành, tuỳ theo yêu cầu của hạch toán và tiêu thụ sản phẩm.

4.3. Mối quan hệ giữa đối tượng tập hợp chi phí và đối tượng tính gía thành

Đố i tượng tập hợp chi phí sản xuất và đối tượng tính gía thành sản phẩm giống nhau ở bản chất chung, chúng đều là phạm vi giới hạn để tập hợp chi phí, cùng phục vụ công tác quản lý, phân tích và kiểm tra chi phí và giá thành. Nhưng chúng có nhiều điểm khác nhau sau:

Xác định đối tượng tập hợp chi phí là xác định phạm vi phát sinh chi phí được tập hợp phát sinh trong kỳ. Còn xác định đối tượng tính gía thành có liên quan đến kết quả sản xuấ

Một đối tượng tập hợp chi phí sản xuất có thể có nhiều đối tượng tính gía thành.

Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp đối tượng tính gía thành sản phẩm cũng là đối tượng hạch toán chi phí sản xuất. Do đó để phân biệt đối tượng hạch toán chi phí sản xuất và đối tượng tính gía thành ngay cả khi chúng đồng nhất là một, chúng ta cần căn cứ vào các cơ sở sau :

Căn cứ vào đặc điểm quy trình công nghệ sản xuất:

Với sản xuất giản đơn, đối tượng hạch toán chi phí sản xuất có thể là sản phẩm hay toàn bộ quá trình sản xuất, hoặc có thể là một nhóm sản phẩm, đối tượng tính gía thành sản phẩm là sản phẩm cuối cùng.

Với sản xuất phức tạp, đối tượng hạch toán chi phí sản xuất có thể là bộ phận, chi tiết sản phẩm, các giai đoạn chế biế Còn đối tượng tính gía thành sản phẩm là sản phẩm ở bước cuối cùng hay bán thành phẩm ở từng bước chế tạo.

Căn cứ vào loại hình sản xuất:

Với sản xuất đơn chiếc và sản xuất hàng loạt nhỏ, đối tượng chi phí là đơn đặt hàng riêng biệt, còn đối tượng hạch toán giá thành là sản phẩm của từng đơ

Đối với sản xuất hàng loạt với khối lượng lớn, tuỳ thuộc vào quy trình công nghệ là đơn giản hay phức tạp mà đối tượng hạch toán chi phí sản xuất có thể là sản phẩm, nhóm sản phẩm, chi tiết, nhóm chi tiết, giai đoạn công nghệ. Còn đối tượng tính gía thành có thể là sản phẩm cuối cùng hay bán thành phẩ

Căn cứ vào yêu cầu và trình độ quản lý, tổ chức sản xuất kinh doanh:

Với trình độ cao, có thể chi tiết đối tượng hạch toán chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm ở các góc độ khác nhau, ngược lại nếu trình độ thấp thì đối tượng đó có thể bị hạn chế và thu hẹp lạ

Việc xác định rõ mối quan hệ và sự khác nhau giữa đối tượng chi phí sản xuất và đối tượng tính gía thành sản phẩm là vấn đề mang tính định lượng cho tổ chức hạch toán chi phí sản xuất và tính gía thành sản phẩ Đồng thời thể hiện được mục đích và phạm vi tiến hành hai giai đoạn của công tác kế toán nêu trên.

Kỳ tính giá thành:

Là thời kỳ mà kế toán tính gía thành cần phải tính được giá thành thực tế cho sản phẩm hoàn thành.

Xác định kỳ tính gía thành thích hợp s ẽ giúp cho việc t ổ chức, công tác tính giá thành khoa học hợp lý, đảm b ảo cung cấp số liệu về giá thành thực tế kị p thời, phát huy được ch ức năng Giám đốc tình hình thực hiện kế hoạch giá thành của doanh nghiệp.

5. Trình tự tập hợp chi phí sản xuất :

Chi phí trực tiếp

Chi phí trực tiếp là những chi phí có quan h ệ trực tiếp đến từng đối tượng tập hợp chi phí riêng biệt. Theo phương pháp này thì chi phí phát sinh cho đối tượng nào được t ập hợp trực ti ếp cho đối tượng đó. Để thực hiệ n tốt phương pháp này đòi hỏi ph ải tổ chức việc ghi chép ban đầu (chứng từ gôc) ph ải theo đúng đối tượng đã xác định. Trên cơ sở đ ó kế toán tổng hợp số liệu từ các chứng t ừ g ốc theo từng đối tượng t ập hợp chi phí liên quan và trực tiếp ghi vào sổ kế toán (tài khoản cấp 1, tài khoản cấp 2, sổ chi tiết). Phương pháp này đảm bảo tập hợp chi phí theo đúng đối tượng chịu chi phí với mức độ chính xác cao.

Chi phí chung

Chi phí chung là những chi phí có liên quan đến những đối tượng tập hợp chi phí mà không phân biệt riêng rẽ ngay từ khi hạch toán ban đầu như

chi phí điện nước, chi phí khấu hao TSCĐ, chi phí trực tiếp khác. Các chi phí này phát sinh không thể tổ chức ghi chép ban đầu riêng theo từng đối tượng chịu chi phí được mà kế toán phải sử d ụng phương pháp gián tiếp hay còn gọi là phương pháp phân bổ gián tiếp. Sử d ụng phương pháp này kế toán vẫn tập hợp được chi phí cho từng đối tượng tập hợp chi phí đáp ứng yêu cầu quản lý.

Phương pháp này đòi hỏ i phải tổ chức ghi chép ban đầu với những chi phí có liên quan đến nhiều đối tượng theo từng địa điểm phát sinh chi phí, trên cơ sở đó để tập hợp số liệu theo từng điểm phát sinh chi phí. Sau đó chọn tiêu chuẩn phân b ổ hợp lý để tính toán, phân bổ chi phí đã tập hợp cho các đối tượng có liên quan. Tiêu chuẩn phân bổ thích h ợp là tiêu chuẩn có quan hệ kinh tế t ương quan tỷ lệ thuận với chi phí cần phân bổ đảm bảo cho việc phân bổ hợp lý, đồng thời tiêu chuẩn đó đã có thể tính toán hoặc thu thập được một cách dễ dàng. Vì vậy tuỳ theo từng khoản mục chi phí cần phân bổ và đi ều ki ện khách quan cụ thể mà chọn tiêu chuẩn để phân bổ chi phí cho thích hợp, đảm bảo cho chi phí đó được phân bổ cho từng đối tượ ng có liên quan mộ t cách hợp lý và chính xác nhất, lại đơn giản được thủ tục tính toán, phân bổ.

Các bước phân bổ như sau:

Bước 1: Trước hết tính hệ số phân bổ chi phí theo công thức: Tổng chi phí NVL tập hợp cần phân bổ

Hệ số phân bổ =

Tổng tiêu thức phân bổ

Bước 2: Tính chi phí phân bổ cho từng đối tượng liên quan theo công thức:

Chi phí phân bổ

Hệ số

Tiêu thức phân bổ

cho từng

đối

tượng

phân bổ

cho

từng đối tượng

6. Phương pháp tính giá thành:

Phương pháp tính giá thành là một phươ ng pháp hay hệ thông các phương pháp đượ c sử d ụng để tính giá thành của đơn vị sản phẩm, nó mang tính thuần tuý kỹ thuật tính toán cho chi phí từng đối tượng tính gía thành. Có nhiều phươ ng pháp được sử dụng để tính gía thành, tu ỳ theo đặc điểm cụ thể của doanh nghiệp như đối tượng tập h ợp chi phi và đối tượng tính giá thành đã xác định để áp dụng phương pháp tính giá thành cho phù hợp, hoặc áp dụng kết hợp một số phương pháp khác nhau.

Phương pháp tính giá thành bao gồm:

* Phương pháp trực tiếp (phương pháp giản đơn):

Phương pháp này áp dụng đối với doanh nghiệp thuộc loại hình sản xuất gi ản đơn, số lượng mặt hàng ít nhưng sản xuất với số lượng lớn. Căn cứ vào số liệu chi phí đã tập hợp được trong kỳ, chi phí s ản xuất dở dang đầu kỳ và cuối kỳ xác định được, kế toán tính giá thành theo công thức:

Tổng gía

= CPSX dở dang

+ CPSX phát sinh –

CPSX dở

dang

thành SP

đầu kỳ

trong kỳ

cuối kỳ

Tổng giá thành sản phẩm hoàn thành

Giá thành đơn vị =

Số lượng sản phẩm hoàn thành

* Phương pháp tổng cộng chi phí :

Phương pháp này áp dụng đố i với những doanh nghiệp mà quá trình sản xuất được thực hiện ở nhiều bộ phận sản xu ất, nhiều giai đoạn công nghệ như các doanh nghiệp khai thác, dệt nhuộm, cơ khí chế tạo, may mặc.

Đối t ượng tập hợp CPSX là các bộ ph ận, chi tiết sản phẩm, giai đoạn công ngh ệ hay bộ phận sản xuất, đối tượng tính giá thành là sản phẩm cuối cùng của quá trình sản xuất.

Theo phương pháp này, giá thành sản phẩm được tính như sau:

Tổng giá	CP bước	1	CP bước 2	CP bước n
thành SP hoàn =	tính cho	+	tính cho + … +	tính cho
thành	thành phẩm		thành phẩm	thành phẩm

* Phương pháp hệ số:

Phương pháp này được áp d ụng t ại những doanh nghiệp mà trong cùng một quá trình sản xuất cùng sử dụng một thứ nguyên liệu và một lượng lao độ ng nhưng thu được đồng thời nhiều sản phẩm khác nhau và chi phí không tập hợp riêng cho từng loại sản ph ẩm mà phải tập trung cho cả quá trình sản xu ất. Đối tượ ng hạch toán CPSX là nhóm sản phẩm, đối tượng tính gía thành là những sản phẩm .

Theo ph ương pháp này, trước hết kế toán căn cứ vào định mức tiêu chuẩn kỹ thuật để xác định hệ số giá thành cho từng loại sản ph ẩm, dịch vụ. Trong đó, lấy một loại sản phẩm, dịch v ụ làm g ốc có hệ số giá quy đị nh, từ đó căn cứ vào các tiêu th ức khác nhau như số l ượng NVL tiêu hao, trọng lượng sản phẩm tính bằng hệ số quy đổi cho loại sản phẩm còn lại. Cuối kỳ,

căn cứ vào khối l ượng sản phẩm thực tế hoàn thành của từng loại sản ph ẩm, tổng chi phí liên quan đến các loại sản phẩm đã tập hợp và hệ số quy đổi tương đươ ng kế toán tính giá thành sản phẩm gốc và giá thành từng loại sản phẩm theo trình tự như sau:

Bước 1: Quy đổi sản phẩm các loại về sản phẩm chuẩn theo một hệ số quy đinh nào đó làm tiêu thức phâ bổ

Tổng sản lượng = ∑ Sản lượng SPi x Hệ số quy đổi

quy đổi i = 1 SPi

Bước 2: Tính giá thành và giá thành đơn vị của sản phẩm gốc. Tính tổng gía thành đơn vị của sản phẩm gốc.

Tổng gía = CP sản phẩm dở + Tổng CPSX phát – CP sản phẩm dở

thành dang đầu kỳ sinh trong kỳ dang cuối kỳ

Tổng giá thành

Giá thành sản phẩm =

Số lượng sản phẩm gốc

Bước 3: Tính gía thành sản phẩm từng loại:

Giá đơn vị sản = Giá trị sản x Hệ số quy đổi của

phẩm loại i phẩm gốc sản phẩm loại i

* Phương pháp tỷ lệ chi phí:

Trong các doanh nghiệp sản xuất nhiều lo ại sản phẩm có quy cách phẩm chất khác nhau như ăn mặ c, dệt kim, cơ khí chế tạo, để giảm bớt khối lượng hạch toán, kế toán thường ti ến hành tập hợp chi phí sản xuât theo từng nhóm sản phẩm cùng loại. Căn cứ vào tỷ lệ chi phí giữa CPSX thực tế so với CPSX kế hoạch (định mức), kế toán sẽ tính giá thành đơn vị, tổng thể từng loại.

			Tổng gía thành thực tế của các loại sản
phẩm	Tỷ lệ giá thành	=	Tổng giá thành kế hoạch của các loại
sản phẩm			Tổng giá thành kế hoạch của các loại
sản phẩm
	Giá thành thực tế =		Giá thành kế hoạch	x	Tỷ lệ gía
	thành đơn vị sản phẩm i		đơn vị sản phẩm i

* Phương pháp loại trừ sản phẩm phụ:

Đố i với những doanh nghiệp mà trong cùng một quá trình sản xuất, bên cạnh sản phẩm chính thu đượ c còn có thể thu được những sản phẩm phụ. Để tính gía trị sản phẩm chính kế toán phải loại trừ giá tr ị sản phẩm phụ khỏi tổng CPSX s ản phẩm. Giá trị sản phẩm phụ có thể được xác định nhiều phương pháp như giá trị có thể sử dụng, giá trị ước tính, giá theo kế hoạch, giá NVL ban đầu.

Sau khi tính được chi phí sản xu ất cho sản phẩm phụ → Tổng giá thành của sản phẩm chính được tính như sau:

Tổng gía Gía trị SP

trị SP thành SP = chính dở

– chính dd chính dang

Tổng CPSX Giá trị

+ phát sinh –

đầu kỳ

Gía

SP phụ

thu

hồi cuối kỳ

*Phương pháp liên hợp:

Là phương pháp tính gía thành bằng cách kết h ợp nhiều phươ ng pháp như: kết hợp ph ương pháp trực ti ếp v ới phương pháp tổng cộng chi phí, với ph ươ ng pháp tỷ lệ. Phương pháp này được áp dụng trong các doanh nghiệp có tổ chức sản xuất, tính chất quy trình công nghệ và tính chất sản phẩm làm ra đòi hỏi phải kết hợp nhiều phương pháp khác nhau như doanh nghiệp sản xuất cơ khí hoá chất, may mặc.

Trên cơ sở các phương pháp giá thành sả n phẩm nói trên, kế toán cần lựa chọn để áp d ụng sao cho phù h ợp với đặc đ iểm của doanh nghiệp như đặc điểm bộ máy tổ chức, đặc điểm sản xuất quy trình công nghệ, đối tượng hạch toán chi phí lựa chọn.

Đối với doanh nghiệp sản xuất gỉan đơn: Doanh nghiệp chỉ sản xuất một hoặc một số ít mặt hàng với khối lượng lớn, chu kỳ sản xuất ngắn, sản phẩm dở dang không có hoặc không đáng kể như doanh nghiệp khại thác than, hải sản. Thì việc hạch toán chi phí được tiến hành vào cuối tháng theo phương thức trực tiếp hay liên hợp.

Đối với các doanh nghiệp sản xuất theo đơn đặt hàng: Đối tượng hạch toán chi phí là các đơn đặt hàng riêng biệt, đối tượng tính gía thành là sản phẩm của từng đơn, phương pháp tính gía thành áp dụng tuỳ theo tính chất và số lượng sản phẩm từng đơn như phương pháp hệ số, liên hợp. Việc tính gía thành chỉ áp dụng khi đơn đặt hàng hoàn thành nên kỳ tính gía thành không trùng với kỳ báo cáo. Đối với những đơn đến kỳ báo cáo chưa hoàn thành thì toàn bộ chi phí tập hợp theo đơn đều coi là sản phẩm dở dang. Còn những đơn đã hoàn thành thì tổng chi phí đã tập hợp theo đơn đó chính là tổng gía thành sản phẩm của đơn, giá thành đơn vị sản phẩm bằng tổng giá

thành sản phẩm chia cho số lượng sản phẩm của đơn. Tuy nhiên, trong một số trường h ợp cần thiết, theo yêu cầu của công tác quản lý cần xác định khối lượng công việc hoàn thành trong kỳ thì đố i với những đơn mới hoàn thành một phần hoặc theo mức độ hoàn thành của đơn.

Đối với doanh nghiệp áp dụng hệ thống hạch toán định mức thì giá thành định mức được xác định trên cơ sở tiêu hao về lao động, vật tư vào ngày đầu kỳ theo phương pháp tính giá thành phù hợp với đặc điểm sản xuất và công nghệ sản xuất. Trong kỳ kế toán hạch toán riêng các thay đổi, các chênh lệch so với định mức phát sinh trong quá trình sản xuất sản phẩm và phân tích toàn bộ chi phí phát sinh thành 3 loại: Theo định mức chênh lệch so với định mức, chênh lệch do thay đổi định mức. Từ đó tiến hành xác định gía thành thực tế sản phẩm:

Giá thành thực với tế sản phẩm

= Giá thành định mức sản phẩm

+ Chênh lệch do

thay đổi định mức

+ Chênh lệch

định mức

Đối với doanh nghiệp sản xuất phức tạp theo kiểu chế biến liên tục, quy trình công nghệ gồm nhiều bước nối tiếp nhau theo một trình tự nhất định, mỗi bước tạo ra một bán thành phẩm và bán thành phẩm của bước trước là đối tượng chế biến của bước sau. Phương pháp hạch toán thích hợp là theo bước chế biến (giai đoạn công nghệ), CPSX được tập hợp theo phẩm xưởng sẽ được phân bổ cho các bước tiếp theo những tiêu thức thích hợp. Tuỳ theo tính chất hàng hoá của bán thành phẩm và yêu cầu công tác quản lý, CPSX có thể được tập hợp theo phương án có bán thành phẩm hay không có bán thành phẩm. Phương pháp tính gía thành thường là phương pháp trực tiếp kết hợp với phương pháp hệ số hay tổng cộng chi phí.

Tính giá thành theo phương án hạch toán có bán thành phẩm: áp dụng

doanh nghiệp có yêu cầu hạch toán kinh tế nội bộ cao hoặc bán thành phẩm sản xuất ở bước có thể dùng làm thành phẩm bán ra ngoài. Giá thành được tính như sau:

Gía thành bán thành	=	CPNVL +		CP chế biến	–	Giá trị SPDD
phẩm bước 1		chính		bước 2			bước
2
Giá thành bán thành	=	Giá thành bán	+	CP chế biến	–	Giá trị SPDD
phẩm bước 2		TP bước 1		bước 2			bước
2
Tổng giá thành	=	Giá thành bán	+	CP chế biến		–	Gía trị
SPDD sản phẩm		TP bước n-1		bước n
bước n

Tính giá thành phân bước theo phương án không có bán thành phẩm: áp dụng ở nh ững doanh nghiệp mà yêu cầu hạch toán kinh tế nội bộ không cao hoặc bán thành phẩm từng bướ c không bán đượ c ra ngoài thì chi phí chế biến phát sinh trong các giai đoạn công nghệ được tính nhập vào giá thành và được khái quát như sau:

Tổng giá thành = CP NVL + CP chế biến + CP chế biến +…+ CP chế

biến SP hoàn thành chính bước 1 bước 2

bước n

III. KẾ TOÁN TẬP HỢP CHI PHÍ SẢN XUẤT VÀ TÍNH GIÁ THÀNH SẢN PHẨM.

Kế toán tập h ợp chi phí và tính giá thành sản phẩm là khâu trọng tâm trong toàn bộ công tác kế toán trong doanh nghiệp sản xuất kinh doanh. Hạch toán chi phí và tính gía thành sản phẩ m chính xác sẽ tạo điều kiện xác định đúng đắn những chi phí mà đơn vị đã chi ra trong quá trình hoạt động kinh doanh trên cơ sở đó tính được chính xác kết qu ả hoạt động kinh doanh của đơn vị góp phần thúc đẩy việc thực hi ện chế độ hạch toán kinh tế, nâng cao chất lượng sản phẩm để ngày càng thu hút được nhiều khách hàng.

1. Nhiệm vụ kế toán tập hợp chi phí và tính gía thành sản phẩm sản xuất

Công tác quản lý chi phí và gía thành sản phẩm sản xuất là những chỉ tiêu quan trọng được các nhà doanh nghiệp quan tâm vì chúng gắn lìên với kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Tính đúng, tính đủ chi phí và giá thành sản phẩm là tiền đề để tiến hành hạch toán kinh doanh, xác định kết qu ả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Mặt khác, thông qua số liệu do bộ phận k ế toán tập hợp chi phí và tính giá thành sản phẩm cung cấ p để các nhà lãnh đạo doanh nghiệp biết được chi phí và giá thành thực t ế của từng loại hoạt động, từng loại d ịch vụ cũng như toàn bộ kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp để phân tích tình hình sử dụng lao độ ng, vật tư, tiền vốn có hiệu qu ả, tiết kiệm hay lãng phí, tình hình thực hiện kế ho ạch giá thành sản phẩm để từ đó đề ra các biện pháp hữu hiệu kịp thời nhằm hạ thấp chi phí và giá thành sản phẩm. Từ đó đề ra các quyết định phù hợp cho sự phát triển sản xuất kinh doanh, yêu cầu quản trị doanh nghiệp nhằm tăng cường công tác hạch toán kinh tế nội bộ doanh nghiệp.

2. Kế toán chi phí sản xuất theo phương pháp kê khai thường xuyên.

2.1. Hạch toán chi phí NVL trực tiếp:

Khái niêm: Chi phí NVL TT bao gồm các chi phí về NVL chính, NVL phụ, nhiên liệu, bán thành phẩm mua ngoài được xuất dùng trực tiếp cho sản xuất sản phẩm. Chi phí NVLTT phải được xuất dùng trực tiếp vào các đối tượng hạch toán chi phí.

Còn trong tr ường hợp v ật liệu xuất dùng có liên quan đến nhiều đối tượng tập hợp chi phí, không thể hạch toán riêng được thì phải áp dụng phương pháp phân bổ gián tiếp chi phí cho các đối t ượng liên quan theo tiêu thức thích hợp như theo định mức tiêu hao, theo hệ số, theo trọng lượng sản phẩm.

Công thức phân bổ như sau:

CP vật liệu phân bổ		Tổng tiêu thức phân bổ
	=	* tỷ lệ phân bổ
cho từng đối tượng		của từng đối tượng
Tỷ lệ (hay hệ số)		Tổng CPNVL cần phân bổ

phân bổ	Tổng tiêu thức phân bổ của tất cả các đối tượng

* Tài khoản sử dụng: TK 621 – Chi phí NVL TT

Tài khoản này được mở chi tiết cho từng đối tượng tập hợp chi phí sản xuất. Nội dung phản ánh của nó trong đ iều kiện doanh nghiệp áp dụng hạch toán hàng tồn kho theo phương pháp kê khai thường xuyên

Bên Nợ: Phản ánh giá trị thực tế NVL xuất dùng trực tiếp cho sản xuất.

Bên Có: Gía trị VL sử dụng không hết nhập trả lại kho, Kết chuyển chi phí NVLTT cho đối tượng tính gía thành.

Số Dư: Cuối kỳ không có số dư.

Sơ đồ 1.1 HẠCH TOÁN TỔNG HỢP CHI PHI NVLTT:

	TK 152		TK	621	TK154
		Xuất kho vật liệu dùng trực		Kêt chuyển CPNVLTT
		tiếp chế tạo sản phẩm		Kêt chuyển CPNVLTT
		tiếp chế tạo sản phẩm

TK151, 111,112,331					TK 152


mua sử dụng trực tiếp cho
chế tạo sản phẩm				Vật liệu dùng không
				hết nhập kho
				hết nhập kho
		TK 133
	Thuế GTGT
	Thuế GTGT
	được KT (nếu		có)

2.2. Hạch toán CPNCTT:

Khái niêm:Chi phí nhân công trực tiếp là những khoản thù lao phải trả cho công nhân trực tiếp sản xuất sản phẩm hay các lao vụ dịch vụ như tiền lương chính, lương phụ, các khoản phụ cấp có tính chất lương (phụ cấp khu vực, độc hại, phụ cấp làm đêm, thêm giờ…)

Ngoài ra, chi phí nhân công trực tiếp còn bao gồm các khoản đóng góp cho các quỹ BHXH, BHYT, KPCĐ do chủ sử dụng lao động chịu và được tính vào chi phí kinh doanh theo một tỷ lệ nhất định với số tiền lương phát sinh của công nhân trực tiếp sản xuất.

Tài khoản sử dụng: TK 622 – Chi phí NCTT.

Bên Nợ: Tập hợp chi phí NCTT sản phẩm, lao vụ, dịch vụ trong kỳ.

Bên Có: Kết chuỷên chi phí NCTT vào các tài khoản tính giá thành.

TK 622 không có số dư và được mở chi tiết cho từng đối tượng.

Sơ đồ 1.2 HẠCH TOÁN CHI PHÍ NHÂN CÔNG TRỰC TIẾP:

TK 334		TK 622		TK
154
NCTT	Tiền lương và phụ cấp lương		Kết chuyển chi phí
NCTT

phải trả cho CNTT sản xuất

TK 338

Các khoản đóng góp theo tỷ lệ

với tiền lương thực tế của

NCTT phát sinh

(19% trích theo lương)

2.3. Hạch toán chi phí sản xuất chung:

Khái niệm: Chi phí sản xuất chung là những chi phí cần thiết còn lại để sản xuất sản phẩm sau chi phí NVLTT, chi phí NCTT. Đây là các chi phí phát sinh trong phân xưởng, bộ phận sản xuất của doanh nghiệp.

Chi phí sản xuất chung bao gồm các khoản : chi phí nhân viên phân xưởng, chi phí khấu hao TSCĐ, chi phí dịch vụ mua ngoài và chi phí khác bằng tiền.

Tài khoản sử dụng: TK 627- Chi phí sản xuất chung.

Bên Nợ: Chi phí sản xuất chung thực tế phát sinh trong kỳ.

Bên Có: Các khoản ghi giảm chi phí SXC, kết chuyển hay phân bổ chi phí SXC.

Số Dư: cuối kỳ không có số dư, được mở chi tiết cho từng phân xưởng, từng bộ phận sản xuất, dịch vụ và được chi tiết thành các TK cấp 2 để phản ánh nội dung chi tiết.

TK 6271: Chi phí nhân viên phân xưởng

TK 6272: Chi phí vật liệu

TK 6273: Chi phí dụng cụ sản xuất

TK 6274: Chi phí KHTSCĐ

TK 6277: Chi phí dịch vụ mua ngoài.

TK 6278: Chi phí bằng tiền khác

Chi phí SXC có liên quan đến nhiều loại s ản phẩm, lao vụ, dịch vụ trong phân xưởng nên cần thi ết ph ải phân bổ kho ản chi phí này cho từng đối t ượng theo tiêu th ức phù hợp. Các tiêu thức phân b ổ CPSXC thường được sử dụng là: Phân bổ theo định mức, theo giờ làm việc thực tế củ a công nhân sản xuât, theo tiền lương công nhân sản xuất. Công thức phân bổ như sau:

Mức chi phí SXC	Tổng CPSXC cần phân bổ	x Tổng tiêu thức
phân bổ cho từng	Tổng tiêu thức phân bổ của	phân bổ của
từng
đối tượng	tất cả các đối tượng	đối tượng

Sơ đồ 1.3 HẠCH TOÁN CHI PHÍ SXC:

TK 334, 338

TK 627

TK 111, 112,

152

Chi phí nhân viên

Các khoản ghi giảm CPSXC

TK 152,153

TK 154

Chi phí vật liệu,dụng cụ

Phân bổ (kết chuyển)

TK 142 335

chi phí SXC

Chi phí theo dự toán

TK 111, 112, 331

Các chi phí sản xuất khác

TK 154

Chi phí sản xuất phụ

2.4. Hạch toán chi phí phải trả và chi phí trả trước, các khoản thiệt hại trong sản xuất.

a) Hạch toán chi phí trả trước.

Khái niệm: Chi phí trả trước là các chi phí thực tế đã phát sinh với quy mô lớn và có liên quan đến nhiều kỳ kế toán.

Các chi phí này sẽ được tập hợp lại rồi phân bổ dần vào chi phí kinh doanh của nhiều kỳ.

* Tài khoản sử dụng :

TK 142- Chi phí trả trước:

Bên Nợ: Tập hợp các khoản chi phí trả trước ngắn hạn thực tế phát sinh

Bên Có: Phân bổ chi phí trả trước vào chi phí kinh doanh

Dư Nợ: Phản ánh số chi phí trả trước ngắn hạn chưa phân bổ

TK 242 – Chi phí trả trước dài hạn: dùng để theo dõi các khoản chi phí trả trước dài hạn có liên quan đến từ 2 niên độ kế toán trở lên.

Bên Nơ: Tập hợp chi phí trả thực tế phát sinh trong kỳ.

Bên Có: Các khoản chi phí trả trước đã phân bổ vào chi phí kinh doanh trong kỳ này

Dư Nợ: Các khoản chi phí trả trước thực tế đã phát sinh nhưng chưa phân bổ vào chi phí kinh doanh.

Phương pháp hạch toán

Phản ánh các chi phí trả trước thực tế phát sinh Nợ TK 242,142 – Tập hợp chi phí trả trước

Nợ TK133 – Thuế GTGT được khấu trừ

Có TK 111, 112, 331, 153, 2413 – Giá trị được xuất dùng, các chi phí trả trước thực tế phát sinh

Định kỳ tiến hành phân bổ chi phí trả trước vào chi phí kinh doanh Nợ TK 627, 641,642, 635 – Phân bổ chi phí cho các đối tượng

Có TK 142, 242 – Phân bổ chi phí trả trước vào chi phí SXKD trong kỳ.

b) Hạch toán chi phí phải trả (chi phí trích trước)

Khái niệm: Chi phí phải trả là các khoản chi phí thực tế chưa phát sinh và sẽ phát sinh trong tương lai với quy mô lớn và ảnh hưởng tới nhiều kỳ kinh doanh .

Kế toán trích trước vào chi phí kỳ này để đảm bảo sự phù hợp về chi phí và giá thành

Tài khoản sử dụng: TK 335 – Chi phí phải trả

Bên Nợ: Các khoản chi phí phải trả thực tế phát sinh

Bên Có: Trích trước chi phí phải trả vào chi phí của kỳ hạch toán

Dư Có: Các khoản đã trích trước nhưng thực tế chưa phát sinh

Phương pháp hạch toán.

Định kỳ trích trước các khoản chi phí phải trả vào chi phí của kỳ hạch toán

Nợ TK 627, 641, 642, 622, 635 – Trích trước chi phí cho các đối tượng

Có TK 335 – Trích trước chi phí phải trả đưa vào chi phí kinh

doanh

Khi chi phí phải trả thực tế phát sinh

Nợ TK 335 – Chi phí phải trả thực tế phát sinh

Nợ TK 133- Thuế GTGT đầu vào được khấu trừ (nếu có)

Có TK 111, 112, 152, 331, 334,… Các khoản phải chi, phải trả

Nếu số trích trước theo kê hoạch lớn hơn thực tế phát sinh Nợ TK 335 – Bổ sung khoản chênh lệch vào chi phí

Có TK 627, 641, 642, 622, 635 – Bổ sung khoản chênh lệch vào chi phí

Nếu số trích trước theo kế hoạch nhỏ hơn thực tế phát sinh

Nợ TK 622, 627, 641, 642 – Ghi tăng chi phí cho các đối tượng

Có TK 335 – Xoá sổ khoản chênh lệch chi phí.

Hạch toán thiệt hại trong sản xuất

♦Hạch toán thiệt hại về sản phẩm hỏng.

* Phân loại sản phẩm hỏng theo tiêu chuẩn định mức

Sản phẩm hỏng trong định mức: Thiệt hại về sản phẩm hỏng trong định mức sẽ được tính vào chi phí sản xuất chính phẩm

Sản phẩm hỏng ngoài định mức: Thiệt hại của những sản phẩm này không được tính vào giá thành của chính phẩm.

Phương pháp hạch tóan sản phẩm hỏng ngoài định mức

Phản ánh giá trị của sản phẩm hỏng ngoài định mức Nợ TK 1381 -Chi tiết sản phẩm hỏng ngoài định mức

Có TK 154, 155, 157, 632 – Hàng bán rồi, hỏng, trả lại

Các chi phí về sản phẩm hỏng có thể sửa chữa được

Nợ TK 1381 – Giá trị sản phẩm hỏng

Có TK 111, 112, 152, 334,…Chi phí sửa chữa sản phẩm hỏng có thể sửa chữa được

Phản ánh các khoản thu hồi Nợ TK 152 – Thu hồi phế liệu

Nợ TK 334, 1388 – Cá nhân bồi thường Có TK 1381 – Giá trị sản phẩm hỏng

Kết chuyển sản phẩm hỏng ngoài định mức.

Nợ TK 811 – Sản phẩm hỏng tính vào chi phí khác

Có TK 1381 – Giá trị sản phẩm hỏng ngoài định mức

Hạch toán thiệt hại về ngừng sản xuất

Trường hợp 1: Ngừng sản xuất trong kế hoạch hay đã dự kiến trước thì chi phí thiệt hại ngừng sản xuất sẽ được theo dõi trên TK 335

Trường hợp 2: Ngừng sản xuất ngoài kế hoạch kế toán theo dõi tương tự sản phẩm hỏng ngoài định mức

2.5. Hạch toán tổng hợp chi phí sản xuất:

Cuối kỳ các chi phí đều được tập hợp vào bên nợ của TK 154 – Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang

Bên Nợ: Tập hợp các khoản chi phí sản xuất trong kỳ (chi phí NVLTT, chi phí NCTT, chi phí SXC).

Bên Có: Các khoản ghi giảm chi phí sản xuất. Kết chuyển giá trị sản phẩm (tổng giá thành sản phẩm hoàn thành )

Dư Nợ: phản ánh chi phí sản xuất, sản phẩm dở dang cuối kỳ

Sơ đồ 1.4 HẠCH TOÁN TỔNG HỢP CHI PHÍ SẢN XUÂT (PHƯƠNG PHÁP KÊ KHAI THƯỜNG XUYÊN)

TK 621

TK 154

TK 152,

1381

DĐ

K***

Ghi giảm chi phí

Kêt chuyển chi phí NVLTT

TK 155

622

Tổng giáSP

Nhập kho

Kết chuyển chi phí NCTT

TK157

Gửi bán

TK627

Kết chuyển chi phí SXC

TK 632

Bán

DCK***

Để phản ánh bút toán giá thành thì tr ước đó k ế toán phải tính chính xác gía thành này, và bất kể doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính gía thành nào đều phải áp dụng công thức:

Tổng giá thành sản phẩm CPSX CPSX CPSX

hoàn thành (hoặc bán = dở dang + phát sinh – dở dang

thành phẩm) đầu kỳ trong kỳ cuối kỳ

Việc kiểm kê và đánh giá sản phẩm dở dang là một b ước không thể thiếu được trong công tác kế toán chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm

2.6. Phương pháp xác định giá trị sản phẩm dở dang.

Sản phẩm dở dang là những sản phẩm chưa kết thúc giai đoạn chế biến, còn đang nằm trong quá trình sản xuất. Để tính được giá thành sản phẩm, doanh nghiệp cần thiết phải tiến hành ki ểm kê và đánh giá sản phẩm dở dang. Tuỳ theo đặc điểm tổ chức sản xu ất, quy trình công nghệ và tính chất của sản phẩm mà doanh nghiệp có thể áp dụng một trong các phương pháp đánh giá sản phẩm dở dang sau:

Với bán thành phẩm : Có thể tính theo chi phí thực tế kế hoạch.

Với sản phẩm đang chế tạo dở dang: Có thể áp dụng một trong các phương pháp:

Phương pháp đánh giá theo chi phí nguyên vật liệu chính: Theo phương pháp này thì toàn bộ chi phí chế biến được tính hết cho thành phẩm, do vậy trong sản phẩm dở dang chỉ bao gồm gía trị nguyên vật liệu chính

	Tổng chi phí nguyên vật liệu chính
Gía trị SPDD =		x Số SPDD cuối

kỳ
	Số SPHT cuối kỳ + Số SPDD cuối kỳ

Phương pháp ước tính tương đương: Theo phương pháp này, căn cứ vào số lượng và mức độ hoàn thành của sản phẩm dở dang để quy đổi chúng thành sản phẩm tương đương, tiêu chuẩn của sản phẩm dở dang để quy đổi chúng thành sản phẩm tương đương, tiêu chuẩn quy đổi thường dựa vào giờ công hoặc tiền lương định mức.

Giá trị SPDD

Chi phí NVLC nằm trong

+ Chi phí chế biến tính

cho

cuối kỳ

SPDD cuối kỳ

Phương pháp này chỉ nên áp dụng để tính các chi phí ch ế biến còn chi phí NVL chính được phân bổ theo tỷ lệ sản phẩm hoàn thành và sản phẩm dở dang chưa quy đổi.

Phương pháp đánh giá theo 50% chi phí chế biến : Theo phương pháp này, chi phí NVLTT được tính cho sản phẩm dở dang theo phương pháp phân bổ bình quân. Đối với những loại sản phẩm mà chi phí chế biến chiếm tỷ trọng thấp trong tổng chi phí, kế toán thường sử dụng phương pháp này. Thực chất đây là một dạng của phương pháp ước tính theo sản lượng tương đương, trong đó ta thấy mức độ hoàn thành bình quân của sản phẩm dở dang là 50% so với thành phẩm để phân bổ.

Công thức tính như sau:

Giá trị SPDD = Giá trị NVLC nằm trong SPDD + 50% chi phí chế biến

Trong th ực tế còn nhiều ph ương pháp đánh giá sản phẩm d ở dang khác được sử d ụng như phươ ng pháp đánh giá theo chi phi NVLTT hoặc chi phí trực tiếp, theo chi phí định mứ c hoặc kế hoạch, phương pháp thống kê kinh nghiệm. Mỗi ph ương pháp đều có những ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng khác nhau nên khi tổ chức vận dụng thì doanh nghiệp cần phải xem xét, lựa chọn phương pháp phù hợp với đặc điểm và yêu cầu cụ thể của mình.

3. Kế toán chi phí sản xuất theo phương pháp kiểm kê định kỳ.

Khác với những doanh nghiệp hạch toán hàng tồn kho theo phương pháp kê khai thường xuyên, trong các doanh nghiệp hạch toán hàng tồn kho không được ghi sổ liên tụ c. Bởi vậy, cuối kỳ phải tiến hành kiểm kê tất cả các loại NVL, thành phẩm trong kho và tại các phân xưởng.

Cùng với bộ phận sản phẩm dở dang để xác định chi phí cho sản phẩm hoàn thành của hàng đã bán. Vì vậy việc hạch toán chi phí sản xuất trong các doanh nghiệp này cũng có những khác biệt :

3.1. Hạch toán chi phí NVLTT:

Để phản ánh các chi phí NVL xu ất dùng cho sản xu ất sản phẩm, kế toán cũng dùng TK 621 không ghi theo chứng từ xu ất dùng NVL mà ghi một lần vào cuối kỳ hạch toán sau khi tiến hành kiểm kê và xác đị nh được giá trị NVL tồ n kho và đang đi đường. Nộ i dung phản ánh của TK 621 giống như phương pháp kê khai thường xưyên.

Cuối kỳ sau khi tính tổng giá trị vật liệu đã dùng cho trực tiếp sản xuất Nợ TK 621 – Trị giá NVL xuất dùng

Có TK 6111- Giá trị NVL sử dụng trong kỳ

Cuối kỳ kết chuyển chi phí NVL

Nợ TK 631- Tổng hợp chi phí NVLTT cho từng đối tượng Có TK 621 – Trị giá NVL

3.2. Hạch toán chi phí nhân công trực tiếp

Tập hợp chi phí NCTT

Nợ TK 622 – Chi phí nhân công trực tiếp

Có TK 334 – Lương phải trả cho công nhân (chi tiết đối tượng)

Có TK 338 – Các khoản phải trả khác cho công nhân

Cuối kỳ kết chuyển chi phí NCTT

Nợ TK 631 – Tổng hợp chi phí nhân công trực tiếp theo từng đối tượng chi phí

Có TK 622 – Chi tiết theo từng đối tượng hạch toán chi phí

3.3. Hạch toán chi phí sản xuất chung

Tập hợp chi phí SXC

Nợ TK 627 – Chi phí sản xuất chung

Có TK 111, 112, 331, 214, 242, 142, 6111 – Tập hợp chi phí

SXC

Cuối kỳ kết chuyển chi phí SXC

Nợ TK 631 – Tổng hợp chi phí sản xuất chung theo từng đối tượng Có TK 627 – Kết chuyển chi phí SXC theo từng đối tượng

3.4. Tổng hợp chi phí sản xuất kiểm kê và đánh giá sản phẩm dở dang Tài khoản sử dụng: TK 631 – Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang:

Bên Nợ: Phản ánh giá trị sản phẩm dở dang đầu kỳ và các chi phí sản xuất phát sinh trong kỳ liên quan tới việc chế tạo sản phẩm, thực hiện lao vụ, dịch vụ.

Bên có: Kết chuyển giá trị san phẩm dở dang cuối kỳ vào TK 154

Giá thành sản phẩm, lao vụ hoàn thành.

Dư cuối kỳ: Cuối kỳ không có số dư và nó được hạch toán chi tiết theo từng đối tượng chịu chi phí.

Sơ đồ 1.5 HẠCH TOÁN TỔNG HỢP CHI PHÍ SẢN XUẤT

(PHƯƠNG PHÁP KIỂM KÊ ĐỊNH KỲ)

Kết chuyển CPSX dở dang cuối kỳ

TK 154

TK 631

TK 111, 112, 6111

K/c CPSX dở dang đầu kỳ

Giảm chi phí

TK 621

	K/c chi phí NVLTT		TK 632
TK 622
	K/c chi phí NCTT	K/c tổng giá thành SP
TK 627	K/c chi phí SXC
TK 627

IV. SỔ KẾ TOÁN ÁP DỤNG TRONG KẾ TOÁN CPSX VÀ TÍNH GIÁ THÀNH SẢN PHẨM.

Để đáp ứng yêu cầu công tác tài chính cũng như phụ c vụ cho kế toán quản trị, mỗi doanh nghiệp đều phải nghiên cứu, thiết kế hệ thống sổ sách kế toán tổng hợp và chi tiết sao cho phù hợp với đặc điểm và trình độ quản lý của doanh nghiệp.

Về hạch toán chi tiết sản xuất, tuỳ theo từng đối tượ ng tập hợp chi phí, công việc hạch toán chi tiết sản xuất có thể khái quát như sau:

Mở sổ (thẻ) hạch toán chi tiết chi phí sản xuất theo từng đối tượng tập hợp chi phí sản xuất.

Tập hợp chi phí phát sinh theo từng nội dung thuộc đối tượng hạch toán, làm cơ sở cho việc tính giá thành, đồng thời lập thẻ tính giá thành.

Về hạch toán tổng hợp chi phí sản xuất, theo chế độ kế toán hiện hành có

hình thức ghi sổ kế toán, đó là:

Hình thức Nhật ký chung.

Hình thức Nhật ký sổ cái.

Hình thức Nhật ký chứng từ.

Hình thức Chứng từ ghi sổ.

Mỗi hình thức quy định s ố lượng, loại sổ, hình thức sổ và trình tự ghi sổ khác nhau tuỳ theo đi ều kiện và yêu cầu quản lý mà doanh nghiệp áp dụng một trong 4 hình thức ghi sổ tổng hợp trên.

Hình thức Nhật ký chung: Theo hình thức này các nghiệp vụ kinh tế phát sinh được phản ánh theo thứ tự thời gian vào một quyển sổ gọi là nhật ký chung. Hàng ngày căn cứ vào các chứng từ gốc phát sinh, kế toán ghi các số liệu vào Sổ nhật ký chung.

Hình thức Nhật ký sổ cái: Hàng ngày người gĩư Nhật ký sổ cái nhận toàn bộ chứng từ gốc, kiểm tra định khoản rồi ghi vào sổ.

Hình thức này có ưu điểm là đơn giản, dễ làm, thích h ợp với các doanh nghiệp có quy mô nhỏ, ít nghiệp vụ kinh tế, s ử dụng ít tài khoản. Tuy nhiên nó cũng có một số nhực điểm như: việc ghi chép trùng lặp làm tăng khối lượng công việc kế toán, không thích hợp với các doanh nghiệp có quy mô lớn, nhiều nghiệp vụ kinh tế phát sinh.

Hình thức chứng từ ghi sổ: Hàng ngày hay định kỳ, kế toán tập hợp, phân loại chứng từ theo từng loại nghiệp vụ kinh tế. Lập Chứng từ ghi sổ cho các chứng từ cùng loại (có cùng định khoản). sau đó được ghi vào Sổ Đăng ký chứng từ ghi sổ để lấy số hiệu. Sau khi đăng ký xong, số liệu tổng cộng trên chứng từ ghi sổ được dùng để ghi vào sổ cái các tài khoản có liên quan. Cuối tháng kế toán cộng sổ cái để tính số phát sinh và số dư cuối kỳ các tài khoản.

Hình thức nhật ký chứng từ: Có ưu điểm là vận dụng cho các loại doanh nghiệp đặc biệt với doanh nghiệp lớn, thuận tiện cho việc phân công lao động kế toán. Nhưng không thuận tiện cho việc cơ giới hoá tính toán.

Để thuận tiện cho việc nghiên cứu tính giá thành sản phẩm tại công ty Cơ khí sửa ch ữa cầu đường bộ II, em xin trình bày trình tự ghi sổ kế toán theo hình thức Chứng từ ghi sổ.

Sơ đồ 1.6 TRÌNH TỰ GHI SỔ KẾ TOÁN THEO HÌNH THỨC

CHỨNG TỪ GHI SỔ

Chứng từ gốc

*Sổ đăng ký*	*Chứng từ*	*Hạch toán*
*chứng từ ghi sổ*	*ghi sổ*	*chi tiêt*

	*Sổ cái*	*Bảng cân đối*
Ghi hàng ngày		*phát sinh*
		*phát sinh*


	*Báo cáo*
	*Báo cáo*
*Ghi cuối tháng*	*tài chính*

Đối chiếu

PHẦN II:

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC KẾ TOÁN CHI PHÍ SẢN XUẤ T VÀ TÍNH GIÁ THÀNH S ẢN PHẨM TẠI CÔNG TY CƠ KHÍ VÀ SỬA CHỮA CÔNG TRÌNH CẦU ĐƯỜNG BỘ II

I. GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CƠ KHÍ VÀ SỬA CHỮA CÔNG TRÌNH CẦU ĐƯỜNG BỘ II.

1 . Quá trình hình thành & phát triển của Công Ty

Công ty cơ khí sửa chữa công trình cầu đường bộ II nguyên là nhà máy cơ khí 200, đượ c Bộ Giao thông vận tải quyết định thành lập ngày 12/ 10/ 1971 tr ực thuộc Cục quản lý đường bộ. Để phù hợp với nhiệm vụ chức năng và quy mô hoạt động, theo quyết định số 5134/ QĐTCCT ngày30 tháng 12 năm 1997 nhà máy được đổi tên thành Công ty cơ khí sửa chữa công trình cầu đường bộ II.

Trụ sở: Đường Đoàn Kết – Phường Thanh Trì – Quận Hoàng Mai – Hà

Nội.

Trong suốt hơn 30 năm qua công ty đã luôn không ngừng phấn đấu và giành nhi ều kết quả đáng tự hào . Từ khi đât nước còn chiến tranh, nhà máy đã nỗ lực góp phần vào sự nghi ệp chung, góp ph ần sửa chữa duy tu ô tô cho ngành GTVT, mộ t ngành chiến lược trong chi ến tranh. Trong những n ăm tháng đó tuy có khó kh ăn vì chiến tranh chưa kết thúc song nhà máy luôn bận rộn theo kế ho ạch trên giao, ô tô và những phương tiện vận tải nhộn nhịp ra vào, hoạt động và đầu tư rất nhiều như một nhà máy công nghiệp nặng.

Sau khi chiến tranh kết thúc, nhiệm v ụ chính của công ty vẫn là sản xu ất phao nhà vượt sông, thi ết bị làm đường, thiết bị vận tải nhưng kế hoạch về duy tu bảo dưỡng xe ô tô bị gián đoạn, các k ế hoạch sản xuất không theo kế hoạch, nhà máy lâm vào tình trạng chung là thiếu công ăn việc làm, nhà xưởng xuống cấp, thiết b ị lạc hậu. Tình trạng đó kéo dài suố t năm 80 đến đầu năm 90, trong thời kỳ đó nhà máy đ ã xoay ra làm các ngành nghề khác không đúng với nhiệm vụ sản xuất các sản phẩm cơ khí.

Đến năm 1993, số lao độ ng của toàn công ty ch ỉ còn có 78 người v ới số vố n 800 triệu đồng (chủ yếu là TSCĐ và s ản phẩm ch ưa tiêu thụ được ), đó là thời kỳ khó khăn nhất nhưng đó cũng là lúc tập thể lãnh đạo xí nghiệp đã tìm ra phương thức kinh doanh mới, là nhà máy đầu tiên sản xuất ra các sản phẩm phục vụ an toàn giao thông mà từ trước chưa sản xuất đượ c như tường hộ lân mềm bằng thép, hệ thống cầu nông thôn, thiết bị nấu nhựa đường không gây ô nhiễm… Đồng thời môi trường vĩ mô cũ ng tạo điều kiện thuận lợi cho nhà máy, Nghị định 36/CP ban hành, công tác về an toàn giao

thông được chú trọng, nhà máy liên tục ra đời các sản phẩm mới như gương cầu lồi, biển báo phản quang…

Bằng việc mở rộng nhiều chủng loại sản phẩm, đ a phương hoá quan hệ, đầu tư nâng cấp thiết b ị máy móc, phươ ng thức chủ động chào hàng và lắp ráp đồng bộ, từng b ước tạo công ăn việc làm, đời s ống cán bộ công nhân viên đã nâng lên rõ rệt. Mặc dù v ậy, công ty cũng gặp phải những khó khăn như bao doanh nghiệp khác, đó là các sản phẩm cùng loại nhập ngoại lan tràn trên thị trường, ưu thế hơn hàng nội về chất lượng và mẫu mã. Để đứng v ững và phát triển, Công ty v ạch ra chi ến lượ c kinh doanh cụ thể huy động nội lực để sản xuất, với những sản phẩm ngoai nhập công ty tìm nguồn sao chép để giảm chi phí thiết kế ban đầu, nâng cao năng suất chất lượng, mẫu mã, mở rộng thị trường.

Sau hơn 10 năm đổi mới, công ty đã kh ẳng định v ị trí của mình trong cơ chế thị trường, giá trị sản lượng th ực hiện được tăng đều đều, các nghĩa vụ đố i với nhà n ước đều hoàn thành tốt, mức lương bình quân được giải quyết đầy đủ, kịp thời, đúng chế độ.

Chức năng, nhiệm vụ, mục tiêu hoạt động của công ty: Công ty có chức năng và nhiệm vụ chủ yếu:

Chuyên chế tạo các thiết bị phục vụ xây dựng và sửa chữa đường bộ như: Rơ moóc và phun nhựa đường nóng chảy, xe phun nhũ tương, máy phun sơn kẻ tường, máy sơn nóng, nhà nghỉ lưu động.

Chuyên sản xuất các mặt hàng phục vụ an toàn giao thông như: biển báo phản quang, các loại gương cầu lồi đường kính phi 600 mm đến phi 1000 mm phục vụ công tác an toàn giao thông, sản xuất tường hộ lau mềm bằng thép.

Gia công lắp ráp các kết cấu thép công trình giao thông.

Sửa các loại xe máy thi công.

Sửa chữa và xây mới các công trình giao thông vừa và nhỏ.

Kinh doanh dịch vụ, trao đổi vật tư thiết bị xe máy thi công.

Kinh doanh dịch vụ vui chơi giải trí như: câu lạc bộ bơi lội, nhà thi đấu cầu lông, bóng bàn.

Kinh doanh vật liệu, máy móc, thiết bị công trình giao thông.

Công ty có nhiệm vụ đa dạng nhưng chủ yếu vẫn là sản xuất những sản phẩm phụ c vụ an toàn giao thông đường bộ, s ản phẩm hàng hoá công cộng có đặc trưng phục vụ phúc lợi công cộng cùng các đơn vị xây dựng cơ sở hạ

tầng từng bước hiện đại hoá công nghiệp hoá ngành giao thông vận tải, góp phần xây dựng Việt Nam vào xu thế hội nhập nền kinh tế khu vực và thế giới.

Trong qúa trình nhằm đạt được các mục tiêu, nhiệm vụ đ ó, không phải không có những khó khăn nhưng công ty đã luôn khắc phục, phát huy nội lực, đầu tư đúng hướng và đặc biệt là nâng cao chất lượng quản lý.

Để phục vụ cho ph ương án kinh doanh mới, một mặt công ty ra sức củng cố hệ thống quản lý thông qua các chế độ tuyển dụ ng, lựa chon cán bộ quản lý, các kỹ sư cơ khí, kỹ s ư xây dựng, công nhân kỹ thuật…mặt khác công ty đã cử cán bộ đi học các l ớp tập huấn nghiệp vụ kỹ thuật, nghiệp vụ tài chính – kế toán, do Cục đường bộ Vi ệt Nam, Chi cục thuế Hà Nội tổ chức nhằm nâng cao trình độ nghiệp vụ củ a cán bộ công nhân viên, nắm bắt kịp thời nhi ệm vụ chức n ăng của công ty. Song song với các biện pháp đó, công ty cũ ng tranh thủ sự chỉ đạo và giúp đỡ của các cơ quan chủ quản, là khu quản lý đường bộ II thực hiện chức năng quản lý nhà nước trên các mặt như: Quản lý hành chính, hướng dẫn các quy chu ẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành, thực hiện chế độ quản lý tài chính do nhà nước quy định.

Qua quá trình thực tập và khảo sát thực tế tại công ty, th ấy rõ công ty là một doanh nghiệp công ích, nhưng điều đó không có nghĩa là công ty được các cơ quan chủ qu ản giao việc mà công ty cũng bị chi phối bởi các quy luật kinh tế th ị trường, như trong báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh và việc thực hiện chế độ chính sách năm 2004 củ a công ty đã nhấn mạnh nh ững nhiệm vụ trọng tâm là tăng cường nâng cao trình độ quản lý, để làm sao cho sản phẩm của công ty là cạnh tranh b ằng sản lượng, chất lượng, giá thành…Nhưng nhìn tổng thể cách phát triển tổng hợp là có kết h ợp nhiều hình thái sản xuất: sản xuất hàng công nghiệp, xây dựng cơ bản, phát triển dịch vụ, với ba hình thái đó công ty đã tạo ra nhiều công ăn việc làm và liên tục t ạo thế ổ n định trong sản xuất kinh doanh, vừa phát tri ển kinh tế củ a công ty đồng thời đảm bảo tuân thủ đúng ch ế độ chính sách của Đảng và nhà nước đặt ra. Đó cũng là chỉ tiêu phấn đấu củ a công ty để hoà nhập với đất nước trong sự nghiệp CNH-HĐH, đảm bảo sự phát triển bền vững của công ty.

3. Đặc điểm tổ chức sản xuất kinh doanh của công ty

Bất cứ một đơn vị nào sau quá trình sản xuất kinh doanh đều phải tính toán xem kết quả hoạt động của doanh nghiệp mình ra sao? Lãi hay lỗ. S ự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp g ắn liền với kết quả ho ạt động sản xuất kinh doanh. Nó là một chỉ tiêu quan trọng để đánh giá k ết quả và hiệu quả sản xuất kinh doanh. Kết quả càng cao thì doanh nghiệp càng có điều kiện mở rộng quy mô sản xuất, thế đứng trên thị trường vững chắc, ngược lại

doanh nghiệp làm ăn thua lỗ thì sự phá sản sẽ là một tất yếu đối với doanh nghiệp.

Để đánh giá kết quả hoạt động của công ty trong thời gian qua ta căn cứ vào bảng số liệu sau:

Mẫu 01 MỘT SỐ CHỈ TIÊU CHỦ YẾU PH ẢN ÁNH QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY CƠ KHÍ SỬA CHỮA CÔNG TRÌNH CẦU ĐƯỜNG BỘ II

Đơn vị tính:1000đồng

STT	Chỉ tiêu	Năm 2003	Năm 2004	So sánh
STT	Chỉ tiêu	Năm 2003	Năm 2004	Số tiền	TL(%)
				Số tiền	TL(%)
1	Doanh thu thuần về bán	19.036.323.093	14.852.081.110	(4.715.758.017)	(22)
	hàng và cung cấp dịch vụ
2	GVHB	17.443.055.590	13.105.407.955	(4.337.647.635)	(25)
3	Lợi nhuận gộp về bán hàng	1.593.267.503	1.746.673.155	153.056.652	9,6
	và cung cấp dịch vụ
4	Doanh thu HĐTC	1.806.269	77.853.201	76.046.932	43
5	Chi phí tài chính	426.552.943	759.634.972	333.082.029	17,8
	Tong đó lãi vay phải trả		124.679.900
6	Chi phí bán hàng	105.150.000	113.335.776	8.185.776	10,8
7	Chi phí quản lý DN	843.347.885	917.176.295	73.828.410	10,9
8	Lợi nhuận thuần từ HĐKD	184.022.944	34.379.313	(149.643.631)	(81,3)
9	Thu nhập khác
10	Chi phí khác	61.849.247	3.086.000	(58.763.247)	(95)
11	Lợi nhuận khác	61.849.247	3.086.000	(58.763.247)	(95)
12	Tổng lợi nhuận trước thuế	122.173.697	31.293.313	(90.880.384)	(74)
13	Thuế TNDN phải nộp	39.095.583	8.726.128	(30.369.455)	(77)
14	Lợi nhuận sau thuế	83.078.114	22.531.185	(60.546.929)	(73)
15	Thu nhập BQLĐ/người/thg	860.000	970.000		12,7

Qua bảng số li ệu trên ta thấy kết qu ả hoạt độ ng SXKD của công ty trong hai năm 2003 – 2004 mặc dù: Doanh thu giảm 22% Tương ứng gi ảm 4.715.758.017 đồng. Nhưng lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ tăng 9,6% tương ứng tăng 153.056.652, Tổng chi phí sản xu ất kinh doanh, chi phí tài chính tăng so với năm 2003 cho thấy mặc dù công ty đã có nhiều biện pháp quản lý định mức và chi tiêu nhưng do phải cạnh tranh quyết liệt trên th ị trường nên việc đấu th ầu các công trình cần ph ải khảo sát hiện trường rất k ỹ nên phải bỏ ra chi phí lớn. Bên cạnh đó công ty muốn mở rộng s ản xuất để chiếm lĩnh nhiều thị trườ ng, đầu tư cơ s ở vật chất, trụ s ơ công ty khang trang để nâng cao năng lực của công ty và đầu tư rất nhi ều cho công tác đào tạo nguồn nhân lực đó là định hướng phát triển lâu dài của công ty nên chi phí phải tăng hơn so với năm trước, tỷ suất chi phí cũng tăng. Đây là nguyên nhân khiến cho tổng lợi nhuận trước thuế giảm 77% tương ứng giảm 90.880.384 đồng và tổng lợi nhuân sau thuế cũ ng gi ảm theo 73% t ương ứng với số tiền là 60.546.929 đồng. Nhưng mức thu nh ập bình quân của người lao động vẫn ổn định và có chiều hướng tăng lên từ 860.000 đồng đến lên 970. 000 đồng. Do doanh thu giảm, thuế thu nhập giảm nên các khoản thuế phải nộp ngân sách nhà nướ c cũng giảm. Nói chung tình hình thực hiện nghĩa vụ với ngân sách nhà nước của công ty là tốt. Tốc độ tăng doanh thu ch ậm hơn tốc độ tăng chi phí, nhưng đây không phải công ty quản lý kém mà do còn một s ố công trình còn dở dang chưa hoàn thành và bàn giao, hiện mới được tính vào chi phí sản xu ất kinh doanh dở dang và được xếp vào hàng tồn kho, đợi quý sau hoàn thành bàn giao mới được ghi nhận vào doanh thu, hơn nữa Công ty lại đang đầu tư vào nguồn nhân lực, tích cực mở rộng kinh doanh và đầu tư cho tr ụ sở công ty(trích khấu hao vào chi phí SXKD) khang trang hơn để nâng cao n ăng lực cạnh tranh trên thị trường và làm tiền đề phát triển vững chắc hơn cho những năm tơi.

Công ty cơ khí sửa ch ữa công trình cầu đường bộ II có được kết quả kinh doanh như trên chính là mục tiêu mà Ban giám đốc và toàn thể CBCNV mong muốn, đ ó là kết qu ả của sự n ỗ lực, đoàn kết toàn công ty qua lao động sản xuất trong một năm, Đây cũng chính là định hướng phát triển đúng đắn của Ban lãnh đạo công ty.

4.Tổ chức bộ máy quản lý và sản xuât, chức năng, nhiệm vụ các phòng ban của công ty.

4.1. Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý của Công ty.

Với một doanh nghiệp, một đơn vị kinh tế, một cơ quan hành chính sự nghi ệp nào cũng cần có sự lãnh đạo, vai trò của ngườ i lãnh đạo cũng nh ư bộ máy tổ chức cùng với việc sử dụng nguồn lực có ảnh hưởng rất lớn đến việc

thành hay bại của củ a doanh nghiệp đó. Một cơ cấu sản xuất không hợp lý sẽ là sự thất bại gây ra nhiều khó khăn trong công tác quản lý, làm giảm n ăng su ất, giảm hiệu quả lao động và có thể dẫn tới phá sản. Vậy để có một cơ cấu tổ ch ức h ợp lý, mỗ i đơn vị, mỗi doanh nghiệp cần phải căn cứ vào từng đặc điểm của mỗi công việc để sử dụng bộ máy tổ chức.

Trong bất kỳ hoạt động gì, ở lĩnh vực nào thì yếu tố con người cũng là yếu tố quan trọng. Nhưng để phát huy đượ c yếu tố con người có hiệu quả thì vấn đề đặt ra là tổ chức nh ư thế nào? Sử dụng nguồn nhân lực sao cho có hiệu quả. Nó luôn là câu hỏi đặt ra đối với người tổ chức.

Công ty cơ khí s ửa chữa công trình cầu đường bộ II là một doanh nghi ệp sản xu ất và kinh doanh các mặt hàng chủ y ếu là an toàn giao thông, đảm bảo giao thông, các thiết b ị phục vụ cho duy tu bảo dưỡng đường bộ, xây mới và sử a chữa các công trình giao thông với nhiều chủng loại sản phẩm nên việc tổ chức sản xuất, tổ chức bộ máy quản lý có những đặc điểm riêng:

Công ty có mô hình tổ chức sản xuất theo hình thức tr ực tuy ến chức năng, từ công ty đến các phân xưởng, tổ, người lao động theo tuyến kết hợp với các phòng chức năng.

Quá trình nghiên cứu đề tài tại Công ty thì bộ máy tổ chức và điều hành của công ty được thể hiện:

Sơ đồ2.1 : BỘ MÁY TỔ CHỨC CỦA CÔNG TY

GIÁM ĐỐC

Phó giám đốc	Phó giám đốc	Phó giám đốc
quản lý HC	phụ trách KT	kinh doanh

Phòng	Phòng	Phòng
TCHC	KHKT	TCKT

Ban

Đội

XDCB

Dịch

công

Chế

Cơ khí

biển

sửa

gương

vụ

trình

thử

báo

chữa

Bộ máy quản lý của công ty đứng đầu là Giám đốc giữ vai trò điều tiết toàn công ty, đại di ện cho toàn bộ cán bộ công nhân viên củ a công ty và chịu trách nhiệm về kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty và trước pháp luật.

Tham mưu cho Giám đốc có ba Phó Giám đốc:

Phó Giám đốc phụ trách quản lý hành chính

Phó Giám đốc phụ trách kỹ thuật

Phó Giám đốc kinh doanh.

Để giúp cho ban Giám đốc tới các phân xưởng, đội vượt cách chặt chẽ và hiệu quả có các phòng ban chức n ăng được tổ ch ức theo yêu cầu của việc quản lý sản xuất kinh doanh, quản lý kỹ thuật, quản lý nhân sự gồm có:

+Phòng tổ chức hành chính: thực h ịên các công tác liên quan đến văn thư lưu tr ữ, gi ải quyết các chế độ chính sách cho cán bộ công nhân viên, duyệt các định mức về đơn giá ngày công lao động, an toàn bảo h ộ lao động, tuyển dụng quản lý và sắp xếp đào tạo nhân sự thực hiện công tác đối ngoại.

Phòng kế hoạch- kỹ thuật: có nhiệm vụ lập kế hoạch sản xuất kinh doanh xây dựng các quy trình quy phạm trong sản xuất, tiêu chuẩn chất lượng, cung ứng các nguyên vật liệu, thành phẩm, định mức tiêu hao nguyên vật liệu trong sản xuất, quản lý thiết kế thi công, các công trình xây lắp, đồng thời là phòng giao dịch kinh doanh bán các sản phẩm của công ty.

Mỗi phòng ban có một chức năng riêng biệt nhưng có mối quan hệ mật thiết với nhau, đều chịu sự chỉ đạo trực tiếp củ a Giám đốc tạo nên một chuỗi mắt xích trong guồng máy hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty. Vị trí và vai trò của các phòng ban khác nhau nhưng mục đích cuối cùng là sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp .

Để phù hợp với tình hình s ản xuất kinh doanh, đồng thời để các bộ phận tự chủ, công ty đã thành lập các phân xưởng, đội công trình, ban xây dựng cơ bản, t ổ dị ch vụ là các đơn v ị hạch toán độc lập. Mỗi một bộ phận lại tổ chức thành các tổ sản xuất, tổ thi công, tổ lắp ráp, cơ cấu này có thể thay đổi tuỳ theo từng yêu cầu, điều kiện cụ thể.

Tại các bộ phận có Quản đốc phân xưởng, Phó Quản đốc phân xưởng,

đội tr ưởng có trách nhiệm quản lý đi ều hành chung, có kỹ thuật viên k ết hợp cùng phòng kỹ thuật triển khai giám sát các sản phẩm. Mỗi bộ phận có thống kê kết hợp v ới kế toán viên ở phòng Tài chính – kế toán có nhiệm vụ làm thủ tục theo dõi công, định mức lương, vật tư nhập xuất, nhiệm vụ thanh quyết toán với công ty theo từng hợp đồng sản phẩm hay công trình hoàn thành.

Các bộ phân xưởng, độ i triển khai nhiệm vụ sản xu ất, đảm b ảo về mặt chất lượng, số lượng, tiến độ thi công. Cách tổ chức lao độ ng, tổ chức sản xuất như trên t ạo điều kiện quản lý v ề mặt kinh tế, kỹ thuật ở từng bộ phận sản xuất thuận lợi cho công ty có thể khoán sản phẩm tới từng phân xưởng, đội công trình.

Phân xưởng chế thử: với hệ thống máy móc thiết bị sản xuất các sản phẩm cơ khí phục vụ cho giao thông, sản xuất ra các sản phẩm mới trước khi quy trình công nghệ được triển khai sản xuất ở diện rộng, đồng thời cùng các phân xưởng khác sản xuất các mặt hàng truyền thống.

Phân xuởng cơ khí, phân xưởng sửa chữa: Tuy có tên gọi khác nhau do tiền thân là xưởng cơ khí 200, sửa chữa và bảo dưỡng ô tô cho cục đường bộ Việt Nam, sau nhiều năm thay đổi hiện nay hai phân xưởng đều sản xuất các mặt hàng như hệ thống dầm cầu Bailey, dầm cầu phép liên hợp, sản phẩm nhà lắp ghép, rào chắn di động, thiết bị nấu nhựa đường, nhũ tương, tuờng hộ lan mềm bằng thép, đinh đường phản quang.

Phân xưởng biển báo: Thành lập từ năm 1995, phân xưởng được đầu tư một dây chuyền cắt chữ vi tính, thiết bị in lưới, hệ thống cán tôn chuyên sản xuất các sản phẩm biển báo phản quang, cột tiêu, cột km, chóp nón cao su có phản quang khi thi công đường giao thông.

Ban XDCB: Có nhiệm vụ xây mới và sửa chữa các công trình hạ tầng cơ sở trong công ty như thiết kế bể bơi, nhà thi đấu, khu nhà tập Cán bộ công nhân viên, nhà khách, hội trường cùng các bộ phận khác hàng năm thi công các công trình giao thông như trạm thu phí Nam cầu Giẽ, Tam Canh…

Ban dịch vụ: Đảm trách nghiệp vụ lắp ghép nhôm kính khi phát sinh các yêu cầu của khách hàng, tổ chức các cuộc hội nghị, chịu trách nhiệm về các dịch vụ ở cửa hàng căng tin của công ty.

Đội công trình : Có nhiệm vụ đi thi công các công trình đường bộ như lắp cầu Bailey, tấm sóng, gương cầu …,thi công các công trình giao thông.

Từng phân xưởng, đội công trình, ban XDCB, ban dịch vụ, trưởng các bộ phận phải có trách nhiệm trước giám đốc công ty, quản lý đi ều hành SXKD sao cho có hiệu quả. Ngoài ra, các bộ phận còn có các thống kê hàng

tháng, hàng quý tập hợp các chứng từ thanh quyết toán hợp đồng, đối chiếu công nợ các công ty.

Mô hình tổ ch ức quản lý, tổ chức sản xuất của công ty nhìn chung gọn nhẹ, tri ển khai đồng bộ , công tác khăng khít linh ho ạt do có sự chỉ đạo kịp thời và nhanh chóng từ ban giám đốc đến các phòng ban, phân xưởng, đồng thời giám đốc cũng nhanh chóng nhận được thông tin ph ản hồi từ các phòng ban, phân xưởng và nhân viên trong công ty. Qua nhiều năm vận hành, một điều được nhận th ấy là các bộ phận đều phát huy được thế mạnh của mình, hoàn thành nhiệm vụ được giao.

4.2. Đặc điểm quy trình sản xuất.

Sơ đồ 2.1 QUY TRÌNH TỔ CHỨC SẢN XUẤT CỦA CÔNG TY. Thiết kế bản vẽ

Lập quy trình công nghệ

Định mức vật tư, nhân công.

Lập kế hoạch thực hiện sản

Tổ chức sản xuất

Nghiệm thu

Nhập kho

Bán hàng

II. ĐẶC ĐIỂM TỔ CHỨC BỘ MÁY KẾ TOÁN & CÔNG TÁC KẾ TOÁN CỦA CÔNG TY

1.Đặc điểm tổ chức bộ máy kế toán:

Bộ máy kế toán ở công ty được tổ chức theo hình thức bộ máy kế toán tập trung, được minh hoạ qua sơ đồ sau:

Sơ đô2.2: BỘ MÁY KẾ TOÁN Ở CÔNG TY

Kế toán trưởng

Kế toán tổng hợp

*Kế toán:*	Kế	Kế	Kế	*Thủ*
*Ngân*	*toán*	*toán*	*toán*	*quỹ*
*hàng,*	*thanh*	*công*	*tiền*
*Hàng tồn*	*toán*	nợ	*lương*
*kho,*

Phòng Tài chính – kế toán dưới s ự lãnh đạo trực ti ếp củ a giám đốc công ty, gồm 7 cán bộ kế toán với các nghiệp vụ chuyên môn thành thạo, bao gồm: kế toán trưở ng, k ế toán tổ ng hợp, bốn kế toán viên, một th ủ quỹ, mỗi người đảm nhiêm một phần kế toán khác nhau được phân công cụ thể như sau:

Kế toán trưởng: chịu trách nhiêm hướng dẫn chỉ đạo chung, kiểm tra các công việc do các nhân viên kế toán thực hiên.

Kế toán tổng hợp: Xử lý các nghiệp vụ kinh tế phát sinh có liên quan đến hoạt động SXKD của đơn vị, tổ chức hạch toán kế toán, tổng hợp các thông tin của công ty vào sổ cái, lập báo cáo tài chính.

Kế toán ngân hàng, TSCĐ, hàng tồn kho: Thực hiện việc giao dịch với ngân hàng, kho bạc thực hiện việc ghi chép phân loại, tổng hợp các ngiệp vụ kinh tế phát sinh có liên quan đến tiền gửi ngân hàng, vật liệu, công cụ dụng cụ, TSCĐ.

Kế toấn thanh toán: Thực hiện việc ghi chép thanh toán với công nhân viên, nhà cung cấp, viết phiếu thu, chi, ghi chép các nghiệp vụ phát sinh liên quan đến các tài khoản 111,334, 131.

Kế toán tiền lương: Theo dõi và làm thủ tục với phòng bảo hiểm quận, thanh toán lương hưởng bảo hiểm, các khoản trích nộp và thu chi kinh phí công đoàn.

Kế toán công nợ: Theo dõi công nợ của các bộ phận trực thuộc, nhà cung cấp, khách hàng, ghi chép các sổ cái TK136, 336.

Thủ quỹ: Quản lý tiền mặt căn cứ vào các chứng từ hợp pháp, hợp lệ để tiến hành xuất nhập quỹ và ghi sổ quỹ.

Ngoài ra mỗi kế toán viên chịu trách nhiệm theo dõi thanh quyết toán từng phân xưởng.

Tại các b ộ phận, công việc của thống kê là ghi chép l ập chứng từ ban đầu, tập hợp, là các bảng kê theo từng hợp đồng từ phòng kế hoạch giao.

2. Tổ chức công tác kế toán tại Công Ty.

2.1. Chính sách kế toán áp dụng tại Công Ty *Niên độ kế toán

Niên độ kế toán của Công ty bắt đầu từ ngày 01 tháng 01 và kết thúc vào ngày 31 tháng 12 năm dương lịch.

*Đơn vị hạch toán kế toán

Đơn vị tiền tệ để ghi sổ kế toán và lập Báo cáo tài chính là Đồ ng Vi ệt Nam. Các nghiệp vụ kinh tế phát sinh không ph ải Đồ ng Việt Nam được chuyển đổi thành Đồng Việt Nam theo tỷ giá thực tế tại thời điểm phát sinh nghiệp vụ.

Tiền và các khoản phải thu, ph ải trả có gốc ngo ại tệ chưa được thanh toán vào ngày kết thúc năm tài chính được chuyển đổi thành Đồng Việt Nam theo tỷ giá bình quân của thị trường giao dịch ngoại tệ liên ngân hàng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố vào ngày kết thúc năm tài chính.

Chênh lệch tỷ giá (nếu có) được hạch toán vào chi phí hoặc doanh thu hoạt động tài chính của kỳ tương ứng.

* Hàng tồn kho

Hàng tồn kho được hạch toán theo phương pháp kê khai thường xuyên.

Phương pháp tính giá hàng tồn kho: phương pháp giá thực tế đích danh.

* Tài sản cố định

Tài sản cố định của Công ty được phản ánh theo nguyên giá và giá trị hao mòn luỹ kế. Khấu hao tài sản cố định được xác định theo phươ ng pháp đường thẳng áp dụng cho tất cả các tài sản theo tỷ l ệ được tính toán để phân bổ nguyên giá trong suốt thời gian sử dụng ước tính và phù hợp với quy định tại Quyết định 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính.

Thời gian ước tính sử dụng cho mục đích tính toán này như sau:

– Nhà cửa, vật kiến trúc	7- 22 năm
– Thiết bị sản xuất	5 – 19 năm
– Phương tiện vận tải	6 – 15 năm
– Thiết bị quản lý	3 – 8 năm

Mức hàng năm của 1 TSCĐ = Nguyên giá của TSCĐ*Tỷ lệ KH năm

= Nguyên giá của TSCĐ*1/Số năm sử dụng dự

kiến

* Ghi nhận doanh thu

Doanh thu đối với dịch vụ xây lắp, sửa chữa trung đại tu các công trình giao thông được ghi nhận khi đã hoàn thành công trình, hạng mục công trình và có biên bản nghiệm thu, bàn giao công trình đưa vào sử dụng và được khách hàng chấp nhận thanh toán, không phụ thuộc đã thu tiền hay chưa.

Doanh thu đối với hoạt động sản xuất hàng hoá và kinh doanh khác được ghi nhận trên cơ sở hoá đơn bán hàng phát hành cho khối lượng sản phẩm, hàng hoá và dịch vụ đã cung cấp và được khách hàng chấp nhận thanh toán, không phụ thuộc đã thu tiền hay chưa.

Thuế

Thuế giá trị gia tăng

Hàng hoá, dịch vụ do Công ty sản xuất và cung cấp chịu thuế giá trị gia tăng theo các mức thuế suất như sau:

– Hàng hoá	10%
– Dịch vụ xây lắp và dịch vụ khác	5% – 10%

Thuế thu nhập doanh nghiệp

Công ty tính và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo mức thuế suất 28%.

Các loại thuế khác được tính theo quy định hiện hành của Nhà nước

* Tài khoản sử dụng

Loại TK I- Tài sản lưu động có:

TK 111: Tiền mặt

TK 112: Tiền gửi ngân hàng

TK 131: Phải thu khách hàng

TK 133: Thuế GTGT được khấu trừ

TK 136: Phải thu nội bộ Công ty

TK 138: Phải thu khác

TK 141: Tạm ứng

TK 142: Chi phí trả trước

TK 151: Hàng mua đang đi trên đường

TK 152: Nguyên liệu, vật liệu

TK 153: Công cụ, dụng cụ

TK 154: Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang

TK 155: Thành phẩm

Loại TK II – Tài sản cố định có :

– TK 211: Tài sản cố định hữu hình

TK 214: Hao mòn TSCĐ

TK 222: Góp vốn liên doanh Loại TK III – Nợ phải trả có :

TK 311:Vay ngắn hạn

TK331: Phải trả cho người bán

TK333: Thuế và các khoản phải nộp nhà nước

TK334: Phải trả công nhân viên

TK335: Chi phí phải trả

TK336: Phải trả nội bộ

TK338: Phải trả, phải nộp khác

TK 341: Vay dài hạn.

Loại TK IV- Nguồn vốn chủ sở hữu có:

TK411: Nguồn vốn kinh doanh

TK414: Quỹ đầu tư phát triển

TK415: Quỹ dự phòng tài chính

TK416: Quỹ dự phòng trợ cấp mất việc làm

TK421: Lợi nhuận chưa phân phối

TK431: Quỹ khen thưởng phúc lợi

TK 441: Nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ bản. Loại TK V- Doanh thu có :
TK 511: Doanh thu bán hàng

TK 512: Doanh thu bán hàng nội bộ

TK 515: Doanh thu hoạt động tài chính

TK 521: Chiết khấu thương mại.

TK 621: Chi phí nguyên vật liệu trực tiếp

TK 622: Chi phí nhân công trực tiếp

TK 627: Chi phí sản xuất chung

TK 632: Giá vốn hàng bán

TK 635: Chi phí tài chính

TK 641: Chi phí bán hàng

TK 642: Chi phí quản lý doanh nghiệp

TK 623: Chi phí sử dụng máy thi công. Loại TK VII – Thu nhập hoạt động khác TK 711 Loại VIII – Chi phí hoạt động khác : TK 811, Loại IX – Xác định KQKD : TK 911.

Loại X – TK ngoài bảng

TK 003: Hàng hoá nhận bán hộ, ký gửi

TK 009: Nguồn vốn khấu hao cơ bản.

Trong danh mục TK công ty đang sử dụng thì công ty không phải sử dụng các TK dự phòng như: TK 129, TK139, TK159, TK 229. do hướng của công ty không đầu tư vào chứng khoán, đối với các khoản ph ải thu của khách hàng cuối niên độ kế toán chưa có đủ điều kiện lập các khoản dự phòng.

* Hệ Luân chuyển chứng từ.

Tại các bộ phân, công việc của thống kê là ghi chép lập chứng từ ban đầu, tập hợp, phân loại chứng từ nh ập xuất để lập tổng hợp nhập, xuất cho từng hợp đồng sản phẩm, hạng mụ c công trình, do Giám đốc của công ty ký với các bộ phận. Tại các bộ phận, việc nhập, xuất vật tư đều phải cân đong đo đếm cụ thể, t ừ đó lập các phiếu nhập kho, xuất kho. Tổng hợp các bảng kê chi phí vật tư cho từng hợp đồng sau đó nộp lên phòng Kế toán tài chính.

Định kỳ , các hợp đồng được thanh quyết toán, trong đó kê rõ chi phí vật liệu chính, vật liệu phụ, dịch vụ mua ngoài, chi phí quản lý, bảng chấm công, bảng thanh toán lương kèm theo phiếu nhập xuất vật tư, hoá đơn, bảng kê thuế GTGT đầu vào, kèm theo phiếu nghiệm thu. Phòng kế toán sẽ theo dõi các bộ phận trên các TK 136( phải thu nội bộ) và TK336(phải trả nội bộ) làm căn cứ cho việc hạch toán.

Hệ thống chứng từ gồ m 5 chỉ tiêu: tiền mặt, hàng tồn kho, lao động và tiền lươ ng, bán hàng,TSCĐ đều theo sự phân công thực hiện các công việc kế toán từ kiểm tra tính h ợp pháp, hợp lệ củ a chứng từ, phân loại và x ử lý chứng từ cho tới việc ghi s ổ, t ổng h ợp và hệ thống hoá số liệu và cung cấp các thông tin kế toán phục vụ quản lý, đồ ng thời dựa trên các kế hoạch đã lập, ti ến hành phân tích các hoạt động kinh tế để giúp lãnh đạo doanh nghiệp trong việc quản lý, điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh.

*Hình thức sổ kế toán áp dụng tại công ty:

Xu ất phát từ đặc đ iểm sản xuấ t kinh doanh, quy mô củ a khố i lượng nghiệp vụ phát sinh, đồng th ời căn cứ vào yêu cầu và trình độ quản lý, trình độ kế toán hi ện nay công ty đang áp dụng hình thức sổ kế toán Chứng từ ghi sổ.

Các loại sổ sách công ty đang sử dụng:

Chứng từ ghi sổ: Được lập trên cơ sở chứng từ gốc hoặc bảng tổng hợp chứng từ gốc cùng loại có cùng nội dung kinh tế. Chứng từ ghi sổ được lập hàng ngày hoặc định kỳ từ 5 đến 6 ngày. Chứng từ ghi sổ được đánh số liên tục cho từng tháng, hay cả năm theo số thứ tự trong Sổ đăng ký chứng từ ghi sổ. Các chứng từ ghi sổ đều phải có chứng từ gốc đi kèm và phải có Kế toán trưởng duyệt thì mới có đủ căn cứ để ghi sổ.

Sổ đăng ký chứng từ ghi sổ: Ngày tháng ghi trên chứng từ ghi sổ được tính theo ngày đăng ký vào Sổ đăng ký chứng từ ghi sổ. Sổ đăng ký chứng từ ghi sổ là sổ kế toán tổng hợp dùng để ghi chép các nghiệp vụ kinh tế phát sinh theo trình tự thời gian. Sổ này vừa dùng để đăng ký các nghiệp vụ phát sinh, quản lý chứng từ ghi sổ do kế toán tổng hợp ghi. Căn cứ vào các chứng từ ghi sổ do kế toán cá phần hành chuyển đế

Sổ cái: Sổ cái là sổ kế toán tổng hợp dùng để ghi các nghiệp vụ kinh tế phát sinh theo tài khoản kế toán đã được quy định trong chế độ kế toán áp dụng tại doanh nghiệ Số liệu trên sổ cái được dùng để đối chiếu với sổ đăng ký chứng từ ghi sổ đối chiếu với bộ phận kế toán chi tiết và là căn cứ để lập báo cáo kế toán. Sổ cái do kế toán tổng hợp ghi. Trên cơ sở các chứng từ đã lập và đã được đăng ký vào Sổ đăng ký chứng từ ghi sổ

Sổ chi tiết:Đựơc mở chi tiết cho các tài khoản theo phần hành kế toán. Mở theo yêu cầu quản lý nhằm chi tiết hoá đối tượng kế toán như:

Sổ chi tiết tài sản cố định

Sổ chi tiết chi phí sản xuất kinh doanh Sổ chi tiết vật tư sản phẩm hàng hoá Sổ chi tiết thanh toán với người mua Sổ quỹ tiền mặt

Sổ tiền gửi ngân hàng

Tổ chức hệ thống báo cáo kế toán

Lập báo cáo tài chính là một công việc quan tr ọng nó tổng hợp và trình bày một cách tổng quát toàn diện tình hình tài sản, nguồn vốn, công nợ,

tình hình và kết quả hoạt động sản xúât kinh doanh của công ty trong một kỳ kế toán.

Hệ thống báo cáo tài chính Công ty lập theo quý và bao gồm:

Bảng cân đối kế toán, mẫu số B01-DN

Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, mẫu sốB02-DN

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ, mẫu số B03-DN

Thuyết minh Báo cáo tài chính, mẫu số B09-DN

Có thể do yêu cầu quản lý, hiện nay công ty chưa có hệ thống báo cáo nội bộ.

III. ĐẶC ĐIỂM HẠCH TOÁN CHI PHÍ SẢN XUẤT VÀ TÍNH GIÁ THÀNH TẠI CÔNG TY.

1. Đặc điểm đối tượng hạch toán chi phí.

Công ty cơ khí và sửa ch ữa công trình cầu đường b ộ II là một công ty gồm nhiều bộ phận tr ực thuộc. Mỗ i mộ t phân xưởng, đội có một ch ức năng nhiệm vụ riêng và có quan hệ chặt chẽ v ới nhau. Đặc điểm tổ chức là hàng công nghiệp (s ản phẩm cơ khí phục vụ an toàn giao thông), xây dựng cơ bản, phát triển dịch vụ, việc tổ chức sản xuất được tiến hành ở từng phân xưởng.

Do vậy, đối tượng tập hợp chi phí được kế toán xác định là từng đơn hàng, t ừng công trình ( theo nơi chịu chi phí) và từng phân xưởng, toàn công ty (nơi phát sinh chi phí).

2. Quy trình và phương pháp hạch toán chi phí sản xuất.

Quy trình tập hợp chi phí sản xuất.

Thông qua các hợp đồng kinh tế, các bản v ẽ, đị nh mức chi phí hay chính là các phiếu sản xuất mà phòng kế hoạch giao cho các bộ phận sản xuất. Từ đó các bộ phận triển khai tiến hành mua nguyên vật li ệu, và th ống kê sẽ viết phiếu nhập vật t ư theo số lượng ghi trên hoá đơn, xuất và phân bổ vật tư theo từng công trình hay sản phẩm tại kho của các bộ phận, hoặc phân b ổ trực tiếp. Các bộ phận theo dõi giờ công và thanh toán nhân công để hoàn thành sản phẩm hay công trình.

S ản phẩm hay công trình hoàn thành phải sử dụng đúng chủng loại vật tư, đảm bảo đúng định mức giờ công, chất lượng mẫu mã, tiến độ hoàn thành. Sau đó, thống kê ở các bộ phận tập h ợp một bộ chứng từ bao g ồm: Hợp đồng kinh tế, phiếu nghiệm thu, phiếu nhập kho thành phẩm, bản thanh lý hợp đồng, hoá đơn, phiếu nhập xuất , bảng công, bảng thanh toán lương…

Kế toán theo dõi từng bộ phận có nhiệm v ụ kiểm tra bộ chứng từ gồm các bản chứng từ đảm bảo cần chứa đựng đầy đủ các yếu tố b ắt buộc thể hi ện các chỉ tiêu đặc trưng cho nghiệp vụ kinh tế, có giá trị pháp lý, thể hiện ở cả nội dung và hình thức.

2.2. Phương pháp hạch toán chi phí sản xuất.

Phương pháp xác định chi phí tại công ty tuân theo nguyên tắc theo đối tượng tập hợp chi phí, theo hợp đồng của từng phân xưởng.

a) Chi phí NVLTT:

Với đặc thù củ a mộ t ngành cơ khí, chi phí NVL của công ty thường chiế m 60% đến 70% t ổng chi phí, hình thành nên hình thái c ủa s ản phẩm, bao g ồm rất nhiều loại khác nhau. Căn cứ vào vai trò, tác dụ ng của từng loại NVL sản xuất, vật liệu của công ty được chia thành các loại:

Nguyên vật liệu chính: Là những vật liệu cấu thành nên hình thái vật chất chủ y ếu của sản phẩm công ty. Bao g ồm các loại: thép hộp, thép lá, thép tròn, thép U các lo ại, tôn cuộn, giấy phản quang, mô tơ thuỷ lực, nhôm. Đối với công trình xây dựng là cát, sỏi, xi măng, sắt thép…

Nguyên vật liệu phụ: Được dùng kết hợp với NVL chính nhằm góp phần hoàn thiện và nâng cao tính năng sản phẩm. Bao gồm: bu lông, hoá chất, dây điện, cao su, van, long đen, bông thuỷ tinh…

Nhiên liệu: Được sử dụng tại công ty bao gồ m: gas, than, xăng, o xy, bình khí…, là những thứ được dùng để tạo ra nhiệt năng trong quá trình sản xuất.

Chi phí nhân công trực tiếp: Là những chi phí về tiền lương sản phẩm cá nhân trực tiếp, lương sản phẩm tập thể, lương thời gian, các khoản phụ cấp lương. Ngoài ra còn bao gồm các khoản trích nộp cho các quỹ BHXH, BHYT, KPCĐcủa công nhân trực tiếp sản xuất.

Hiện nay, Công ty áp d ụng hình thức h ợp đồng có thời hạn và không có thời hạ n, số lao động được ký hợp đồng từ 3 tháng trở lên được đóng bảo hiểm theo chế độ quy định. Hình thức trả lương tại các phân xưởng là lương khoán dựa vào khố i l ượng công việc được Công ty giao khoán cho phân xưởng, phân xưởng s ẽ giao khoán cho các tổ, tổ trưở ng sản xuất đôn đốc lao động thực hiện phần việc đượ c giao, đảm bảo đúng công đoạn, yêu cầu kỹ thuật, tổ trưởng theo dõi công làm căn cứ cho việc thanh toán tiền công cho từng hợp đồ ng. Quản đốc căn cứ vào mặt bằng lương của toàn Công ty, căn cứ vào định mức hợp đồng trả lương công nhân theo ngày lao động, đồng

thời dùng quỹ lương điều hoà lãi từ các hợp đồng để trả lương thời gian cho những công việc lao động phổ thông.

Tại các Độ i, Ban XDCB các công trình xây dựng thì hình thức thuê mướ n nhân công lao động theo thời vụ, thì tiền lương chi trả cho họ được thoả thu ận theo hợp đồng kinh tế n ội bộ giữa Đội, Ban và người lao động làm thời vụ sau khi khối lượng công việc đã hoàn thành.

Chi phí sản xuất chung: Bao gồm các chi phí dùng cho hoạt động sản xuất chung ở các phân xưởng ngoài hai khoản mục trên. Để phục vụ cho công tác quản lý trong từng phân xưởng theo quy định hiện hành, đồng thời giúp kế toán thuận lợi trong việc xác định các chi phí sản xuất theo yếu tố, toàn bộ chi phí sản xuất chung phát sinh tại các xí nghiệp được chia thành:

chi phí nhân viên phân xưởng (TK 6271): Bao gồm tiền lương và các khoản trích theo lương mà công ty phải trả cho quản đốc, các nhân viên ở phân xưởng.

Chi phí vật liệu (TK 6272): Phản ánh các chi phí về vật liệu xuất dùng trong phạm vi phân xưởng sản xuất như sửa chữa máy móc thiết bị, nhà cửa kho tàng…

Chi phí dụng cụ sản xuất (TK 6273): Phản ánh các chi phí về dụng cụ sản xuất dùng trong phân xưởng góp phần chế tạo sản phẩm như: búa, kính hàn, que hàn, mũi khoan, …

Chi phí khấu hao (TK 6274): Phản ánh các chi phí về khấu hao tài sản cố định thuộc các phân xưởng sản xuất như khấu hao máy móc, thiết bị, nhà xưởng của phân xưởng.

Chi phí dịch vụ mua ngoài ( TK 6277): Phản ánh những chi phí dịch vụ mua ngoài, thuê ngoài, phục vụ cho sản xuất chi phí điện nước, điện thoại, chi phí thanh toán tiền sửa chữa TSCĐ, chi phí thuê công cụ (giàn giáo, cốp pha, khuôn dầm).

Chi phí khác bằng tiền (TK 6278): Phản ánh tất cả các khoản chi phí khác của phân xưởng như chi phí hội nghị, tiếp khách, chi phí mua phòng hộ lao động, chi phí thuê máy, in ấn tài liệu, chi phí văn phòng phẩm, chi phí giao dịch, nghiệm thu chung của một công trình, hay hạng mục công trình. Ngoài ra còn bao gồm cả các khoản trích lãi sổ góp vốn lâu dài của CBCNV, tiền vay của CBCNV

4. Đối tượng tính giá thành và kỳ tính giá thành:

Kỳ hạch toán củ a công ty là theo quý, căn cứ vào đối tượng hạch toán là các phân xưởng, kế toán lên bảng kê thanh toán sản phẩm của từng phân

xưởng, mở sổ chi tiết các TK liên quan để theo dõi, và mỗi chủng loại sản phẩm sản xuất ra đều được mã số.

Ví dụ: Biển báo các loại có mã sản phẩm: 01

Tấm óng các loại được mã hoá sản phẩm: 02

Cầu Bai ley có mã sản phẩm: 03

Gương giao thông có mã sản phẩm : 04

Thiết bị nấu nhựa đường có mã sản phẩm: 05

Máy phun sơn có mã sản phẩm: 06…

Các công trình xây lắp mỗi mã sản phẩm ứng với một công trình

Công ty áp dụng hạch toán hàng tồn kho theo phương pháp kê khai thường xuyên và hạch toán thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ để tổng hợp chi phí sản xuất.

Đối với sản phẩm hàng công nghiệp đối tượng tính gía thành được xác định là sản phẩm hoàn thành, sản phẩ m có thể là do một phân xưởng sản xuất, hay có thể mỗi phân xưởng sản xuất một số chi tiết. Ví dụ như sản ph ẩm Bi ển báo, Gươ ng giao thông được sản xuất t ại hai phân xưởng C ơ khí và phân xưởng Biển báo, phân xưởng Cơ khí sản xuất biển mộc (giai đoạn

xong cũng được nhập kho, được xuất cho phân xưởng Biển báo hoàn thành những chi tiết còn lại (giai đoạn 2), đối tượng tính giá thành là nhóm sản phẩm. Do đó, Công ty xác định đối tượng tính gía thành là nhóm sản phẩm hoàn thành nhập kho, hoặc đối với sản phẩm xây lắp các công trình giao thông là hạng mục công trình hay công trình hoàn thành.

Kỳ tính giá thành: Sản phẩm c ủa Công ty là đa dạng, có s ản phẩm được sản xuất đơn chiếc, có sản phẩm được sản xuất hàng loạt thời gian sản xu ất theo thời gian ghi trên hợp đồ ng, kỳ tính giá thành cũng được quy định cố định nhưng mà chi phí thường được tập hợp và lên Bảng kê thanh toán sản phẩm của từng phân xưởng theo quý, trên phòng kế toán t ập hợp thêm chi tiết liên quan để phân bổ cho sản phẩm để tính lên giá thành công xưởng.

Còn đối với k ỳ tính giá thành của sản phẩm xây lắp là công trình, hạng mục công trình được coi là hoàn thành, nghiệm thu bàn giao cho chủ đầu tư.

4. Đánh giá sản phẩm dở dang.

Sản phẩm dở dang th ường là những sản phẩ m cuối kỳ kế toán mà sản phẩm chưa hoàn thành, chi phí được tập hợp theo những phần việc đã hoàn thành, trị giá sản phẩm dở dang theo định mức hao phí.

5. Phương pháp tính gía thành

Phương pháp tính giá thành tại công ty là phương pháp trực tiếp:

Tổng giá thành Chi phí SX Chi phí SX s ản phẩm = dởdang hoàn thành

dở dang đầu kỳ

Chi phí SX

+ phát sinh

trong kỳ

–

cuối kỳ

IV. NỘI DUNG H ẠCH TOÁN CHI PHÍ VÀ TÍNH GIÁ THÀNH SẢN PHẨM TẠI CÔNG TY.

Kế toán Công ty tiến hành hạch toán ghi sổ theo phươ ng pháp kê khai thường xuyên. Các chi phí sản xuất phát sinh trong kỳ đượ c k ế toán tập hợp trực tiếp cho các đối tượng tập hợp chi phí nếu chi phí đó có liên quan trực tiếp đến từng đối tượng. Các chi phí có liên quan đến nhiều đối t ượng kế toán thì kế toán sử dụ ng phương pháp phân bổ gián tiếp. Tiêu chuẩn phân bổ thường được công ty sử dụng là: Tổ ng chi phí nguyên vật liệu trực tiếp, chi phí nhân công trực tiếp…Tài khoản Công ty chủ yếu sử d ụng để h ạch toán chi phí và tính giá thành sản phẩm sản xuất là TK 621, TK 622, TK 627, TK 154… Các tài khoản này được chi ti ết đánh số thứ tự theo mã sản phẩm. Sau đó kết chuyển toàn bộ phát sinh Nợ trên các tài khoản chi phí vào TK 154 và TK632.

Sau đây là số liệu cụ thể tính từ quý II/2005 nh ằm minh h ọa cho quy trình tập hợp chi phí và tính giá thành tại Công ty cơ khí và sửa chữa công trình cầu đường bộ II .

1. Kế toán Nguyên vật liệu trực tiếp

Để thực hiện quá trình sản xu ất, vật liệu đóng vai trò quan tr ọng trong các yếu tố đầu vào. Đây là một bộ phận chiếm tỷ trọng lớn nhất trong giá thành sản phẩm. Tại Công ty Nguyên vật liệu gồm nhiều chủng loại, có tính năng, công dụng khác nhau và được dùng kết hợp để sản xuất ra nhiều loại sản phẩm khác nhau.

Căn cứ vào phiếu s ản xuất sản phẩm do phòng Kế hoạch kỹ thuật chuy ển sang, vật liệu mua về được thống kê ở bộ phận viết phiếu nhập kho theo số lượng ghi trên hoá đơn sau đ ó xuất kho theo số lượng, chủng loại, quy cách đã định mức trong phiếu sản xuất.

Tại Công ty, vật liệu mua về, xuất dùng cho các bộ phận được kế toán dùng giá thực tế để theo dõi tình hình luân chuyển vật li ệu. Thường thì ở công ty không mua vật liệu dự trữ mà dùng tới đâu mua tới đó.

Tuy nhiên, trong trường h ợp mua v ật liệu về tham gia nhập kho thì thủ kho và ngườ i giao vật t ư sẽ tiến hành kiểm tra số lượng v ật liệu nhập kho. Căn cứ vào các chứng t ừ mua vật liệu như: Hoá đơn thuế GTGT, hoá đơn kiêm phiếu xuất kho của bên bán, biên bản kiểm nghiệm vật tư thủ kho lập phiếu nhập kho tại phân xưởng làm 4 liên:

Một liên để lưu kho

Một liên ghi thẻ kho sau đó chuyển cho kế toán phân xưởng.

Một liên chuyển phòng kế toán công ty làm căn cứ đối chiếu, kiểm tra.

Một liên người mua hàng giữ.

Kế toán phân xưởng sau khi nhận được hoá đơn mua hàng, phiếu nhập kho vật liệu s ẽ tiến hành tổng hợp lại vào cuối tháng và lập bảng kế hoá đơn chứng từ chi phí vật tư hàng hóa mua vào và bảng t ổng hợp v ật tư. Sau đó chuyển lên phòng Kế toán công ty. Kế toán công ty sau khi nhận đượ c t ập chứng từ s ẽ tiến hành kiểm tra, đối chiếu tính hợp lệ, hợp pháp sau đó tiến hành lập chứng từ ghi sổ.

Mẫu 01

Công ty cơ khí và sửa chữa

công trình cầu đường bộ II

Mẫu số: 01-VT

Ban hành theo QĐ số 1864/1998/QĐ-BTC

ngày 16-12-1998 của Bộ Tài Chính

PHIẾU NHẬP KHO

Ngày 04 tháng 4 năm 2005

Số:

Họ và tên người giao hàng: Anh Nguyễn Văn Cường.

Theo hoá đơn số … ngày 04 tháng 4 năm 2005 của Công ty thương mại Anh Quang.

Nhập tại kho: Phân xưởng cơ khí.

	Tên, nhãn hiệu, quy	Đơn	Số lượng			Thành
STT	cách, phẩm chất vật	vị	Theo	Thực	Đơn giá	Thành
STT	tư (sản phẩm, hàng	vị	Theo	Thực	Đơn giá	tiền
	hoá)	tính	CT	nhập
	hoá)
A	B	C	1	2	3	4
1.	Thép lá	Kg	1000	1000	4.500	4.500.000
2.	Tôn 8 ly	Kg	180	1000	5.000	900.000


	Cộng					5.400.000

Tổng số tiền (viết bằng chữ): Năm triệu bốn trăm nghìn đồng.

Ngày 04 tháng 4 năm

2005

Phụ

trách cung

Người giao hàng

Thủ kho

tiêu

(ký, họ tên) (ký, họ tên) (ký, họ tên)

Mẫu 02

Công ty cơ khí và sửa ch ữa công trình cầu đường bộ II

Mẫu số: 02-VT

Ban hành theo QĐ số 1864/1998/QĐ-BTC ngày 16-12-1998 của Bộ Tài Chính

PHIẾU XUẤT KHO

Ngày 05 tháng 4 năm 2005

Số: 92

Nợ: TK 621

Có: TK 1521

Họ và tên người nhận: Anh Nam Bộ phận: PXCK

Lý do xuất: Chế tạo biển mộc

Xuất tại kho:

	Tên, nhãn hiệu,	Đơn	Số lượng		Đơn
STT	quy cách, phẩm	Đơn	Theo	Thực	Đơn	Thành tiền
	chất vật tư (sản	vị tính	chứng từ	xuất	giá
	phẩm hàng hoá)
A	B	C	1	2	3	4
1	Tôn 8 ly	kg	180	180	5.000	900.000
2	Thép lá	kg	1.000	1.000	4.500	4.500.000
	Cộng					5.400.000

Tổng số tiền (viết bằng

2005

Phụ trách bộ phận sử dụng (ký, họ tên) tên)

chữ): Năm triệu bốn trăm nghìn đồng.

Ngày 05 tháng 4 năm

Phụ trách cung Người nhân Thủ kho

tiêu

(ký, họ tên) (ký, họ tên) (ký, họ

Mẫu 03

BẢNG KÊ CHI TIẾT VẬT TƯ XUẤT DÙNG (Trích)

	Tháng 4 năm 2005				(Đơn vị tính:đồng)
STT	Diễn giải	SCT	TK Nợ		TK Có
STT	Diễn giải	SCT	621		152	…..
			621	…….	152	…..
I.	Nhóm sản phẩm Biển
	báo
1.	Anh Nam PXCK-	20	5.400.000		5.400.000
	biển mộc
2.	Anh Hoàn PXCK- Cột	27	6.750.000		6.750.000
	…………………..	…..	………….		………
	Cộng sản phẩm Biển		65.850.000		65.850.000
	Báo
II.	Sản phẩm Máy phun
	sơn
	…………………..		………….		……………
	Anh Ân : Điện + làm		3.640.000		3.640.000
	hơi
	……………..		…………..		…………..
	Cộng SP Máy phun		59.430.000		59.430.000
	sơn
III.	Sản phẩm Tấm óng
	……………….		………..		…………

	Cộng SP tấm óng		32.600.000		32.600.000
	………………….		………….		…………….
	Tổng cộng		310.550.000		310.550.000
		2005		Ngày 30 tháng 4 năm
		2005
	Kế toán trưởng	Thủ kho			Người kiểm
nghiệm
	(Đã ký)	(Đã ký)			(Đã ký)

Bảng kê này tập hợp chi phí phát sinh trong kỳ theo từng nhóm sản phẩm một cách chi tiết. Cuối k ỳ, t ừ số liệu trên Bảng kê chi tiết kế toán lấy dòng cộng của từng công trình để ghi vào Bảng kê tổng hợp.

Mẫu 04

BẢNG KÊ TỔNG HỢP VẬT TƯ XUẤT DÙNG

Tháng 4 năm 2005

							(Đơn vị tính: đồng)
T	Diễn giải					TK Nợ		TK Có
T	Diễn giải				621	627	642	152	153
T					621	627	642	152	153
A.	Sản		xuất
	chính
1.	Nhóm			SP	65.850.000			65.850.000
	biển báo
2.	SP		Máy		59.430.000			59.430.000
	phun Sơn
3.	SP Tấm óng				32.600.000			32.600.000
	……………….				……..			………..
		Cộng			310.550.000			310.550.000

B.	Phục vụ SX					7.230.000		2.155.000	5.075.000
C.	Quản lý DN						605.000	605.000

Tổng cộng	317.780.000	7.230.000	605.000	313.310.000	5.075.000
		Ngày 30 tháng 4 năm 2005
Kế toán trưởng			Người lập
(Đã ký)			(Đã ký)

Căn cứ vào Bảng kê tổng h ợp vật tư xuất dùng tháng 4 /2005, kế toán phân xưởng chuy ển lên. K ế toán công ty lấy số liệu cộng của từng khoản mục để lập chứng từ ghi sổ số 91A và 91B

Mẫu 05

Công ty Cơ khí và sửa chữa công trình

cầu đường bộ II.

CHỨNG TỪ GHI SỔ

Ngày 30 tháng 4 năm 2005

Số 91A

Trích yếu	Số hiệu TK			Số tiền
	Nợ	Có		Nợ	Có

Nguyên vật liệu xuất	621			310.550.000
	627			2.155.000
dùng
	642			605.000

		152			313.310.000
Người lập		Kế toán trưởng
(Ký, họ tên)			(Ký, họ tên)

Mẫu 06

CHỨNG TỪ GHI SỔ

Ngày 30 tháng 4 năm 2005

Số 91B

Trích yếu	Tài khoản				Số tiền
Trích yếu	Nợ	Có		Nợ		Có
	Nợ	Có		Nợ		Có
Phụ tùng dụng cụ thay	627			5.075.000
thế		153				5.075.000
Tháng 4/2005		153				5.075.000
Tháng 4/2005
Người lập		Kế toán trưởng
(Ký, họ tên)			(Ký, họ tên)

Mặt khác, căn cứ vào phi ếu xu ất kho và bảng kê chứng từ, kế toán tổng hợp vào sổ chi tiết TK 621 – Chi phí nguyên vật liệu trực tiếp, mở chi tiết cho từng sản phẩm.

Mẫu 07

SỔ CHI TIẾT TÀI KHOẢN 621

Nhóm sản phẩm Biển báo – Mã số 01

Quý II năm 2005

Đơn vị tính: đồng

NTG	Chứng từ			TK		Ghi nợ TK 621
NTG	S		Diễn giải	TK	Tổng số tiền
S	S	NT	Diễn giải	ĐƯ	Tổng số tiền	Tổ 1	Tổ 2
	H
			Dư ĐK		0
29/6	20	5/4	Vật liệu chính	152	5.400.000	5.400.000
29/6	22	10/4	Vật liệu phụ	152			6.750.000
			…………..		…………..
			Cộng PS		143.484.000
			Kết chuyển		143.484.000

	sang TK 154
	Dư cuối kỳ	0
		Ngày 30 tháng 6 năm 2005
Người ghi sổ		Kế toán trưởng
(Đã ký)		(Đã ký)

Cuối tháng, căn cứ vào chứng từ ghi sổ đã lập, kế toán lấy số liệu tổ ng của các ch ứng từ ghi sổ bên Nợ ho ặc bên Có ghi Sổ Đăng ký chứng t ừ ghi sổ. Sổ này được dùng để đối chiếu với Bảng cân đối số phát sinh vào cuối kỳ.

Mẫu 08

Công ty cơ khí và sửa chữa công trình

cầu đường bộ II

SỔ ĐĂNG KÝ CHỨNG TỪ GHI SỔ

Năm 2005

Chứng từ ghi sổ		Số tiền	Chứng từ ghi sổ		Số tiền
SH	NT	Số tiền	SH	NT	Số tiền
SH	NT		SH	NT
……	……….	……….	…
91A	30/4	313.310.000	….
91B	30/4	5.075.000	…
		…	….

Các chứng từ ghi sổ còn là căn cứ để kế toán vào Sổ Cái TK 621. Cụ

thể là: Kế toán tổng hợp sẽ lấy số liệu của dòng Nợ TK 621 đối ứng với Có

TK 152 để ghi vào cột số tiền Nợ trên Sổ Cái.

Mẫu 09
Công ty cơ khí và sửa chữa công trình
	cầu đường bộ II			SỔ CÁI
			Quý II – Năm 2005
			Tên TK: Chi phí nguyên vật liệu trực tiếp
			Số hiệu: TK 621
đồng							ĐVT:
đồng
	Chứng từ		Diễn giải		SHTK	Số phát sinh
	NT	SH	Diễn giải		ĐƯ	Nợ	Có
	NT	SH			ĐƯ	Nợ	Có
	30/4	91	Vật tư suất dùng		152	317.780.000
	30/4	91	tháng 04		152	317.780.000
			tháng 04

				………………..		…………….
	30/6	121	Kết chuyển NVL TT		154		530.572.000
				cuối quý II
	30/6		Cộng phát sinh quý			530.572.000	530.572.000
	30/6			II		530.572.000	530.572.000
				II
	Người ghi sổ			Thủ trưởng đơn vị			Kế toán
trưởng
		(Đã ký)		(Đã ký)			(Đã ký)

2. Kê toán chi phí nhân công trực tiếp

Vi ệc tính lương và các khoản phải trả có tính chất l ương cho công nhân sản xuất nói riêng và nhân viên trong công ty nói chung được thực hiện dưới hai hình thức trả lương cơ bản là lương thời gian và lương sản phẩm.

Hình thức tr ả l ương sản ph ẩm được áp d ụng rộng rãi và l ương sản phẩm lại được chia ra thành lương sản phẩm trực tiếp và lương sản phẩm tập thể.

Lương sản phẩm trực tiếp áp dụng đối với những công việc mà công ty đã xây dựng được đơn giá lương cho từng sản phẩm do cá nhân sản xuất hoàn thành như sản xuất các vít, ê cu, long đen…

-Lương s ản phẩm t ập thể áp dụng đối với những công việc do tập thể người lao động thực hiện như sản xuất các Biển báo, máy phun sơn, thiết bị nấu nhựa. Theo cách trả lương này, kế toán sẽ chia lương tập thể theo công thưc:

Lương sản

phẩm phải trả

cho từng

công sản xuất

Đơn giá

lương một =

ngày công

Số ngày Đơn gía

= công x lương

làm việc một ngày

thực tế công

Tổng l ương s ản phẩm khoán cho công việc đó

Tổng số công thực tế hoàn thành công việc đó

Hàng tháng, căn cứ vào bảng chấm công, khối lượng sản phẩm hoàn thành,phiếu kiểm nghiệm sản phẩm hoàn thành, kế toán xác định ngày công lao động, sản phẩm hoàn thành thực tế để tính lương và các khoản trích theo lương.

Đơn giá lương sản phẩm được tính trên cơ sở cấp b ậc công việc, thời gian lao động cần thiết, h ệ số sản phẩm, chi tiết họăc dựa trên số công định mức cho sản phẩm, công việc hoàn thành và số lương khoán cho sản phẩm, công việc đó.

Hình thức trả lương theo thời gian đượ c áp dụng đối v ới các công việc mà công ty huy động lao đọng vào việc khác ngoài sản xuất chính của họ và áp d ụng phần lớn để tính lươ ng nhân viên quản lý và các nhân viên phục vụ. Căn cứ hạ ch toán tiền lương thời gian là Bảng chấm công đã qua phòng Tổ chức hành chính kiểm duyệt, lương thời gian được tính theo công thức:

Lương	Hệ số lương * Mức lương cơ bản tối thiểu	Số ngày
công thời gian		=
	* làm việc thực phải trả
24	tế trong tháng

Hệ số lương: Căn cứ vào cấp bậc lương của công nhân viên trong công ty.

Mức lương cơ bản tối thiểu là mức lương do Nhà nước quy định. Hiện nay, mức lương tối thiểu là 350.000 đồng. Nhưng tại thời điểm sản xuất sản phẩm thì lương tối thiểu vẫn là 310.000 đồng.

Tại Công ty căn cứ vào các chứng từ kế toán như: Bảng chấm công do tổ trưởng các tổ theo dõi và chấm công hàng ngày. Công việc tính l ương được Kế toán th ực hiện trên máy bằng cách áp dụng công thức tính toán trong Excel. Sau khi tính lương, chia lương thì lập Bảng thanh toán lương cho từng t ổ. Kế toán tổng hợp các bảng thanh toán lương t ừ các tổ để vào bảng thanh toán lương của phân xưởng. Từ bảng thanh toán lươ ng củ a từng phân xưởng, kế toán vào bảng thanh toán lương của bộ ph ận sản xuất. Căn cứ vào bảng thanh toán lươ ng của b ộ phận sản xuất, kế toán kết chuyển chi phí nhân công trực tiếp sang TK 154 để tập h ợp chi phí s ản xu ất. Đồng thời, căn cứ vào bảng thanh toán lươ ng bộ phân sản xu ất và định mức chi phí cho các công trinh, sản phẩm, chi tiết cho sản phẩm.

Căn cứ vào Bảng phân b ổ tiền lương và các khoản trích theo lương, kế toán lập các Chứng từ ghi sổ số 102A và 102B

Mẫu 11

CHỨNG TỪ GHI SỔ

Số 102A

Ngày 30 tháng 4 năm 2005

Đơn vị tính: đồng

	Trích yếu		TK		Số tiền
	Trích yếu	Nợ		Có	Nợ	Có
		Nợ		Có	Nợ	Có
	Phân bổ tiền lương	622			58.375.000
	tháng 4/2005	627			5.634.000
		627			5.634.000
		642			7.280.000
				334		71.289.000
	Kế toán trưởng				Người lập
	(Đã ký)				(Đã ký)
Mẫu 12
		CHỨNG TỪ GHI SỔ				Số 102B
		Ngày 30 tháng 4 năm 2005
Đơn vị tính: đồng
	Trích yếu		TK		Số tiền
	Trích yếu	Nợ		Có	Nợ	Có
		Nợ		Có	Nợ	Có
	Trích BHXH,	622			11.031.000
	BHYT, KPCĐ	627			1.070.000
	tháng 4/2005	627			1.070.000
	tháng 4/2005	642			1.400.000
		642			1.400.000
				338		13.501.000
	Kế toán trưởng				Người lập
	(Đã ký)				(Đã ký)

Hàng tháng, căn cứ vào Bảng phân bổ tiền lươ ng và các khoản trích theo l ương, kế toán ghi vào sổ chi tiết TK 622 – mở chi tiết cho từng sản phẩm

Mẫu 13

SỔ CHI TIẾT TÀI KHOẢN 622

Nhóm sản phẩm Biển báo – Mã số 01

Quý II năm 2005

CT GS		Diễn	TK	Tổng số	Ghi Nợ TK 622			Ghi có
SH	NT	giải	ĐƯ	tiền	PXCK		PXBB	TK622
102	30/4	Thanh	334	7.850.000	4.250.000		3.825.000
A		toán
		tiền
		lương
		tháng 4
102B	30/4	KPCĐ,	338	1.530.000	810.000		720.000
		BHXH,
		BHYT
		………..		…………	…….		……..
	30/6	Kết	154					21.675.00
		chuyển						0
		sang
		TK154
		Cộng		21.675.00				21.675.00
		phát		0				0
		sinh
					Ngày 30 tháng 6 năm 2005
	Người ghi sổ				Kế toán trưởng
	(Đã ký)					(Đã ký)
	Các chứng từ ghi sổ còn là căn cứ để kế toán vào Sổ Cái TK 622

Mẫu 14

SỔ CÁI

TK 622 – Chi phí nhân công trực tiếp

Quý II năm 2005

Đơn vị tính: đồng

Chứng từ				Diễn giải	TK		Số tiền
SH		NT		Diễn giải	ĐƯ	Nợ		Có
SH		NT			ĐƯ	Nợ		Có
102A		30/4	Chi phí nhân công		334	58.375.000
			trực tiếp tháng 4/2005
102B		30/4	Trích BHYT, BHXH,		338	11.031.000
			KPCĐ tháng 4/2005
				…………		………
			Kết chuyển chi phí		154			167.846.000
			nhân công trực tiếp
				quý II
			Cộng phát sinh quý II			167.846.000		167.846.000
Người ghi sổ				Thủ trưởng đơn vị			Kế toán trưởng
	(Đã ký)			(Đã ky)			(Đã ký)

3. Kế toán tập hợp và phân bổ chi phí sản xuất chung

Đối v ới chi phí nhân viên phân xưởng: Lương nhân viên phân xưở ng được hưởng l ương thời gian. Được xác định dựa trên mức lương tối thiểu, hệ số lương cấp bậc. Ngoài ra, nhân viên quản lý còn đượ c hưởng các khoản ăn ca, phụ cấ p trách nhiệm theo chức vụ của từng người. Chi phí tiền lương và các khoản trích theo lương cũng được hạch toán từ các chứng từ gốc là các Bảng chấm công, Bảng thanh toán lương, Bảng phân bổ tiền lương và các kho ản trích theo lương tương tự như công nhân sản xuất trực ti ếp. Kế toán tiến hành trích BHYT, BHXH, KPCĐ theo tỷ lệ quy định và ghi vào Sổ Chi tiết TK 627

Đối với chi phí vật liệu công cụ dụng cụ: Khi phát sinh nhu cầu sử dụ ng vật liệu, công cụ, dụng cụ như dụng cụ bảo hộ lao động, mũi khoan các loại…

dùng cho sản xúât ở phân xưởng thì hạch toán vào chi phí sản xuất chụng. Việc hạch toán này tương tự như đối với nguyên vật liệu trực tiếp tuy nhiên

do không định mức được giá trị s ử dụng cho từng đối tượng hạch toán chi phí nên khi các khoản chi phí này phát sinh được hạch toán vào TK 627 rồi cu ối tháng tiến hành phân bổ. Cuối tháng căn cứ vào Bảng kê tổng hợp vật tư tháng 4 của công ty, kế toán ghi Sổ Chi tiết TK 627.

Đối với chi phí khấu hao TSCĐ: Hàng năm, căn cứ vào nguyên giá TSCĐ, kế toán TSCĐ tiến hành trích khấu hao cho từng máy móc thiết bị để hạch toán vào chi phí theo đúng chế độ quy định. Hiện nay Công ty đang áp dụng tính kh ấu hao theo QĐ 206/2003/ QĐ – BTC ngày 12/12/2003, theo phương pháp đường thẳng.

Cách hạch toán hợp như sau: Căn cứ vào Bảng phân bổ kh ấu hao TSCĐ, k ế toán lập Chứng từ ghi sổ, trên Chứng từ ghi sổ kế toán định khoản như sau:

Nợ TK 627: 81.324.000

Có TK 2141: 81.324.000

Đối với chi phí dịch vụ mua ngoài: Như chi phí điện, điện thoại, nước, sửa chữa TSCĐ thuê ngoài làm. Khi phát sinh chi phí này, kế toán căn cứ vào giấy báo nợ, phiếu chi tiền mặt… để hạch toán và ghi sổ chi tiết TK 627

Đối với chi phí khác bằng tiền: Ngoài các khoản chi phí trên ra còn lại đều được hạch toán vào chi phí khác bằng tiền, thường là chi phí tiếp khách, chi phí vận chuyển, chi phí công tác phí, chi phí phát sinh có thể tập hợp không phải tại các bộ phận sản xuất.

Căn cứ vào các chứng từ như phiếu chi tiền mặt, giấy đề nghị thanh toán … kế toán lên bảng kê chứng từ và cuối tháng lập chứng từ ghi sổ . Căn cứ vao các chứng t ừ ghi sổ về thu, chi tiền mặt, tiền g ửi…kế toán l ập bả ng tập hợp chi phí sản xuất chung sau đó kế toán tập hợp số liệu tổng cộng từ Bảng t ập hợp chi phí sản xuất chung của các tháng để lấy số tổ ng cộng quý. Ví dụ, trong quý II chi phí sản xuất chung tập hợp được là 150.253.000 (đồng)

Chi phí sản xuất chung được phân bổ cho từng mã sản phẩ m theo hệ số phân bổ. Tiêu chuẩn phân bổ công ty sử dụng là chi phí nhân công trực tiếp. Cụ thể:

Hệ số	Tổng chi phí sản xuất chung
phân bổ	Tổng chi phí nhân công trực tiếp

Chi phí sản xuất chung quý II được phân bổ theo hệ số sau:

	150.253.000
H			=
H	167.846.000		=
	167.846.000
Chi phí sản xuất		Hệ số
chung phân bổ cho	=		phân
cho từng sản phẩm			bổ

Mẫu 15

= 0,89

Chi phí nhân công

trực tiếp phân bổ từng sản phẩm

BẢNG PHÂN BỔ CHI PHÍ SẢN XUẤT CHUNG

Quý II – Năm 2005

			ĐVT: đồng
STT	Diễn giải	Chi phí nhân công	Phân bổ chi phí
STT	Diễn giải	trực tiếp	sản xuất chung
		trực tiếp	sản xuất chung
1.	Nhóm sản phẩm biển	21.675.000	19.290.000
1.	báo	21.675.000	19.290.000
	báo
2.	Tấm óng các loại	44.723.000	40.675.000
3.	Gương giao thông	43.500.000	38.715.000
4.	Thiết bị nấu nhựa	19.708.000	17.540.000
5.	Máy phun sơn	38.240.000	34.033.000
	Cộng	167.846.000	150.253.000
	Ngày 30 tháng 6 năm 2005

Người lập

(Đã ký)

4. Kế toán tổng hợp chi phí sản xuất cho phân xưởng và toàn công ty

Công ty sử dụ ng phương pháp kê khai thường xuyên để đánh giá hàng tồn kho nên toàn bộ chi phí liên quan đến quá trình sản xuất sản ph ẩm cuối kỳ được kết chuy ển sang TK 154 – Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang và được chi tiết theo từng nhóm sản phẩm được mã.

Ví dụ đối với nhóm sản ph ẩm Biển báo, căn c ứ vào Bảng kê tổng hợp vật tư, Bả ng phân bổ tiền lương và các khoản trích theo lương, Bảng phân bổ chi phí sản xuất chung, kế toán hạch toán:

Nợ TK 154: 01: 184.449.000

Có TK 621: 143.484.000

Có TK 622: 21.675.000

Có TK 627: 19.290.000

5. Đánh gía sản phẩm dở dang cuối kỳ

Để tính được giá thành sản phẩm thông thường các doanh nghiệp phải đánh giá sản phẩm dở. Tuy nhiên do đặc điểm của công ty là sản xuất hàng công nghi ệp, các thiết bị phục vụ giao thông với số lượng nhiều, th ời gian sản xuất kéo dài nên công ty đã xác định đối tượng kế toán tập hợp chi phí sản xuất và tính giá thành là theo đơn đặt hàng, theo hợp đồng. Vì vậy, tổng chi phí sản xuất đ ã tập hợp theo từng đơn đặt hàng chưa hoàn thành cũng chính là chi phí sản xuất d ở dang của đơn đặt hàng đó. Ví dụ đối với nhóm sản phẩm bi ển báo, cuối tháng 3 năm 2005 kế toán chi phí giá thành tập h ợp được từ các b ảng kê tổng hợp vật tư xuất dùng, bảng phân bổ tiền lương va bảng phân bổ chi phí sản xuât chung được :

Chi phí nguyên vật liệu trực tiếp tập hợp được là: 237.445.000

Chi phí nhân công trực tiếp tập hợp được là: 43.620.000

Chi phí sản xuât chung tập hợp được là: 27.652.000

Như vậy, chi phí sản phẩm dở dang cuối quý I của nhóm s ản phẩm biển báo là: 237.445.000 + 43.620.000 + 27.652.000 = 308.717.000

5. Tính giá thành sản phẩm tại công ty cơ khí và sửa chữa công trình cầu đường bộ II

a) Xác định giá thành

Trên cơ sở số liệu tổng hợp chi phí sản xu ất thực tế theo hợp đồng giao khoán xuống từng phân xưởng, kế toán theo dõi từng phân xưởng lên bảng kê tổng hợp quy ết toán cho hợp đồng, sau đó đến kỳ hạch toán kế toán tổng hợp lên bảng kê thanh toán sản phẩm của t ừng phân xưởng, đồng thời lên chứng từ ghi sổ, tiếp theo căn cứ vào phiếu chi, phiếu cấp vật tư, bảng trích BHXH, BHYT, KPCĐ, giấy đề ngh ị thanh toán, kế toán hạch toán bổ sung vào 3 kho ản mục chi phí là chi phí là NVL trực ti ếp, nhân công trực tiếp, chi phí sản xuất chung. Sau đó tính gía thành trên sổ tính gía thành.

Thực tế , Công ty không tiến hành lập thẻ tính gía thành, mà chỉ l ập nên b ảng tính giá thành công trình sản phẩm hoàn thành của toàn Công ty cho 1 năm.

Chính vì vậy khi tính giá thành đơn vị của 1 sản phẩm rất khó, vì kế toán hạch toán chung những phần trích đóng BHXH, BHYT, KPCĐ và chi phí dịch vụ mua ngoài, chi phí khấu hao TSCĐ cho 1 nhóm sản phẩm được giao khoán sản phẩm hoàn thành trong cả năm, xác định đượ c số lượng s ản phẩm hoàn thành tính theo đơn vị tính không đồng bộ . Điều này là khó, vì chi phí tập hợp t ừ phân xưởng sản xuất theo hợp đồng của t ừng chi tiết sản phẩm, có nh ững hợp đồng sản xuất 500 cộ t biển báo và 350 biển tròn của 1 phân xưở ng sửa ch ữa và được coi là thành phẩm nh ập kho, nhưng hợp đồng của phân b ước thứ 2 dán giấy và cắt chữ chỉ hoàn thiện 350 biển tròn (sản phẩm hoàn thiện phải gồm biển tròn, cột), nhưng chi phí đều được tập hợp chung cho 1 hạng mục sản phẩm là biển báo các loại.

Do đó, để minh hoạ cho việc tính gía thành chỉ có thể tìm sản phẩm được tính đơn chiếc như thiết bị nấu nhựa, máy phun sơn, …

b) Trình tự tính giá thành sản phẩm

Để tập hợp chi phí sản xu ất và tính giá thành s ản phẩm, kế toán công ty sử dụng TK 154, mở chi tiết cho từng sản phẩm, nhóm s ản phẩm. Cuối kỳ, kế toán kết chuyển chi phí nguyên vật liệu trực tiếp, chi phí nhân công trực tiếp, chi phí sản xuất chung vào bên Nợ TK 154 và lập chứng từ ghi sổ.

Mẫu 15
	CHỨNG TỪ GHI SỔ				Số: 138
	Ngày 30 tháng 6 năm 2005
	(Đơn vị tính: đồng)
	Trích yếu	TKĐƯ				Số tiền
	Trích yếu	Nợ	Có		Nợ		Có
		Nợ	Có		Nợ		Có
		154		846.671.000
	Kết chuyển chi phí NVLTT		621				530.572.000
	Kết chuyển chi phí NCTT		622				167.846.000
	Kết chuyển chi phí SXC		627				150.253.000
	Kế toán trưởng					Người lập
	(Đã ký)					(Đã ký)

Khi sản phẩ m hoàn thành, kế toán căn cứ vào sổ chi tiết giá thành kỳ trước và các Bảng tổng h ợp vật tư xuất dùng, bảng phân bổ tiền l ương, bảng phân bổ chi phí sản xuất chung và các công thức trong Excel để lập sổ tính giá thành sản phẩm, công trình hoàn thành

Cụ thể, để tính giá thành sản phẩ m máy phun sơn trong kỳ kế toán cũng hạch toán tổng hợp chi phí tương tự như đối với nhóm sản phẩm biển báo. Sau đây là số liệu minh hoạ cho sản phẩm Máy phun sơn được trích từ Sổ tính giá thành .

Mẫu 17

SỔ TÍNH GIÁ THÀNH SẢN PHẨM :

Tên SP: Máy phun Sơn

Mã SP: 06

Số lượng: 3 chiếc

			(Đơn vị tính: đồng)
Diễn giải	Chi phí	Chi phí	Chi phí	Tổng gía	Giá thành
	NVLTT	NCTT	SXC	thanh	đơn vị
1. Chi phí sản	46.136.000	11.604.000	6.962.000	64.702.000
xuất dở dang	46.136.000	11.604.000	6.962.000	64.702.000
đầu kỳ
2. Chi phí sản	82.490.000	38.240.000	34.033.000	154.763.000
xuất phát sinh	82.490.000	38.240.000	34.033.000	154.763.000
trong kỳ
3. Chi phí sản
xuất dở dang	0	0	0
cuối kỳ
Cộng giá	128.626.000	49.844.000	40.992.000	219.465.000	73.155.000
thành SP	128.626.000	49.844.000	40.992.000	219.465.000	73.155.000
thành SP
			Ngày 30 tháng 6 năm 2005
Người ghi sổ				Kế toán trưởng
(Đã ký)				(Đã ký)

Sau khi tập hợp chi phí sang TK 154, kế toán chi phí – giá thành tiến hành tính giá thành s ản phẩm kết chuyển sang TK 632 giá vốn hàng bán và được kế toán ghi vào Sổ Cái TK 154 theo định khoản như sau:

Nợ TK 154: 06: 73.155.000

Có TK 632: 06: 73.155.000

PHẦN III.

PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC KẾ TOÁN TẬP HỢP CHI PHÍ SẢN XUẤT VÀ TÍNH GIÁ THÀNH TẠI CÔNG TY CƠ KHÍ VÀ SỬA CHỮA CÔNG TRÌNH CẦU ĐƯỜNG BỘ II

I. ĐÁNH GIÁ KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TÁC KẾ TOÁN TẬP HỢP CHI PHÍ SẢN XUẤT VÀ TÍNH GIÁ THÀNH TẠI CÔNG TY.

Từ khi chuyển sang nền kinh tế mới – nền kinh tế thị trườ ng thực sự đã mang lại sự sống cho các doanh nghiệp. Trên thương trường các doanh nghiệp phải chủ động, tỉnh táo và nhạy bén để giành lấy chỗ đứng vững vàng cho mình. Để thành công các doanh nghiệp phải giải quyết được vấn đề cơ bản là: Sản xuất cái gì? Sản xuất như thế nào?Và sản xuất cho ai?

Cùng với đổi mới củ a nền kinh tế, vi ệc hạch toán công trình k ế toán nói chung và vận dụng vào công tác tổ chức hạch toán kế toán tại các doanh nghiệp nói riêng cũng được đổi mới và hoàn thiện.

Trong quá trình tìm hiểu th ực t ế về công tác k ế toán nói chung và công tác hạch toán chi phí và tính giá thành sản phẩm nói riêng ở công ty, em nhận thấy:

Với bề dày kinh nghiệm, nên Công ty đã nhanh chóng nắm bắt được sự biến đổi của nền kinh, luôn vận động theo kịp guồng máy nền kinh tế thị trườ ng. Bộ máy quản lý của Công ty được tổ chứ c gọn nhẹ, hợp lý, mọi công việc đều được phân công một cách rõ ràng, các phòng ban ch ức năng thực hiện có hiệu quả nhiệm vụ của mình, đáp ứng đầy đủ yêu cầu của Công ty. Về bộ máy kế toán thì phòng kế toán Công ty với đội ngũ cán bộ có trình độ,

năng lực và nhiệt tình, làm việc nghiêm túc, luôn cung cấp thông tin tài chính kịp thời, chính xác cho ban giám đốc để có những quyết định đúng đắn. Phòng kế hoạch kỹ thuật có các nhân viên luôn giám sát quá trình thực hiện kế hoạch, Phòng tài chính luôn có sự phối hợp với phòng kế hoạch để cung cấp thông tin cho phòng kế hoạch lập kế ho ạch luôn sát với th ực tế. Nhờ vậy mà trong nhiều năm qua công ty luôn có việc làm cho công nhân, đời sống cán bộ công nhân viên được tăng lên rõ rệt. Và điều này phải kể đến công tác tập hợp chi phí và tính giá thành sản phẩm của Công ty.

Qua quá trình tìm hiểu thực tế, dướ i giác độ của một sinh viên thực tập, em xin mạnh dạn đưa ra những nhận xét về ưu đ iểm và những tồn t ại trong công tác kế toán tập hợp chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm ở công ty như sau:

Ưu điểm:

Về bộ máy quản lý: Công ty tổ chức gọn nhẹ, hợp lý, mọ i công việc được phân công một cách rõ ràng, các phòng ban chức năng thực hiện có hiệu quả nhiệm vụ của mình, đ áp ứng đầy đủ yêu cầu của Công ty là cung cấp kịp thời thông tin cần thiết cho lãnh đạo Công ty.Công ty quản lý và hạch toán chi phí của quá trình sản xuất một cách tiết kiệm và có hiệu qu ả, đồ ng thời công ty cũng luôn đ ôn đốc nhắc nhở, khuyến khích và động viên những người có trình độ tay nghề cao.

Về tổ chức bộ máy kế toán: phòng kế toán chi nhánh cũng được bố trí một cách gọn nhẹ, một kế toán kiêm nhiệm nhiều việc, nhưng vẫn đảm bảo cung cấp những thông tin theo yêu cầu của quản lý doanh nghiệp. Mô hình tổ chức hạch toán k ế toán về cơ bản tuân theo những nguyên tắc thố ng nhất, phù hợp với doanh nghiệp có quy mô loại vừa, nhưng nhiều ch ủng loại sản phẩm, phương pháp hạch toán hàng tồn kho là kê khai thường xuyên được thống nhất trong các kỳ, niên độ kế toán, hình thức sổ kế tóan áp dụ ng là Ch ứng từ ghi sổ, thuận lợi cho việc ứng dụng phần mềm tin họ c vào công tác kế toán mang lại lợi ích nhanh tróng cung cấp thông tin và tiết kiêm được lao động kế toán.

Một trong những điểm nổi bật trong công tác tính giá thành sản phẩm của công ty là việc xác định đối tượng tập hợp chi phí sản xu ất và đối tượng tính giá là từng đơn đặt hàng, từng công trình. Sự phù hợp giữa đối tượng tập hợp chi phí và đối t ượng tính gía thành là cơ sở giúp cho việc tính giá thành sản phẩm được đơn giản mà vẫn đảm bảo tính chính xác cao

Bên cạnh nh ững ưu điể m trên, công tác kế toán tại công ty Cơ khí sửa chữa công trình cầu đường bộ II còn tồn tại một số vướng mắc mà theo em

nếu khắc phục được sẽ giúp hoạt động sản xuất của công ty đạt hiệu quả cao hơn.

Nhược điểm

Về hệ thống sổ

Nhìn chung, hệ thố ng s ổ hiện công ty đang sử dụng đã đáp ứng được về cơ bản những yêu cầu của công tác kế toán. Tuy nhiên, ở công ty không có bảng phân bổ vật tư mà ch ỉ có bảng kê tổng hợp vật tư xuất dùng. Bảng kê tổ ng hợp vật tư xuất dùng của công ty có nội dung gần giố ng với bảng phân bổ vật liệu nhưng nó không thể hiện được nội dung kinh tế của bảng phân bổ vật liệu. Vì bảng kê tổng hợp những số liệu đó chỉ phản ánh quá trình tập hợp chi phí về vật tư phát sinh trong kỳ ở Công ty mà không phản ánh được quá trình phân bổ vật tư cho các đố i tượ ng tập hợp chi phí có liên quan trong trường h ợp v ật tư đó xuất sử dụng cho nhiều đối tượng và không thể tập hợp trực tiếp cho từng đối tượng.

Về công tác ghi chép ban đầu

Tại công ty, hình thức sổ kế toán được áp dụng hiện nay là hình thức Chứng từ ghi sổ. Nhưng kế toán chỉ lâp chứng từ ghi sổ vào cuối tháng nên công việc bị dồn vào cuôi tháng và cuối quý.

Về công tác tập hợp chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm

Phương pháp tính giá thành theo phương pháp trực tiếp mà công ty đang sử dụng là phù hợp với đặc điểm tổ chức sản xuất và đặc đ iểm sản phẩm của công ty. Tuy nhiên do công ty dựa trên định mức của t ừng chi tiết, sản phẩm để cấp vật liệu hoặc cấp tiền cho các phân xưởng, các phân xưởng sau khi hoàn thành chi tiết, sản phẩm đó sẽ chuyển toàn bộ chứng t ừ về phòng kế toán nhưng đó là số liệu tổng hợp. Kế toán công ty dựa trên định mức phí để phân bổ chi phí sản xuất theo từng khoản mục chi phí. Điều này đã làm giảm tính chính xác của các khoản mục chi phí. Vì có những chi phí sản xu ất ở công ty có thể tập hợp trực ti ếp cho từng sản phẩm nhưng do kế toán ở các phân xưởng không tập hợp để đưa lên.

Ngoài ra, tại các phân x ưởng chưa thấy hạch toán phế liệu thu hồi. Điều này thể hiện việc quản lý ch ưa chặt chẽ các phế liệu có thể thu hồi ở công ty. Công tác này nếu làm tốt s ẽ cho phép công ty giảm chi phí nguyên vật li ệu trực tiếp tính vào giá thành sản phẩm, là cơ sở để công ty tiết kiệm được chi phí, hạ giá thành sản phẩm, tạo điều kiện để tăng lợi nhuận.

Đối tượng tập h ợp chi phí sản xuất củ a Công ty là phân xưởng, sau đó trong một quý kế toán hạch toán chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm và lên sổ giá thành theo chủng loại sản phẩm. Tại công ty, kế toán đã tiến hành hạch toán chi tiết chi phí s ản xuất và tính giá thành sản ph ẩm: t ập hợp lên các bả ng kê tổng hợp thanh quy ết toán theo từng hợp đồng giao khoán, căn cứ đó lập lên các chứng từ ghi sổ, từ ch ứng t ừ ghi s ổ vào Sổ đăng ký chứng từ ghi sổ, sau đ ó được ghi chi tiết vào từng Sổ Cái TK 621, TK 622, TK 627, TK 632, TK 641, TK 642… Cuối cùng lên sổ tính gía thành sản phẩm. Việc t ập hợp chi phí sản xuất kinh doanh theo sản phẩm làm cơ sở cho việc tính gía thành chính xác, đầy đủ.

S ổ tính giá thành sả n ph ẩm Công ty được hạch toán tất cả những chi phí liên quan đến việ c sản xuất chủng loại sản phẩm đó, không chi tiết thành các sản phẩm cụ thể.

Ví dụ: Như sản phẩm Biển báo hạch toán chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm cho cả biển tròn, biển tam giác, cộ t biển báo, đơn vị không tính đồng bộ nên không thể l ấy tổng giá thành sản ph ẩm chia cho số lượng sản xuất trong từng loại sản phẩm riêng biệt. Chính vì v ậy việc theo dõi, đánh giá giá thành sản phẩm công ty chưa thể hiện được vai trò của mình trong phân tích hoạt động sản xuất kinh doanh.

II. MỘT SỐ Ý KIẾN ĐÓNG GÓP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC HẠCH TOÁN CHI PHÍ SẢN XUẤT VÀ TÍNH GIÁ THÀNH SẢN PHẨM TẠI CÔNG TY CƠ KHÍ VÀ SỬA CHỮA CÔNG TRÌNH CẦU ĐƯỜNG BỘ II

1. Sự cần thiết hoàn thiện công tác kế toán chi phí sản xuất và giá thành sản phẩm ở Công ty cơ khí và sửa chữa công trình cầu đường bộ II.

Qua quá trình th ực tập tại Công ty nhận thấy giống nh ư các doanh nghiệp khác đang trong quá trình phát triển và hoàn thiện, công tác tài chính kế toán cũng được vận hành phát triển song song cùng với phần hành quản lý kinh tế khác để ngày một đáp ứng nhu cầu đòi hỏi về phân tích hoạt động tài chính, phân tích các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Kế toán hạch toán chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm là căn cứ để tính toán giá vốn hàng bán, chỉ tiêu giá thành đơn vị sản phẩm được dùng trong kế toán qu ản trị xác đị nh đ iểm hoà vốn, phân tích mức độ ảnh hưởng từng kho ản chi phí tới quy luật giá cả , góp ph ần ra các quyết định kinh doanh cho nhà quản trị. Vi ệc hạch toán chi phí s ản xuất và tính giá thành sản phẩm có vị trí r ất quan trọng đối v ới công tác quản lý kinh doanh của doanh nghiệp. Vì nó liên quan tới vi ệc định gía bán và thu lợi nhuận kinh doanh trên từng đơn vị của mỗi loại sản phẩm. Do vậy hạch toán chi

phí s ản xuất và tính giá thành sản phẩm là công cụ của quản lý điều hành kinh doanh của doanh nghiệp. Tại Công ty giá bán sản phẩm hàng hoá được định giá t ại phòng Kế ho ạch mà không đượ c xây dựng trên gía thành công xưởng và giá thành đơn vị hàng hoá ch ưa được chú trọng. Đồng thời tại Công ty gồm rất nhiều các chủng lo ại sản phẩm, do đó có th ể công việc hạch toán chi tiết tới từng s ản phẩm đòi hỏi thời gian, liên quan đến cả lao động kế toán, liên quan đến cả yêu cầu quản lý kinh tế. Với yêu c ầu quản lý kinh tế, về phân tích hoạt động kinh doanh của công ty s ẽ ngày một đòi hỏi số liệu chi tiết, đi sâu vào phân tích các chỉ tiêu, nhân tố số lượng cũng như nhân tố chất lượng ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh trong kỳ. Nên việc hạch toán chi phí sản xuất và giá thành sản phẩm tại Công ty đòi hỏi hoàn thiện hơn để đáp được nhu cầu quản lý kinh doanh.

2. Định hướng và giải pháp hoàn thiện.

Nhằm nâng cao hi ệu quả công tác quản lý chi phí nói chung và công tác hạch toán chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm nói riêng, Công ty cần tiếp tục phát huy những ưu điểm và tìm ra giải pháp khắc phục những nhược đi ểm hiện tại. Qua nghiên cứu, tìm hiểu Công ty dựa trên những kiến thức tiếp thu được ở nhà trường cùng với sự hướng dẫn chỉ bảo tận tình của THS. Bùi thị Minh Hải và được s ự giúp đỡ nhi ệt tình củ a tập thể cán bộ phòng Tài chính – Kế toán và dướ i góc độ là một sinh viên thực tập, em xin mạnh dạn đề ra một số ý kiến như sau:

*ý kiến 1: Với hệ thống sổ công ty sử dụng

Hiện nay, ở công ty không lập bảng phân bổ vật tư mà chỉ s ử dụng b ảng kê tổng hợp vật t ư xuất dùng có mẫu sổ gần phù h ợp với bảng phân b ổ vật tư, tuy nhiên, nội dung bảng kê thì chưa phản ánh được quá trình t ập hợp chi phí chứ nó không phản ánh được quá trình phân b ổ chi phí cho từng công trình. Để giúp kế toán thuận lợi trong quá trình tập hợp chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm, công ty nên lập bảng phân bổ vật tư có mẫu sau:

Mẫu số18

PHÂN BỔ NGUYÊN LIỆU, VẬT LIỆU CÔNG CỤ, DỤNG CỤ

	Tháng 4 năm 2005	(ĐVT: đồng)
STT	Ghi có các TK	TK 152	TK 153
	Đối tượng sử dụng	TK 152	TK 153
	Đối tượng sử dụng

1.	TK 621	317.780.000
	Nhóm SP biển báo	65.850.000

		Tấm óng		32.600.000
		Máy phun sơn		59.430.000
		………………
2.		TK 627		2.155.000	5.075.000
3		TK 642		605.000
		Cộng		320.540.000	5.075.000
			Ngày 30 tháng 04 năm 2005
	Người lập bảng			Kế toán trưởng
	(Đã ký)			(Đã ký)

Số liệu để phản ánh vào bảng phân bổ vật tư được tổ ng hợp từ các ch ứng từ xuất kho vật liệu và các b ảng kê chi tiết vật tư xuất dùng. Sau đó, số liệu ở bảng phân bổ vật tư được dùng làm căn cứ ghi sổ chi tiết TK 621 cho từng đơn đặt hàng, vào bảng kê nhập – xuất – tông, và lập chứng từ ghi sổ

*ý kiến 2: Về hạch toán nghiệp vụ phế liệu thu hồi

Xuất phát từ thực trạng ở công ty thấy rằng ở các phân xưởng sản xuất phế liệu thu hồi hầu như không được hạch toán. Đây có thể coi là một thiếu sót trong quản lý chi phí của công ty. Bởi lẽ, là mộ t doanh nghiệp sản xuất. Chế tạo chủ y ếu là thủ công nh ư gò, hàn, rèn… thì hiện tượng có phát sinh phế li ệu trong quá trình s ản xu ất là không thể tránh khỏi. Nếu công ty tận thu được khoản phế liệu này sẽ là một nhân tố làm giảm chi phí nguyên vật liệu trực tiếp tính vào giá thành sản ph ẩm, góp phần hạ giá thành sản phẩm sản xuất. Phế liệu củ a công ty t ại các phân xưở ng sản xuất ch ủ yếu bao gồ m: thép phế liệu, sắt mẩu, phoi, tôn… Khoản thu hồi này sẽ làm giảm chi phí, cụ thể:

Cuố i kỳ, kế toán căn cứ vào phiếu thu, biên bản thanh lý hoặc phiếu nhập kho (đối với phế liệu thu hồi có thể dùng lại được) để hạch toán:

Nợ TK 111, 331, 152: Giá trị phế liệu thu hồi

Có TK 154: Ghi giảm chi phí sản xuất kinh doanh dở

dang

*Ý kiến 3 Về đánh giá tình hình thực hiện kế hoạch giá thành sản phẩm

Để tồn t ại và phát triển trong điều kiện cạnh tranh ngày càng trở nên gay gắt, đ òi hỏi các doanh nghiệp ph ải thườ ng xuyên cải tiến mẫu mã sản phẩm cho phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng, nâng cao chất lượ ng sản ph ẩm và phải hạ được giá thành. Đối với một doanh nghiệp sản xu ất như công ty Cơ khí sửa chữa công trình cầu đường b ộ II việc hạ giá thành s ản phẩm là con đường cơ bản để tăng doanh lợi, nó cũng là tiền đề để hạ giá bán, tăng sức cạnh tranh của công ty trên thị trường. Để h ạ giá thành sản phẩm đòi h ỏi công ty phải quản lý, sử dụng hợp lý, ti ết kiệm các nguồn v ật tư, lao động và tiền vốn b ỏ ra trong quá trình sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên công tác đánh gía tình hình thực hiện kế hoạch giá thành ở công ty còn yếu, hầu như không có.

KẾT LUẬN

Qua th ời gian thực tập tại Công ty Cơ khí và sửa chữa công trinh cầu đường bộ II, được sự quan tâm, giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt tình của các thầy cô giáo, các cô chú trong công ty đặc biệt là phòng Tài chính – Kế toán đã giúp đỡ em nắm bắt, thâm nhập thực tế, củng cố và hoàn thiện kiến thức lý luận, tiếp thu trong nhà trường, tạo điều kiện cho em đ i sâu nghiên cứu tình hình thực tế, công tác kế toán ở Công ty,nhất là công tác hạch toán chi phí sản xuất và tính gía thành sản phẩm.

Là một sinh viên khoa kế toán về thực tập tại Công ty có loại hình kinh doanh hỗn h ợp, giữa kiến thức học được và thực tiễn còn có một khoảng cách song em đã cố gắng tìm hiểu, nghiên cứu nhân xét, đánh giá chung và mạnh dạn đưa ra những mặt còn tồn t ại trong công tác hạ ch toán chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm công nghiệp của Công ty, trên cơ sở phân tích đ ánh giá ưu nh ược đi ểm. Từ đó đề xu ất một số ý kiến, nguyện vọng để Công ty tham kh ảo nhằ m hoàn thiện công tác hạch toán chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm.

Mặc dù vậy, nhưng do trình độ cũ ng như nhận thức củ a bản thân còn hạn chế, nên trong báo cáo thực tập này sẽ không tránh khỏi những sai sót, hạn chế nhất định, em kính mong nhận được sự đóng góp chỉ bảo của các thầy cô giáo, các cô chú, và các bạn để em có đ iều kiện bổ sung, nâng cao kiến thức của mình, phục vụ tốt hơn cho công tác thực tế sau này.

Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc, phòng Tài chính – Kế toán của Công ty Cơ khí s ửa chữa công trình cầu đường bộ II đã tạo đi ều kiện giúp đỡ em trong quá trình thực tập, đặc biệt em xin chân thành cảm ơn THS. Bùi thị Minh Hải đã giúp đỡ em hoàn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp này.

Hà Nội, ngày 8/2/2006

Sinh viên

NGUYỄN THỊ THU HẰNG

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Giáo trình ” Kế toán tài chính trong các doanh nghiệp” Chủ biên: PGS – TS . Đặng thị Loan

Giáo trình ” Kế toán doanh nghiệp trong kinh tế thị trường” Chủ biên: TS. Nguyễn văn công

NXB Thống kê – Đại học Kinh tế Quốc Dân.

Thực hành kế toán trong các doanh nghiệp

Hướng dẫn Thực hành kế toán doanh nghiệp Chủ biên PGS – TS. Lê thị Hoà NXB Tài Chính

Năm XB 2005

Giáo trình ” Kế toán doanh nghiệp sản xuất” Chủ biên: PGS. Phạm thị Gái NXB Thống kê – Học viện Tài chính.

Giáo trình ” Thống kê doanh nghiệp”

Các sổ sách, tài liệu kế toán , Báo cáo tài chính, Báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty Cơ khí và sửa chữa công trình cầu đường bộ II trong năm 2003, 2004, 2005.

Tải xuống tài liệu học tập PDF miễn phí

[sociallocker id=”19555″] Tải Xuống Tại Đây [/sociallocker]

May 13, 2019

Báo cáo thực tập Chuyên đề môi giới bất động sản

Báo cáo thực tập Chuyên đề môi giới bất động sản

Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

Kéo xuống để Tải ngay bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

(Nếu là bài nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

Bài liên quan:Tiểu luận quản lý nhà nước ngạch chuyên viên: Tranh chấp bất động sản thừa kế là quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

[toc]

[pdfviewer width=”800px” height=”1000px” beta=”true/false”]http://hotroontap.com/wp-content/uploads/2019/05/B%C3%A1o-c%C3%A1o-th%E1%BB%B1c-t%E1%BA%ADp-Chuy%C3%AAn-%C4%91%E1%BB%81-m%C3%B4i-gi%E1%BB%9Bi-b%E1%BA%A5t-%C4%91%E1%BB%99ng-s%E1%BA%A3n.pdf[/pdfviewer]

Tải ngay bản PDF tại đây: Báo cáo thực tập Chuyên đề môi giới bất động sản

LỜI MỞ ĐẦU: TÌM HIỂU KHÁI QUÁT VỀ NGHỀ

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN.

Người môi giới bất động sản tư vấn cho người mua các khoản vay có lãi suất thấp và lợi nhất từ các tổ chức tài chính, các ngân hàng. Đây là một đặc điểm tạo nên sự khác biệt về dịch vụ môi giới bất động sản. Trong một số trường hợp, người môi giới và đại lý chỉ hoàn tất các trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa thuận, còn việc hoàn tất thỏa thuận đó về tài chính hay pháp lý lại do luật sư hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực hiện.

Dân số tăng, kéo theo nhu cầu về bất động sản tăng tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển.

Mới xuất hiện ở Việt Nam nhưng đã phát triển lâu và mạnh mẽ ở các nước phát triển, nghề môi giới bất động sản (bất động sản) là nghề có vị trí rất quan trọng trong cuộc sống xã hội khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao.

Chân dung nhà môi giới

Những nhà môi giới và các văn phòng mua bán bất động sản có một kiến thức khá sâu rộng về thị trường bất động sản trong khu vực. Họ nắm rõ nhu cầu của khách hàng, và thị trường cũng như những biến động về giá cả. Họ thông thuộc các ngóc ngách của thị trường, các quy định về thuế, cũng như hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng.

Môi giới bất động sản là người kinh doanh hoàn toàn độc lập, họ bán, cho thuê hay quản lý các bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thỏa thuận. Khi bán bất động sản, người môi giới thực hiện tất cả các nghiệp vụ từ khớp nối và tìm kiếm nhu cầu mua – bán, thu xếp các cuộc thương thảo cho đến khi thành công và chủ mới của bất động sản hoàn tất quyền sở hữu chuyển đổi.

Người môi giới thường có tính cách dễ chịu, trung thực, và một bề ngoài tin cậy. Chín chắn, có đánh giá, nhận định đúng, đáng tin cậy, và nhiệt tình trong công việc là yêu cầu hàng đầu. Vì bất động sản là sản phẩm có giá trị rất cao nên người đại diện cần có biểu hiện thuyết phục nhất đối với khách hàng. Các đại lý bất động sản thì cần có đầu óc tổ chức tốt, tỷ mỷ, và trí nhớ tốt (họ cần nhớ không chỉ tên, mặt của khách hàng mà cả những đặc điểm thị hiếu của khách hàng).

Tại các quốc gia phát triển, ví dụ như Mỹ, môi giới bất động sản phải có giấy phép hành nghề. Thi lấy giấy phép – với người môi giới thì khó hơn với đại lý – bao gồm bảng câu hỏi về các giao dịch bất động sản cơ bản và luật liên quan đến mua bán bất động sản.

Muốn trở thành đại lý bất động sản cũng cần có giấy phép hành nghề, và để có được chứng chỉ này cần tham gia một khóa đào tạo từ 30 đến 90 giờ. Với những ai muốn trở thành người môi giới bất động sản thì cần tham dự một khóa đào tạo từ 60 đến 90 giờ; và phải có kinh nghiệm mua bán bất động sản, thường từ 1 đến 3 năm. Giấy phép hành nghề có giá trị thường từ 1 đến 2 năm.

Làm lợi nhất cho khách hàng

Phần lớn các đại lý và nhà môi giới bất động sản bán các bất động sản để ở. Một số nhỏ – thường là các công ty kinh doanh và quản lý bất động sản lớn – chuyên mua bán bất động sản mang tính chất thương mại, công nghiệp, nông nghiệp hay mục đích kinh doanh khác. Mỗi lĩnh vực đều yêu cầu kiến thức về đặc thù của loại hình bất động sản và các đối tượng khách hàng.
Cho dù với bất kỳ loại hình bất động sản nào, đại lý hay người môi giới cần phải biết rõ các nhu cầu của khách

hàng trước một thương vụ mua bán. Trước khi dẫn người mua đến xem một địa chỉ bất động sản, đại lý thường phải tiếp xúc với khách hàng một số lần để nắm rõ nhu cầu cũng như thị hiếu của khách hàng. Đây có thể coi là giai đoạn tiền khả thi cho một giao dịch và đại lý cũng cần xác định rõ khả năng tài chính của người mua. Đại lý hay người môi giới sẽ niêm yết một danh sách các ngôi nhà bán, vị trí và mô tả chi tiết, và một điểm rất quan trọng – là các nguồn hỗ trợ tín dụng cần thiết cho khách hàng.
Người môi giới bất động sản tư vấn cho người mua các khoản vay có lãi suất thấp và lợi nhất từ các tổ chức tài chính, các ngân hàng. Đây là một đặc điểm tạo nên sự khác biệt về dịch vụ môi giới bất động sản. Trong một số trường hợp, người môi giới và đại lý chỉ hoàn tất các trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa thuận, còn việc hoàn tất thỏa thuận đó về tài chính hay pháp lý lại do luật sư hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực hiện.

Cơ hội và thu nhập

Nhu cầu tuyển dụng đối với các đại lý và môi giới bất động sản sẽ tăng mạnh đến năm 2014. Lý do là khi dân số tăng cao thì nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, nhất là khi nhận thức chung của xã hội là đầu tư vào bất động sản là một đầu tư “khôn ngoan”. Tuy nhiên, do ứng dụng của công nghệ thông tin, ngày nay khách hàng có thể truy cập vào các trang web để tìm kiếm các thông tin liên quan đến bất động sản mà mình quan tâm.

Vì vậy, trong tương lai gần nếu bạn làm nghề bán thời gian hay coi đó là nghề tay trái đều rất khó cạnh tranh. Các quy định và yếu tố pháp lý luôn thay đổi và điều chỉnh, cũng là nguyên nhân khiến cho một số người không chuyên khó mà có thể cạnh tranh được với các công ty làm ăn bài bản và chuyên nghiệp.

Vào nghề môi giới bất động sản khá dễ vì đặc thù công việc và điều kiện làm việc linh hoạt, thù lao lại cao nếu bạn có nhiều khách hàng và giao dịch thành công. Nếu được đào tạo tốt, và có tham vọng – đặc biệt nếu bạn có mối quan hệ rộng trong xã hội và giới kinh doanh – bạn có thể nắm bắt cơ hội thành công trong nghề. Tuy nhiên, người mới vào nghề thì thu nhập thường không ổn định, có thể sau vài tháng không bán được bất động sản nào buộc phải bỏ nghề! Vì vậy, người mới vào nghề, nên có một khoản tiền ít nhất để nuôi mình trong vòng 6 tháng cho đến khi họ có thể có được thu nhập từ tiền hoa hồng!

Hoa hồng là nguồn thu nhập chính của các đại lý và môi giới bất động sản. Tỷ lệ hoa hồng tùy thuộc vào thỏa thuận của đại lý và người môi giới, vào loại bất động sản và giá trị của bất động sản. Tiền hoa hồng được phân chia giữa nhiều đại lý và môi giới bất động sản. Khi bất động sản được bán, người môi giới hay đại lý có bản niêm yết sẽ chia khoản tiền hoa hồng được hưởng với người môi giới hay đại ký bán được bất động sản, và với công ty mà họ đang làm việc.

Mặc dù là tiền chia hoa hồng cho các đại lý giữa các công ty là khác nhau, nhưng thường giá trị bằng một nửa số tiền hoa hồng mà công ty nhận được. Đại lý nào vừa có bản niêm yết vừa bán được bất động sản sẽ có số hoa hồng cao nhất.

Nghề môi giới và đại lý bất động sản là nghề khá “nhạy cảm” với biến động của thị truờng, đặc biệt các biến động liên quan đến tỷ giá. Khi hoạt động kinh tế suy giảm và tỷ giá tăng, số giao dịch về bất động sản đương nhiên sẽ giảm xuống.

Thu nhập của 1 người làm đại lý bất động sản ở Mỹ, bao gồm cả tiền hoa hồng dao động từ 35,670 USD đến 92.770 USD/ năm. Con số này bao gồm những công việc có liên quan đến việc kinh doanh, môi giới và đại lý bất động sản các loại (nhà ở, văn phòng cho thuê, thuê mua, các mục đích công nghiệp…).

Thu nhập của 1 người làm đại lý bất động sản ở Mỹ, bao gồm cả tiền hoa hồng dao động từ 35.670 USD đến 92.770 USD/ năm.

PHẦN 1: GIỚI THIỆU ĐÔI NÉT VỀ BẢN THÂN.

Họ và tên: Nguyễn Quang Trung

Ngày tháng năm sinh: 08/10/1980.

Quê quán: Khu 3-Thị trấn Hưng Hà – Hưng Hà – Thái Bình.

Cơ quan công tác : Công Ty Cổ Phần Xuất Nhập Khẩu Ô tô Miền Bắc

Chức vụ : Trưởng phòng kinh doanh

Mobile :0937.336.789

Email : [email protected]

PHẦN 2 : GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP.

CHI NHÁNH PHÍA BẮC:

CÔNG TY CỔ PHẦN BÂT ĐỘNG SẢN HANEL-HIMLAM

TÊN GIAO DỊCH : HANEL – HIMLAM REAL ESTATE JOINT SOCK COMPANY.

ĐỊA CHỈ: 267-269 GIẢNG VÕ –CÁT LINH– ĐỐNG ĐA – HÀ NỘI.

ĐIỆN THOẠI:

WEBSITE: WWW.Himlanland.com

EMAIL: [email protected]

PHẦN 3 : NỘI DUNG BÁO CÁO.

I. QUY TRÌNH, THỦ TỤC MÔI GIỚI BĐS.

Thương vụ môi giới bất động sản: Nhà đất

1.Thu thập thông tin về BĐS thương mại về mua bán nhà đất.

1.1. Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản:

Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là “máu” cho cơ thể- dịch vụ môi giới bất động sản. Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà không một ngành nghề nào trong thị trường BĐS có được. Sau đây là một số dạng thông tin căn bản cần thu thập được để phục vụ cho hoạt động môi giới BĐS:

1.2. Thông tin về nguồn cung bất động sản

– Các dạng cung:

+ Bán.

+ Cho thuê, cho thuê lại.

+ Đầu tư liên doanh liên kết.

+ Khai hoang, khai phá: bán đất chưa sử dụng thành sử dụng được

– Thông tin nguồn cung

+ Văn phòng môi giới

+ Từ khách hàng.

+ Từ các phương tiện thông tin đại chúng: internet, đài báo, văn phòng môi giới..

+ Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án.

+ Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản, nguồn hàng phát mãi.

+ Các cơ quan quản lý: địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc- quy hoạch, xây dựng

+ Từ thực tế : những nhà bỏ trống, khu đất trống, những bất động sản mới phát triển, từ dân cư địa phương.

+MLS: hệ thống niêm yết đa chiều.

1.3. Thông tin về bất động sản

– Kinh tế kỹ thuật:

+ Vị trí: môi trường xung quanh.

+ Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng.

+ Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuật

+ Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể nhue thế nào, chi tiết, chất liệu, thời gian sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng…

+ Hạ tầng kỹ thuật : đường, điện, nước,

+ Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản.

– Pháp lý:

+ Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng. quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản,,,

+ Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác.

+ Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: uỷ ban nhân dân.

+ Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: ví dụ: hạn chế độ cao…

– Xã hội, lịch sử:

+ Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển cảu bất động sản.

+ Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không…

+ Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gì không….

– Nguồn thông tin và phương pháp thu thập:

+ Tìm hiểu từ chủ sở hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, các loại hoá đơn.

+ Cơ quan quản lý nhà nước: phòng quản lý nhà đất, sở quy hoạch, nhà đất.

Ví dụ: Sở quy hoạch: xem quy hoạch hiện tại và xu hướng trong tương lai.

+ Tổ dân phố và hàng xóm.

+ Tự điều tra và thăm dò.

+ Cơ sở dữ liệu cá nhân và kinh nghiệm kiến thức.

+ Bản đồ: ví dụ bản đồ quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, bản đồ điện tử.

+ Các đề tài nghiên cứu, hội thảo…. ví dụ: ảnh hưởng của chất thải đối với môi trường đời sống dân cư.

+ Trao đổi kinh nghiệm: giữa các nhà môi giới -> rất quan trọng.

1.4. Thông tin về cầu bất động sản

1.4.1 Phân loại đối tượng cầu bất động sản

– Người mua:

+ Để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ.

+ Để đầu tư: những người kinh doanh bất động sản, đầu cơ tiền nhàn rỗi/

+ Để bảo toàn vốn.

è Phân loại cầu bất động sản để biết mục tiêu của khách hàng -> đáp ứng nhu cầu tốt hơn của khách hàng.

– Người thuê:

+ Văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch.

+ Để kinh doanh dịch vụ.

+ Để sản xuất kinh doanh thuê mặt bằng.

+ Nhà ở: đối với sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, nhà công vụ.

– Tín dụng, thế chấp và bảo hiểm: cầu gián tiếp

1.4.2. Phương pháp thu thập thông tin về cầu bất động sản

– Chủ động:

+ Tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng.

+ Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiền năng (người thuê), khách hàng của các văn phòng môi giới khác, khách sạn, văn phòng, công sở, thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhân hoặc nhóm khách hàng mục tiêu.

+ Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện

+ Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhu cầu.

– Thụ động:

+ Đón tại văn phòng.

+ Phụ thuộc quảng cáo:

Thời gian đầu: chủ động, sau – thụ động.

2. Phân tích khach hàng:

2.1. Xác định đối tượng của thương vụ:

Người cung:

+ Lí do nguyện vọng của họ ; nhanh hay chậm

+ Nắm được thông tin về bất động sản như thế nào.

+ Các điều kiện kèm theo.

+ Khung giá có phù hợp, các điều kiện về kinh tế ( thuế hoặc phí).

+ Năng lực bán của khách hàng: có đủ điều kiện pháp lý.

– Người cho thuê:

+ Đầu tư.

+ Sinh lợi: để thu nhập hàng tháng không quan tâm giá bất động sản.

+ Trông coi: để bảo vệ.

+ Lí do: ví dụ: cho thuê để người đi thuê đầu tư trang thiết bị cho bất động sản.

– Người bán:

+ Tự nguyện.

+ Bị ép buộc.

Người cầu:

– Người mua:

+ Quan tâm đến đặc tính của bất động sản.

+ Giá cả bất động sản: xác định khả năng tài chính.

+ Mục tiêu của người mua.

+ Các ràng buộc khác: ví dụ đối với người nước ngoài: vấn đề mua nhà…

– Người thu.

+ Cụ thể chính xác ngay ban đầu.

+ Rất nhanh gọn.

+ Chú ý tính ổn định bất động sản.

+ Chủ sở hữu quan tâm đến người thuê: quan tâm thu nhập người thuê, hoàn cảnh người thuê, độ ổn định…

2.2. Xác định các bên tham gia thương vụ:

– Phân loại khách hàng

+ Hiểu mục tiêu của việc mua bán phải rõ ràng.

+ Tìm hiểu độ tuổi của khách hàng: vì ảnh hưởng đến tâm sinh lý

Ví dụ: già – đắn đo; trung tuổi – táo bạo;

+ Nghề nghiệp.

+ Thu nhập: sở thích của họ, tiềm năng.

– Xác định các bên tham gia:

+ Thông tin cá nhân, tổ chức đó.

+ Mục tiêu tham gia thương vụ.

+ Các kỳ vọng: mua để ở, để chờ tăng giá, gần trường…

+ Mức độ sẵn sàng.

+ Điều kiện pháp lý.

3. Giao dịch với khách hàng.

Đàm phán là môt hình thức giao tiếp được sử dụng để tạo ra các thoả thuận giữa hai hay nhiều bên nhằm đạt được sự thống nhất về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên trong đời sống hàng ngày của các cá nhân hay tổ chức.

Như vậy có thể khái quát, đàm phán là hành vi và quá trình,trong đó :

+ các bên trao đổi,thoả thuận

+ Có những mối quan tâm chung và ngững điểm bất đồng

+ Nhằm đi đến một thoả thuận thống nhất

– Bản chất của đàm phán

+ Bản chất của đàm phán là những thoả hiệp của hai hay nhiều bên để thống nhất về quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên

+ Hay nói cách khác Đàm Phán là những thoả hiệp nhằm đạt được tiếng nói chung trong các va chạm và xung đột xã hội hoặc trong liên kết và chao đổi.

– Các giai đoạn đàm phán

(1)Chuẩn bị à (2) Đề nghị à(3)Tranh luận à(4)Thương lượng

à (5)Kết thúc

(1) Chuẩn bị à (2)Tiếp súc à (3) Đàm phán à (4) Kết thúc

à (5)Rút tài khoản

Công việc này do một nhân viên thực hiện .

VD;Sau khi khách hàng liên hệ với chung tâm qua các thông tin (điện thoại,quảng cáo…).Trung tâm sẽ đưa ra cuộc gặp ngỡ,khách hang có thể chực tiếp đến chung tâm hoặc có thể tới trực tiếp tới 1 địa điểm nào đó để bàn bạc rồi đưa ra một bản hợp đồng môi giới như sau:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc

—– oOo —–

HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Hôm nay ngày ….. tháng ….. năm 200………………………………………

Chúng tôi gồm có :

BÊN A :…………………………………………………………………….. Địa chỉ :………………………………………………………………. Người đại diện: Ông (Bà)………………..Chức vụ:…………………. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số:……………………………. Do Sở Kế Hoạch và Đầu Tư cấp ngày ……tháng ….. năm………….

Điện Thoại………………………………………Fax:……………..

Là Bên trung gian, giới thiệu Bên bán/cho thuê bất động sản với Bên mua/thuê bất động sản.

BÊN B : Công ty/Ông/Bà………………………………………………………………..

Địa chỉ :……………………………………………………………………………..

Người đại diện (nếu là công ty):……………………………………………..

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: ………………………………

Do Sở Kế Hoạch và Đầu Tư cấp ngày ….. tháng ….. năm ……….

Điện thoại:……………………… Fax:…………………………………………..

Là Bên bán/cho thuê bất động sản .

Sau khi thoả thuận hai bên thống nhất ký vào hợp đồng với các điều khoản sau:

ĐIỀU I: THÔNG TIN LIÊN LẠC CỦA BÊN MUA/THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN

Tên Công Ty/Ông/Bà:…………………………………………………………………………

Địa chỉ :…………………………………………………………………………………………….

Điện thoại : ………………………………. Fax……………………………………………….

ĐIỀU II: NGHĨA VỤ CỦA BÊN A

Cung cấp cho Bên B thông tin liên lạc của bên cần mua/thuê bất động sản.

ĐIỀU III: QUYỀN LỢI CỦA BÊN A

Được nhận khoản hoa hồng bằng 10% của 1 tháng tiền thuê bất động sản hoặc 0.2% giá trị bất động sản được bán từ Bên B.

ĐIỀU IV: NGHĨA VỤ CỦA BÊN B

Không tiết lộ thông tin của bên mua/thuê bất động sản.

Trình cho bên mua/thuê xem các giấy tờ chứng minh chủ sở hữu/người được ủy quyền hợp pháp của bất động sản. Hướng dẫn khách đến tận nơi và giới thiệu khách xem tường tận, chi tiết toàn bộ tài sản cùng những giấy tờ liên quan đến bất động sản bán/cho thuê.

Nếu Bên mua/thuê bất động sản muốn xem nhiều bất động sản tại nhiều địa điểm khác nhau, Bên B phải sẵn sàng đáp ứng.

Ngay sau khi hợp đồng mua bán/cho thuê bất động sản được ký giữa bên bán/cho thuê với bên mua/thuê. Bên B sẽ chi cho Bên A khoản tiền hoa hồng bằng 10% của 1 tháng tiền thuê bất động sản hoặc 0.2% giá trị bán ra của bất động sản đó.

ĐIỀU V: QUYỀN LỢI CỦA BÊN B

Được cung cấp toàn bộ thông tin liên lạc của bên cần mua/thuê bất động sản.

ĐIỀU VI: CAM KẾT

Hai bên cam kết thực hiện đúng đầy đủ các điều khoản đã ghi trong hợp đồng.

Trường hợp xảy ra tranh chấp hai bên cùng thương lượng giải quyết, nếu thỏa thuận không đạt dược sẽ nhờ sự can thiệp của các cơ quan pháp luật.

ĐIỀU VII: HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG

Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi bên mua/thuê bất động sản đã mua/thuê được bất động sản như yêu cầu.

Hợp đồng này được lập thành 2 bản, mỗi bên giữ 1 bản và có giá trị pháp lý như nhau.

BÊN A BÊN B

II. KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT NHỮNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN.

1/ Tổ chức môi giới bất động sản trên thị trường BĐS:

– Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp chủ đầu tư có thể chuyển các ý tưởng của họ thành hiện thực công trình có giá trị kinh tế cao hơn từ bất động sản)

– Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm cho thuê hoặc bán các loại bất động sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào các dự án lớn và là người phân cân đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư. Các nhà môi giới bất động sản đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án.
– Tham khảo của Trung Quốc:

+ Người môi giới BĐS là người môi giới cá thể, người môi giới hợp doanh và công ty môi giới nhằm mục đích lấy tiền thuê, làm dịch vụ giới thiệu trung gian, đại lý để nhận tiền thù lao từ người đương sự kinh doanh, chuyển nhượng, cầm cố và cho thuê nhà.

+ Đặc điểm của người môi giới BĐS:Nhằm mục đích lấy tiền thuê; Thúc đẩy hai bên giao dịch, chứ bản thân không trực tiếp giao dịch; Hoạt động môi giới BĐS chủ yếu là trung gian giới thiệu và đại lý bán nhà đất; Phải phân biệt rõ giới hạn hoạt động của môi giới BĐS và tư vấn thuần tuý cung cấp thông tin về nhà đất.

– Sự cần thiết của tổ chức này đã được chứng minh trên thực tiễn là các giao dịch được tiến hành một cách nhanh chóng, tránh được nhiều phức tạp không cần thiết (vì người trung gian đã trực tiếp dàn xếp các xung đột…). Nhiều khi, bên mua và bên bán, bên thuê và cho thuê… không nắm được rõ ràng, chi tiết về các thông tin có liên quan về BĐS bằng trung gian môi giới, họ thực sự cần đến nhà môi giới như một trung gian tin cậy và chuyên nghiệp để thực hiện các dịch vụ đáp ứng yêu cầu của cả 2 bên.

2/ Mô hình hoạt động:

Người mua và người bán tìm đến nhà môi giới để thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua (bán, cho thuê) bất động sản một cách có hiệu quả và nhanh chóng nhất, nhà môi giới sau khi tìm hiểu kỹ các nguyện vọng, yêu cầu của các bên sẽ tiến hành làm các thủ tục cần thiết để thực hiện một giao dịch, bên có nhu cầu mua (bán, cho thuê…) sẽ phải trả một khoản chi phí nhất định gọi là lệ phí hợp đồng môi giới, sau khi nhà môi giới đạt đến kết quả cuối cùng và giao dịch thành công thì nhà môi giới sẽ được hưởng tiền hoa hồng tính trên % giá trị bất động sản đã được thoả thuận kỹ lưỡng trong hợp đồng của 2 bên.

Tham khảo thực tế: Mô hình 1 công ty TNHH kiêm trung tâm tư vấn nhà đất-việc làm

– Đứng đầu là giám đốc

– Dưới giám đốc có 3 văn phòng: tư vấn, môi giới và kế toán
+ Tư vấn: làm các thủ tục quảng cáo, giới thiệu về các loại BĐS cho khách hàng và hướng dẫn khách hàng về các thủ tục khi thực hiện hợp đồng môi giới.

+ Môi giới: Sau khi tìm hiểu các thông tin đáp ứng yêu cầu của mình, bên có nhu cầu sẽ tiếp tục sang phòng môi giới, tại đây họ sẽ cùng người làm môi giới tiến hành các thủ tục ký hợp đồng gọi là hợp đồng môi giới với đầy đủ các thông tin cần thiết về bên nguyên đơn, về BĐS đem ra giao dịch và các giao kèo cần thiết khác về lệ phí hợp đồng, % hoa hồng, các cam kết khác v.v.. sau đó sẽ đưa bên có nhu cầu đi khảo sát thực địa và thực hiện các công việc tiếp theo cho đến kết quả cuối cùng.

+ Kế toán: Nếu giao dịch thành công, bên có nhu cầu sẽ tiếp tục đến phòng kế toán và thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhân viên kế toán như đã thoả thuận trong hợp đồng môi giới.

3/ Thực trạng loại hình tổ chức này tại 4 thành phố lớn
3.1. Về mô hình hoạt động: tương tự như mô hình của công ty nêu trên.
3.2. Điều kiện hoạt động: hầu như không phải tuân thủ một điều kiện hoạt động nào cả, cụ thể như sau:

Hiện tại trên địa bàn của các thành phố lớn, các tổ chức và cá nhân hoạt động dịch vụ môi giới phát triển khá rầm rộ, dưới các hình thức tư nhân như: Trung tâm môi giới tư vấn nhà đất, trung tâm giới thiệu người thuê và cho thuê nhà ở… Sau khi nhận tiền hoa hồng môi giới giữa 2 bên, người môi giới không còn trách nhiệm gì. Hầu hết các tổ chức môi giới BĐS hiện nay đều là do các cá nhân, hộ gia đình có tiền mở văn phòng, trung tâm môi giới nhà đất tự phát theo nhu cầu của người dân và theo các cơn sốt nhà đất trên thị trường và họ coi đây như một nghề kinh doanh nhưng không có đăng ký hành nghề và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước.

Phần lớn các văn phòng nhà đất này đều do những người không có nghề nghiệp, không được đào tạo kiến thức về tư vấn BĐS nhà đất, chủ yếu dựa trên kinh nghiệm thực tế, tự xoay sở và móc ngoặc với các cò mồi khác…tính chuyên nghiệp thấp, độ tin cậy về thông tin cũng như kết quả thành công chỉ chiếm tối đa là 50%. Họ chỉ đơn thuần làm môi giới giữa người bán và người mua, ít hoặc không có khả năng tư vấn về những thông tin cần thiết liên quan đến đất đai BĐS hoặc mới chỉ dừng lại ở mức độ tư vấn về thông tin và tư vấn hỗ trợ về tài chính liên quan đến BĐS.
Chỉ có 1 số tổ chức môi giới hiện nay là có đăng ký hoạt động nhưng các tổ chức này lại hoạt động dưới hình thức các công ty thương mại (chức năng hoạt động là làm dịch vụ tư vấn nhà đất, dịch vụ giới thiệu việc làm, dịch vụ vận chuyển hành khách, chuyển giao công nghệ-công nghiệp, lữ hành nội địa, đại lý vận tải, dịch vụ vui chơi giải trí..). Như vậy, có thể thấy hoạt động dịch vụ tư vấn môi giới BĐS nhà đất chỉ là 1 mảng trong hoạt động kinh doanh của các công ty loại này. Và theo quy định, thì các công ty thương mại khi thành lập phải được sự chấp thuận và cấp giấy phép từ phía Chi cục thuế của Thành phố.

3.3. Về các nội dung khác:

Tỷ lệ hoa hồng: Hiện nay, ở 4 thành phố lớn, thông thường tỷ lệ hoa hồng cho một giao dịch thông qua môi giới thành công là 1-2% giá trị BĐS được đem ra mua (bán), cho thuê…

Các loại BĐS tham gia giao dịch thông qua trung gian môi giới chủ yếu: là nhà bán (nhà ở), nhà cho thuê, cửa hàng, văn phòng kinh doanh.
Thời gian thực hiện hết 1 giao dịch: nói chung trong vòng 3 tháng
Phạm vi hoạt động: chủ yếu là các BĐS trên địa bàn

Đối tượng tham gia hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản: các công ty thương mại, cá nhân, hộ gia đình, công ty TNHH…

4/ Tham khảo kinh nghiệm nước ngoài:

Nộp khi ký hợp đồng môi giới. Nếu công việc không thành, bên môi giới không phải hoàn trả lại khoản lệ phí này.

	Mỹ (New-york)	Trung Quốc (Thượng Hải)
Điều kiện tham gia hoạt động môi giới của cá nhân	Cá nhân phải có giấy phép hành nghề do cấp QLNN ở Trung ương cấp (cấp Bộ), để được cấp phải thi lấy chứng chỉ hành nghề (thi viết) về các nội dung kỹ năng nghiệp vụ về tư vấn môi giới BĐS.	1. Có giấy chứng nhận tư cách người môi giới BĐS do cơ quan quản lý hành chính công thương địa phương cấp.2. Có vốn trên 20.000 NDT hoặc có người đảm bảo có tài sản đảm bảo trị giá trên 20.000 NDT.3. Có nơi hoạt động môi giới cố định.4. Trong vòng 3 năm trước khi làm đơn đề nghị không có tiền sự phạm tội.
Nội dung hoạt động	Mua bán, đấu thầu, trao đổi, thương lượng giá cả, cho thuê…
Điều kiện thành lập tổ chức môi giới BĐS		1. Có trên 5 người có giấy chứng nhận tư cách người môi giới BĐS.2. Được cấp giấy phép doanh nghiệp2. Có vốn trên 100.000 NDT3. Có điều lệ tổ chức xác định rõ tôn chỉ kinh doanh. 4. Có trụ sở kinh doanh cố định
Thành phần làm dịch vụ môi giới	bên môi giới có 3 người: nhà môi giới (broker), người mua bán và nhân viên cộng tác
Hợp đồng môi giới		gồm:1. Việc môi giới2. Yêu cầu và tiêu chuẩn việc môi giới3. Kỳ hạn thực hiện hợp đồng 4. Số tiền dịch vụ, cách thức, kỳ hạn chi trả 5. Trách nhiệm vi phạm hợp đồng, cách thức giải quyết tranh chấp 6. Các nội dung khác 2 bên giao ước.
Phí dịch vụ hoạt động môi giới	Nộp khi ký hợp đồng môi giới. Nếu công việc không thành, bên môi giới không phải hoàn trả lại khoản lệ phí này.	Do người môi giới nhà đất và đương sự thoả thuận trong tiêu chuẩn thu phí dưới đây và được chi trả trong kỳ hạn hợp đồng môi giới:1. Đại lý mua bán nhà, chuyển nhượng quyền SDD nhà nước, thu dưới 3% giá cả hợp đồng.2. Đại lý thuê nhà, thuê quyền sử dụng đất nhà nước, thu 1 lần 70% tiền thuê 1 tháng.3. Đại lý trao đổi nhà dưới 1% theo giá trị nhà đất. Dịch vụ tư vấn, tiêu chuẩn phí dịch vụ do 2 bên bàn định.
Tỷ lệ hoa hồng	Nếu công việc thành công sẽ được hưởng % hoa hồng, số tiền hoa hồng này được quy định rất rõ trước khi ký hợp đồng

5/ Kiến nghị giải pháp:

Sau khi tìm hiểu thực trạng hoạt động của các tổ chức môi giới trên thị trường BĐS và tham khảo kinh nghiệm của nước Mỹ về mô hình hoạt động của tổ chức này, đề nghị Chính phủ cần thực thi một số biện pháp quản lý hữu hiệu hoạt động của hệ thống dịch vụ môi giới nhà đất trên thị trường BĐS sau đây:

a/ Kiểm soát về đăng ký hành nghề:

– Kiểm soát hoạt động của các tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ tư vấn môi giới về BĐS. Chính phủ yêu cầu người làm dịch vụ tư vấn môi giới bắt buộc phải đăng ký hoạt động với cơ quan quản lý Nhà nước và được cấp giấy phép mới được hoạt động tư vấn môi giới. Cụ thể là nên giao cho ai thực hiện cấp loại giấy phép này??

– Cần tổ chức thi lấy chứng chỉ hành nghề môi giới (Như vậy, chỉ những người có đủ tư cách pháp nhân, có đủ trình độ chuyên môn về môi giới BĐS mới được tham gia các dịch vụ môi giới về BĐS).

b/ Kiểm soát về việc thực hiện trách nhiệm của các tổ chức này:

Người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả của các hoạt động tư vấn môi giới như: tính trung thực trong các thông tin pháp lý của BĐS được môi giới; về độ tin cậy và có tính dự báo được lợi ích từ kết quả định giá và hình thành giá cả của BĐS giao dịch và chịu trách nhiệm về kết quả của các dịch vụ khác.

c/ Kiểm soát về chất lượng tư vấn môi giới:

Kiểm soát tính công khai của các thông tin và chất lượng dịch vụ tư vấn (những người tư vấn được quyền yêu cầu cơ quan quản lý Nhà nước xác nhận các thông tin pháp lý về BĐS).

Cần tổ chức các lớp đào tạo trong và ngoài nước về môi giới BĐS, nâng cao trình độ nghiệp vụ và đưa các cán bộ có nghiệp vụ về môi giới vào các công ty thương mại dịch vụ môi giới nhà đất hiện nay bằng cách yêu cầu các công ty này phải có các tiêu chuẩn đầu vào cần thiết, nếu không đáp ứng được thì sẽ không được cấp giấy phép hoạt động.

d/ Kiến nghị khác:

Phát triển các dịch vụ tư vấn và môi giới tổng hợp cho các nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch về BĐS như: dịch vụ cung cấp thông tin hàng hoá BĐS; dịch vụ kiểm tra và tư vấn tính pháp lý của BĐS; dịch vụ định giá BĐS; dịch vụ thanh toán và cho vay thế chấp BĐS và dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch về BĐS. Những đơn vị dịch vụ này sẽ thay mặt bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết để BĐS được giao dịch một cách hợp pháp, cơ quan tư vấn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng và tính pháp lý của các dịch vụ này. Nên chăng cần có 1 sàn giao dịch BĐS và tổ chức môi giới sẽ nằm trong sàn giao dịch này??!Tổ chức này sẽ thay mặt các bên có nhu cầu thực hiện các thủ tục giao dịch với Nhà nước, làm cầu nối thanh toán giữa 2 bên theo đúng quy định của pháp luật.

Tải xuống tài liệu học tập PDF miễn phí

[sociallocker id=”19555″] Tải Xuống Tại Đây [/sociallocker]

May 11, 2019

Tiểu luận quản lý nhà nước ngạch chuyên viên: Tranh chấp bất động sản thừa kế là quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
Tiểu luận quản lý nhà nước ngạch chuyên viên: Tranh chấp bất động sản thừa kế là quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

Kéo xuống để Tải ngay bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

(Nếu là bài nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

Bài liên quan: Giới thiệu sàn giao dịch bất động sản và vai trò của sàn bất động sản trong nền kinh tế thị trường

[toc]

[pdfviewer width=”800px” height=”1000px” beta=”true/false”]http://hotroontap.com/wp-content/uploads/2019/05/Ti%E1%BB%83u-lu%E1%BA%ADn-qu%E1%BA%A3n-l%C3%BD-nh%C3%A0-n%C6%B0%E1%BB%9Bc-ng%E1%BA%A1ch-chuy%C3%AAn-vi%C3%AAn-Tranh-ch%E1%BA%A5p-b%E1%BA%A5t-%C4%91%E1%BB%99ng-s%E1%BA%A3n-th%E1%BB%ABa-k%E1%BA%BF-l%C3%A0-quy%E1%BB%81n-s%E1%BB%AD-d%E1%BB%A5ng-%C4%91%E1%BA%A5t-%C4%91%E1%BB%91i-v%E1%BB%9Bi-tr%C6%B0%E1%BB%9Dng-h%E1%BB%A3p-%C4%91%E1%BA%A5t-ch%C6%B0a-%C4%91%C6%B0%E1%BB%A3c-c%E1%BA%A5p-gi%E1%BA%A5y-ch%E1%BB%A9ng-nh%E1%BA%ADn-quy%E1%BB%81n-s%E1%BB%AD-d%E1%BB%A5ng.pdf[/pdfviewer]

Tải ngay bản PDF tại đây: Tiểu luận quản lý nhà nước ngạch chuyên viên: Tranh chấp bất động sản thừa kế là quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

LỜI MỞ ĐẦU

Thừa uỷ quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai, Sở Nội vụ tỉnh Đồng Nai đã phối hợp với Học viện Hành chính quốc gia tổ chức lớp bồi dưỡng kiến thức quản lý nhà nước chương trình chuyên viên chính cho cán bộ lãnh đạo tại Trung tâm Giáo dục Thường xuyên tỉnh Đồng Nai (thời gian học từ 04/6 đến 11/9/2009) về bồi dưỡng cho đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác quản lý hành chính nhà nước.

Qua thời gian ba tháng học tập, được bồi dưỡng kiến thức quản lý nhà nước chương trình chuyên viên chính, được Quý Thầy, Cô của Học viện Hành chính Quốc gia tranh thủ, tận tình chuyển tải những kiến thức và kỹ năng quí báu, sát tình hình thực tế công việc về quản lý hành chính nhà nước gồm những nội dung:
- Nhà nước và pháp luật;
- Hành chính nhà nước và công nghệ hành chính;
- Quản lý nhà nước đối với ngành, lĩnh vực.
Đây là những nội dung vô cùng bổ ích và cần thiết cho người cán bộ, công chức trong việc thực thi nhiệm vụ tại đơn vị đang công tác. Qua gần 30 chuyên đề đã giúp cho học viên nhận thức được nhiều vấn đề về lý luận và thực tiễn mới trong công tác quản lý nhà nước. Đồng thời cũng nhận thức được rằng muốn đạt được hiệu quả cao trong công tác quản lý, cần phải nhạy bén, nắm chắc được các văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản dưới Luật, vận dụng sáng tạo, kết hợp linh hoạt với thực tiễn cuộc sống để giải quyết các vấn đề liên quan đến nhiệm vụ được giao.

Vận dụng những kiến thức được học từ quý Thầy, Cô em mạnh dạn chọn nghiên cứu đề tài: “Tranh chấp bất động sản thừa kế là quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng” để

thực hiện tiểu luận cho chương trình “Bồi dưỡng kiến thức quản lý nhà nước chương trình chuyên viên chính”.

Trang 2

Tiểu luận tốt nghiệp

Thực tiễn cho thấy trong hoạt động quản lý hành chính nhà nước, việc giải quyết tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại, tố cáo của công dân đúng cấp, đúng thẩm quyền và kịp thời không những đảm bảo được lợi ích của nhà nước, lợi ích chính đáng của công dân mà còn góp phần ổn định an ninh – trật tự xã hội. Qua đó, góp phần vào việc ngăn chặn và bài trừ tệ nạn tham nhũng, lãng phí của công và các tệ nạn xã hội khác, xây dựng được khối đại đoàn kết trong nhân dân, tạo được niền tin của nhân dân đối với hệ thống bộ máy hành chính nhà nước. Mặt khác, thông qua việc giải quyết khiếu nại, tố cáo kịp thời sẽ giảm thiểu tình trạng khiếu nại, khiếu kiện vượt cấp. Đồng thời, nhiều cấp, nhiều ngành kịp thời chấn chỉnh, uốn nắn những sai sót, lệch lạc, những yếu kém trong công tác quản lý hành chính, kiến nghị với cấp có thẩm quyền bổ sung, sửa đổi chế độ chính sách, pháp luật sát với thực tiễn cuộc sống, xử lý nghiêm minh những người sai phạm hoặc tránh né trách nhiệm.

Tiểu luận tình huống quản lý Nhà nước là bài kiểm tra cuối khoá nhằm đánh giá khả năng vận dụng kiến thức lý luận vào điều kiện thực tiễn của hoạt động quản lý Nhà nước hiện hành. Thông qua đó, các học viên có vai trò như là người cán bộ, công chức có chức năng, thẩm quyền đưa ra phương hướng xử lý thực sự phù hợp với điều kiện thể chế; phong tục tập quán Việt Nam, phong tục từng vùng, miền. Song, những yêu cầu của tiểu luận tình huống quản lý Nhà nước không đơn giản chỉ là việc giải quyết đơn thuần mà trong đó phải hàm chứa đầy đủ khả năng phân tích cơ sở lý luận, các quy định; đánh giá ưu, khuyết điểm của từng vấn đề… làm cơ sở cho việc đề xuất những kiến nghị theo từng nội dung. Do đó, mặc dù đã cố gắng rất nhiều, nhưng do thời gian ngắn, kinh nghiệm bản thân có hạn, nên bài viết này chắc chắn còn những hạn chế nhất định, rất mong được sự đóng góp ý kiến của quý Thầy Cô và các bạn để bài viết được hoàn chỉnh hơn.

Trang 3

Tiểu luận tốt nghiệp

PHẦN I

GIỚI THIỆU TÌNH HUỐNG

Ông Phạm Văn Sơn, nghề nghiệp làm ruộng, ngụ tại ấp Cầu Hang, xã Hóa An, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai và bà Trần Thị Bích Ngọc đã lấy nhau hơn 4 năm nhưng không sinh con. Vào năm 1980, Ông Bà Sơn đến Trung tâm Cô Nhi Đồng Nai xin con nuôi và đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết đầy đủ thủ tục pháp lý về việc xin nhận con nuôi có tên là Phạm Văn Đáp (lúc đó Đáp được 01 tuổi). Từ khi có anh Đáp, ba năm sau vợ chồng ông sinh thêm được 02 người con gái nữa lần lượt có tên là Đẹp và Đào.

Đầu năm 1993, hộ gia đình ông Sơn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cho 5 hécta đất nông nghiệp để trồng cà phê và cây ăn trái. Ông Sơn đã trồng cà phê và cây ăn trái trên hết diện tích đất nói trên. Hiện tại đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vào năm 2004, anh Đáp lập gia đình và xin ra ở riêng, tại xã Tam An, huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai. Gia đình anh Đáp sinh sống bằng nghề làm ruộng và đã tự mua được 01 hécta đất để trồng cây cà phê và cây ăn trái.

Năm 2007, Ông Sơn bị bệnh hiểm nghèo và qua đời. Trong lúc tang gia, mọi người xúm nhau dọn dẹp nhà cửa thì phát hiện di chúc của Ông Sơn (có công chứng của cơ quan nhà nước). Ông Sơn lập di chúc vào năm 2006 và để thừa kế lại cho anh Đáp 01 hécta đất trong tổng số 05 hécta đất nông nghiệp trồng cây cà phê và cây ăn trái; 01 xe gắn máy do ông Sơn đứng tên. Sau khi mở thừa kế, anh Đáp đã nhận 01 hécta đất, 01 xe gắn máy và Anh Đáp đầu tư hệ thống ống tưới tiêu để chăm sóc cho cà phê và cây ăn trái. Anh Đáp được hưởng thừa kế và làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng thì các em gái không đồng ý.

Thế là Bà Ngọc và các con đồng ký đơn gửi đến Ủy ban nhân dân xã Hóa An khởi kiện đòi lại 01 hécta đất mà Anh Đáp được hưởng thừa kế và 01 xe gắn máy với lý do như sau:

Trang 4

Tiểu luận tốt nghiệp
- Đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nên không được
phân chia tài sản.
- Đất nông nghiệp thuộc thành viên của hộ gia đình nên không được để
thừa kế cho con nuôi.
- Gia đình duy nhất có 01 xe gắn máy làm phương tiện (Ông Sơn vẫn còn
đứng tên) nên không thể giao cho Anh Đáp.
- Anh Đáp không tận tình chăm sóc trong thời gian ông Sơn bị bệnh nên
không được hưởng thừa kế của ông Sơn.

Sau khi nhận đơn của bà Ngọc, Ủy ban nhân dân xã Hóa An đã chuyển hồ sơ lên Văn phòng Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hòa.

Sau khi xem xét toàn bộ hồ sơ, Văn phòng Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hòa đã tham mưu cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố ký quyết định hành chính chấp thuận nội dung khởi kiện của bà Ngọc, buộc anh Đáp phải giao lại 01 hécta đất trồng cây cà phê và cây ăn trái cho bà Ngọc. Anh Đáp vẫn được sử dụng xe gắn máy do ông Sơn cho, tặng (vì giá trị xe gắn máy không đáng kể). Mặt khác, bà Ngọc phải trả lại cho anh Đáp 15 triệu đồng, số tiền mà anh Đáp đã bỏ ra để đầu tư hệ thống ống ngầm tưới tiêu phục vụ cho việc trồng trọt và công chăm sóc cây cối.

Bất ngờ trước quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hòa, anh Đáp đã làm đơn khiếu nại gửi đến phòng tiếp dân của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai.

Nhằm làm rõ hơn vấn đề, chúng ta phân tích nguyên nhân và hậu quả để có được định hướng chung trong việc đưa ra giải pháp xử lý cho thích hợp.

Trang 5

Tiểu luận tốt nghiệp

PHẦN II

PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN VÀ HẬU QUẢ

1. NGUYÊN NHÂN:

1.1 . Về khách quan:

Do quá trình đô thị hóa, phát triển các Trung tâm thương mại, khu công nghiệp, nhà cao tầng… đòi hỏi phải sử dụng nhiều loại quỹ đất. Theo đó, giá trị đất nông nghiệp cũng ngày một tăng lên, dẫn đến phát sinh khiếu nại đòi lại, tranh chấp đất nông nghiệp ngày một gia tăng.

Thủ tục hành chính rườm rà, khó hiểu. Việc tuyên truyền pháp luật ở cở sở chưa tốt dẫn đến người dân chưa hiểu hết trách nhiệm – nghĩa vụ và quyền lợi của mình.

Bộ máy chính quyền cấp phường, xã bấy lâu nay chưa được quan tâm đúng mức, thậm chí có thể nói là bị xem thường. Khi tuyển dụng cán bộ, viên chức cấp xã không chú trọng việc đề ra chuẩn mực trình độ văn hóa, trình độ chuyên môn nhất định (chủ yếu tuyển dụng bằng “Mối quan hệ”). Vì thế, đội ngũ cán bộ, viên chức cấp xã vừa thiếu, vừa yếu.

1.2 . Về chủ quan:

Cán bộ, công chức là người thực thi chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước. Tuy nhiên, trong thực tế công tác không phải tất cả cán bộ, công chức đều hiểu và vận dụng đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước, một cách đúng đắn, phù hợp với chức trách nhiệm vụ được giao. Trong tình huống này hoặc do đưa đẩy, tránh né trách nhiệm hoặc do thiếu hiểu biết về pháp luật (như công chức xây dựng – điạ chính xã Hóa An) đã làm cho vụ việc thêm phức tạp. Đó là một trong những nguyên nhân của tình trạng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài gây khó khăn không đáng có.

Người dân do thiếu hiểu biết về pháp luật đã kiện sai nhưng không được giải thích ngay từ cơ sở; cán bộ quản lý hành chính nhà nước không nắm chắc

Trang 6

Tiểu luận tốt nghiệp

các quy định của pháp luật nên đã tự tiện giải quyết vụ việc không thuộc thẩm quyền của mình. Do đó dẫn đến việc ra quyết định hành chính sai.

2. HẬU QUẢ:

2.1. Tại Ủy ban nhân dân xã Hóa An:

Trước tiên phải xác định nội dung của vụ kiện giữa bà Ngọc, các con và anh Đáp là tranh chấp tài sản thừa kế theo di chúc của Ông Sơn. Thực tế là kiện đòi lại quyền sử dụng đất nông nghiệp, tài sản trên đất cũng như tài sản là xe gắn máy.

Trong chương VI, tại mục 2, điều 135 Luật đất đai năm 2003 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004) qui định:
- “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc
giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở”.
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Uỷ ban
nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai”.

Như vậy Ủy ban nhân dân xã Hóa An sau khi nhận đơn của bà Ngọc đã không tiến hành tổ chức hòa giải giữa bà Ngọc và anh Đáp mà chuyển ngay đơn đến Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hòa là trái với qui định của pháp luật.

Cũng trong chương VI, tại mục 2, điều 136, khoản 1- Luật đất đai năm 2003 qui định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

“Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết

như sau: Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5

Trang 7

Tiểu luận tốt nghiệp

Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết”.

Do hộ Ông Sơn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cho 5 hécta đất nông nghiệp để trồng cà phê và cây ăn trái bằng quyết định hành chính, nên theo qui định, khi đã tiến hành hoà giải mà không thành thì Ủy ban nhân dân xã Hóa An phải hướng dẫn cho các bên tranh chấp nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân chứ không phải tự ý chuyển hồ sơ qua Ủy ban nhân dân thành phố.

2.2. Tại Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hòa:

Theo qui định, sau khi nhận được đơn kiện của bà Ngọc, do Ủy ban nhân dân xã Hóa An chuyển đến, Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hòa phải giải quyết như sau:

– Xem xét hồ sơ: Nếu Ủy ban nhân dân xã Hóa An chưa tiến hành hòa giải thì trả hồ sơ lại và yêu cầu Ủy ban nhân dân xã Hóa An tổ chức hòa giải giữa bà Ngọc và anh Đáp theo luật định.

– Nếu đã hòa giải rồi mà không thành thì chỉ đạo và chuyển hồ về Ủy ban nhân dân xã Hóa An để hướng dẫn các đương sự nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân để giải quyết vụ khởi kiện tranh chấp. Vì như đã nêu trên, thẩm quyền giải quyết vụ tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là cây cà phê và cây ăn trái giữa bà Ngọc và anh Đáp là thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân.

Như tình huống đã đưa ra, Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận theo nội dung đơn kiện của bà Ngọc là không đúng với qui định:

Như vậy việc Uỷ ban nhân dân thành phố Biên Hoà ra quyết định giải quyết tranh chấp đất đai có gắn với tài sản trên đất (cây cà phê và cây ăn trái) là sai với thẩm quyền.

Nội dung xử lý đơn khởi kiện sai với qui định của Pháp luật. Cụ thể là:

Trang 8

Tiểu luận tốt nghiệp
1. Đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nên không được phân chia tài sản. Nội dung kiện này sai. Vì đất của hộ gia đình ông Sơn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất (đầu năm 1993 có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước) và đã sử dụng ổn định, lâu dài đến nay. Mặc dù hiện tại hộ gia đình ông Sơn chưa làm thủ tục để xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn là đất được giao hợp pháp.
1. Đất nông nghiệp thuộc thành viên của hộ gia đình nên không được thừa kế cho con nuôi. Vì đất nông nghiệp ở đây là đất trồng cây lâu năm (cây cà phê, cây ăn trái). Theo chương IV, mục 3, điều 113, khoản 5 – Luật đất đai qui định: “Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.”
Như vậy, ông Sơn có quyền để lại thừa kế cho anh Đáp trong phần diện tích đất của ông trong thành viên hộ gia đình (05 hécta chia 05 người, gồm Ông Sơn, Bà Ngọc, Chị Đẹp, Chị Đào và Anh Đáp: mỗi người là 01 hécta).
1. Gia đình duy nhất có 01 xe gắn máy làm phương tiện (Ông Sơn vẫn
còn đứng tên) nên không thể giao cho Anh Đáp. Trong thời gian ông Sơn bị bệnh, anh Đáp không tận tình săn sóc ông Sơn nên không được hưởng thừa kế của ông Sơn.

Nội dung kiện như trên là sai. Vì theo quy định tại phần thứ tư, chương XXII, điều 631-Bộ Luật dân sự “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật”. Theo điều 648 của chương XXIII thì anh Đáp hoàn toàn có đủ điều kiện để hưởng thừa kế của ông Sơn (thừa kế theo di chúc).

Do đó, Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hòa đã giải quyết vụ khởi kiện nói trên không đúng quy định của pháp luật.

Trang 9

Tiểu luận tốt nghiệp

Qua phân tích ở trên ta thấy rằng: vụ kiện giữa bà Ngọc và anh Đáp có thể giải quyết được ngay tại Ủy ban nhân dân xã Hóa An, thông qua bước hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã. Có như vậy sẽ hạn chế tình trạng kiện tụng, khiếu nại đến nhiều cấp, nhiều nơi, gây phức tạp mà vẫn không giải quyết đến nơi, đến chốn, đúng pháp luật.

Trang 10

Tiểu luận tốt nghiệp

PHẦN III

XÁC ĐỊNH YÊU CẦU MỤC TIÊU KHI XỬ LÝ TÌNH HUỐNG

* Mục tiêu chung:
- Đảm bảo kỷ cương pháp luật, phù hợp với nguyên tắc cơ bản mà Hiến pháp đã nêu: đất đai thuộc sở hữu của toàn dân.
- Giảm tối đa các mức thiệt hại kinh tế (nếu có), bảo vệ lợi ích của nhà
nước, lợi ích chính đáng của công dân.
- Giải quyết hài hòa giữa các lợi ích trước mắt và lâu dài, các lợi ích kinh
tế – xã hội và tính pháp lý.
- Tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Mục tiêu của việc xử lý tình huống được đưa ra là vụ kiện về tranh

chấp tài sản thừa kế theo di chúc giữa hộ gia đình bà Ngọc và anh Đáp. Vậy ta phải xác định rõ:
- Đối tượng cần giải quyết?
- Cấp nào, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết vụ khởi kiện trên đúng theo quy định của pháp luật?
- Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vụ kiện được xác định như
thế nào?
- Đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia tranh chấp.
- Làm thế nào để giải quyết nhanh, có hiệu quả cao đối với các vụ việc
hành chính trong bộ máy quản lý hành chính Nhà nước, mang lại sự hài lòng cho người dân.

Thế nhưng do cách giải quyết của các cấp chính quyền ở thành phố Biên Hòa (từ xã đến thành phố) không đúng theo quy định của pháp luật nên đã dẫn đến hậu quả là:
- Từ vụ kiện tranh chấp quyền thừa kế trở thành vụ khiếu nại đối với
quyết định hành chính của cơ quan quản lý hành chính nhà nước.

Trang 11

Tiểu luận tốt nghiệp
- Đã làm phức tạp thêm tình hình, từ khởi kiện rồi đến khiếu nại kéo dài, qua nhiều cấp, nhiều nơi giải quyết nhưng vẫn chưa giải quyết được mâu thuẫn
trong tranh chấp.

Để đạt được các mục tiêu trên, cần phải căn cứ vào cơ sở pháp luật. Phân tích được nguyên nhân và hậu quả của vụ việc. Từ đó tìm ra giải pháp đúng đắn để giải quyết vấn đề. Đồng thời cũng qua đó đúc kết được kinh nghiệm quý báu trong việc giải quyết vụ việc hành chính đối với cơ quan quản lý hành chính Nhà nước sao cho hợp tình, hợp lý.

Trang 12

Tiểu luận tốt nghiệp

PHẦN IV

XÂY DỰNG, PHÂN TÍCH VÀ LỰA CHỌN

PHƯƠNG ÁN GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

Như đã phân tích ở trên, phương án giải quyết tình huống đã đặt ra như

sau:

A. Phương án 1: giả thuyết.

Nếu mọi công dân đều được tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đến nơi đến chốn thì sẽ không có khiếu kiện, khiếu nại xảy ra.

Tất cả cán bộ, công chức từ phường, xã đến thành phố đều làm việc tập trung, có trách nhiệm cao; nắm vững luật pháp, quy trình… thì không có khiếu kiện, khiếu nại xảy ra.

B. Phương án 2: thuyết phục, giáo dục.

Phương án này áp dụng đối với các trường hợp đơn giản, tính chất mức độ sự việc không nghiêm trọng. Chỉ đạo tổ dân phố và các tổ chức đoàn thể để thuyết phục, giải quyết.
- Ưu điểm: đơn giản, không tốn kém, giữ được mối quan hệ tình cảm,
láng giềng, cùng nhau xây dựng cuộc sống mới tại cộng đồng khu dân cư, văn minh, lịch sự.
- Nhược điểm: Phải xây dựng được các tổ chức đoàn thể đủ mạnh, uy tín,
có kiến thức, có hiểu biết về pháp luật thì mới giải quyết có tình có lý, hài hòa giữa hai bên. Ngược lại, kỷ cương, phép nước dễ bị xem nhẹ.

C. Phương án 3: các cơ quan chuyên môn cùng cấp sẽ giúp Ủy ban nhân dân cấp mình đề ra biện pháp hợp lý, đúng pháp luật.

Ưu điểm:

Thực hiện đúng kỷ cương, phép nước. Thể hiện được tính nghiêm minh của Pháp luật và quyền lực của nhà nước.
- Khuyết điểm:
Trang 13

Tiểu luận tốt nghiệp

Nếu xử lý không khéo thì đây là cơ hội phát sinh cho tiêu cực, nhũng

nhiễu.

Cụ thể:

1 – Đối với Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai:

Đơn của anh Đáp là khiếu nại đối với quyết định hành chính đầu tiên. Do đó, phải chuyển đơn về ủy ban nhân dân thành phố Biên Hòa để giải quyết khiếu nại (theo điều 2 và điều 3 Luật Khiếu nại, tố cáo).

Phát hiện được Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hòa ra quyết định hành chính không đúng thẩm quyền, bỏ qua trình tự hòa giải từ cơ sở. Do đó, Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai chỉ đạo Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hòa ra quyết định tạm đình chỉ việc thi hành Quyết định hành chính của mình. Đồng thời yêu cầu Ủy ban nhân dân thành phố chỉ đạo Ủy ban nhân dân xã Hóa An giải quyết vụ kiện theo quy định của pháp luật.

2 – Đối với Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hòa:

Sau khi nhận được đơn khiếu nại của anh Đáp do Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai chuyển đến, cùng ý kiến chỉ đạo thì Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hòa cần tiến hành:
- Nhanh chóng ra quyết định tạm đình chỉ thi hành quyết định hành chính của mình (theo điều 35 – Luật khiếu nại tố cáo).
Chuyển đơn của hộ gia đình bà Ngọc cùng hồ sơ đến Ủy ban nhân dân xã Hóa An. Chỉ đạo Ủy ban nhân dân xã Hóa An tiến hành hòa giải tranh chấp quyền thừa kế tài sản theo quy định của Pháp luật.

3 – Đối với Ủy ban nhân dân xã Hóa An:

Sau khi nhận lại đơn của hộ bà Ngọc do Ủy ban nhân dân thành phố chuyển đến, tiến hành mời đương sự và các bên liên quan tiến hành hòa giải theo quy định của Pháp luật về quyền thừa kế tài sản.
- Nếu hòa giải thành thì lập biên bản hòa giải thành và kết thúc vụ việc.
Trang 14

Tiểu luận tốt nghiệp

+ Nếu hòa giải không thành thì lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân để giải quyết.
1. Phương án 4: chuyển hồ sơ qua Tòa án nhân dân giải quyết.
Ưu điểm:

Đảm bảo nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa.

Khuyết điểm:
- Có thể mất đi tình làng nghĩa xóm.
- Kỷ cương pháp luật dễ bị xem nhẹ nếu xử lý không hợp lý.
Sau khi nhận được đơn và các hồ sơ pháp lý liên quan của người khởi kiện, căn cứ vào các quy định của Pháp luật Toà án nhân dân xem xét:
- Năng lực hành vi của các chủ thể.
- Loại đất được hưởng thừa kế.
- Tính hợp pháp của di chúc để thừa kế.
- Diện tích đất để thừa kế theo di chúc so với phần diện tích của mỗi
thành viên hộ gia đình ông Sơn.
- Tổng diện tích đất sau khi được hưởng thừa kế của hộ gia đình anh Đáp
so với hạn mức quy định của Pháp luật.
- Tính hợp pháp về quyền sử dụng đất đã để thừa kế.
- Đối tượng sử dụng đất sau khi được hưởng thừa kế, có thuộc đối tượng
sử dụng đất hay không.

Toà án nhân dân xem xét và thụ lý vụ án, đồng thời thông báo cho người khởi kiện đến làm thủ tục nộp tạm ứng án phí.

Trang 15

Tiểu luận tốt nghiệp

PHẦN V

TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN

Phân tích các phương án giải quyết tình huống nêu trên:
- Phương án 1: giả thuyết, không chọn.
- Phương án 2: Vì đã có quyết định hành chính sai nên áp dụng phương án
này không khả thi.

Vậy ta chọn phương án 3 kết hợp với phương án 4: các cơ quan chuyên môn cùng cấp sẽ giúp Ủy ban nhân dân cấp mình thực hiện phương án. Cụ thể là cơ quan địa chính các cấp từ tỉnh đến xã sẽ tham mưu cho Ủy ban nhân dân cùng cấp giải quyết theo phương án 3. Nếu giải quyết không thành thì chuyển sang phương án 4. Cụ thể như sau:

1. Các cấp Ủy ban nhân dân tỉnh và thành phố:

Sẽ tiến hành giải quyết như đã trình bày ở phần phương án 3.

2. Đối với Ủy ban nhân dân xã:

Trong quá trình hòa giải phải luôn luôn tôn trọng ý chí của mỗi bên đương sự tham gia khiếu kiện. Nếu như các bên đương sự khởi kiện (hộ bà Ngọc và anh Đáp) cùng thống nhất ý chí (và kết quả giải quyết khác so với ban đầu thì cũng phải ghi biên bản hòa giải thành theo ý chí mà họ đã cùng thống nhất).

Trường hợp hòa giải không thành thì phải tuân thủ theo quy định của pháp luật để đáp ứng ý chí của mỗi bên và nhất thiết phải đưa ra Tòa án nhân dân để giải quyết.

3.Đối với Tòa án nhân dân:

Nếu hòa giải không thành ở Ủy ban nhân xã thì Tòa án nhân dân tiến hành giải quyết như sau:
- Tổ chức hoà giải giữa hộ bà Ngọc và anh Đáp Trường hợp hòa giải
không thành thì phải tuân thủ theo quy định của pháp luật để đáp ứng ý chí của mỗi bên để giải quyết theo quy định của pháp luật.

Trang 16

Tiểu luận tốt nghiệp
- Về chủ thể tham gia vụ kiện: Tất cả các thành viên (bà Ngọc, chị Đẹp,
chị Đào và anh Đáp) đều đủ năng lực hành vi để tham gia xét xử trước Tòa. Chị Đẹp và Chị Đào là giáo viên tiểu học, vẫn chưa lập gia đình, phụ giúp công việc cùng bà Ngọc.
- Loại đất để thừa kế là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm (cà phê và cây
ăn trái) của hộ gia đình đã có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sử dụng ổn địng từ năm 1993 đến nay. Do đó, đất được sử dụng hợp pháp, được quyền để thừa kế.

Do vậy, các thành viên trong gia đình đều là đồng sở hữu diện tích đất tương ứng và được nhận thừa kế, để lại thừa kế cho người khác sau khi chết. Theo chương IV, mục 3, điều 113, khoản 5 – Luật đất đai qui định: “Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.”
- Hộ gia đình anh Đáp là hộ gia đình sản xuất nông nghiệp nên thuộc đối tượng được sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm.
- Di chúc của ông Sơn được lập trước khi ông qua đời có công chứng của nhà nước: Là di chúc hợp pháp.
- Anh Đáp không phải con ruột của vợ chồng ông Sơn nhưng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết đầy đủ thủ tục pháp lý về việc xin
nhận con nuôi. Trong quá trình chung sống, Anh Đáp đã từng tham gia canh tác, trồng trọt, chăm sóc; do đó, anh Đáp vẫn có quyền được hưởng 01 hécta đất trong 05 hécta mà được nhà nước giao cho hộ ông Sơn vào năm 1993 (đồng sở hữu). Hơn nữa, Tòa xem xét quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại thời điểm đó là giao đất canh tác cho số nhân khẩu trong một hộ gia đình.

Trang 17

Tiểu luận tốt nghiệp
- Anh Đáp có quyền hưởng thừa kế theo di chúc của ông Sơn (theo điều
648 – chương XXIII – Bộ luật dân sự). Diện tích đất 01 hécta để lại cho anh Đáp theo di chúc là phần đất của ông Sơn trong khối tài sản chung của hộ gia đình (05 hécta chia đều cho năm người, mỗi người là 01 hécta). Tuy nhiên, trong bản di chúc của ông Sơn không được sự thống nhất của gia đình bà Ngọc và các con gái. Ông không nhắc đến vợ và các con gái của ông (có lẽ ông đã dự báo trước được tình trạng đối xử của vợ và các con ruột đối với con nuôi sau khi ông mất). Vì vậy để đảm bảo quyền lợi của các thành viên trong gia đình; đặc biệt là thể hiện được nguyện vọng của Anh Đáp là luôn giữ mối quan hệ tình cảm tốt đẹp là truyền thống và đạo lý của người Việt Nam.

Vì thế, Tòa căn cứ vào điều 669 – Bộ luật dân sự năm 2005: Là người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc để quyết định việc phân chia 01 hécta đất và 01 xe gắn máy do Ông Sơn để lại trong di chúc: ”Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật, nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó, trừ khi họ là những người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 642 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 643 của Bộ luật này”.

Theo đó, Bà Ngọc là người được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật.

Cụ thể như sau:

Theo Điều 674, thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định và Điều 676, những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Như vậy, Bà Ngọc là vợ, Chị Đẹp, Chị Đào con ruột và Anh Đáp là con nuôi. Nếu chia thừa kế theo pháp luật thì 01 hécta đất nông nghiệp của ông Sơn để lại được chia ra

Trang 18

Tiểu luận tốt nghiệp

làm 4 phần: gồm Bà Ngọc 0,25 ha, Chị Đẹp 0,25 ha, Chị Đào 0,25 ha và Anh Đáp 0,25 ha, nhưng Ông Sơn đã lập di chúc để lại toàn bộ 1 ha cho Anh Đáp.

Do đó, theo quy định trên Bà Ngọc đuợc hưởng 2/3 của suất thừa kế theo pháp luật tương đương với 0,167 ha và Anh Đáp được hưởng 0,883 ha (Chị Đẹp và Chị Đào không được hưởng phần di sản do đã thành niên và hiện cả hai chị đang là giáo viên của trường tiểu học xã Hóa An.
- Tương tự đối với chiếc xe gắn máy (01 chiếc) tuy là do ông Sơn đứng tên nhưng tòa đã xác định đây là tải sản chung sau hôn nhân. Do đó, sau khi tính
giá trị (10 triệu đồng) thì Ông Sơn và Bà Ngọc được chia đôi: Mỗi người được hưởng 5 triệu đồng. Nếu Anh Đáp toàn quyền sở hữu xe gắn máy thì phải trả một số tiền tương đương với 2/3 của suất thừa kế theo pháp luật đối với chiếc xe cho Bà Ngọc là 83.333 đồng (Chị Đẹp và Chị Đào không được hưởng phần di sản do đã thành niên và hiện cả hai chị đang là giáo viên của trường tiểu học xã Hóa An.

Căn cứ vào các quy định trên của pháp luật, Tòa án sẽ xử lý vụ kiện

như sau:
- Bảo vệ quyền được hưởng 01 hécta đồng sở hữu và hưởng thừa kế 0,833 hécta đất trồng cây cà phê và cây ăn trái của do ông Sơn để lại theo di chúc cho anh Đáp: tổng cộng 1,833 hécta.
- Anh Đáp được quyền sở hữu xe gắn máy do Ông Sơn để lại theo di
chúc với điều kiện phải trả một số tiền cho Bà Ngọc là 83.333 đồng.

Trang 19

Tiểu luận tốt nghiệp

PHẦN VI

KẾT LUẬN : ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ

Tất cả các vụ khởi kiện về tranh chấp quyền sử dụng đất có thể giải quyết thành ở cấp cơ sở (cấp xã) khi cán bộ quản lý hành chính nhà nước cấp xã thông hiểu pháp luật, có kiến thức chuyên môn và có tinh thần trách nhiệm cao. Ngược lại, thì làm cho sự việc hành chính trở nên rắc rối; phát sinh khiếu nại từ cơ sở, gây ra sự mất đoàn kết và xáo trộn trong nội bộ nhân dân, gây mất niềm tin trong nhân dân.

Do đó, trong hoạt động quản lý hành chính nhà nước yêu cầu về tiêu chuẩn hóa các chức danh cán bộ, công chức và đẩy mạnh sự nghiệp đào tạo và bồi dưỡng công chức nhà nước thành đội ngũ cán bộ, công chức có phẩm chất đạo đức tốt, có trình độ chuyên môn cao, hiểu biết pháp luật, có năng lực và tận tụy phục vụ nhân dân là hết sức cần thiết và bức bách hiện nay.

Hội nghị lần thứ VIII Ban Chấp hành Trung ương khóa VII đã đề ra Nghị quyết về việc “tiếp tục xây dựng và hoàn thiện nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, cải cách một bước nền hành chính nhà nước”. Trong đó ghi rõ: “Tiến hành sửa đổi bổ sung thể chế và đề cao trách nhiệm của các cơ quan hành chính trong việc giải quyết các khiếu nại của công dân không cần đưa xử ở Tòa án”. Vì vậy, việc nâng cao trình độ của cán bộ, công chức cấp xã, phường, thị trấn là việc làm hết sức cần thiết. Cần phải chú trọng tối đa đội ngũ cán bộ, công chức làm việc ở cơ sở. Có chế độ đãi ngộ và chế độ thu hút xứng đáng để họ an tâm làm việc hết mình, nâng cao hiệu suất công tác phục vụ nhân dân.

Phát huy vai trò làm chủ của nhân dân và tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với nhà nước bằng chủ trương, đường lối của Đảng. Đảng phải thường xuyên tổ chức kiểm tra, kiểm soát việc thực hiện chủ trương, đường lối của mình.

Quốc hội thành lập Ủy ban chuyên trách nghiên cứu làm luật. Phối kết hợp với các tổ chức trong và ngoài nước cùng tham gia xây dựng luật. Nên thành lập

Trang 20

Tiểu luận tốt nghiệp

“Công ty Ý tưởng” để buôn bán, trao đổi, hiến kế… nhằm làm giàu kho chất xám phục vụ cho các đề án, công trình nghiên cứu lớn cấp quốcgia hay xây dựng, bổ sung cho các bộ Luật.

Quản lý nhà nước được thực hiện theo pháp luật là cơ sở chủ yếu để điều chỉnh các quan hệ xã hội. Vì vậy, mọi vấn đề thuộc về quản lý phải tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật, ngăn chặn kịp thời những hành vi vi phạm.

Cần tăng cường tổ chức việc giáo dục pháp luật đến tận cơ sở; làm cho mọi người thông hiểu pháp luật. Thực hiện “Sống và làm việc theo hiến pháp và pháp luật”. Giáo dục pháp luật cho công dân phải được thực hiện ở mọi lúc, mọi nơi, mọi lứa tuổi. Các bộ luật cơ bản của nước ta phải được đưa vào thành môn học ngoại khóa cho học sinh phổ thông và tổ chức sinh hoạt theo tình huống tháng hoặc tuần/lần; sắm vai hoặc phiên tòa giả định sao cho thật sự thu hút, vui, dễ nhớ. Để sau này các em có một số kiến thức cơ bản, không chỉ góp phần nào cho sự hiểu biết về pháp luật của bản thân mà còn tham gia thuyết phục cho người thân trong gia đình cũng như ngoài xã hội.

Phải thực hiện cải cách hành chính trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai nhà ở, tránh gây phiền hà, hạch sách nhũng nhiễu nhân dân. Cần lưu ý nhất là khâu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở sao cho nhanh chóng, dễ dàng. Trên thực tế, rất ít nơi thực hiện đúng cam kết này. Cũng như rất ít người dân làm được thủ tục này mà không qua đối tượng “trung gian”, người ta thường gọi là “cò”.

Và điều sau cùng là thường xuyên tạo điều kiện nâng cao trình độ về mọi mặt nhất là kiến thức quản lý nhà nước cho cán bộ từ cơ sở đến thành phố, tỉnh… những người thường xuyên trực tiếp làm việc với người dân./.

Trang 21

Tiểu luận tốt nghiệp

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình quản lý hành chính nhà nước của Học viện hành quốc gia.
2.Luật đất đai năm 2003 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm

2004).

3.Luật khiếu nại, tố cáo và các Nghị định hướng dẫn thi hành năm 2004.

4.Bộ luật dân sự năm 2005.

5.Một số tài liệu khác.

Trang 22

Tải xuống tài liệu học tập PDF miễn phí
[sociallocker id=”19555″] Tải Xuống Tại Đây [/sociallocker]
May 11, 2019

Đánh thuế bất động sản

Đánh thuế bất động sản

Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

Kéo xuống để Tải ngay bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

(Nếu là bài nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

Bài liên quan: HỆ THỐNG CHUẨN MỰC KẾ TOÁN- CHUẨN MỰC SỐ 05 – BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

[toc]

[pdfviewer width=”800px” height=”1000px” beta=”true/false”]http://hotroontap.com/wp-content/uploads/2019/05/%C4%90%C3%A1nh-thu%E1%BA%BF-b%E1%BA%A5t-%C4%91%E1%BB%99ng-s%E1%BA%A3n.pdf[/pdfviewer]

Tải ngay đề cương bản PDF tại đây: Đánh thuế bất động sản

Đánh thuế bất động sản

Thông tin tổng quan chi tiết về thủ tục đánh thuế bất động sản?

	Văn Phòng Định Giá Viên Thành	Định Giá Viên ước tính giá trị thị trường của bất động sản dựa trên các đặc
	Phố Minneapolis Xác Định Giá Trị	điểm có ảnh hưởng tới giá trị thị trường như kích thước, tuổi, và tình trạng
	và Phân Loại Tài Sản Cá Nhân và	hoàn thiện của tầng hầm, cùng với các tiện nghi đặc biệt khác như lò sưởi,
	Bất Động Sản	phòng tắm thêm, bao lơn và các yếu tố khác.
	Theo luật tiểu bang, giá trị và hạng	Các Định Giá Viên tiến hành phân tích chi tiết về các giao dịch bán bất
	mục của bất động sản được thiết lập	động sản trong mỗi cộng đồng để tìm hiểu về xu hướng thị trường địa
	kể từ ngày 2 tháng Một và ngày 1	phương, trong đó bao gồm cả các giao dịch bán bất động sản được ghi nhận
	tháng Mười Hai hàng năm. Văn	trong khu vực khác. Ban Phụ Trách Doanh Thu Tiểu Bang xem xét thông
	Phòng Định Giá Viên làm việc cả	tin về các giao dịch bán bất động sản để bảo đảm rằng giá trị bất động sản
	năm để ước tính giá trị thị trường	được xác định một cách công bằng và bình đẳng.
	của mỗi bất động sản cho ngày 2
	tháng Một của năm kế tiếp. Kết quả	Thành Phố Minneapolis có nhiệm vụ tiến hành một cuộc kiểm tra ở bên
	định giá được thiết lập vào ngày 2	trong và bên ngoài bất động sản của quý vị nếu quý vị vừa mới cho xây,
	tháng Một trở thành căn cứ để tính	hoặc đã cho tu bổ hay sửa chữa, hoặc tiến hành kiểm tra ít nhất 5 năm một
	các mức thuế của năm kế tiếp.	lần. Ngay cả khi Định Giá Viên không kiểm tra bất động sản của quý vị
		hàng năm, giá trị của bất động sản hoặc giá trị ước tính mà bất động sản
		của quý vị có thể bán được trên thị trường tự do có thể được điều chỉnh
		theo hoạt động trên thị trường địa phương.

		Định Giá Viên căn cứ vào cách thức bất động sản của quý vị được sử dụng
		trong năm trước đó (thí dụ như gia cư, cơ sở thương mại, nhà ở, không phải
		là nhà ở, chung cư, trang trại, v.v…) để phân loại hạng mục bất động sản
		theo tiêu chí của tiểu bang.

	Tất cả các chủ sở hữu bất động sản	Định Giá Viên gửi cho quý vị Value Notice (Thông Báo về Giá Trị Bất
	đều nhận được Value Notice	Động Sản) trễ nhất là cuối tháng Ba hàng năm, trong đó có ghi giá trị và
	(Thông Báo về Giá Trị Bất Động	hạng mục của bất động sản của quý vị để tính mức thuế bất động sản mà
	Sản) trước tháng Ba hàng năm.	quý vị sẽ trả cho năm kế tiếp và đồng thời cũng ghi cả giá trị của bất động
		sản trong năm trước đó.

Tất cả các ch ủ sở hữ u bất động sản đều nên XEM Value Notice (Thông báo về Giá Trị Bất Động Sản) và xác định xem họ đồng ý hay là không đồng ý với giá trị bất động sản đã ghi trong đó.

Nếu quý vị không đồng ý với thông tin ghi trong Value Notice (Thông báo về Giá Trị Bất Động Sản) …

Hãy bắt đầu b ằng việc gọi vào số điện thoại của định giá viên của quý vị ghi trong bản thông báo đó và bàn th ảo v ề các mố i lo ngại củ a quý vị với họ. H ọ có thể giải thích về cách thứ c xác định giá tr ị và hạng mục của bất động sản cho năm tính thuế mới và về các lựa chọn của quý vị. Nếu quý vị tin rằng đ ã có sai sót, quý vị có thể yêu cầu định giá viên xem xét lại mọi thông tin để bảo đảm rằng họ đã sử dụng thông tin thích hợp khi định giá.

Lựa chọ n khác là tham dự một trong Các Buổi Họp Sổ Sách Công Khai của Ủy Ban Kháng Cáo và Bình Quyền Thành Phố Minneapolis được tổ chức vào tháng Ba hàng năm để kháng cáo, bàn thảo và tìm hiểu cách xác định giá trị và h ạng mục cho n ăm tính thuế mới. Nếu quý vị cảm thấy đã có sai sót, quý vị có thể thu xếp một buổi họp để xem xét các thông tin đã được sử dụng trong quá trình định giá.

Minneapolis Assessor – Vietnamese

Nếu quý vị tin rằng mình không thể bán bất động sản ở mức giá mà Định Giá Viên đã ước tính, quý vị có thể kháng cáo theo những cách khác.

Ví dụ, quý vị có thể thuê một định giá viên bất động sản tư để hoàn tất thủ tục định giá bất động sản của quý vị và nộp kết quả cho Thành Phố để xem xét.

Quý vị cũng có thể kháng cáo với Minnesota Tax Court (Tòa Án Thuế Tiểu Bang Minnesota).

Bước tiếp theo là tất cả các cơ quan chính quyền địa phương thiết lập ngân sách – bao gồm các khoản tiền cần thiết cho khu học chánh, Thành Phố Minneapolis và các đặc khu khác có đánh thuế, thí dụ như Metropolitan Council (Hội Đồng Thành Phố).

		Theo luật, các chính quyền địa	Các cơ quan chính quyền địa phương như khu học chánh và Thành Phố
		phương phải tổ chức một buổi họp	Minneapolis – thiết lập ngân sách cho năm kế tiếp vào mùa xuân và mùa
		công khai và thông báo mức tăng	hè của năm trước đó.
		thuế bất động sản tối đa mà họ dự
		định sẽ phê chuẩn cho năm kế tiếp.	Nếu quý vị quan tâm tới vấn đề ngân sách chính quyền địa phương hoặc
		Các buổi bàn thảo này thường diễn	cách thức chi dùng tiền đóng thuế của quý vị, quý vị có thể xem ngày, giờ
		Các buổi bàn thảo này thường diễn	và địa điểm tổ chức các buổi điều trần và buổi họp công khai và liên lạc với
		ra vào cuối tháng Tám hoặc đầu	các cơ quan đánh thuế để tham gia tiến trình lập ngân sách. Ngoài ra, quý vị
		tháng Chín, vì các chính quyền địa	cũng nên tham dự một buổi hội thảo về ngân sách hoặc buổi lập kế hoạch
		phương phải bỏ phiếu và xác định	ngân sách của các cơ quan chính quyền địa phương.
		mức tăng thuế tối đa trước trung
		tuần tháng Chín.
		Mức thuế áp dụng cuối cùng có thể
		thấp hơn nhưng không thể cao hơn
		mức công bố.

		Sau khi các cơ quan địa phương	Mỗi ngân sách của các cơ quan chính quyền địa phương sẽ bao gồm một
		hoàn tất các buổi điều trần về ngân	mục qui định một phần chi phí hoạt động (cung cấp các chương trình và
		sách, các yêu cầu ngân sách được đề	dịch vụ cho cư dân) lấy từ thuế đánh vào bất động sản, hoặc quy định tổng
		nghị sẽ được đệ trình để giải quyết.	số tiền mà cơ quan chính phủ đó cần từ những người đóng thuế để đài thọ
			cho các hoạt động của cơ quan này trong năm kế tiếp.

Văn Phòng Định Giá Viên Thành Phố chuẩn bị một bản tính toán các khoả n thuế bất động sản ước tính cho mỗi bất động s ản tại Thành Phố Minneapolis cho năm kế tiếp. Việc ước tính các khoản tiền này không dựa trên ch ủ quan. Các khoản tiền đó được tính toán theo các công thức toán học được máy điện toán và nhân viên có kinh nghiệm thực hiện và kiểm tra lại.

Khi tất cả các đề án ngân sách cho

mỗi cơ quan chính quyền địa

phương đã được hoàn tất, Proposed

Tax Statement (Các Bản Kê Khai Thuế Được Đề Nghị) hay thường gọi là các bản kê khai đóng thuế Truth-In–Taxation được in ra và gửi qua đường bưu điện trong khoảng thời gian từ ngày 10 tới ngày 25 tháng Mười Một cho mỗi

Proposed Tax Statement (Các Bản Kê Khai Thuế Được Đề Nghị) không

phải là hóa đơn; mà đó là thông báo về những thay đổi đối với các khoản

thuế bất động sản của quý vị nếu tất cả các cơ quan đánh thuế tại địa

phương thông qua các thay đổi về mức thuế bất động sản mà họ hiện đang

xem xét. Bản kê khai này liệt kê các khoản thuế cho năm hiện tại và các

khoản thuế đề nghị để phân tích. Các bản kê khai này cũng ghi ngày, giờ và

địa điểm tổ chức các cuộc họp “Truth in Taxation”. Các buổi họp này được

chính quyền địa phương tổ chức hàng năm để cung cấp một kênh khác cho

công chúng đóng góp ý kiến về các khoản thuế bất động sản được đề nghị.

Các buổi họp Truth in Taxation hàng năm là cơ hội cuối cùng để quý vị tác

Minneapolis Assessor – Vietnamese

chủ sở hữu bất động sản tại Thành Phố Minneapolis.

động tới quyết định của các viên chức chính quyền địa phương về các đề án ngân sách của họ cho năm k ế tiếp, trong đó bao gồm cả khoả n tiền lấy từ thuế bất động sản mà họ tin là cần thiết để cung cấp các dịch vụ và chương trình.

Các bước cuối cùng trong thủ tục lập ngân sách sẽ diễn ra trong vòng vài ngày gần ngày 20 tháng Mười Hai hàng

năm. Các chính quyền địa phương phải phê chuẩn ngân sách chính thức của mình cho năm kế tiếp vào tháng

Mười Hai và thông báo về thông tin qui định tài chính sẽ được sử dụng khi chuẩn bị tính toán mức thuế bất động

sản chính thức.

		Property Tax Statement (Các Bản			Lưu ý: Các bản kê khai cho nhà lắp ghép thường được gửi qua đường bưu
		Kê Khai Thuế Bất Động Sản)			điện trước tháng Năm.
		“thực tế” – không còn là “đề nghị”
		nữa – được gửi qua đường bưu điện
		tới mỗi chủ sở hữu bất động sản trễ
		nhất là cuối tháng Ba để thông
		báo về các khoản thuế phải trả
		cho năm đó.

		Đa số các chủ sở hữu bất động sản			Các cư dân Quận Hennepin có thể trả thuế bất động sản theo nhiều phương
		phải trả thuế bất động sản thành hai			thức. Xin sử dụng đường liên kết này để tìm hiểu thêm về các lựa chọn này:
		lần mỗi năm, một lần trước ngày 15			http://www.co.hennepin.mn.us/
		tháng Năm và lần thứ hai trước
		ngày 15 tháng Mười^.			Các ngày trả thuế khác: Xem bản kê khai thuế bất động sản của quý vị
					để biết ngày hết hạn ghi trong Property Tax Statement (Bản Kê Khai Thuế
					Bất Động Sản), đối với bất động sản dùng cho mục đích nông nghiệp, quý
					vị có thể trả nửa thứ hai của số tiền thuế trước ngày 15 tháng Mười Một.
					Các khoản thuế bất động sản cho nhà lắp ghép thường hết hạn vào ngày 31
					tháng Tám và ngày 15 tháng Mười Một.

Trang mạng điện toán của chính quyền Quận Hennepin cũng cung cấp nhiều thông tin về giá trị bất động sản, các loại h ạng mục và thu ế bất động sản. Các đường liên kết trong nội dung nói trên sẽ chuyển quý vị tới thẳng các mục thích hợp. Quý vị có thể truy cập trang mạng điện toán của Quận Hennepin tại: http://www.co.hennepin.mn.us/

Minneapolis Assessor – Vietnamese

Khiếu Nại Mức Thuế Bất Động Sản của Quý Vị

Tôi có những lựa chọn gì nếu không đồng ý với mức thuế bất động sản của tôi?

Sau khi quý vị xem Value Notice (Thông báo về Giá Trị Bất Động Sản) mà quý vị nhận được vào tháng Ba hàng năm và nếu quý vị không đồng ý với mức giá trị bất động sản hoặc hạng mục bất động sản, quý vị có thể kháng cáo theo một số cách thức có sẵn. Những cách thức kháng cáo được trình bày tóm lược dưới đây.

Bàn thảo về các vấn đề lo ngại của quý vị với Nhân Viên Văn Phòng Định Giá Viên Thành Phố Minneapolis

Xem xét các phương thức và các thông số tính toán được sử dụng để xác định giá trị bất động sản của quý vị

Xem xét các đặc điểm của bất động sản đó và bất kỳ thay đổi nào trong năm vừa qua

Xem xét các giao dịch bán bất động sản trong vùng của quý vị và các xu hướng trên thị trường hiện tại

Bàn thảo về các lựa chọn và các bước tiếp theo với nhân viên Văn Phòng Định Giá Viên

Nếu quý vị và nhân viên Văn Phòng Định Giá Viên vẫn không đồng ý, sau đây là các lựa chọn mà quý vị có thể áp dụng để tiếp tục thủ tục kháng cáo

Lựa Chọn Kháng Cáo Trực Tiếp
Lựa Chọn Kháng Cáo Trực Tiếp		Ba Cấp Xem Xét để Giải Quyết Một Lựa Chọn Kháng Cáo
với Tax Court (Tòa Án Thuế)
với Tax Court (Tòa Án Thuế)

Khiếu Nại với City of Minneapolis of Board of Appeal and Equalization (Ủy Ban Kháng Cáo và Bình Quyền Thành Phố Minneapolis)

Ủy Ban này họp vào tháng Tư hoặc tháng Năm, xin gọi văn phòng Thư Ký Thành Phố Minneapolis để lấy đơn xin và thu xếp hẹn

Đích thân tới kháng cáo, kháng cáo qua thư hoặc qua người đại diện được ủy quyền

Nếu quý vị vẫn cảm thấy các mối lo ngại của mình không được giải quyết thỏa đáng, quý vị có thể kháng cáo lên cấp tiếp theo là Hennepin County Board of Equalization (Ủy Ban Bình Quyền của Hennepin)

Khiếu Nại với Hennepin County Board of Appeal and Equalization (Ủy Ban Kháng Cáo và Bình Quyền Quận Hennepin)

Trước hết quý vị phải kháng cáo với Minneapolis Board of Appeal (Ủy Ban Kháng Cáo Thành Phố Minneapolis)

Ủy ban này họp vào tháng Sáu, xin gọi Hennepin County Taxpayers Services (Cơ Quan Dịch Vụ Trợ Giúp Người Đóng Thuế Quận Hennepin) để lấy đơn xin và lấy hẹn.

Đích thân tới kháng cáo, kháng cáo qua thư hoặc qua người đại diện được ủy quyền

Nếu quý vị vẫn cảm thấy rằng các mối lo ngại của mình không được giải quyết thỏa đáng, quý vị có thể kháng cáo lên cấp tiếp theo là Minnesota Tax Court (Tòa Án Thuế Tiểu bang Minnesota

Kháng Cáo tại Minnesota Tax Court (Tòa Án Thuế Tiểu Bang Minnesota)

Có thể kháng cáo tới ngày 30 tháng Tư của năm phải trả các khoản thuế đó.

Có thể liên lạc với Clerk of Tax Court (Lục Sự Tòa Án Thuế) tại số 651-296-2806. Họ sẽ gửi tập thông tin về Tòa Án Thuế và các mẫu điền cần thiết cho việc nộp đơn kháng cáo. Phải trả lệ phí nộp đơn.
Không bắt buộc phải thuê luật sư nhưng quý vị nên cân nhắc hoàn cảnh của mình để quyết định

Ban Thường Trực		Ban Giải Quyết Các Vụ Kiện Có Qui Mô Nhỏ
•	Có thể sử dụng cho bất kỳ dạng bất động sản	•	Tất cả các dạng bất động sản là Nhà Ở, với điều kiện là
	nào		mỗi một đơn kiện liên quan đến một lô đất có một căn
•	Phải sử dụng cho bất động sản được xác định	•	hộ trên đó.
	giá trị hơn $300,000	•	Bất động sản không phải là nhà ở có giá trị chưa tới
•	Nên thuê luật sư	•	$300,000
•	Có thể kháng cáo quyết định với Supreme	•	Không cần phải thuê luật sư
	Court (Tối Cao Pháp Viện)	•	Các quyết định đều có giá trị cuối cùng

Dùng Bất Động Sản Làm Nhà Ở

Minneapolis Assessor – Vietnamese

Tại sao người ta lại xin đăng ký theo hạng mục nhà ở?

Thuế nhà ở (homestead) là một chương trình giảm thuế bất động sản dành cho Các Cư Dân Minnesota. Tiểu Bang Minnesota khuyến khích cư dân sở hữu nhà bằng cách giảm thu ế bất động sản cho các bất động sản có chủ nhân cư ngụ. Thí dụ, một bất động sản nếu thuộc hạng mục nhà ở có thể được giảm thuế tới $304 một năm.

Quyền sở hữu có nghĩa là gì?

Quý vị phải có khế ước hoặc hợp đồng khế ước hợp lệ cho phép quý vị có quyền sở hữu đối với căn hộ đó để làm bằng chứng về quyền sở hữu b ất động sản. Để được coi là khế ước hợp lệ, b ản khế ước đó phải được đăng ký với Văn Phòng Đăng Ký Khế Ước Quận Hennepin (Hennepin County Registrar of Deed).

Ai được hưởng quyền lợi này?

Nếu quý vị sở hữu b ất động sản và quý vị hoặc một người thân hộ i đủ điều kiện cư ngụ trong bất động sản đó trước ngày 1 tháng Mười Hai, quý vị có thể nộp đơn xin theo diện nhà ở.

Tình trạng cư ngụ có nghĩa là gì?

Quý vị và tất cả nh ững người sở hữu khác phải sử dụ ng bất động sản đó làm nơi cư ngụ chính – hay nói cách khác, quý vị phải sống ở đó. Tình trạng cư ngụ tạm thời và chiếu lệ không được coi là th ỏa đ áng để được x ếp vào diện nhà ở. Nếu có hơn một người sở hữu bất độ ng sản đó và bất kỳ người nào trong số các chủ sở hữ u không cư ngụ tại bất động sản đó, thì bất động sản đó có thể được xếp vào hạng mục nhà ở một phần hoặc theo tỷ lệ.

Khi nào tôi cần nộp đơn xin?

Quý vị nên nộp đơn xin càng sớm càng tốt sau khi mua và chuyển tới ở trong căn nhà của quý vị. Nếu quý vị mua và cư ngụ trong một bất động sản không phải là nhà ở trước ngày 1 tháng Mười Hai, và xin nộp thuế theo diện nhà ở trước ngày 15 tháng Mười Hai, thì mức thuế theo diện nhà ở sẽ bắt đầu được tính từ năm k ế tiếp. Sau khi được chấp thuận là thuộ c h ạng mục nhà ở, mức thuế nhà ở vẫn s ẽ tiế p tục được áp dụng cho bất động sản đó cho tới khi có thay đổi về quyền sở hữu, tình trạng cư ngụ hoặc bất động sản đó được bán.

Nếu tôi bán bất động sản đó thì sao?

Nếu vào bất kỳ lúc nào bất động sản đó được bán hoặc quý vị thay đổi n ơi cư ngụ chính, luật tiểu bang yêu cầu quý vị phải thông báo cho Văn phòng Định Giá Viên Thành Phố trong vòng 30 ngày. Nếu quý vị không thông báo cho định giá viên trong vòng 30 ngày, quý vị sẽ phải đóng thuế cho bất động sản đó theo hạng mục bất động sản thích hợp, cộng với một khoản tiền phạt.

Một người thân có thể cư ngụ tại một bất động sản thay cho tôi không?

Có, nh ững người thân hội đủ điều kiện có thể cư ngụ thay thế cho chủ sở hữu bất động sản đó. Những người thân hội đủ điều kiện được định nghĩa là người thân theo quan hệ ru ột thịt, quan hệ con nuôi hợp pháp, hoặc hôn nhân. Định nghĩa “người thân của chủ sở hữu” bao gồm con, con của chồng (vợ) kế, con dâu, con rể, cha (mẹ), cha (mẹ) kế, cha mẹ chồng (vợ), cháu nội (ngoại), ông (bà), anh (em) trai, anh (em) rể , chị (em) gái, chị (em) dâu, cô (gì), chú (bác), cháu trai hoặc cháu gái, các thành viên trong nông trại gia đình và các nông trại là công ty hợp danh.

Các Giới Hạn:

Quyền lợi thuế nhà ở áp dụng cho một bất động sản có người thân cư ngụ không được vượt quá mức quyền lợi mà chủ sở hữu sẽ được hưởng với tư cách là người cư ngụ.
Bất động sản hiện được phân loại là giải trí theo thời vụ phải là nơi cư ngụ của người thân đó trong bốn năm thì mới được xếp vào hạng mục nhà ở.

Chủ sở hữu và người thân cư ngụ tại bất động sản đó đều không được xin hoàn thuế bất động sản cho một bất

động sản là nhà ở, trừ khi người thân cư ngụ đó là chủ sở hữu một phần của bất động sản đó.

Nếu tôi không tuân theo luật về bất động sản là nhà ở hoặc khai man bất động sản là nhà ở thì sao?

Hành động khai man bất động sản là nhà ở sẽ bị phạt tù tới tối đa một năm hoặc trả tiền phạt tới tối đa $3,000, hoặc cả hai.

Nếu định giá viên KHÔNG được thông báo trong vòng 30 ngày về việc bất động sản đó đã được bán hoặc không còn được sử dụng là nơi cư ngụ chính nữa, bất động sản đó sẽ không còn được coi là thuộc hạng mục nhà ở và thành phố sẽ áp dụng các mức phạt.

Minneapolis Assessor – Vietnamese

Làm thế nào để nộp đơn xin đóng thuế theo diện bất động sản là nhà ở?

Các vị chủ nhà mới tại Thành Phố Minneapolis có thể nộp đơn xin đóng thuế bất động sản theo diện nhà ở qua đường bưu điện, fax, hoặc đích thân tới văn phòng sau khi đã chuyển tới nhà mới. Thông báo cho Văn phòng Định Giá Viên Thành Phố biết là quý vị sở hữu bất động sản và quý v ị, hoặc người thân hội đủ điều kiện đang cư ngụ tại bất động sản đó. Nộp cho Văn phòng Định Giá Viên Thành Phố giấy tờ bằng chứng để chứng minh cho luận điểm của quý vị. Quý vị có thể nộp đơn xin qua fax, đường bưu điện hoặc đích thân tới nộp.

Xin Đóng Thuế Bất động sản Theo Diện Nhà Ở bằng cách Đích Thân tới Văn

Phòng, qua Đường Bưu Điện hoặc qua Fax:

Địa Chỉ Bưu Tín và Địa Chỉ Đường Phố:

City of Lakes Building

309 2nd Av S Room 100

Minneapolis, MN 55401-2234

Or By Fax: 612 673-3538

Với tư cách là chủ sở hữu bất động sản, quý vị sẽ cần phải cung cấp bản sao của các giấy tờ sau đây:

Khế ước bảo đảm, hợp đồng khế ước, hoặc giấy chứng nhận về quyền sở hữu Torrens, v.v để làm bằng chứng cho quyền sở hữu bất động sản
Bản sao của Certificate of Real Estate Value-CRV (Giấy Chứng Nhận Giá Trị Bất Động Sản), để chứng minh rằng quý vị đã nộp các giấy tờ này cho Registrar-of-Deeds (Văn Phòng Đăng Ký Khế Ước)
Số An Sinh Xã Hội của tất các chủ sở hữu hoặc số Individual Taxpayer Identification Number- ITIN (ID Đóng Thuế Cá Nhân) của mỗi chủ sở hữu hoặc người thân hội đủ điều kiện theo qui định của luật tiểu bang

Yêu cầu về hạng mục đóng thuế theo diện nhà ở là ngày thực tế mà các cư dân chuyển tới sống tại bất động sản đó.

Các số điện thoại liên lạc vào ban ngày hoặc địa chỉ liên lạc trong trường hợp chúng tôi có thắc mắc khi giải quyết đơn xin của quý vị

Nếu quý vị là Người Thân Hội Đủ Điều Kiện xin đóng thuế theo diện nơi ở cho bất động sản đó, quý vị cần nộp các thông tin trên cộng với mẫu đơn xin liên quan và các giấy tờ bổ sung sau đây:

Bản sao của các giấy khai sinh, trong đó cho biết mối quan hệ của người cư ngụ đối với chủ sở hữu. Giấy đăng ký kết hôn, giấy tờ nhận con nuôi, lệnh của tòa án hoặc các giấy tờ khác chứng minh mối quan hệ giữa người thân hiện đang cư ngụ và chủ sở hữu
Bằng lái xe hoặc thẻ căn cước hợp lệ do Tiểu Bang cấp của người thân hiện đang cư ngụ, trong đó có ghi địa chỉ của bất động sản được dùng làm nhà ở
Khi có yêu cầu, bất kỳ giấy tờ nào khác được thấy là cần thiết

Sau khi chúng tôi nhận được các giấy tờ cần thiết để giải quyết đơn xin đóng thuế bất động sản theo diện nhà ở của quý v ị, chúng tôi sẽ lập đơn xin đóng thuế theo diện nhà ở và gửi qua đường bưu điện tới cho quý v ị. Sau khi nhận được đơn xin, xin kiểm tra xác nhận rằng các thông tin ghi trong đơn xin là đúng, sau đó mỗi người cư ngụ là chủ sở hữu phải ký tên vào đơn xin đ ó. Ph ải nộp đơn xin có chữ ký cho Văn Phòng Định Giá Viên của Thành Phố trước ngày 15 tháng Mười Hai của năm đánh thuế.

Nếu không ký tên và gửi lại đơn xin trước ngày 15 tháng Mười Hai, bất động sản của quý vị sẽ không được đưa vào hạng mục nhà ở.

Tại sao tôi phải cung cấp số An Sinh Xã Hội?

Mặc dù số An Sinh Xã Hội là thông tin kín đáo, theo luật Tiểu Bang Minnesota, các thông tin này phải được cung cấp thì chúng tôi mới chấp thu ận coi bất động sản của quý vị là nhà ở. Các số An Sinh Xã Hội sẽ được sử dụng để xác định xem chủ sở hữu hoặc người thân của chủ sở hữu có xin đóng thuế bất động sản cho nhiều hơn một nhà ở tại tiểu bang đó hay không.

Tôi sở hữu một tòa nhà chung cư; tòa nhà đó có được coi là nhà ở hay không?

Các tòa nhà chung cư có từ bốn căn hộ trở lên và các dạng bất động sản khác thường ít khi được xếp vào hạng mục nhà ở một phần dựa trên mức phần trăm diện tích cư ngụ trong tòa nhà chủ sở hữu đó sử dụng.

Minneapolis Assessor – Vietnamese

Nhà lắp ghép có được miễn trừ theo diện nhà ở không?

Có, ch ỉ có chủ nhân (người giữ quyền sở hữu)/người cư ngụ mới được xin theo diện này. Phải nộp các giấy tờ yêu cầu và một bản sao của Certificate of Title (Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu).

“Life Estates” (Di Sản Cả Đời) có hội đủ điều kiện được coi là nhà ở không?

Có, miễn là quyền lợi về di sản cả đời đó được ghi trong khế ước và người nắm giữ di sản cả đời hội đủ tất cả các điều kiện về nhà ở.

Vậy còn việc coi bất động thuộc sở hữu của hợp đồng tín thác là nhà ở thì sao?

Đa số các hợp đồng tín thác đều hộ i đủ điều kiện để được đóng thu ế theo diện nhà ở. Certificate of Trust (Chứng Nhận về Tín Thác) phải được hoàn tất và có sự chấp thuận của văn phòng Định Giá Viên Thành Phố Minneapolis, hoặc phải nộp giấy chứng nhận Tín Thác đó cho Văn phòng Định Giá Viên để xem xét. Xin liên lạc với Văn Phòng Định Giá Viên Thành Phố Minneapolis, 612-673-2382 để biết thêm chi tiết.

Có hạng mục nhà ở “đặc biệt” không?

Có, dành cho những người mù lòa, tàn tật, cựu chiến binh bị liệt hai chân, và một số người phục vụ quân đội. Đây chỉ là phần giới thiệu tóm lược về hạng mục nhà ở cho người tàn tật 1b. Để biết thêm chi tiết, hoặc để giải đáp các thắc mắc cụ thể, xin gọ i Property Tax Division of the Minnesota Department of Revenue (Ban Thuế Bất Động Sản của Ban Thuế Vụ Tiểu Bang Minnesota) tại số:(651) 556-6109 hoặc số 1-800-627-9094, số máy phụ 6 -6109. Những người sử d ụng TDD/TTY: xin gọi Minnesota Relay Services (Dịch Vụ Chuyển Tiếp Minnesota) tại số 1-800-627-3529; nhờ gọi số 800-652-9094, số máy phụ 6-0335

Hạng Mục Nhà Ở Đặc Biệt – Người Mù Lòa, Tàn Tật, và Liệt Hai Chân

Tiểu Bang Minnesota có các hạng mục nhà ở đặc biệt đối với bất động sản là nhà ở của bất cứ người nào:

mù lòa, bản thân hoặc người phối ngẫu của họ bị mù hoặc

những người bị tàn tật hoàn toàn và vĩnh viễn và có chứng nhận của cơ quan chính phủ hoặc nguồn cung cấp lợi tức rằng người cư ngụ đó hội đủ các điều kiện về tình trạng tàn tật.

Hạng mục nhà ở theo diện tàn tật 1b không giống như các hạng mụ c nhà ở khác, trong đó tiêu chuẩn hội đủ điều kiệ n chỉ liên quan đến người đó và tình trạng tàn tật của họ. Điều này khác với hạng mục nhà ở thông thường, trong đó hạng mục này được công nhận dự a trên việc sử dụng bất động sản đó. MN Department of Revenew (Do đó Ban Thu ế Vụ MN) khuyến cáo rằng h ạng mục tàn tật sẽ được áp dụng cho bản thân người tàn tật đó, không phụ thuộc vào việc người này chuyển chỗ ở từ bất động sản này sang bất động sản khác.

Ban Thuế Vụ Tiểu Bang Minnesota quản lý ch ương trình hạng mục nhà ở theo diện tàn tật 1b. Nh ững người muốn xin đóng thuế theo diện hạng mục nhà ở đặc biệt cho người tàn tật phải nộp đơn xin cho Ban Thuế Vụ MN trước ngày 1 tháng M ười để được áp dụng mức thuế bất động sản đó cho năm lịch kế tiếp. Để nộp đơn xin hoặc để tìm hiểu thêm, xin liên lạc với Ban Thuế Vụ Tiểu Bang MN tại số (651) 556-6087. Bản Kê Khai Truth in Taxation và Tax Statement (Bản Kê Khai Thuế) sẽ ghi hạng mục nhà ở thích hợp.

Tax Reduction Programs (Các Chương Trình Giảm Thuế) và Tax Deferral Programs (Các Chương Trình Trì Hoãn Thuế)

Tôi gần như không thể có khả năng trả thuế, có cách nào để xin giảm thuế không?

Tiểu Bang Minnesota có hai chương trình giảm thuế bất động sản cho những người đóng thuế có mức thuế tăng

đáng kể hoặc mức thuế bất động sản không phù hợp với mức lợi tức của họ. Ban Thuế Vụ Tiểu Bang Minnesota

quản lý cả hai chương trình này. Quý vị có thể lấy mẫu đơn bằng cách gọi số 651-296-4444 hoặc truy cập trên mạng

Internet của Ban Thuế Vụ tại www.taxes.state.mn.us. Quý vị cũng có thể gọi số 651-296-3781 để tìm hiểu thêm. Họ

cũng có thể là

Minneapolis Assessor – Vietnamese

Income Adjusted Homestead Credit (Chiết Khấu Nơi Ở Được Điều Chỉnh) là gì?

Mục đích của “Income Adjusted Homestead Credit” (Chiết Khấu Nơi Ở Được Điều Chỉnh Dựa Trên Lợi

Tức) là để bảo đảm rằng mức thuế không bất cân xứng với mức lợi tức của người đóng thuế. Chương trình này

có đặt ra nhiều điều kiện. Nghị viện năm 2001, cùng với các thay đổi toàn diện khác về thuế bất động sản đã

tăng mức hoàn thuế tối đa của chương trình này tới mức $1,590. Có mức tiêu chuẩn về lợi tức đối với chương

trình này.

Đối với các hộ không có người phụ thuộc, mức giới hạn này là $85,210. Mức giới hạn về lợi tức tăng lên nếu số người trong gia đình tăng lên, tới mức tối đa là $101,690 cho các gia đình có năm người phụ thuộc hoặc hơn.

Các chủ nhà là người cao niên hoặc người tàn tật: tới $104,740 cho các hộ gia đình có năm người phụ thuộc hoặc hơn.

Targeting là gì?

Chương trình thứ hai là “Targeting”. Chương trình này có hoàn thu ế nếu mức thuế tăng hơn 12% và mức thuế tăng cao hơn ít nhất $100 so với mức thuế phải trả trong năm 2005. Đa số các chủ nhà tại Thành Phố

Minneapolis đều hội đủ điều kiện được hoàn thuế theo chương trình này.

Chương trình Trì Senior Citizen Property Tax Deferral (Hoãn Thuế Bất Động Sản cho Cư Dân Cao Niên) là gì?

Các điều kiện căn bản là (các) chủ sở hữu ph ải từ 65 tuổ i trở lên và gia đình có lợi tức ch ưa tới $60,000. Đ ây là chương trình trì hoãn thuế chứ không phải là giảm thuế. Thuế tích luỹ cùng với lãi suất ở mức không vượt qúa 5% và một khoản tịch thu thế chấp được gắn liền với bất động sản đó.

Đây chỉ là phần trình bày tóm lược về chương trình Senior Citizen Property Tax Deferral (Hoãn Thuế Bất Động Sản cho Các Cư Dân Cao Niên). Để lấy đơn xin hoặc giải đáp các thắc mắc cụ thể, xin gọi Property Tax Division of the Minnesota Department of Revenew (Ban Thuế Bất Động Sản của Ban Thuế Vụ Thành Ph ố Minnesota) tại số: 651-556-6109 hoặc số 1-800-627-9094, số máy phụ 6-6109, những người sử dụng TDD/TTY: gọi Minnesota Relay Services (Dịch Vụ Chuyển Tiếp Minnesota) tại số 1-800-627-3529; nhờ gọi số 800-652-9094, số máy phụ 6-0335

Minneapolis Assessor – Vietnamese

Chương trình Senior Citizen Property Tax Deferral (Hoãn Thuế Bất Động Sản cho Cư Dân Cao Niên) hoạt động như thế nào?

Đây không phả i là chương trình miễn thuế – mà đây là một khoản vay từ chính quyền tiểu bang. Khoản thuế được trì hoãn sẽ được tiểu bang tr ả cho quận của quý vị. Khoản vay này sẽ bị tính lãi suất. Mức lãi suất sẽ được điều chỉnh hàng năm, nhưng sẽ không vượt quá 5 phần trăm. Sẽ có một khoản tịch thu thế nợ gắn liền với bất động sản của quý vị.

Trong thời gian tham gia chương trình này, quý vị sẽ dùng tối đa 3 phần trăm lợi tứ c gia đình để trả thuế bất động sản hàng năm, cho dù thuế bất động sả n củ a quý vị thực sự cao tới mức nào đi nữa. Tiểu bang sẽ trả phần còn lại. Quý vị, hoặc những người thừa kế của quý vị sẽ cần phải hoàn trả số tiền thuế được trì hoãn thì mới được chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản đó.

Trong lần xin trì hoãn thuế lần đầu, quý vị sẽ phải cung cấp (với chi phí do quý vị tự trả) – một bản báo cáo ghi chi tiết các khoản vay tài trợ địa ốc, các khoản thế ch ấp nợ, các phán quyết của tòa án hoặc các kho ản thuế bất động sản chư a trả cho bất động sản đó. Nếu không có, quý v ị vẫn sẽ phải cung cấp bản báo cáo xác nhận về vấn đề này. Bản báo cáo đó phải đề ngày tháng trong vòng 30 ngày kể từ ngày quý vị nộp đơn xin.

Việc tham gia vào chương trình trì hoãn thuế này là tự nguyện. Nếu quý vị tham gia, một kho ản thế chấp nợ thuế sẽ được áp dụng cho bất động sản củ a quý vị. Quý vị phải trả hết kho ản thế chấp nợ này thì mới được bán bất động sản. Trong trường hợp quý vị qua đời, những người thừa kế của quý vị ph ải trả hết khoản th ế chấp nợ đó thì mới được quyền sở hữu bất động sản đó. Quý vị nên hỏi ý kiến luật sư, chuyên viên lập kế hoạch quản lý di sản hoặc người nhà trước khi ghi danh tham gia.

Ai hội đủ điều kiện tham gia Chương Trình Senior Citizen Property Tax Deferral (Hoãn Thuế Bất Động Sản cho Cư Dân Cao Niên)?

Để được tham gia chương trình này, quý vị phải hội đủ tất cả các điều kiện sau đây:

Bất động sản đó phải thuộc quyền sở hữu và là nơi cư ngụ của một người từ 65 tuổi trở lên. Trong trường hợp là vợ chồng đã kết hôn, cả hai phải ít nhất 65 tuổi vào thời điểm được trì hoãn thuế lần đầu tiên. (Nhà ở đó có thể được phân loại là gia cư hoặc trang trại, hoặc có thể là một phần của một tòa nhà có nhiều căn hộ.)

Tổng mức lợi tức của gia đình không được vượt quá $60,000 cho năm lịch trước năm nộp đơn xin lần đầu tiên.
Căn nhà đó phải thuộc quyền sở hữu và là nơi cư ngụ của ít nhất một trong các chủ sở hữu căn nhà trong ít nhất 15 năm trước năm nộp đơn xin lần đầu.

Bất động sản đó không được có tình trạng bị giữ quyền sở hữu để thế nợ theo lệnh của tòa án hoặc giữ quyền sở hữu để trả nợ thuế liên bang.

Tổng số tiền nợ còn lại chưa trả được bảo đảm bởi các khoản vay tài trợ địa ốc và các khoản tịch thu giữ quyền sở hữu bất động sản để thế nợ khác đối với bất động sản đó không được vượt quá 75 phần trăm giá trị ước tính trên thị trường của bất động sản đó.

Làm thế nào để xin Senior Citizen Property Tax Deferral (Hoãn Thuế Bất Động Sản cho Cư Dân Cao Niên)?

Quý vị có thể lấy đơn xin tại văn phòng Định Giá Viên Thành Phố Minneapolis và trên trang mạng điện toán củ a Ban Thuế Vụ Minnesota tại: www.taxes.state.mn.us. Tất cả các đơn xin phải nộp trước ngày 1 tháng Bảy để xin trì hoãn một phần thuế của năm kế tiếp. Quý vị có thể nộp đơn xin vào năm mà quý vị tròn 65 tuổi, nhưng sẽ không được trì hoãn thuế cho tới năm kế tiếp.

Minneapolis Assessor – Vietnamese

Giảm Thuế do Gặp Thảm Họa là gì?

Hình thức giảm thuế này được áp dụ ng cho mỗi bất động s ản do ngẫu nhiên hoặc không cố ý bị h ư hỏng với thiệt hại về cấu trúc từ 50% trở lên và bất động sản không th ể ở hoặc không th ể sử dụng được. Chủ sở hữu bất động sản là nhà ở hoặc không phải là nhà ở có thể xin giảm thuế bất động sản phải trả cho năm xảy ra thiệt hại đó.

Số tiền giảm thuế được tính dựa trên số tháng trọn v ẹn mà bất động sản đó không thể ở hoặc không thể sử dụ ng được. Sau đó người ta nhân mức giá trị áp dụng cho bất động sản đó với mức thuế thuần. Cuối cùng, phân số (toàn bộ các tháng mà bất động sản đó không thể ở được chia cho 12) được nhân với kết quả.

Ví dụ : Một căn nhà có mức giá ước tính trên thị trường là $100,000 và mức thuế thuần là $3,000 bị thiệt hại do hỏa hoạn vào ngày 10 tháng Bảy, 2003 và có thể sử dụng để ở được vào ngày 7 tháng Mười Một, 2003. Giá trị của căn nhà đó là $75,000 và tạ o ra tỷ lệ 75%. Tỷ lệ này nhân với mức thuế thuầ n là $3,000. Do đó, mức thuế áp dụng cho căn nhà đó sẽ là $ 2,250. Số ti ền này nhân với tỷ lệ 3/12, là số tháng trọn vẹn mà người trả thuế không thể cư ngụ trong căn nhà đó, do đó chủ nhà sẽ được giảm $562.50 tiền thuế.

Làm thế nào để xin giảm thuế do gặp thảm họa?

Trước hết, xin gọi Văn Phòng Định Giá Viên Thành Phố Minneapolis để thông báo cho họ biết về tình trạng nhà hư hỏng. Để tham gia chương trình Hennepin County’s Individual Disaster Credit (Giảm Thuế Cá Nhân Do Gặp Th ảm Họa của Quận Hennepin), quý vị phải hoàn tất đơn xin và n ộp cho Văn phòng Định Giá Viên Minneapolis. Quý vị cần làm việc này càng sớm càng tốt sau khi xảy ra thiệt hại. Ngoài ra, quý vị cần ph ải có một bả n sao báo cáo thiệt hại của hãng bảo hiểm của quý vị khi có bả n báo cáo này. Cuố i cùng, quý vị sẽ cần phải liên lạc với Văn Phòng Định Giá Thành Phố Minneapolis khi hoàn tất công việc tu bổ để biến bất động sản đó trở thành nơi có thể cư ngụ được hoặc khi bán bất động sản đó.

Minneapolis Assessor – Vietnamese

Các Ngày Quan Trọng Liên Quan tới Thuế Bất Động Sản

Tháng Giêng	•	Ngày 2 tháng Giêng – Ngày xác định giá trị và hạng mục bất động sản cho các
		mục đích đánh thuế.

Tháng Hai	•	Value Notice (Thông Báo về Giá Trị Bất Động Sản) được gửi qua đường bưu điện
		vào tháng Hai hoặc tháng Ba

Tháng Ba	•	Property Tax Statements (Các Bản Kê Khai Thuế Bất Động Sản) được gửi qua
		đường bưu điện trước khi kết thúc tháng Ba.
	• Thành Phố Minneapolis tổ chức các buổi họp Open Book (Sổ Sách Công Khai).
Tháng Tư	•	Nếu quý vị muốn khiếu nại về giá trị bất động sản của mình với City of
		Minneapolis Board of Appeal and Equalization (Ủy Ban Kháng Cáo và Bình
		Quyền Thành Phố Minneapolis), xin gọi để lấy hẹn.
	•	Ngày 30 tháng Tư là hạn chót nộp khiếu nại với Tòa Án Thuế Tiểu Bang
		Minnesota.
Tháng Năm	•	Ngày 15 tháng Năm – Hạn nộp nửa đầu tiên của số tiền thuế cho năm hiện tại.
	• Nếu quý vị muốn khiếu nại về giá trị bất động sản của mình với Hennepin County
		of Board of Appeal and Equalization (Ủy Ban Kháng Cáo và Bình Quyền Quận
		Hennepin), xin gọi để lấy hẹn.
	• Các bản kê khai được gửi cho nhà lắp ghép qua đường bưu điện.
Tháng Bảy	•	Ngày 1 tháng Bảy – Hạn chót nộp đơn xin tham gia chương trình Senior Citizen
		Tax Deferral (Trì Hoãn Thuế Bất Động Sản cho Cư Dân Cao Niên).
Tháng Tám	•	Ngày 31 tháng Tám – Hạn chót nộp nửa đầu tiên của khoản thuế cho năm hiện tại
		đối với Nhà Lắp Ghép.

Tháng Chín

Tháng Mười	•	Ngày 1 tháng Mười – Hạn chót nộp đơn xin đóng thuế bất động sản theo diện nơi ở
		dành cho các hạng mục đặc biệt liên quan tới người mù lòa, tàn tật và liệt hai chân
		cho MN Department of Revenew (Ban Thuế Vụ MN)
	• Ngày 15 tháng Mười– Hạn chót nộp nửa thứ hai của khoản thuế áp dụng cho năm
		hiện tại.
Tháng Mười Một	•	Property Tax Statements (Các Bản Kê Khai Thuế Bất Động Sản) hoặc Các Bản Kê
		Khai Truth in Taxation được gửi qua đường bưu điện.
	• Ngày 15 tháng Mười Một – Hạn chót nộp nửa thứ hai của khoản thuế cho năm
		hiện tại đối với bất động sả n là trang trại.
	• Ngày 15 tháng Mười Một – Hạn chót nộp nửa thứ hai của khoản thuế cho năm
		hiện tại đối với Nhà Lắp Ghép.

Tháng Mười Hai	•	Các cơ quan chính phủ địa phương phê chuẩn ngân sách chính thức của mình.
	• Ngày 1 tháng Mười Hai – Cần phải nắm quyền sở hữu và cư ngụ để hội đủ điều
		kiện được xếp vào diện bất động sản là nhà ở để tính thuế cho năm kế tiếp.
	• Ngày 15 tháng Mười Hai – hạn chót nộp đơn xin đóng thuế theo hạng mục
		Homestead Classification (Bất Động Sản Là Nhà Ở) cho năm kế tiếp.

Minneapolis Assessor – Vietnamese

Tải xuống tài liệu học tập PDF miễn phí

[sociallocker id=”19555″] Tải Xuống Tại Đây [/sociallocker]

May 11, 2019

HỆ THỐNG CHUẨN MỰC KẾ TOÁN- CHUẨN MỰC SỐ 05 – BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
HỆ THỐNG CHUẨN MỰC KẾ TOÁN- CHUẨN MỰC SỐ 05 – BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

Kéo xuống để Tải ngay bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

(Nếu là bài nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

Bài liên quan:Môi giới bất động sản, mô hình và giải pháp

[toc]

[pdfviewer width=”800px” height=”1000px” beta=”true/false”]http://hotroontap.com/wp-content/uploads/2019/05/H%E1%BB%86-TH%E1%BB%90NG-CHU%E1%BA%A8N-M%E1%BB%B0C-K%E1%BA%BE-TO%C3%81N-CHU%E1%BA%A8N-M%E1%BB%B0C-S%E1%BB%90-05-B%E1%BA%A4T-%C4%90%E1%BB%98NG-S%E1%BA%A2N-%C4%90%E1%BA%A6U-T%C6%AF.pdf[/pdfviewer]

Tải ngay bản PDF tại đây: HỆ THỐNG CHUẨN MỰC KẾ TOÁN- CHUẨN MỰC SỐ 05 – BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

CHUẨN M ỰC SỐ 05

BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

Quy định chung
1. Mục đích của chuẩn mực này là quy định và hướng dẫn các nguyên tắc và phương pháp kế toán đối với bất động sản đầu tư, gồm: Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư, xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu, xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu, chuyển đổi mục đích sử dụng, thanh lý bất động sản đầu tư và một số quy định khác làm cơ sở ghi sổ kế toán và lập báo cáo tài chính.
1. Chuẩn mực này áp dụng cho kế toán bất động sản đầu tư, trừ khi có chuẩn mực kế toán khác cho phép áp dụng phương pháp kế toán khác cho bất động sản đầu tư.
1. Chuẩn mực này cũng quy định phương pháp xác định và ghi nhận giá trị bất động sản đầu tư trong báo cáo tài chính của bên đi thuê theo hợp đồng thuê tài chính và phương pháp xác định giá trị bất động sản đầu tư cho thuê trong báo cáo tài chính của bên cho thuê theo hợp đồng thuê hoạt động.
Chuẩn mực này không áp dụng đối với các nội dung đã được quy định trong Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”, bao gồm:
- Phân loại tài sản thuê thành tài sản thuê tài chính hoặc tài sản thuê hoạt động;
- Ghi nhận doanh thu cho thuê bất động sản đầu tư (Theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”);
- Xác định giá trị bất động sản thuê hoạt động trong báo cáo tài chính của bên đi thuê;
- Xác định giá trị bất động sản thuê tài chính trong báo cáo tài chính của bên cho thuê;
- Kế toán đối với các giao dịch bán và thuê lại;
- Thuyết minh về thuê tài chính và thuê hoạt động trong báo cáo tài chính.
1. Chuẩn mực này không áp dụng đối với:
- Những tài sản liên quan đến cây trồng, vật nuôi gắn liền với đất đai phục vụ cho hoạt động nông nghiệp; và
- Quyền khai thác khoáng sản, hoạt động thăm dò và khai thác khoáng sản, dầu mỏ, khí tự nhiên và những tài nguyên không tái sinh tương tự.
1. Các thuật ngữ trong chuẩn mực này được hiểu như sau:
Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
1. Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc
1. Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
Bất động sản chủ sở hữu sử dụng: Là bất động sản do người chủ sở hữu hoặc ngườ i đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý.

Nguyên giá: Là toàn bộ các chi phí bằng tiền hoặc tương đươ ng tiền mà doanh nghiệ p phải bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản đưa ra để trao đổi nhằm có được bất động s ản đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư đó.

Giá trị còn lại: Là nguyên giá của bất động sản đầu tư sau khi trừ (-) số khấu hao luỹ kế của bất động sản đầu tư đó.
1. Ví dụ bất động sản đầu tư:
(a). Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá;

(b). Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai;

(c). Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;

(d). Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;

(e). Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động.
1. Ví dụ bất động sản không phải là bất động sản đầu tư:
- Bất động sản mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 02 “Hàng tồn kho”);
- Bất động sản được xây dựng cho bên thứ ba (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 15 “Hợp đồng xây dựng”);
- Bất động sản chủ sở hữu sử dụng (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản cố định hữu hình”), bao gồm bất động sản nắm giữ để sử dụng trong tương lai như tài sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và sử dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường như bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản cho nhân viên sử dụng (Cho dù nhân viên có trả tiền thuê tài sản theo giá thị trường hay không) và bất động sản chủ sở hữu sử dụng chờ thanh lý;
- Bất động sản đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng bất động sản đầu tư.
1. Đối với những bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc cho quản lý thì nếu những phần tài sản này được bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp sẽ hạch toán các phần tài sản này một cách riêng rẽ. Trường hợp các phần tài sản này không thể bán riêng rẽ, thì chỉ coi là bất động sản đầu tư khi phần được nắm giữ để phục vụ cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc phục vụ cho mục đích quản lý là phần không đáng kể.
1. Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng bất động sản do doanh nghiệp sở hữu là phần không đáng kể trong toàn bộ thoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất động sản đầu tư. Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu toà nhà cho thuê văn phòng đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng và an ninh cho những người thuê văn phòng.
1. Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng bất động sản do doanh nghiệp sở hữu là phần đáng kể thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản đó là bất động sản chủ sở hữu sử dụng. Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu và quản lý một khách sạn, dịch vụ cung cấp cho khách hàng chiếm một phần quan trọng trong toàn bộ thoả thuận, thì khách sạn đó được hạch toán là bất động sản chủ sở hữu sử dụng.
1. Trường hợp khó xác định là bất động sản đầu tư, hay là bất động sản chủ sở hữu sử dụng, doanh nghiệp cần xác định trên cơ sở những đặc điểm cụ thể để có thể thực hiện phù hợp với định nghĩa bất động sản đầu tư và các quy định có liên quan trong các đoạn 06,07,08,09,10 và thuyết minh rõ trên báo cáo tài chính theo quy định tại đoạn 31 (d).
1. Trường hợp, một doanh nghiệp cho công ty mẹ hoặc công ty con khác thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất động sản thì bất động sản đó không được coi là bất động sản đầu tư trong báo cáo tài chính hợp nhất của tập đoàn, nhưng doanh nghiệp sở hữu bất động sản đó được coi là bất động sản đầu tư nếu nó thỏa mãn định nghĩa bất động sản đầu tư và được trình bày trong báo cáo tài chính riêng của doanh nghiệp sở hữu bất động sản.
Nội dung chuẩn mực

Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư
1. Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:
  - Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và
- Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.
1. Khi xác định một bất động sản đầu tư có thỏa mãn điều kiện thứ nhất để được ghi nhận là tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắc chắn gắn liền với việc thu được các lợi ích kinh tế trong tương lai mà chúng có thể mang lại trên cơ sở những thông tin hiện có tại thời điểm ghi nhận. Điều kiện thứ hai để ghi nhận một bất động sản đầu tư là tài sản thường dễ được thoả mãn vì giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành bất động sản đã xác định giá trị của bất động sản đầu tư.
Xác định giá trị ban đầu
1. Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban
đầu.
1. Nguyên giá của bất động sản đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp, như: Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác…
1. Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng. Từ khi bắt đầu xây dựng cho đến ngày hoàn thành công việc xây dựng doanh nghiệp áp dụng Chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản cố định hữu hình” và Chuẩn mực
kế toán số 04 “Tài sản cố định vô hình”. Tại ngày tài sản trở thành bất động sản đầu tư thì áp dụng chuẩn mực này (xem đoạn 23 (e)).
1. Nguyên giá của một bất động sản đầu tư không bao gồm các chi phí sau:
- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động);
- Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;
- Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.
1. Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá của bất động sản đầu tư được phản ánh theo giá mua trả ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá mua trả ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 16 “Chi phí đi vay”.
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
1. Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.
1. Việc hạch toán các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu phụ thuộc vào từng trường hợp có xem xét đến việc đánh giá và ghi nhận ban đầu của khoản đầu tư liên quan. Chẳng hạn, trường hợp giá mua tài sản bao gồm nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì chi phí đó cũng được tính vào nguyên giá. Ví dụ: Mua một ngôi nhà với yêu cầu phải nâng cấp thì chi phí nâng cấp phát sinh được ghi tăng nguyên giá của bất động sản
đầu tư.

Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
1. Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
Chuyển đổi mục đích sử dụng
1. Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư hoặc từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:
1. Bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;
2. Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán;
1. Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó;
1. Hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động;
2. Bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (Trong giai đoạn xây dựng phải kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 03 “ Tài sản cố định hữu hình”).
1. Theo yêu cầu của đoạn 23b, doanh nghiệp chuyển một bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho chỉ khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng, bằng chứng là sự bắt đầu của việc triển khai cho mục đích bán. Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư mà không có giai đoạn nâng cấp thì doanh nghiệp đó phải tiếp tục coi bất động sản đó là một bất động sản đầu tư cho tới khi nó được bán (không còn được trình bày trên Bảng cân đối kế toán) và không được hạch toán tài sản đó là hàng tồn kho. Tương tự, nếu doanh nghiệp bắt đầu nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư hiện có với mục đích tiếp tục sử dụng bất động sản đó trong tương lai như một bất động sản đầu tư, thì bất động sản đó vẫn là một bất động sản đầu tư và không được phân loại lại như một bất động sản chủ sở hữu sử dụng trong quá trình nâng cấp cải tạo.
1. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được chuyển đổi và không làm thay đổi nguyên giá của bất động sản trong việc xác định giá trị hay để lập báo cáo tài chính.
Thanh lý
1. Một bất động sản đầu tư không còn được trình bày trong Bảng cân đối kế toán sau khi đã bán hoặc sau khi bất động sản đầu tư không còn được nắm giữ lâu dài và xét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý bất động sản đầu tư đó.
1. Việc thanh lý một bất động sản đầu tư có thể xảy ra sau khi bán hoặc sau khi ký hợp đồng cho thuê tài chính. Để xác định thời điểm bán bất động sản đầu tư và ghi nhận doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo các quy định của Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”. Việc bán bất động sản cho thuê tài chính hoặc giao dịch bán và thuê lại bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo các quy định của Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”.
1. Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán bất động sản đầu tư được xác định bằng số chênh lệch giữa doanh thu với chi phí bán và giá trị còn lại của bất động sản đầu tư. Số lãi hoặc lỗ này được ghi nhận là thu nhập hay chi phí trên báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh trong kỳ (Trường hợp bán và thuê lại tài sản là bất động sản được thực hiện theo quy định tại Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”).
1. Khoản doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận theo giá trị hợp lý. Trường hợp bán theo phương thức trả chậm, thì khoản doanh thu này được xác định ban đầu bằng giá bán trả ngay. Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá bán trả ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”.
Trình bày báo cáo tài chính
1. Nội dung trình bày báo cáo tài chính quy định trong chuẩn mực này được áp dụng cùng với những qui định trong Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”. Đối với
bên cho thuê phải trình bày nội dung cho thuê hoạt động. Đối với bên đi thuê phải trình bày nội dung thuê tài chính.
1. Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau:
- Phương pháp khấu hao sử dụng;
- Thời gian sử dụng hữu ích của bất động sản đầu tư hoặc tỷ lệ khấu hao sử dụng;
- Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kỳ và cuối kỳ;
- Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp gặp khó khăn khi phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng và với tài sản giữ để bán trong hoạt động kinh doanh thông thường;
- Các chỉ tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê bất động sản, gồm:
- Thu nhập từ việc cho thuê;
- Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm chi phí sửa chữa và bảo dưỡng) phát sinh từ bất động sản đầu tư liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ việc cho thuê trong kỳ báo cáo;
- Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm chi phí sửa chữa và bảo dưỡng) phát sinh từ bất động sản đầu tư không liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ việc cho thuê trong kỳ báo cáo.
- Lý do và mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư;
- Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc bảo dưỡng, sửa chữa bất động sản đầu tư;
- Trình bày những nội dung sau (không yêu cầu thông tin so sánh):
- Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng thêm, trong đó: Tăng do mua bất động sản và tăng do vốn hoá những chi phí sau ghi nhận ban đầu;
- Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng do sáp nhập doanh nghiệp;
- Nguyên giá bất động sản đầu tư thanh lý;
- Nguyên giá bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho và ngược lại.
- Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kế toán, lập báo cáo tài chính. Khi doanh nghiệp không thể xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư thì doanh nghiệp phải thuyết minh:
- Danh mục bất động sản đầu tư;
- Lý do không xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư.
- * *
Tải xuống tài liệu học tập PDF miễn phí
[sociallocker id=”19555″] Tải Xuống Tại Đây [/sociallocker]
May 11, 2019

Đồ án Kế toán bất động sản đầu tư

Đồ án Kế toán bất động sản đầu tư

Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

Kéo xuống để Tải ngay bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

(Nếu là bài nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

Bài liên quan: QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

[toc]

[pdfviewer width=”800px” height=”1000px” beta=”true/false”]http://hotroontap.com/wp-content/uploads/2019/05/%C4%90%E1%BB%93-%C3%A1n-K%E1%BA%BF-to%C3%A1n-b%E1%BA%A5t-%C4%91%E1%BB%99ng-s%E1%BA%A3n-%C4%91%E1%BA%A7u-t%C6%B0.pdf[/pdfviewer]

Tải ngay bản PDF tại đây: Đồ án Kế toán bất động sản đầu tư

Kế toán bất động sản đầu tư

Để tồn tại và phát triển thích ứng với một nền kinh tế thị trường các doanh nghiệp luôn phải tìm cách đối phó với những cạnh tranh khốc liệt từ phía các doanh nghiệp khác, nhất là khi nền kinh tế thị trường Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, do vậy nhu cầu thông tin cho quản lý quá trình kinh doanh hiện nay là điều không thể thiếu. Kế toán – một bộ phận cấu thành quan trọng của hệ thống công cụ quản lý kinh tế – tài chính có vai trò đặc biệt quan trọng không chỉ đối với tài chính Nhà nước mà còn vô cùng cần thiết đối với hoạt động tài chính doanh nghiệp.

Gần đây nhằm hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về kế toán đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế trong tiến trình ®æi mới, mở cửa và hội nhập, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành và công bố nhiều chuẩn mực kế toán của Việt Nam cùng với các thông tư hướng dẫn kế toán thực hiện các chuẩn mực được áp dụng cho tất cả các doanh nghiệp thuộc các ngành, các thành phần kinh tế trong cả nước.

Kế toán bất động sản đầu tư là một phần hành kế toán tương đối mới, vừa được hướng dẫn thực hiện theo thông tư số 23/2005/TT-BTC ra ngày 30 tháng 3 của Bộ trưởng Bộ tài chính. Đó cũng chính là đề tài mà tôi đã lựa chọn khi viết đề án môn học chuyên ngành kế toán tổng hợp của mình bởi lẽ nó sẽ giúp tôi có cơ hội tìm hiểu về những thay đổi của hệ thống kế toán Việt Nam.

Sau một thời gian nghiên cứu bằng vốn kiến thức đã tích lũy được qua 3 năm theo học tại Khoa Kế toán Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, tới nay đề tài của tôi đã hoàn tất với hy vọng được đóng góp một phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện công tác hạch toán kế toán nói chung và kế toán bất động sản đầu tư nói riêng. Mong muốn thì nhiều, song với tầm hiểu biết còn hạn hẹp bài viết sẽ không tránh khỏi những sai sót, vì vậy tôi rất mong nhận được sự giúp đỡ cùng những ý kiến quý báu từ phía thầy cô và các bạn sinh viên trong và ngoài khoa Kế toán – Trường Đại học Kinh tế Quốc dân và tất cả những người quan tâm tới đề tài này để bài viết có

thể trở thành một tài liệu tham khảo thực sự có ích cho các bạn sinh viên trong quá trình học tập nghiên cứu.

Qua đề tài này tôi cũng xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới thầy Ngô Trí Tuệ – người đã hướng dẫn tôi hoàn thành bài viết này. Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô trong khoa Kế toán và các bạn sinh viên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình tìm tài liệu nghiên cứu.

Hà nội, ngày 12 tháng 10 năm 2005

Người viết

Trịnh Thị Hải Yến

PHẦN NỘI DUNG

I.Cơ sở lý luận chung về bất động sản đầu tư

1. Khái niệm bất động sản đầu tư

Bất động sản (BĐS) đầu tư là bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, hoặc

một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất; Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính, nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:

Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc:

Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.

2. Các trường hợp được ghi nhận là bất động sản đầu tư

Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá;

Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai;
Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;
Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;

Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động.

Các trường hợp đặc biệt được ghi nhận là bất động sản đầu tư

Đối với những bất động sản mà một phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc cho quản lý thì nếu những phần tài sản này được bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp sẽ hạch toán phần tài sản dùng để cho thuê hoặc chờ tăng giá là bất động sản đầu tư còn phần tài sản dùng cho sản xuất và quản lý được hạch toán là TSCĐ hữu hình hoặc TSCĐ vô hình.

Trường hợp bất động sản không bán được riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là không đáng kể thì hạch toán là bất động sản đầu tư. Ví dụ: Doanh nghiệp có một toà nhà có 80% diện tích chuyên cho thuê hoạt động và 20% diện tích sử dụng làm văn phòng công ty thì toà nhà đó được hạch toán là bất động sản đầu tư.

Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng bất động sản do doanh nghiệp sở hữu là một phần tương đối nhỏ trong toàn bộ thoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất động sản đầu tư. Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu toà nhà cho các đơn vị khác thuê làm văn phòng (cho thuê hoạt động) đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng và an ninh đối với toà nhà cho thuê này.
Trường hợp, một công ty con cho công ty mẹ hoặc công ty con khác trong cùng một công ty mẹ thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất động sản thì bất động sản đó được hạch toán là bất động sản đầu tư trên báo cáo tài chính riêng của công ty con có bất động sản đó hoặc báo cáo tài chính riêng của công ty mẹ nếu công ty mẹ cho các công ty con thuê (nếu nó thoả mãn định nghĩa bất động sản đầu tư), nhưng không được phản ánh là bất động sản đầu tư trong báo cáo tài chính hợp nhất.

3. Tính giá bất động sản đầu tư.

3.1.Nguyên giá của bất động sản đầu tư: Là toàn bộ các chi phí (tiền mặt hoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư đó.

Tuỳ thuộc vào từng trường hợp, nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định như sau:

Nguyên giá của bất động sản đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi phí

liên quan trực tiếp đến việc mua, như: phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác…

Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá của bất động sản đầu tư được phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 16- “Chi phí đi vay”;
Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng;

Trường hợp bất động sản thuê tài chính với mục đích để cho thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư thì nguyên giá của bất động sản

đầu tư đó tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 06 – “Thuê tài sản”.

Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của bất động sản đầu tư:

Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng);

Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;
Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.

3.2. Hao mòn bất động sản đầu tư: Trong quá trình nắm giữ để chờ tăng giá, hoÆc cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư bị giảm giá trị vì thế phải trích khấu hao. Khấu hao bất động sản đầu tư được ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ.

3.3. Giá trị còn lại: Là nguyên giá của bất động sản đầu tư sau khi trừ (-) số khấu hao lũy kế của bất động sản đầu tư đó.

II.Kế toán bất động sản đầu tư

1. Một số quy định khi hạch toán bất động sản đầu tư

1- Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau:

Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai;

Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.

2- Bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu.

3- Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.

4- Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.

5- Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho và ngược lại chỉ được thực hiện khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như các trường hợp sau:

Bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này;
Bất động sản đầu tư chuyển sang hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai các công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục đích bán;

Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó;
Hàng tồn kho chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động;
Bất động sản xây dựng chuyển sang bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải tuân theo Chuẩn mực kế toán số 03 – “Tài sản cố định hữu hình”).

6- Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư mà không có giai đoạn sữa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là bất động sản đầu tư cho đến khi bất động sản đầu tư đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho.

7- Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận là toàn bộ giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế).

Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm thì doanh thu được xác định theo giá bán trả ngay (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế). Khoản chênh lệch giữa giá bán trả chậm và giá bán trả ngay và thuế GTGT được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 14 – “Doanh thu và thu nhập khác”.

8- Đối với các đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản thì được kế toán theo các trường hợp sau:

Đối với các bất động sản khi mua về đã xác định rõ mục đích để bán trong kỳ được kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 02 “Hàng tồn kho”;
Đối với bất động sản khi mua về chưa xác định rõ được mục đích sử dụng trong tương lai hoặc mua về để chuyên cho thuê hoạt động (thoả mãn điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư) thì được kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 05 “Bất động sản đầu tư”.

9- Riêng đối với các doanh nghiệp là ngân hàng, tổ chức tín dụng và tổ chức tài chính khác, việc kế toán BĐS đầu tư được hướng dẫn trong một văn bản riêng.

2.Kế toán bất động sản đầu tư

2.1. Tài khoản kế toán sử dụng – TK 217 – Bất động sản đầu tư

Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư của doanh nghiệp theo nguyên giá.

2.1.1.Một số quy định khi hạch toán TK 217 – Bất động sản đầu tư

Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị bất động sản đủ tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư. Không phản ánh vào tài khoản này giá trị bất động sản mua về để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần, bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng bất động sản

đầu tư.

Bất động sản đầu tư được ghi nhận trên tài khoản này theo nguyên giá. Nguyên giá của bất động sản đầu tư: Là toàn bộ các chi phí (tiền mặt hoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư đó.
Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, hoặc cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao bất động sản đầu tư. Khấu hao bất động sản đầu tư được ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ. Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian sử dụng hữu ích và xác định phương pháp khấu hao của bất động sản đầu tư.

Đối với những bất động sản đầu tư được mua vào nhưng phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư thì giá trị BĐS, chi phí mua sắm và chi phí cho quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp bất động sản đầu tư được phản ánh trên TK 241 “Xây dựng cơ bản dở dang”. Khi quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá bất động sản đầu tư hoàn thành để kết chuyển vào TK 217 “Bất động sản đầu tư”.
Ghi giảm bất động sản đầu tư trong các trường hợp:

Chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho hoặc bất động sản chủ sở hữu sử dụng;

Bán bất động sản đầu tư ;

Thanh lý bất động sản đầu tư ;

Hết thời hạn thuê tài chính trả lại BĐS đầu tư cho người cho thuê.

Bất động sản đầu tư được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng ghi bất động sản đầu tư trong “Sổ theo dõi bất động sản đầu tư” tương tự như TSCĐ.

2.1.2.Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 217 – Bất động sản đầu tư Bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng trong kỳ.

Bên Có: Nguyên giá bất động sản đầu tư giảm trong kỳ.

Số dư bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư của doanh nghiệp cuối kỳ

2.2. Hạch toán biến động bất động sản đầu tư

2.2.1.Kế toán các trường hợp tăng bất động sản đầu tư

2.2.1.1.Hạch toán các nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền ngay

Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi:

Nợ TK 217 – bất động sản đầu tư

Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332) Có các TK 111, 112, 331.

Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp tính trực tiếp trên GTGT, ghi:

Nợ TK 217 – bất động sản đầu tư Có các TK 111, 112…

2.2.1.2. Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm

Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, ghi: Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nguyên giá – theo giá mua trả ngay chưa

có thuế GTGT)

Nợ TK 242 – Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trả ngay và thuế GTGT đầu vào).

Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332) Có TK 331 – Phải trả cho người bán.

Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nguyên giá – theo giá mua trả ngay đã có

thuế GTGT)

Nợ TK 242 – Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trả ngay đã có thuế GTGT)

Có TK 331 – Phải trả cho người bán.

Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi:

Nợ TK 635 – Chi phí tài chính

Có TK 242 – Chi phí trả trước dài hạn.

Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:

Nợ TK 331 – Phải trả cho người bán

Có TK 515 – Doanh thu tài chính (Phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn – nếu có)

Có các TK 111, 112,…

2.2.1.3. Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:

Khi mua bất động sản về đưa vào xây dựng cơ bản, ghi: Nợ TK 241 – XDCB dở dang

Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332) Có các TK 111, 112, 331,…

Khi phát sinh các chi phí đầu tư xây dựng bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 241 – XDCB dở dang

Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có các TK 111, 112, 152, 153, 142, 141, 242, 331,…

Khi quá trình xây dựng cơ bản bất động sản đầu tư hoàn thành bàn giao, ghi: Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nếu đủ điều kiện là BĐS đầu tư) Nợ TK 156 – Hàng hoá (1567- Hàng hoá BĐS)

(Nếu không đủ điều kiện để hình thành BĐS đầu tư) Có TK 241 – XDCB dở dang.

Kế toán các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu:

Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, nếu xét thấy chi phí đó không chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc không bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi nhận vào chi phí kinh doanh BĐS đầu tư trong kỳ, chi phí trả trước dài hạn, ghi:

Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư), hoÆc Nợ TK 242 – Chi phí trả trước dài hạn (Nếu chi phí có giá trị lớn)

Có các TK 111, 112, 152, 153, 334,…

Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo mà xét thấy chi phí đó có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư:
- Tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư thực tế phát sinh, ghi:

Nợ TK 241 – XDCB dở dang

Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có các TK 111, 112, 152, 153, 331,…

Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư, bàn giao ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư, ghi:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư Có TK 241 – XDCB dở dang.

2.2.1.4. Bất động sản đầu tư tăng do chuyển bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư.

Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư

Có TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc Có TK 213 – TSCĐ vô hình.

Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế (Đối với những bất động sản chủ sở hữu sử dụng đã trích khấu hao), ghi:

Nợ TK 2141, hoặc 2143

Có TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư.

2.2.1.5. Bất động sản đầu tư tăng do chuyển hàng tồn kho thành BDS đầu tư: Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư

Có TK 156 – Hàng hoá (1567 – Hàng hoá bất động sản).

2.2.1.6. Bất động sản đầu tư tăng do thuê tài chính.

Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là bất động sản đầu tư, căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư

Có các TK 111, 112, 315, 342.

– Kế toán thanh toán tiền thuê khi nhận hóa đơn thuê tài chính

Trường hợp nợ gốc phải trả về thuê tài chính xác định theo giá mua chưa có thuế GTGT mà bên cho thuê đã trả khi mua Bất động sản đầu tư để cho thuê.

Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế.

Nếu trả tiền ngay:

Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính (Tiền lãi thuê kỳ này)

Nợ TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này)

Nợ TK 133: Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có TK 111, 112

+ Nếu chưa trả tiền ngay:

Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính (Tiền lãi thuê kỳ này)

Nợ TK 133: Thuế GTGT được khấu trừ

Có TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này)

Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp

Khi xuất tiền trả nợ gốc, tiền lãi thuê và thuế GTGT cho đơn vị cho thuê, ghi: Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính

Nợ TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả

Nợ TK 632: (Số thuế GTGT trả kỳ này) Có TK 111, 112

Nếu chưa trả tiền ngay:

Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính (Tiền lãi thuê kỳ này)

Nợ TK 632: (Số thuế GTGT trả kỳ này)

Có TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này)

Trường hợp nợ gốc phải trả về cho thuê tài chính xác định theo giá mua có thuế GTGT mà bên cho thuê đã trả khi mua bất động sản đầu tư để cho thuê.

Khi trả tiền nợ gốc và tiền lãi thuê tài sản cho đơn vị tho thuê, ghi:

Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính

Nợ TK 315: Nợ dài hạn phải trả (Nợ gốc phải trả kỳ này có cả thuế GTGT) Có TK 111, 112…..

Khi nhận được hóa đơn thanh toán tiền thuê tài chính nhưng doanh nghiệp chưa trả tiền ngay.

Nợ TK 635: Chi phí thuê tài chính

Có TK 315: Tiền lãi thuê phải trả kỳ này

Căn cứ vào hóa đơn thanh toán tiền thuê phản ánh số thuế GTGT phải thanh toán cho bên thuê trong kỳ, ghi:

Nợ TK 133, hoặc

Nợ TK 632: Thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp Có TK 138: Phải thu khác

Định kỳ trích khấu hao bất động sản đầu tư:

Nợ TK 632	Khấu hao bất động sản đầu tư trích trong kỳ
Có TK 2147

S¬ ®å kÕ to¸n c¸c tr−êng hîp t¨ng bÊt ®éng s¶n ®Çu t−

TK111,112,331

B§S ®Çu t− mua theo ph−¬ng thøc tr¶ tiÒn

TK331

B§S ®Çu t− mua theo ph−¬ng thøc tr¶ chËm

TK152,334,338

TK217

Nguyªn gi¸ B§S ®Çu t−

TK133

ThuÕ GTGT ®−îc

khÊu trõ (nÕu cã)

Nguyªn gi¸ B§S ®Çu t−

TK242

PhÇn l·i tr¶ chËm

TK241


Chi phÝ ®Çu t− x©y dùng B§S		B§S ®Çu t− h×nh thμnh qua

TK211,213

ChuyÓn B§S chñ së h÷u sö dông thμnh B§S ®Çu t−

TK156(1567)

ChuyÓn hμng tån kho thμnh B§S ®Çu t−

TK111,112,315,342

B§S ®Çu t− t¨ng do thuª tμi chÝnh

2.2.2. Kế toán các trường hợp giảm bất động sản đầu tư

2.2.2.1. Bất động sản đầu tư giảm khi hết hạn thuê tài chính

Nếu trả lại BĐS thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư

Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán

(Số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư thuê và số khấu hao luỹ kế) Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nguyên giá).

Nếu mua lại bất động sản đầu tư thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư để tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư số phải trả thêm, ghi:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư Có các TK 111, 112,…

Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:

Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc Nợ TK 213 – TSCĐ vô hình

Có TK 217 – Bất động sản đầu tư

Có các TK 111, 112 (Số tiền phải trả thêm). Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:

Nợ TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư Có TK 2141 hoặc 2143.

2.2.2.2. Bất động sản đầu tư giảm do thanh lý, nhượng bán

Ph¶n ¸nh doanh thu tõ ho¹t ®éng thanh lý nh−îng b¸n nÕu thu tiÒn ngay.

– Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ, ghi Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)

Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư (Giá bán chưa có thuế GTGT)

Có TK 3331 – Thuế GTGT (33311- Thuế GTGT đầu ra).

– Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)

Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư

Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, trả góp:

* Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ:

Khi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp thì ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm,

trả góp với giá bán trả ngay và thuế GTGT ghi vào tài khoản “Doanh thu chưa thực hiện”, ghi:

Nợ các TK 111, 112, 131: Tæng gi¸ thanh to¸n

Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư

(Giá bán trả ngay chưa có thuế GTGT)

Có TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện

(Số chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp với giá bán trả ngay và thuế GTGT)

Có TK 333 – Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (3331 – thuế GTGT)

Định kỳ, tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp trong kỳ, ghi:

Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện

Có TK 515 – Doanh thu hoạt động tài chính.

Khi thực thu tiền bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp và giá bán trả ngay, ghi:

Nợ các TK 111, 112.

Có TK 131 – Phải thu của khách hàng.

* Đối với BĐS đầu tư bán trả chậm, trả góp không thuộc diện chịu thuế GTGT hoặc chịu thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp:

Khi bán BĐS đầu tư trả chậm, trả góp thì ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch giữa giá bán trả chậm, trả góp và giá bán trả ngay (có cả thuế GTGT) ghi nhận là doanh thu chưa thực hiện, ghi:

Nợ các TK 111, 112, 131

Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư

(Giá bán trả ngay có cả thuế GTGT)

Có TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện

Cuối kỳ, xác định số thuế GTGT phải nộp tính theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư

Có TK 333 – Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (TK 3331-Thuế GTGT phải nộp)

Định kỳ, tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán hàng trả chậm, trả góp, ghi:

Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện

Có TK 515 – Doanh thu hoạt động tài chính.

Khi thực thu tiền bán hàng trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần lãi bán hàng trả chậm, trả góp, ghi:

Nợ các TK 111, 112

Có TK 131- Phải thu của khách hàng.

Kế toán giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐS đầu tư bán, thanh lý, ghi:

Nợ TK 214- Hao mòn TSCĐ (2147- Hao mòn BĐS đầu tư)

Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại của BĐS đầu tư)

Có TK 217- BĐS đầu tư (Nguyên giá của BĐS đầu tư)

Các chi phí bán (thanh lý) BĐS đầu tư phát sinh, ghi:

Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)

Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)

Có các TK 111, 112, 331.

2.2.2.3. Kế toán chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được chuyển và không làm thay đổi nguyên giá của BĐS đầu tư trong việc xác định giá trị ghi sổ hay lập báo cáo tài chính.

Trường hợp bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:

Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu tư để bán kế toán tiến hành kết chuyển giá trị còn lại của bất động sản đầu tư vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi:

Nợ TK 156 (TK 1567- Hàng hoá BĐS): Giá trị còn lại của BĐS đầu tư Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (2147): Số khấu hao luỹ kế

Có TK 217 – Bất động sản đầu tư: Nguyên giá

Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán: Nợ TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang

Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có) Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…

Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán, ghi:

Nợ TK 156 – Hàng hoá (1567 )

Có TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang

2.2.2.4. Kế toán chuyển B§S đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng

Khi chuyển bất động sản đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:

Nợ TK 211 hoặc 213

Có TK 217 – Bất động sản đầu tư; Đồng thời, ghi:

Nợ TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư Có TK 2141 hoặc 2143.

S¬ ®å kÕ to¸n c¸c tr−êng hîp gi¶m B§S ®Çu t−

TK217

B§S ®Çu t− gi¶m khi hÕt

h¹n thuª tμi chÝnh, khi thanh lý nh−îng b¸n

B§S ®Çu t− gi¶m do

chuyÓn thμnh hμng tån

kho

TK2147

Hao mßn B§S ®Çu t− (tæng sè khÊu hao ®· trÝch)

TK632

Gi¸ vèn hμng b¸n

(gi¸ trÞ cßn l¹i)

TK1567

Gi¸ trÞ cßn l¹i cña B§S ®Çu t−

TK2147

Hao mßn luü kÕ

TK217

ChuyÓn B§S ®Çu t− thμnh B§S chñ së h÷u sö dông

2.3. Kế toán khấu hao bất động sản đầu tư

2.3.1.Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 2147 – Hao mòn BDS đầu tư

Tài khoản này phản ánh giá trị hao mòn bất động sản đầu tư trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động của doanh nghiệp. Bên Nợ: Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư giảm.

Bên Có: Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư tăng do trích khấu hao hoặc do chuyển số khấu hao lũy kế của bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư.

Số dư bên Có: Giá trị hao mòn của bất động sản đầu tư hiện có của doanh nghiệp.

2.3.2.Kế toán trích khấu hao bất động sản đầu tư

Định kỳ tính, trích khấu hao bất động sản đầu tư đang nắm giữ chờ tăng giá, đang cho thuê hoạt động, ghi:

Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Có TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư.

Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 – Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết khấu hao BĐS đầu tư).

Trường hợp giảm giá B§S đầu tư thì đồng thời với việc ghi giảm nguyên giá bất động sản đầu tư phải ghi giảm giá trị hao mòn luỹ kế của bất động sản đầu tư.

2.4 Kế toán cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư

2.4.1. Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ 2.4.1.1. Phản ánh doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư

Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền trước cho thuê nhiều kỳ, doanh thu của kỳ kế toán được xác định bằng tổng số tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư đã thu chia cho số kỳ thu tiền trước cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư.

Khi nhận tiền của khách hàng trả trước về hoạt động cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư cho nhiều kỳ, ghi:

Nợ TK 111, 112 (Tổng số tiền nhận được)

Có TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện (giá chưa có thuế GTGT) Có TK 333 – Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (3331).

Đồng thời, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán thực hiện, ghi:

Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện

Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư.

Sang kỳ kế toán tiếp sau, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán sau, ghi: Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện

Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư

(Doanh thu của kỳ kế toán).

Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cung cấp dịch vụ cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư không được thực hiện (nếu có), ghi:

Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện (Giá chưa có thuế GTGT) Nợ TK 531 – Hàng bán bị trả lại (Trường hợp đã ghi doanh thu

trong kỳ theo giá chưa có thuế GTGT)

Nợ TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp (Số tiền thuế GTGT của hoạt động cho thuê tài sản không được thực hiện)

Có TK 111, 112, 331… (Tổng số tiền trả lại).

Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư và thu tiền cho thuê hoạt động theo từng kỳ:

– Khi phát hành hoá đơn thanh toán tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 131 – Phải thu của khách hàng

Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp.

– Khi thu được tiền, ghi: Nợ các TK 111, 112

Có TK 131- Phải thu của khách hàng.

2.4.1.2. Định kỳ tính, trích khấu hao TSCĐ là bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động, ghi:

Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Có TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư.

Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 – Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết khấu hao BĐS đầu tư).

2.4.1.3. Các chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, ghi:

Nếu chi phí phát sinh không lớn, ghi:

Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)

Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)

Có các TK 111, 112, 331, 334,…

Nếu chi phí phát sinh nhiều và cần phải tính giá thành dịch vụ cho thuê bất động sản đầu tư thì thực hiện theo hướng dẫn kế toán cho thuê tài sản là cho thuê hoạt động:

– Cho thuê hoạt động là bên cho thuê không có sự chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn với quyền sở hữu bất động sản cho thuê. Bên cho thuê vẫn ghi nhận bất động sản cho thuê hoạt động trên bảng cân đối kế toán theo cách phân loại của doanh nghiệp cho thuê.

– Doanh thu cho thuê tài sản từ cho thuê hoạt động phải được ghi nhận theo phương pháp đường thẳng trong suốt thời hạn cho thuê mà không phụ thuộc vào phương thưc thanh toán, trừ khi áp dụng tính khác hợp lý hơn.

Chi phí cho thuê hoạt động trong kỳ bao gồm khoản khấu hao tài sản cho thuê hoạt động và số chi phí trực tiếp ban đầu được ghi nhận ngay hoặc phân bổ dần cho suốt thời hạn cho thuê phù hợp với việc ghi nhận doanh thu.

Khấu hao bất động sản cho thuê hoạt động được trích theo quy định của chuẩn mực kế toán tài sản cố định hữu hình hoặc chuẩn mực kế toán tài sản cố định vô hình phù hợp với chính sách khấu hao của doanh nghiệp.

2.4.2.Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp:

2.4.2.1. Phản ánh doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư

Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền trước cho thuê nhiều kỳ, doanh thu của kỳ kế toán được xác định bằng tổng số tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư đã thu chia cho số kỳ thu tiền trước cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư.

Khi nhận tiền của khách hàng trả trước về hoạt động cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư cho nhiều kú, ghi:

Nợ các TK 111, 112… (Tổng số tiền nhận được)

Có TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện (Tổng số tiền nhận được).

Đồng thời, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán thu tiền, ghi:

Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện

Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư.

Sang kỳ kế toán sau, tính và kết chuyển doanh thu của kỳ kế toán sau, ghi: Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện

Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư

Cuối mỗi kỳ kế toán, tính và phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi:

Nợ TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp.

Số tiền phải trả lại cho khách hàng vì hợp đồng cung cấp dịch vụ về cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư không được thực hiện (nếu có), ghi:

Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện

Nợ TK 531 – Hàng bán bị trả lại (Trường hợp đã ghi doanh thu trong kỳ)

Có các TK 111, 112…. (Tổng số tiền trả lại).

Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư và thu tiền cho thuê hoạt động theo từng kỳ:

– Khi phát hành hoá đơn dịch vụ cho thuê bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 131 – Phải thu của khách hàng

Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư. – Khi thu được tiền, ghi:

Nợ các TK 111, 112

Có TK 131 – Phải thu của khách hàng.

Cuối kỳ kế toán, tính và phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi:

Nợ TK 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp.

2.4.2.2.Định kỳ tính, trích khấu hao TSCĐ là bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động, ghi:

Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Có TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư.

Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 – Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết khấu hao BĐS đầu tư).

2.4.2.3. Các chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động BDS đầu tư, ghi:

– Nếu chi phí phát sinh không lớn, ghi:

Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Có các TK 111, 112, 331, 334,…

Nếu chi phí phát sinh nhiều và cần phải tính giá thành dịch vụ cho thuê bất động sản đầu tư thì thực hiện theo hướng dẫn kế toán cho thuê tài sản là cho thuê hoạt động.

S¬ ®å kÕ to¸n cho thuª ho¹t ®éng B§S ®Çu t−

Tr−êng hîp thu tiÒn tr−íc cho nhiÒu kú cho thuª

TK5117

TK3387

TK111,112

KÕt chuyÓn doanh thu cña kú

Doanh thu ch−a thuÕ GTGT

kÕ to¸n vμ c¸c kú sau ®ã

Doanh thu

Tæng sè tiÒn

TK3331

ch−a thùc

nhËn ®−îc

TK111,112

hiÖn

ThuÕ GTGT

ThuÕ GTGT (nÕu cã)

ph¶i nép (nÕu

Tæng sè tiÒn tr¶ l¹i

nÕu kh«ng thùc hiÖn

TK531

hîp ®ång cho thuª

Hμng b¸n bÞ tr¶ l¹i

Tr−êng hîp thu tiÒn cho thuª theo tõng kú

j TK5117				TK131		TK111,112

		Doanh thu kinh
		doanh B§S ®Çu t−
		doanh B§S ®Çu t−
			Tæng gi¸		Khi thu ®−îc tiÒn
			Tæng gi¸		Khi thu ®−îc tiÒn

	TK3331		thanh to¸n
	TK3331
		ThuÕ GTGT ph¶i
		nép (NÕu cã)
		nép (NÕu cã)

Þnh kú trÝch khÊu hao B§S ®Çu t− cho thuª ho¹t ®éng

TK 2147 TK 622

Sè khÊu hao ph¶i trÝch trong kú

C¸c chi phÝ ph¸t sinh (nÕu nhá) liªn quan tíi cho thuª ho¹t ®éng B§S ®Çu t−

TK			TK 632
			TK 632
111,112,331,334…
		Gi¸ vèn hμng b¸n
	C¸c chi phÝ ph¸t sinh liªn quan

			TK 133

	tíi cho thuª ho¹t ®éng B§S ®Çu
	tíi cho thuª ho¹t ®éng B§S ®Çu	ThuÕ GTGT ®−îc khÊu
		ThuÕ GTGT ®−îc khÊu
		trõ (nÕu cã)

Mét sè nhËn xÐt vÒ c«ng t¸c h¹ch to¸n B§S ®Çu t− trong c¸c doanh nghiÖp ë ViÖt Nam.

C«ng t¸c h¹ch to¸n B§S ®Çu t− tr−íc chuÈn mùc sè 05

Tr−íc khi chuÈn mùc sè 05 – B§S ®Çu t− ra ®êi ho¹t ®éng kinh doanh B§S ®−îc xem lμ ho¹t ®éng tμi chÝnh. Tμi kho¶n sö dông ®Ó h¹ch to¸n lμ tμi kho¶n

228 (chi tiÕt kinh doanh B§S) cã kÕt cÊu nh− sau: Bªn Nî: Gi¸ trÞ c¸c kho¶n B§S ®Çu t− t¨ng trong kú Bªn Cã: Gi¸ trÞ c¸c kho¶n B§S ®Çu t− gi¶m trong kú

Sè d− bªn Nî: Gi¸ trÞ c¸c kho¶n B§S ®Çu t− hiÖn cßn ë doanh nghiÖp Ph−¬ng ph¸p h¹ch to¸n:

Khi mua B§S ®Çu t− nÕu ph¶i qua ho¹t ®éng XDCB, c¨n cø vμo gi¸ mua thùc tÕ vμ phÝ tæn khi mua:

Nî TK 228: Gi¸ vèn B§S ®Çu t−

Nî TK 133: ThuÕ GTGT ®−îc khÊu trõ (nÕu cã)

Cã TK 111, 112, 331, 341: Tæng gi¸ thanh to¸n

NÕu mua ph¶i qua ho¹t ®éng XDCB: + Khi mua B§S ®Çu t−:

Nî TK 241: XDCB dë dang

Nî TK 133: ThuÕ GTGT ®−îc khÊu trõ (nÕu cã) Cã TK 111, 112, 331: Tæng gi¸ thanh to¸n

+ Chi phÝ ®Çu t− XBCB ph¸t sinh: Nî TK 241: XDCB dë dang

Nî TK 133: ThuÕ GTGT ®−îc khÊu trõ (nÕu cã) Cã TK 111, 112, 152, 331, 334

+ Khi kÕt thóc qu¸ tr×nh ®Çu t− XDCB:

Nî TK 228: B§S ®Çu t− hoμn thμnh qua XDCB Cã TK 241: XDCB dë dang

Khi thanh lý, nh−îng b¸n B§S: – Ph¶n ¸nh doanh thu:

Nî TK 111, 112, 131: Tæng gi¸ thanh to¸n

Cã TK 515: Doanh thu ho¹t ®éng tμi chÝnh Cã TK 3331: ThuÕ GTGT ph¶i nép (nÕu cã)

– Ph¶n ¸nh gi¸ vèn:

Nî TK 635	Gi¸ vèn cña B§S ®Çu t−
Cã TK 228
Cã TK 228

Chi phÝ ph¸t sinh khi thanh lý, nh−îng b¸n B§S ®Çu t−: Nî TK 635: Chi phÝ tμi chÝnh

Cã TK 111,112

Mét sè nhËn xÐt vÒ c«ng t¸c kÕ to¸n B§S ®Çu t− theo chuÈn mùc sè 05:

Nh− vËy so víi c«ng t¸c kÕ to¸n B§S ®Çu t− tr−íc khi chuÈn mùc sè 05 ra ®êi viÖc h¹ch to¸n theo chÕ ®é hiÖn nay cã nh÷ng −u ®iÓm râ rÖt:

Tr−íc hÕt, viÖc sö dông TK 217 ®Ó h¹ch to¸n B§S ®Çu t− trong doanh nghiÖp ®· thÓ hiÖn ®óng b¶n chÊt cña B§S ®Çu t− ®ã lμ tμi s¶n tho¶ m·n 2 ®iÒu kiÖn: ch¾c ch¾n thu ®−îc lîi Ých trong t−¬ng lai vμ nguyªn gi¸ ®−îc x¸c ®Þnh mét c¸ch ®¸ng tin cËy.

Thø hai, ho¹t ®éng kinh doanh B§S ®Çu t− ®−îc t¸ch riªng khái ho¹t ®éng tμi chÝnh cña doanh nghiÖp víi viÖc ghi nhËn daonh thu vμo TK5117, gi¸ vèn vμo

TK 632 vμ viÖc trÝch khÊu hao B§S ®Çu t− trªn TK2147 lμ hoμn toμn phï hîp. ViÖc h¹ch to¸n theo chuÈn mùc nμy sÏ cã t¸c dông rÊt lín trong giai ®o¹n hiÖn nay khi ho¹t ®éng kinh doanh B§S ngμy mét ph¸t triÓn, ®Æc biÖt khi n−íc ta s¾p gia nhËp c¸c tæ chøc th−¬ng m¹i quèc tÕ vμ khu vùc.

Thø ba, viÖc h¹ch to¸n riªng ho¹t ®éng B§S ®Çu t− sÏ gióp c«ng t¸c kÕ to¸n cã chuyªn m«n s©u h¬n, ®ång thêi còng cung cÊp th«ng tin ®Çy ®ñ kÞp thêi, chÝnh x¸c h¬n cho nh÷ng ng−êi quan t©m ®Õn t×nh h×nh tμi chÝnh cña doanh nghiÖp gãp phÇn n©ng cao hiÖu qu¶ ®Çu t− vμ hiÖu qu¶ hiÖu n¨ng qu¶n lý.

Tuy nhiªn c«ng t¸c kÕ to¸n theo chÕ ®é míi còng gÆp kh«ng Ýt khã kh¨n: Thø nhÊt, ®iÒu kiÖn ¸p dông chuÈn mùc sè 05 “B§S ®Çu t−” trong c¸c doanh nghiÖp ë n−íc ta hiÖn nay ch−a thuËn lîi do thiÕu c¬ së vËt chÊt, do

thiÕu th«ng tin hay nhiÒu nguyªn nh©n kh¸c.

Thø hai, ®èi víi c¸c ®¬n vÞ chuyªn kinh doanh B§S viÖc x¸c ®Þnh râ rμng B§S ®Çu t− mua vÒ lμ ®Ó b¸n trong kú hay chê t¨ng gi¸ lμ ®iÒu rÊt khã cho c«ng t¸c kÕ to¸n. Khi ph©n lo¹i B§S ®Çu t− míi B§S chñ së h÷u sö dông vμ víi tμi s¶n gi÷ ®Ó b¸n trong ho¹t ®éng kinh doanh th«ng th−êng doanh nghiÖp gÆp kh«ng Ýt khã kh¨n do ®ã cÇn ph¶i cã nh÷ng tiªu chuÈn cô thÓ.

Thø ba, ®èi víi c¸c doanh nghiÖp h¹ng ®Æc biÖt nh− c¸c tæ chøc tÝn dông, ng©n hμng th× viÖc h¹ch to¸n bÊt ®éng s¶n ®Çu t− kh«ng theo th«ng t− 23 mμ ®−îc h−íng dÉn thùc hiÖn trong c¸c v¨n b¶n riªng ®ßi hái ng−êi lμm c«ng t¸c kÕ to¸n ph¶i cã chuyªn m«n vμ n¾m b¾t th«ng tin kÞp thêi.

Thø t−, khi doanh nghiÖp kh«ng thÓ x¸c ®Þnh gi¸ trÞ hîp lý cña B§S ®Çu t− t¹i thêi ®iÓm kÕt thóc niªn ®é kÕ to¸n th× doanh nghiÖp ph¶i thuyÕt minh danh môc B§S ®Çu t− vμ c¸c lý do kh«ng thÓ x¸c ®Þnh gi¸ trÞ hîp lý cña B§S ®Çu t− trªn b¸o c¸o tμi chÝnh.

Vài nét so sánh chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “Bất động sản đầu tư” với chuẩn mực kế toán quốc tế cùng tên.

Gần đây với sự ra đời của Luật kế toán Việt Nam và việc nước ta chấp nhận từng bước triển khai hệ thống các chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế (IFRs) trước đây gọi là hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) vào hệ thống các quy

định kế toán Việt Nam (VN GAAP) đã đánh dấu một mốc quan trọng trong tiến trình hội nhập và hiện đại hóa nền kinh tế.

D−íi ®©y lμ vài nét so sánh giữa chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “Bất động sản đầu tư” với chuẩn mực kế toán quốc tế cùng tên (IAS 40).

Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 05) ban hành theo Quyết định số 243/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 của bộ trưởng Bộ Tài chính và được hương dẫn thực hiện tại thông tư số 23/2005/TT- BTC ngày 30/03/2005.

Chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 (IAS 40) được ban hành thay cho IAS 25, được sửa đổi tháng 3/2004 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2005.

Hai chuẩn mực này hoàn toàn giống nhau ở những điểm sau:

Phạm vi chuẩn mực

Xác định giá ban đầu (Đoạn 18, VAS 05 và đoạn 20, IAS 40): theo nguyên giá của bất động sản đầu tư các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu, nhưng không bao gồm các chi phí phát sinh ban đầu, chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt đến trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến, các chi phí không bình thường trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.

Điều kiện và thủ tục thanh lý bất động sản đầu tư.

Điểm khác biệt chính giữa VAS 05 và IAS 40 là VAS 05 quy định áp dụng phương pháp nguyên giá khi xác định giá trị và ghi nhận bất động sản đầu tư, còn IAS 40 cho phép áp dụng phương pháp giá thực tế hoặc phương pháp nguyên giá.

Phương pháp giá thực tế là phương pháp xác định giá trị tài sản theo cách thức tài sản được mua bán trao đối trên cơ sở các bên tham gia có những hiểu biết không bị mâu thuẫn về lợi ích và khách quan trong giao dịch (trích IASB, 2004, trang 2012).

Phương pháp giá gốc là phương pháp xác định giá trị tài sản bằng giá trị thanh toán cộng các chi phí thực tế phát sinh khác để mua được tài sản đó khi việc xác định và ghi nhận giá trị ban đầu của tài sản tuân thủ các quy định của các chuẩn mực IFRS khác (trích IASB, 2004, trang 2011).

Khác nhau giữa VAS 05 và IAS 40 về bất động sản đầu tư.

Các vấn đề kế

VAS 05

IAS 40

Thuyết minh thêm về

toán

Bất động sản đầu tư

những khác biệt

Định nghĩa bất

Bao gồm:

Theo luật đất đai 2003,

động sản đầu tư

– Quyền sử dụng đất nắm giữ

– Đất nắm giữ trong

đất đai thuộc sở

hữu

Ví dụ bất động

trong thời gian dài để chờ

thời gian dài để chờ

của

nhà

nước.

Nhà

sản đầu tư

tăng giá.

nước chuyển quyền sử

– Quyền sử dụng đất nắm giữ

– Đất nắm giữ mà

dụng đất cho dân theo

mà chưa rõ mục đích sử

chưa rõ mục đích sử

03 cách: giao, thuê và

dụng trong tương lai.

cho (sở hữu). Tuy

– Nhà do doanh nghiệp sở

–

Nhà

do doanh

nhiên, luật chưa cắt

hữu cho thuê

nghiệp sở hữu cho

nghĩa rõ ràng “Quyền

– Nhà đang giữ để cho thuê

thuê

sử dụng đất” là gì?

– Kết cấu hạ tầng đang giữ

– Nhà đang giữ để

để cho thuê (đoạn 6, VAS

cho thuê (đoạn 8,

Theo IFRS, không có

05)

IAS 40)

khái niệm “Quyền sử

dụng đất”.

Xác định giá trị

Áp dụng phương pháp

Có thể lựa chọn áp

Hiện tại, VAS nhất

sau khi ghi nhận

nguyên giá

dụng

trong

hai

quán quy định áp dụng

ban đầu

phương pháp:

phương pháp nguyên

–

Theo

giá

thị

giá khi xác định giá trị

trường.

tài sản. Theo Điều 7,

– Theo nguyên giá

Luật kế

toán

2003,

phần “nguyên tắc kế

toán” quy định không

được phép điều chỉnh

giá trị tài sản trừ khi

luật quy định khác.

Trình

bày

trên

Trong trường hợp đánh giá

Có

thể

thông

tin

Ban Vật giá Chính phủ

báo

cáo

tài

bất động sản đầu tư theo giá

khoảng ước lượng

là cơ quan giám sát và

chính

trị thực tế không thực hiện

giá trị thực tế của bất

quy định các mức giá

được thì doanh nghiệp phải

động sản

có

khả

trần hoặc giá sàn cho

trình bày:

năng nhất.

một số mặt hàng quan

– Bảng kê loại bất động sản

trọng trong nền kinh tế

đầu tư

quốc dân. Việc trình

– Giải thích lý do không thể

bày bảng kê loại bất

xác định giá trị bất động sản

động sản đầu tư có thể

theo giá thực tế.

giúp

cho

người

sử

dụng báo cáo tài chính

ước lượng được giá thị

trường của bất

động

sản dựa trên khung giá

trần và giá sàn do ban

Vật giá Chinh phủ quy

định.

KẾT LUẬN

Những cải cách trong ngành kế toán vẫn đang tiếp tục diễn ra trong khi Việt Nam vẫn đang từng bước cải cách nền kinh tế theo hướng kinh tế thị trường định hướng XHCN. Những thông tin tài chính chính xác và đúng thời điểm không những giúp các nhà quản lý, các nhà đầu tư có được những quyết định sáng suốt mà còn góp phần thúc đẩy đầu tư nước ngoài.

Với sự ra đời của luật kế toán Việt Nam 2003 và việc Việt Nam chấp nhận từng bước triển khai hệ thống các chuẩn mực Báo cáo tài chính Quốc tế (IFRS) vào hệ thống các quy định kế toán Việt Nam (VN GAAP) đã đánh dấu một mốc quan trọng trong tiến trình hiện đại hóa nền kinh tế và xây dựng một nền kinh tế mới.

Đối với mỗi doanh nghiệp, để tồn tại và phát triển trong nền kinh tế thị trường thì việc tăng cường hiệu năng và hiệu quả hoạt động của bộ phận kế toán luôn giữ vai trò tối quan trọng. Theo đó, mặc dù không phải là tất cả, song tổ chức tốt công tác kế toán bất động sản đầu tư được xem là một trong những mắt xích quan trọng của bộ phận kế toán doanh nghiệp.

Để công tác hạch toán Bất động sản đầu tư có hiệu quả đòi hỏi người làm công tác kế toán phải nắm vững chế độ kế toán tμi chính và pháp luật hiện hành và vận dụng sao cho phù hợp với điều kiện thực tiễn và yêu cầu quản lý của đơn vị.

Việc nghiên cứu đề tài này thực sự có ý nghĩa đối với bản thân tôi bởi lẽ nó giúp tôi mở rộng vốn kiến thức còn hạn chế của mình đồng thời nó cũng giúp tôi có thêm hiểu biết về xu thế phát triển của kế toán Việt Nam. Những kinh nghiệm và hiểu biết này sẽ là bạn đồng hành của tôi trên con đường tiếp cận với công việc của người kế toán tương lai – một nghề mà tôi đã lựa chọn.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “Bất động sản đầu tư”

Thông tư 89/2003/ TT-BTC ngày 09/10/2002

Thông tư 105/ 2003/ TT- BTC ngày 04/11/2003

Thông tư 23/TT- BTC ngày 30/03/2005

Hội nhập với các nguyên tắc kế toán và kiểm toán quốc tế. Tác giả: Hugh. A. Adams, BBA, MBA; Đỗ Thùy Linh, BE_c, MS_c

Nhà xuất bản chính trị quốc gia tháng 7/2005

Giáo trình lý thuyết hạch toán kế toán.

Chủ biên: PGS-TS Nguyễn Thị Đông

Nhà xuất bản thống kê năm 2004

Giáo trình kế toán tài chính.

Chủ biên : PGS-TS Đặng Thị Loan

Nhà xuất bản thống kê năm 2004

Tải xuống tài liệu học tập PDF miễn phí

[sociallocker id=”19555″] Tải Xuống Tại Đây [/sociallocker]

May 11, 2019

Quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản
Quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản

Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

Kéo xuống để Tải ngay bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

(Nếu là bài nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

Bài liên quan: Tổng quan về thị trường bất động sản

[toc]

[pdfviewer width=”800px” height=”1000px” beta=”true/false”]http://hotroontap.com/wp-content/uploads/2019/05/Quy-tr%C3%ACnh-ph%C3%A1t-tri%E1%BB%83n-d%E1%BB%B1-%C3%A1n-kinh-doanh-b%E1%BA%A5t-%C4%91%E1%BB%99ng-s%E1%BA%A3n.pdf[/pdfviewer]

Tải ngay bản PDF tại đây: Quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản

Quy trình phát triển dự án

Kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi (Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006). Dự án kinh doanh bất động sản được trong phân tích dưới đây được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm:

– Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;
– Dự án căn hộ cho thuê;
– Dự án trung tâm thương mại;
– Dự án khách sạn, nhà hàng;
– Dự án về dịch vụ nhà ở;
– Dự án hạ tầng khu công nghiệp;
– Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;
– Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).

Trên một khu đất, nhà đầu đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu trong số các mô hình trên. Để thành công trong quyết định lựa chọn mô hình đầu tư và quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực hiện phân tích lựa chọn theo quy trình sau:

Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp:

Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua… dựa trên sự phù hợp của khu đất.

Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc nhứng chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nới quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ.

Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).

Bước 2: Ý tưởng kinh doanh

Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.

Bước 3: Nghiên cứu thị trường

Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở…. Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.

Bước 4: Thiết kế ý tưởng

Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:
- Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;
- Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp.
- Chứng minh được hiệu quả đầu tư;
- Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;
- Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.
Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:
- Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;
- Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;
- Các đặc điểm kỹ thuật;
- Thị trường mục tiêu;
- Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào?
Bước 5: Phân tích tài chính

Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:
- Ước tính toàn bộ chi phí dự án
- Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;
- Ước tính nguồn vốn vay;
- Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;
- Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn…
- Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.
(Phân phân tích tài chính cho dự án kinh doanh bất động sản, tác giả sẽ trình bày một bài viết tiếp theo).

Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án.

Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư. Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên dòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:
- Thỏa thuận về chi phí;
- Thỏa thuận về thời gian;
- Thỏa thuận về nhân lực;
- Thỏa thuận về cách làm;
Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:
- Các đánh giá rải rác;
- Đánh giá tiền khả thi;
- Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;
- Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh.
Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.

Bước 7: Triển khai dự án

Triển khai dự án gồm các công việc sau:
- Thiết kế chi tiết;
- Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;
- Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;
- Phương án tổ chức giám sát, quản lý;
Phương án tổ chức gám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư vấn thực hiện các công việc sau:
- Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng);
- Bán & tiếp thị;
- Tư vấn và quản lý tài sản.
Trên đây quy trình phát triển một dự án kinh doanh bất động sản. Mỗi loại dự án đều có đặc thu riêng, không có gì áp dụng chung cho mọi trường hợp. Tất cả chỉ là phương pháp.

Tải xuống tài liệu học tập PDF miễn phí
[sociallocker id=”19555″] Tải Xuống Tại Đây [/sociallocker]
May 11, 2019

Đồ án Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất. Liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam

Đồ án Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất. Liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam

Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

Kéo xuống để Tải ngay bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

(Nếu là bài nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

Bài liên quan:Nguyên tắc định giá bất động sản

[toc]

[pdfviewer width=”800px” height=”1000px” beta=”true/false”]http://hotroontap.com/wp-content/uploads/2019/05/%C4%90%E1%BB%93-%C3%A1n-Nh%E1%BB%AFng-nh%C3%A2n-t%E1%BB%91-%E1%BA%A3nh-h%C6%B0%E1%BB%9Fng-%C4%91%E1%BA%BFn-gi%C3%A1-quy%E1%BB%81n-s%E1%BB%AD-d%E1%BB%A5ng-%C4%91%E1%BA%A5t.-Li%C3%AAn-h%E1%BB%87-v%E1%BB%9Bi-th%E1%BB%8B-tr%C6%B0%E1%BB%9Dng-b%E1%BA%A5t-%C4%91%E1%BB%99ng-s%E1%BA%A3n-%E1%BB%9F-Vi%E1%BB%87t-Nam.pdf[/pdfviewer]

Tải ngay bản PDF tại đây: Đồ án Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất. Liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam

LỜI NÓI ĐẦU

Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành và đang trong quá trình phát triển bước đầu được mở rộng. Đến nay các tác nhân tham gia thị trường này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính ưu việt của thị trường này hoạt động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của thị trường đó. Vì thế giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là giá đất có một vị trí đặc biệt trong thị trường bất động sản, thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng. Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất… Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển…Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người. Đặc biệt, đối với cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con người, hay như các cụ ta thường nói “ an cư mới lạc nghiệp”. Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất đại trà như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân bởi vì giá đất quá cao, có thông tin cho rằng giá đất ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh còn cao hơn giá đất ở thủ đô Tokyo của Nhật Bản. Ngoài ra giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi cũng còn nhiều bất cập gây tình trạng lôn xộn như trong thời gian qua. Chính vì những bất hợp lý về giá đất hiện nay mà tôi quan tâm đến giá đất. Để tìm hiểu kỹ hơn những vấn đề liên quan đến giá đất, thực trạng những gì đang diễn ra liên quan đến giá đất đặc biệt tôi quan tâm đến các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất nên tôi quyết định chọn nghiên cứu đề tài “Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất. Liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam”. Đồng thời tìm hiểu vấn đề này tôi cũng bổ sung được kiến thức các môn học trong nhà trường và chắc chắn sẽ có ích cho công việc trong tương lai.

Để nghiên cứu được đề tài này tôi đã sử dụng kiến thức của các môn: kinh tế tài nguyên đất, Nguyên lý thị trường bất động sản, Định giá bất động sản. Để có cái nhìn đúng đắn về những vấn đề liên quan đến các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tôi đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp so sánh, điều tra, phân tích.

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

Kết cấu của đề tài này như sau:

Chương I: Cơ sở lý luận về giá đất

Khái niệm, quan điểm về đất đai. 1.Khái niệm

2.Các quan điểm về giá đất.

Sự cần thiết phải xác định giá đất.

III. Cơ sở hình thành giá đất.

Bản chất của giá đất

Các quyền và quyền lợi đối với đất đai.

Các phương pháp định giá đất hiện nay.

Phương pháp so sánh trực tiếp.

Phương pháp thu nhập

Phương pháp đầu tư

Chương II: Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất.

Đặc điểm vật lý của đất đai.

Nhân tố về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.

3.Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý.

Quá trình đô thị hoá.

Yếu tố cạnh tranh.

Chính sách tiền tệ

Chính sách pháp luật

Do thời gian và trình độ có hạn, đề tài nghiên cứu này chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót. Tôi rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý vị để đề tài này hoàn chỉnh hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Trung tâm đào tạo Địa chính và Kinh doanh bất động sản đặc biệt là Ths. Vũ Thị Thảo đã nhiệt tình giúp đỡ trong thời gian nghiên cứu và hoàn thiện đề tài nghiên cứu này.

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

Chươ ng I.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT

I. KHÁI NIỆM VÀ CÁC QUAN ĐIỂM VỀ ĐẤT ĐAI.

1.Khái niệm về đất đai

Luật Đất đai 1993 nước CHXHCN Việt Nam khẳng định:” Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”. Như vậy đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống cũng như trong phát triển kinh tế xã hội của đất nước.

Trong tiến trình lịch sử của loài người, con người và đất đai có mối quan hệ không thể tách rời. Đất đai là nguồn của cải vô tận của con người, dựa vào đất đai con người tạo nên được những sản phẩm để duy trì sự tồn tại của mình. Khi dân số ngày càng đông thì đất đai vẫn có khả năng tạo ra một lượng sản phẩm lớn hơn lượng sản phẩm đủ để duy trì sự sống của người lao động. Ngược lại, con người cùng với những tác động tích cực hay tiêu cực đến đất đai nhằm phục vụ đời sống của mình. Đất đai là thành phần quan trọng của môi trường sống, là một trong những tài nguyên vô cùng quan trọng của con người. Có thể nói không có đất đai không thể có sự tồn tại của xã hội loài người.

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, vận tải, thuỷ lợi… Đất đai còn cung cấp nguyên liệu cho các ngành xây dựng như: gạch ngói, gốm sứ…cho các ngành công nghiệp chế biến, cao su, cà phê…ngoài ra đất đai con tham gia vào các ngành sản xuất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên, đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân đất đai cũng giữ vai trò khác nhau. Đặc biệt trong nông nghiệp đất đai là yếu tố hàng đầu của đó là yếu tố đầu vào cần thiết và không thể thiếu được. Đối với nước ta- một nước chủ yếu là sản xuất nông nghiệp thì đất đai càng quan trọng. Đất đai cũng là cơ sở để sản xuất ra tất cả các vật phẩm phục vụ cuộc sống của con người. Bởi vậy Wiliam Petis đã khẳng định: “Lao động là cha, đất là mẹ của của cải”.

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

Khi xã hội càng phát triển vai trò của đất đai ngày càng trở nên quan trọng. Do những yêu cầu của thực tiễn đất đai trở thành một loại hàng hoá đặc biệt. Dân số nước ta ngày càng tăng lên, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, mà tổng cung về đất đai coi như không đổi nên đất đai trở nên khan hiếm. Nhu cầu về đất đai tăng nhanh bởi vậy giá trị của nó được quan tâm nhiều hơn.

Đất đai là nguồn của cải, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia. Nó cũng là một trong những bộ phận lãnh thổ của đất nước. Tôn trọng chủ quyền của một quốc gia trước hết phải tôn trọng lãnh thổ của quốc gia đó. Như vậy, đất đai không chỉ đóng vai trò quan trọng trong đời sống, sản xuất mà còn có một ý nghĩa cực kỳ to lớn đối với an ninh quốc gia. Với những gì đất đai mang lại cho con người, chúng ta không thể phủ nhận vai trò đặc biệt quan trọng của nó. Trong bất cứ một giai đoạn nào của lịch sử, trong bất cứ hoàn cảnh nào đất đai cũng là nơi cư trú của con người, là nguyên liệu, là cơ sở cho mọi lĩnh vực sản xuất vật chất.

Đất đai theo khía cạnh địa lý được hiểu một cách cụ thể như sau: Đất đai là sản phẩm của tự nhiên qua quá trình phong hoá đá mẹ hình thành nên nhiều loại đất khác nhau. Mặt khác, đất đai là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây trồng để nuôi sống loài người, là môi trường để con người hoạt động gắn bó chặt chẽ với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất định. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai có mối quan hệ ngày càng chặt chẽ. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, không có đất đai thì không có bất kỳ một hoạt động nào của con người và cũng không thể tồn tại xã hội loài người.

Về môi trường, đất đai thường gắn liền với khí hậu, địa hình, thổ nhưỡng và yếu tố không gian và được phân bố rộng rãi trên phạm vi toàn cầu cũng như trên từng vùng, từng miền lãnh thổ. Đất đai là yếu tố hình thành nên môi trường và chịu tác động của môi trường. Do đó đất đai và môi trường có quan hệ chặt chẽ với nhau. Thông qua các tác động tích cực của con người vào đất đai, môi trường sẽ được bảo vệ như là trên đất dốc, đất đồi núi trọc khi trồng cây gây rừng làm giảm độ xói mòn, bảo vệ được mạch nước ngầm, điều hoà không khí…Ngược lại, đất đai nằm ở cạnh các khu công nghiệp không xử lý triệt để nước thải thì môi trường đất cũng sẽ bị ô nhiễm.

2. Các quan điểm về giá đất.

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế…Trong quá trình sử dụng đất luôn luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng. Khi hai giá trị này đươck thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bán thì đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất. Đây là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau. Trong đó có các quan điểm nổi bật sau:

Có quan điểm cho rằng với mục đích xác định giá đất như hiện nay cần phải giả quyết, điều hoà hai lợi ích luôn đối lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn thu ngân sách Nhà nước như: tính thuế, tính tiền giao đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…Xác định giá đất để bồi thường cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, khi thế chấp, khi đấu giá quyền sử dụng đất, để trả nợ và thi hành án…Đó là hai mặt đối lập nhau về lợi ích. Thực chất quan điểm này là đi giải quyết hài hoà lợi ích của Nhà nước và các bên liên quan trong quan hệ giao dịch dân sự. Để giả quyết lợi ích của người bị Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước phải bồi thường cho người sử dụng đất. Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích công cộng, quốc phòng an ninh sẽ gây ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của người bị thu hồi đất. Đất đai, tài sản bị thu hồi mặc dù được bồi thường nhưng các hộ trong diện phải di dời sẽ gặp rất nhiều khó khăn, nếu không có khu tái định cư họ phải tự đi tìm nơi ở mới. Đặc biệt đối với những hộ có vị trí đất tốt đang tiến hành kinh doanh có hiệu quả mà phải di dời đến vị trí khác sẽ ảnh hưởng rất lớn đến doanh thu của họ. Trong trường hợp đó việc thu hồi đất của Nhà nước đã ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích trước mắt của các cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức. Mặt khác, người Việt Nam còn có tâm lý gắn bó với nơi mình sinh sống, không muốn chuyển đi nơi khác với những mối quan hệ khác. Vì thế để giải quyết lợi ích của người bị thu hồi đất đồng thời thuyết phục được tâm lý ấy, Nhà nước phải đặt ra giá bồi thường hợp lý để không làm tổn hại đến lợi ích của họ.

Bên cạnh đó còn có quan điểm cho rằng cần phải giải quyết đầu tiên vấn đề hai giá đối với cùng một thửa đất, với hai nội dung là: Một là, giá đất do Nhà nước xác định khi thu hồi đất cần lấy theo giá đất khi chưa chuyển mục đích sử dụng, chưa có đầu tư, do đó giá thấp ( ví dụ là giá đất nông nghiệp); nhưng sau khi chuyển mục đích sử dụng để giao, để cho người khác thuê, thì giá đất cao ( ví dụ là giá đất ở tại đô thị). Hai là, xem xét giá đất do Nhà nước xác định và giá chuyển nhượng thực tế

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

trên thị trường. Thực tế có hai loại giá đất được áp dụng đó là giá thị trường và giá chuẩn. Giá thị trường của đất là giá hiện thực áp dụng trong mua bán quyền sử dụng đất, giá này tự điều chỉnh lên xuống tuỳ theo nhu cầu sử dụng đất và chính sách của Nhà nước về đất đai. Giá chuẩn là giá do Nhà nước xây dựng dựa trên các yếu tố: giá cả thị trường, mức thu nhập của người tiêu dùng, sức mua của đồng tiền. Thông thường giá chuẩn được xây dựng thành khung giá, là giá tối đa, tối thiểu do Nhà nước quy định để quản lý giá đất và kiểm soát sự biến động của thị trường đất phục vụ cho mục tiêu quản lý Nhà nước về đất đai. Với 4 lần thay đổi khung giá đất của Chính phủ, với khoảng vài năm một lần thay đổi khung giá của các UBND tỉnh, với sự biến động kinh tế, xã hội rất khác nhau của 64 tỉnh, thành phố làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất đã làm cho khoảng cách giữa giá đất của Nhà nước và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế quá cách biệt, vượt ra khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước tạo ra nhiều mâu thuẫn trong xã hội.

Quan điểm của Nhà nước về giá đất theo văn bản mới nhất là Luật đất đai 2003 là: “ Giá đất được hình thành trong các trường hợp:

Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.

Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quỳên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” ( Điều 55).

Giá đất do Nhà nước quy định cần phải đảm bảo các nguyên tắc theo Điều 56 Luật đất đai 2003.

II. SỰ CẦN THIẾT PHẢI XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT.

Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn… và có liên quan đến lợi ích của các đối tượng liên quan. Thông thường, trước khi tài sản nhà đất tham gia các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải xác định giá đất.

Chúng ta biết rằng giá đất được xác định thông qua luồng thu nhập do mảnh đất đó mang lại nên giá đất để đánh giá tiêu chuẩn để đánh giá hiệu quả sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất biết khai thác những lợi thế của mảnh đất thì sẽ đánh giá mảnh đất đó có giá cao hơn những người không thấy được lợi thế đó. Vì thế đất đai càng được sử dụng có hiệu quả thì giá của nó sẽ càng cao. Đặc biệt, đối với bất kỳ một sự trao đổi, mua bán của một loại hàng hoá nào đều cần phải có yếu tố giá cả.

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

Quyền sử dụng đất cũng không nằm ngoài quy luật đó. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là một hàng hoá đặc biệt. Nó không được bày bán trên thị trường như các hàng hoá khác. Người mua và người bán không có cơ hội và đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn. Mặt khác, đất đai thường có giá trị lớn, số lần mua bán ít do đó thiếu kinh nghiệm. Vì những lý do đó nên xác định giá đất cần phải có các nhà chuyên môn có kinh nghiệm. Như vậy, các loại giao dịch trên thị trường bất động sản liên quan đến quyền sử dụng đất đều cần phải xác định giá đất. Ngoài ra, giá đất theo khung giá của Nhà nước ban hành là cơ sở pháp lý, tạo điều kiện để sở hữu toàn dân về đất đai được hoà nhập vào cơ chế thị trường. Khung giá đất ban hành theo loại đường phố, theo vị trí. Hệ thống khung giá này còn bao gồm bảng giá của các UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo từng năm. Các giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất đều dựa trên cơ sở của khung giá này để định giá cho thửa đất. Hiện nay, giá trong khung giá mới theo Nghị định 188 đã cao hơn rất nhiều so với khung giá cũ, chẳng hạn ở Hà Nội, giá cao nhất là 67.2triệu đồng/ m², thấp nhất là 500 nghìn đồng/ m^2.. Điều đó đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng đất tham gia công khai vào thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Mặc dù khung giá đất đã nâng lên đáng kể nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, vì vậy nảy sinh các hoạt động giao dịch “ngầm” vượt khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước.

Đặc biệt, đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất cũng đóng vai trò vô cùng quan trọng. Đó là một chính sách để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Từ trước đến nay có lẽ những vướng mắc nhiều nhất liên quan đến đất đai là giá bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất cho các mục đích công cộng, quốc phòng an ninh…Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nên diện tích đất phi nông nghiệp tăng lên là điều tất yếu trong đó chủ yếu là đất xây dựng khu công nghiệp, khu chung cư, đường giao thông…Để làm được điều đó Nhà nước ta buộc phải thu hồi đất nhưng để đảm bảo lợi ích của người đang sử dụng đất Nhà nước phải bồi thường. Tuy nhiên, giá bồi thường thường thấp hơn giá thị trường từ 3 đến 5 lần thậm chí có nơi lên tới 10 lần dù các địa phương đã áp dụng giá bồi thường được phép tăng lên 20% so với khung giá đất của Nhà nước. Đó là nguyên nhân chủ yếu của tình trạng khiếu kiện liên miên đồng thời không có mặt bằng xây dựng. Đứng trước thực tế trên Nhà nước phải có biện pháp nghiên cứu xác định giá đất hợp lý hơn, gần với giá thị trường hơn.

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

Qua nội dung trình bày ở trên ta thấy giá đất thực sự cần thiết trong rất nhiều lĩnh vực. Vì thế phải xác định giá đất chính xác, hợp lý để đảm bảo tính công bằng, giải quyết hài hoà lợi ích của các bên tham gia: người mua- người bán, người thế chấp – Ngân hàng, người bị thu hồi đất – Nhà nước.

III. CƠ SỞ HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT.

Đất đai được hình thành qua quá trình lịch sử lâu dài. Ban đầu đất đai chỉ đơn thuần là sản phẩm của tự nhiên, nhưng do sự phát triển của xã hội đất đai trở thành sản phẩm của xã hội. Vì vậy, giá đất được hình thành trên cơ sở yếu tố tự nhiên và yếu tố xã hội.

1. Bản chất của giá đất.

Mua đất là mua quyền thu địa tô, nên giá đất căn cứ vào khả năng sinh lời của đất, mà địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó. Địa tô xuất hiện khi có sự tách rời giữa người sử dụng và người sở hữu ruộng đất. Người sở hữu ruộng đất đó có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn của họ: Trực tiếp kinh doanh hoặc cho thuê. Trong trường hợp cho thuê quyền sở hữu ruộng đất và quyền dụng đó tách rời, người thuê đất phải trả cho người chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Quan hệ địa tô trong sử dụng đất thực chất là phân chia lợi ích giữa người sử dụng và người sở hữu ruộng đất. Bởi vậy nó gắn liền với chế độ tư hữu đất đai. Theo tiến trình lịch sử, địa tô được biểu hiện dưới các hình thức: địa tô lao dịch, địa tô hiện vật và địa tô bằng tiền. Trong đó địa tô bằng tiền là hình thức biểu hiện cao nhất và phát triển của địa tô tư bản chủ nghĩa. Các hình thái cơ bản của địa tô là: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiện khác nhau về vị trí và độ phì. Phần này nhà tư bản sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ đất.

Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi hơn về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng ruộng đất, người sử dụng ruộng đất ( có khi là người sở hữu đất) đã có những đầu tư vào đất làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu dài hoặc ngắn hạn để làm tăng sản lượng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy đều làm tăng sản lượng ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản. “Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

một đám đất bỏ hoang” ( Mác – Enghen toàn tập). Địa tô có được nhờ vào việc đầu tư khác nhau vào những đám đất như nhau do đó có được những năng suất khác nhau. Đó là địa tô chênh lệch II. Như vậy, địa tô chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định.

Khi nghiên cứu địa tô chênh lệch, chúng ta đã xuất phát từ giả thuyết giá cả sản xuất chung ngang bằng với giá cả sản xuất cá biệt trên loại đất xấu xã hội cần thiết. Nói cách khác, giá cả sản xuất có tác dụng điều tiết thị trường ngang với giá cả cá biệt trên đất xấu nhất xã hội cần thiết. Khi đó chỉ có những mảnh đất nào có giá cả sản xuất cá biệt thấp hơn giá cả sản xuất cá biệt xã hội cần thiết thì mới có lợi nhuận siêu ngạch- cái sẽ chuyển hoá thành địa tô chênh lệch. Địa tô đó có cơ sở là sự chênh lệch về độ phì tự nhiên hoặc là kết quả chênh lệch giữa các lần đầu tư liên tiếp trên cùng một thửa đất hoặc là kết quả chênh lệch giữa các mức đầu tư khác nhau trong một lần đầu tư trên cùng một thửa đất. Tuy nhiên, theo giả thiết đó thì các chủ tư bản kinh doanh trên đất xấu nhất xã hội cần thiết sẽ không phải nộp địa tô cho chủ đất vì giá cả sản phẩm trên thị trường do giá cả sản xuất trên loại đất xấu đó quyết định và chủ đất loại đất xấu nhất cũng không thu được một địa tô nào cả. Trên thực tế không phải như vậy. Ngay cả loại đất đó cũng đem lại địa tô. Đó chính là địa tô tuyệt đối. Địa tô tuyệt đối là những giá trị thặng dư khác nhau trong việc sử dụng đất đai ứng với tỷ suất giá trị thặng dư như nhau trong những ngành sản xuất khác nhau do có cấu tạo hữu cơ tư bản khác nhau.

Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất. Trên cơ sở địa tô cách tính giá đất cần dựa vào các tiêu thức: Mức địa tô thu được hàng năm trên một diện tích đất đai, tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng trong năm, ưu thế đất đai về vị trí, chất đất, quan hệ cung cầu về đất đai ở từng thời điểm.

2. Các quyền và quyền lợi đối với đất đai.

Đất đai gắn liền với lãnh thổ của một quốc gia vì thế nó liên quan đến tình hình an ninh chính trị của một quốc gia. Đó chính là lý do để hầu hết các quốc gia trên thế giới đều quy định đất đai thuộc quyền sở hữu tối cao của Nhà nước. Ở Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý ( Luật Đất đai 1993) còn theo văn bản pháp luật mới nhất về đất đai thì “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Quy định này nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao nhất đồng thời cũng bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước không trực tiếp sử dụng

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

đất đai mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) dưới các hình thức: giao đất, cho thuê đất. Nhà nước quản lý việc sử dụng đất ở tầm vĩ mô như: quy hoạch sử dụng các loại đất nông nghiệp, phi nông nghiệp; cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng…Khi người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì họ sẽ có các quyền lợi sau đối với thửa đất của mình:

Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất mang lại.

Được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Hưởng các lợi ích do công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất mang lại.

Được Nhà nước hướng dẫn và hỗ trợ trong việc cải tạo và bồi bổ đất.

Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại khi bị thu hồi.

Được quyền góp đất để hợp tác sản xuất và kinh doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất.

Được quyền khiếu nại, tố cáo về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Song song với những quyền lợi đó người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ đối với đất đai:

Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới và các yêu cầu khác đã được quy định khi giao đất.

Thực hiện các biện pháp để bảo vệ và là tăng khả năng sinh lợi của đất.

Tuân theo những quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

Nộp thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…

Giao lại đất cho Nhà nước có quyết định thu hồi.

Người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sẽ có những quyền lợi nhất định, đặc biệt họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi vì khi đó họ được pháp luật bảo hộ về quyền sử dụng đất hợp pháp. Ngoài ra họ còn được hưởng lợi từ những công trình công cộng bảo vệ, cải tạo đất mang lại. Chẳng hạn một thửa đất trồng lúa nước, nếu Nhà nước đầu tư cho khu vực đó một hệ thống thuỷ lợi thì người sử dụng thửa đất đo nghiễm nhiên sẽ có được nguồn nước tốt cho

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

ruộng lúa của mình mà không phải mất gì. Còn đối với quy định về quyền được chuyển đổi mục đích sử dụng thì Luật đất đai 2003 đã co quy định cụ thể, có những trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền nhưng vẫn phải đăng ký để quản lý, cũng có những trường hợp bắt buộc khi chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan có thẩm quỳên…Ngược lại, trong quá trình sử dụng đất người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình. Nhà nước nghiêm cấm việc sử dụng lãng phí đất, huỷ hoại đất. Người sử dụng đất phải tôn trọng các quy định về nghĩa vụ vì chỉ có như vậy chúng ta mới đảm bảo sử dụng đất một cách bền vững.

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

IV. MỘT SỐ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT HIỆN NAY.

1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất. Trong quá trình sử dụng có thể được kết hợp với các phương pháp khác. Việc định giá theo phương pháp này là xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá đất của thửa đất, loại đất cần định giá. Có thể nói phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu hay thiếu vắng một số đặc tính có trong giá cả, tiền thuê của các tài sản có thể so sánh được. Tuy nhiên phương pháp chỉ áp dụng cho các tài sản có tính đồng nhất, các loại đất trồng, các loại đất có khu vực gần nhau và gần giống nhau. Nếu sử dụng phương pháp này để tính giá đất đòi hỏi phải có thông tin rõ ràng về mảnh đất cần được định giá. Nhưng thực tế những thông tin này luôn bị lạc hậu (chỉ cần trong thời gian ngắn). Do đó không thể đảm bảo phương pháp này sẽ tính được giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế. Đây là phương pháp có vẻ đơn giản và trực tiếp nhưng lại dễ mắc sai lầm. Khi sử dụng phương pháp này, người định giá muốn so sánh những bất động sản có giá trị ngang nhau trong một vùng hoặc dựa vào các giao dịch được thực hiện trong thời gian trước đó. Để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp cần thực hiện qua bốn bước sau:

Thứ nhất là thu thập thông tin về bất động sản đã thực hiện giao dịch trước đó. Trong quá trình thu thập chú ý phải thu thập các bất động sản có điểm tương đồng như: căn hộ cùng loại, cùng khu vực, cùng mục đích sử dụng…

Thứ hai kiểm tra lại các yếu tố của bất động sản để thấy được khả năng so sánh giữa các bất động sản thu thập được với bất động sản mục tiêu.

Thứ ba là quyết định lựa chon những bất động sản thích hợp nhất để đưa vào làm các bất động sản tham chiếu cho quá trình so sánh. Căn cứ vào các đặc tính, điều kiện mà bất động sản đó có thể so sánh được.

Thứ tư là so sánh trực tiếp từng yếu tố của bất động sản mục tiêu với các bất động sản tham chiếu để tìm ra các sai lệch giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản tham chiếu.

Thứ năm là xác định các cơ sở để đánh giá sự thay đổi giữa các tiêu thức so sánh để tìm ra các yếu tố tiến hành điều chỉnh bao gồm:

+Tính chất ảnh hưởng: ảnh hưởng ít hay nhiều.

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

+Đánh giá cảm quan về mức độ xấu- tốt.

Thứ sáu là tổng hợp tất cả các yếu tố ảnh hưởng sẽ có được giá xác định cho bất động sản mục tiêu, từ đó có được khoảng giá bất động sản mục tiêu.

2. Phương pháp thu nhập.

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức lợi nhuận thuần tuý thu được hàng năm trên một diện tích đất so với lãi suất của tiền gửi ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm VNĐ cao nhất kỳ hạn 1 năm trên địa bàn. Những khoản lợi nhuận đó nói chung ở dạng tiền cho thuê hoặc giá trị của vốn cho thu hồi trong tương lai. Đây là phương pháp xây dựng trên cơ sở tài chính, là phương pháp mang tính khoa học hơn cả nhưng tài sản nhà đất không hoàn toàn giống các dạng đầu tư tài chính khác. Do đó cần có hiểu biết kỹ lưỡng và có tài liệu chính xác. Phương pháp này được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do bất động sản cần định giá mang lại.

Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản phải nộp theo luật định.

Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập Tổng thu nhập Tổng chi phí

thuần tuý = hàng năm tính – đã tính ở

hàng năm được ở bước 1 bước 2

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

		Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được
Giá đất		từ đất
ước tính	=
ước tính	=	Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng
		Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng

3. Phương pháp đầu tư.

Phương pháp đầu tư dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn có mối quan hệ với nhau. Và khi biết trước thu nhập hay giá trị hàng năm do bất động sản tạo ra ta có thể đễ dàng tính ra giá trị vốn ban đầu của bất động sản. Phương pháp này được sử dụng rộng rãi khi bất động sản tạo ra thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư. Nó được xác định dựa trên quan niệm nhà đầu tư

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

có thể đo lường được thu nhập bằng lợi ích kinh tế hoặc phi kinh tế. Giá trị bất động sản được xác định bằng công thức:

Giá trị bất động sản = Thu nhập x Hệ số vốn hoá.

Trình tự được thực hiện như sau:

Bước 1: Ước tính tổng luồng thu thập bất động sản mang lại

Bước 2: Phải tính đến các khoản chi phí, đầu tư để duy trì, vận hành bất động sản đó.

Bước 3: Xác định hệ số vốn hoá: xác định tỷ suất sinh lợi của tiền vốn đầu tư được xác định bằng mức sinh lợi của các nguồn vốn đầu tư cho các hoạt động tương tự, có khả năng thay thế.

Ngoài các phương pháp cơ bản trên các nhà định giá bất động sản còn sử dụng các phương pháp khác như: Phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận.

Nhờ các phương pháp này chúng ta có thể xác định được tương đối chính xác giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng.

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

Chương II

NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT.

Trong quá trình phát triển của xã hội, loài người dựa vào đất đai và khai thác, sử dụng đất đai để phục vụ cho cuộc sống của chính mình. Xã hội ngày càng phát triển, của cải làm ra ngày càng nhiều nảy sinh quan hệ mua bán, trao đổi. Nền kinh tế hàng hoá ra đời và ngày càng phát triển đỉnh cao là xuất hiện cơ chế thị trường. Ngày nay, hoạt động kinh tế chịu tác động của cơ chế thị trường. Đất đai cũng không nằm ngoài sự tác động đó, nó trở thành đối tượng trao đổi mua bán, chuyển nhượng và thực sự hình thành thị trường đất đai. Vì vậy chúng ta không thể phủ nhận vài trò quan trọng của giá đất. Nhưng giá đất được xác định như thế nào, độ chính xác ra sao thì có thể dựa vào những phương pháp định giá vừa trình bày ở trên nhưng trước hết chúng ta cần nghiên cứu đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng tới sự hình thành nên giá đất.

1. Đặc điểm vật lý của đất.

Thứ nhất, tôi muốn đề cập đến là tính hai mặt của đất đai đó là đặc tính không thể sản sinh và không thể tái tạo. Đất đai bị giới hạn về diện tích và không gian nhưng có tính vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai được tạo ra do quá trình lịch sử lâu dài của tự nhiên nên được coi là không thể sản sinh được tạo nên đặc tính cơ bản nhất của đất đai. Cũng vì thế mà đất đai có tính khan hiếm và trở thành một loại hàng hoá đặc biệt. Đất đai là sản phẩm tự nhiên, có tính cố định không di dời được và có hạn trên phạm vi toàn cầu và trong phạm vi mỗi quốc gia. Chính vị trí đã quy định tính giới hạn về quy mô theo không gian của đất đai. Đó cũng là một trong những cơ sở để xác định địa tô- tức là lợi ích mảnh đất đó mang lại. Vị trí đất đai cũng có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế trong quá trình khai thác, sử dụng đất. Vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử dụng đất. Chẳng hạn như các đô thị gần các trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị, gần các đầu mối giao thông thì được khai thác, sử dụng triệt để và hiệu quả hơn so với vùng nông thôn hay những vùng xa xôi, điều kiện giao lưu kinh tế, đi lại khó khăn và do đó giá trị và giá trị sử dụng lớn hơn. Đất đai không thể sản sinh tuy nhiên nó có khả năng tái tạo. Khả năng phục hồi và tái tạo của đất chính là khả năng phục hồi và tái

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

tạo độ phì thông qua tự nhiên hay do hoạt động của con người. Độ phì là một thuộc tính tự nhiên của đất, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn, nước…cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển. Lợi dụng khả năng tái tạo của đất mà trong lịch sử con người đã có những hình thức canh tác như: chế độ bỏ hoang, chế độ bỏ hoá, chế độ luân phiên cây trồng. Ngày nay con người cải tạo, bồi dưỡng đất bằng các biện pháp kỹ thuật nhằm bảo vệ và tái sử dụng đất đai. Tính hai mặt của đất đai có ý nghĩa cực kỳ quan trọng trong quá trình sử dụng đất. Một mặt phải hết sức tiết kiệm đất đai, bố trí hợp lý các hoạt động sản xuất. Mặt khác phải chú ý ứng dụng khoa học công nghệ để tăng khả năng phục hồi và tái tạo của đất.

Các đặc tính vật lý khác nhau làm phân biệt đất đai với các tư liệu sản xuất khác như: đất không di chuyển, đất không thuần nhất ( chỉ tính riêng về mặt địa điểm), đất không bị phá huỷ ( không tính đến đầu tư và tài sản trên đất đó). Vì vậy nó có đặc thù riêng về mặt giá trị như sau:

-Đất đai cố định về mặt số lượng cung cấp…Một yếu tố quan trọng cần biết là trong khi đất đai coi như không đổi về tổng cung thì đất đai cho một chức năng sử dụng xác định lại biến thiên… có nghĩa là sự cung cấp không hoàn toàn bất biến. Ví dụ, Nhà nước khuyến khích xây dựng nhà ở chung cư, nhà cao tầng sẽ giảm bớt sức ép về đất ở cũng sẽ làm thay đổi giá đất ở.

Giá trị của đất phụ thuộc vào cung và cầu của thị trường. Cung đất có thể coi là ổn định, việc sử dụng đất được định hướng bởi nhu cầu của thị trường. Nhu cầu sử dụng loại đất nào tăng lên thì thị trường đáp ứng loại đất tại đó. Ví dụ đất ở tại đô thị khác đất ở tại nông thôn và phụ thuộc vào mức độ phát triển của khu dân cư theo quy hoạch. Điều này thể hiện rất rõ trong khung giá của Nhà nước.

Bảng: Khung giá đất ở tại nông thôn (Đơn vị tính: nghỡn đồng/m2)

Loại đô		Xó đồng bằng	Xó trung du	Xó miền nỳi
thị		Xó đồng bằng	Xó trung du	Xó miền nỳi
thị
Mức giỏ		Giá tối thiểu 3,0; Giá tối đa	Giá tối thiểu 2,0; Giá tối đa	Giá tối thiểu 0,5; Giá tối đa
Mức giỏ		90,0	850,0	24,0
		90,0	850,0	24,0
		Bảng: Khung giá đất ở tại đô thị (Đơn vị tính: nghỡn đồng/m2)

Loại đô		Đặc biệt	I	II
thị		Đặc biệt	I	II
thị
Mức giỏ	Giá tối thiểu 1.500,0; Giá tối đa		Giá tối thiểu 400,0; Giá tối đa	Giá tối thiểu 150,0; Giá tối đa
	67.500,0		42.500,0	30.000,0


Loại đô		III	IV	V
thị		III	IV	V
thị

Nguyễn Tiến Dũng				Lớp Địa chính K44

			Đề án môn học

Mức giỏ	Giỏ tối thiểu 120,0; Giỏ tối đa	Giá tối thiểu 50,0; Giá tối đa	Giá tối thiểu 30,0; Giá tối đa
Mức giỏ	19.500,0	13.350,0	6.700,0
	19.500,0	13.350,0	6.700,0

Nhìn vào bảng trên ta thấy ở xã đồng bằng giá cao nhất là 90000đồng/m² còn đất ở tại đô thị mức cao nhất là 67.5 triệu đồng/ m². Đó là sự so sánh rất khập khiễng nhưng để thấy rằng sự phát triển ảnh hưởng như thế nào đến giá đất đai.

Ngoài ra, các tính chất vật lý khác của đất đai như: vị trí, độ phì nhiêu, độ ẩm, tính bền vững… của đất cũng góp phần hình thành giá đất. Chẳng hạn những loại đất có độ phì cao, độ ẩm, độ xốp lớn thì sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp là rất tốt nên trong loại đất nông nghiệp giá đất đó phải cao hơn những loại đất có điều kiện kém hơn. Đối với đất nông nghiệp giá sẽ chủ yếu phụ thuộc vào chất đất (độ phì của đất) vì đó là yếu tố quan trọng nhất đối với cây trồng.

Những yếu tố vật lý có tác động không nhỏ đến giá đất: Nếu một mảnh đất ở ở trên nền một đất ao do mới vượt lên chắc chắn sẽ không bền vững bằng một mảnh đất trên nền đất đồi và giá cua hai mảnh đất đó sẽ khác nhau dù các yếu tố khác tương tự. Đối với đất ở đô thị, giá đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí mảnh đất, độ bền vững của đất.

2. Nhân tố về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.

Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật ( đường giao thông. hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc…) và cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí…). Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến giá đất. Kết cấu hạ tầng có tính đặc trưng khác nhau giữa thành thị và nông thôn. Có thể thấy cơ sở hạ tầng ở đô thị có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá đất hơn so với cơ sở hạ tầng ở nông thôn. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của đất đai hiện có. Việc phát triển kết cấu hạ tầng được thể hiện thông qua sự phát triển của hệ thống đường giao thông đồng bộ, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống xử lý các chất thải, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống an toàn lao động…Việc giá đất tăng ở những khu vực có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu là do tâm lý của người sử dụng đất. Khi đi mua nhà, đất bất kỳ ai cũng chú ý đến hệ thống cơ sở hạ tầng: đường giao thông ở đó được hoàn chỉnh đến mức nào? hệ thống dịch vụ cấp thoát nước được xây dựng ra sao? hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt với quy mô gì? hệ thống thông tin liên lạc đang

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

được trang bị hiện đại đến khả năng nào?… Đó sẽ là các nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng của vị trí đất đai của khu vực đó.

Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được những yêu cầu khác nhau của người sử dụng đất.

Nhờ đó mà đất đai có thể tham gia vào thị trường bất động sản một cách dễ dàng hơn. Một khu đất không có kết cấu hạ tầng thì nhu cầu sử dụng đất đó không cao nên giá đất ở khu vực đó thấp là điều dễ hiểu. Ngược lại, cũng khu vực đó nếu được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản, nhu cầu sử dụng đất khu vực đó chắc chắn tăng lên lập tức kéo giá đất khu vực đó tăng cao. Một ví dụ về sự thay đổi giá đất sau khi có đầu tư cơ sở hạ tầng là: Tại Khu 19 phường Bình Hàn, Thành phố Hải Dương khi chưa có con đường Chợ Mát thì giá đất ở đó là 1.5 triệu đồng/m², nhưng từ khi UBND tỉnh đầu tư mở rộng đường Chợ Mát và đường vành đai thành phố thì giá tăng lên 5 triệu đồng/m². Hay như dự án quốc lộ 10 qua các tỉnh Hải phòng, Hải Dương, Thái Bình làm cho giá đất hai bên đường tăng lên từ 7 đến 9 lần. Qua những ví dụ trên ta thấy rằng việc đầu tư cơ sở hạ tầng có tác động to lớn đến giá đất.

3.Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý.

Trong mỗi loại đô thị, được chia làm 04 loại đường phố, bao gồm:

Đường phố loại 1

Đường phố loại 2

Đường phố loại 3

Đường phố loại 4

Mỗi loại đường phố được thể hiện tính đặc trưng và khả năng đáp ứng cao nhất đối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt, cơ sở hạ tầng đồng bộ. Như vậy, khả năng phân loại đô thị theo quy mô trước hết là dựa vào quy mô của đô thị đó. Quy mô của đô thị không chỉ là quy mô về diện tích mà còn phải xem xét đô thị đó phát triển đến mức nào. Tại mỗi loại đô thị giá trị thực tế của đất ở sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào mỗi loại đường phố trong mỗi loại đô thị đó. Cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng ta xác định được một cách cụ thể về giá đất cho từng khu vực trong đô thị. Giá trị thực tế của đất ở tại đường phố loại 1 đương nhiên phải cao hơn tại đường phố loại 2 ít nhất là một bậc, và cách xác định giá trị

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

thực tế của đất ở tại các loại đường phố còn lại cũng tương tự như vậy. Đó cũng là sự phân chia hợp lý và công bằng.

Trong mỗi loại đường phố đã được phân loại chính xác, vị trí đất cũng góp phần quyết định giá trị thực tế của đất ở. Chẳng hạn cùng đường phố loại 1 như nhau, nếu diện tích đất ở nằm tại vị trí mặt đường phố sẽ có giá trị thực tế cao hơn khi nó

vị trí xa mặt đường phố hoặc ở trong ngõ, trong hẻm ví dụ tại Quận Thanh Xuân

đường Trường Chinh, đoạn đường từ Ngã Tư Sở đến ngã ba Tôn Thất Tùng: Vị trí 1: 23 triệu đồng/m²

Vị trí 2: 13.3 triệu đồng/m²

Vị trí 3: 11.2 triệu đồng/m²

Vị trí 4: 10 triệu đồng/m²

Mặt khác, diện tích đất ở đặt tại đầu phố gần trung tâm buôn bán, khu vui chơi giải trí…sẽ có giá trị thực tế cao hơn hẳn so với ở vị trí cuối phố xa các trung tâm trên (cùng đặt tại mặt đường phố). Ngược lại, nếu tại vị trí đặt diện tích đất ở tại các khu sản xuất và thải các chất độc hại thì giá trị thực tế của diện tích đất đó sẽ giảm mạnh so với diện tích đất đặt ở xa khu vực đó (cùng đặt tại mặt đường phố). Các diện tích đất ở tại các vị trí khác trên cùng một đường phố của cùng một loại đô thị và khác nhau về các điều kiện như trên thì sẽ có sự thay đổi giá trị thực tế của đất ở cũng tương tự. Cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng ta khắc phục được tình trạng thiếu căn cứ trong quá trình xác định giá trị thực tế của đất một cách cụ thể cho từng diện tích đất trong từng loại đường phố của cùng một loại đô thị.

Nhiệm vụ của cơ quan có thẩm quyền tại các địa phương là xác định một cách cụ thể và chính xác thứ tự các loại đường phố. Có như vậy khi xác định giá đất cho cùng loại đường phố trong từng đô thị mới phản ánh đúng giá trị thực tế của đất ở tại đó.

Sự phân loại đô thị theo quy mô sẽ tạo nên khả năng thuận lợi hay khó khăn cho sự phát triển về mọi mặt của đô thị. Giá trị sử dụng của đất cũng biến đổi theo quy mô phát triển của đô thị đặc biệt trong hoạt động sản xuất kinh doanh, đối với đô thị nếu đô thị nào phát triển, giao thông thuận lợi, nhu cầu tiêu dùng lớn thì chắc chắn giá đất ở đô thị đó cũng cao lên. Ngày nay xu thế đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ nên việc mở rộng các đô thị và sự “ bành trướng” của đô thị ra vùng lân cận cũng làm thay đổi giá đất đai đặc biệt giá đất các vùng lân cận sẽ tăng lên.

4. Quá trình đô thị hoá.

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

Đô thị hoá là quá trình tất yếu trên con đường phát triển của các quốc gia đặc biệt là ở các nước đang phát triển trong đó có Việt Nam. Quá trình đô thị hoá diễn ra ngày càng mạnh mẽ và đặt ra nhiều vấn đề phức tạp cả về lý luận và thực tiễn cần phải giải quyết: dân số đô thị tăng nhanh, vấn đề an ninh xã hội, vấn đề môi trường, việc làm…Hiện nay, vấn đề đất đô thị và sự ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá đến giá cả đất đai đang là mối quan tâm nghiên cứu của các nhà quản lý và các nhà nghiên cứu lý luận.

Quá trình đô thị hoá là quá trình hình thành và phát triển đô thị, đó cũng là quá trình tập trung dân số vào các đô thị tạo ra sự hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Quá trình đô thị hoá gắn liền với quá trình công nghiệp hoá đất nước, làm biến đổi sâu sắc về cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu tổ chức không gian kiến trúc xây dựng từ hình thức nông thôn sang thành thị. Đó là một quá trình diễn ra một cách khách quan gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội, nó còn gắn liền với tiến bộ khoa học kỹ thuật và sự phát triển của ngành nghề mới. Trình độ đô thị hoá phản ánh trình độ phát triển của lực lượng sản xuất, truyền thống văn hoá và phương pháp tổ chức đời sống xã hội. Như vậy đô thị hoá về hình thức là quá trình mở rộng diện tích và ưuy mô của đô thị trên cơ sở sát nhập các điểm dân cư nông thôn hoặc sử dụng một phần diện tích đất nông nghiệp cho xây dựng mới hoặc mở rộng đô thị. Đất đô thị là phần diện tích đất giới hạn được sử dụng để xây dựng các công trình đô thị như nhà ở, trụ sở các cơ quan hành chính, kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội, các cơ sở sản xuất xã hội, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị như: đường giao thông, mạng lưới chiếu sáng, lưới điện sinh hoạt, điện sản xuất, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống cấp cấp thoat nước…phục vụ các nhu cầu lợi ích, công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác. Phần diện tích đất có giới hạn đó theo các quy mô khác nhau kết hợp với một số yếu tố cơ cấu dân số và cơ cấu kinh tế được Nhà nước quy định phân loại thành đô thị loại I đến loại V. Quá trình đô thị hoá đặt ra nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng tăng lên trong khi khả năng cung về diện tích đất đô thị là hữu hạn. Chính vì vậy việc khai thác sử dụng đất đô thị cho hợp lý đạt hiệu quả kinh tế cao là yêu cầu rất quan trọng. Để giải quyết vấn đề này thực chất là đi giải quyết mối quan hệ giữa lợi ích của Nhà nước( lợi ích của cộng đồng) và lợi ích của cá nhân; giữa mục tiêu quản lý và mục đích sử dụng. Xét về khía cạnh kinh tế chính trị, đất đô thị là loại đất dùng để xây dựng và phát triể đô thị, đó là loại đất có giá trị lớn và có sức sản xuất cao, có giá trị sử

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

dụng lớn. Xu hướng phát triển và quy mô của đất đô thị có liên quan chặt chẽ đến mối quan hệ giữa quan hệ sản xuất và lực lượng sản xuất mà cốt lõi là chế độ sở hữu nói chung, trong đó có sở hữu đất đai được quy định bởi chế độ kinh tế chính trị xã hội. Nếu tư liệu sản xuất đặc biệt là đất đai nằm trong tay của một bộ phận giai cấp thống trị xã hội nắm quyền phân phối sản phẩm xã hội, thì đất đô thị là hàng hoá đặc biệt mang lại lợi nhuận siêu ngạch cho chủ sở hữu là giai cấp thống trị. Còn nếu đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thì lợi ích do đất đai mang lại sẽ phục vụ cho lợi ích cộng đồng mà đại diện là Nhà nước, đối tượng được hưởng là nhân dân. Từ năm 1975 đến nay, đất nước thống nhất, việc đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xã hội đều sử dụng vốn ngân sách. Chính nhờ có sự đầu tư này mà đất đô thị ngày càng có giá trị hơn. Giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn, miền núi là vì đất đai có những đặc trưng cơ bản khiến nó không giống bất kỳ một loại tư liệu sản xuất nào. Chẳng hạn: đất đai là nguồn tài nguyên có những hạn chế về số lượng và không có khả năng tái sinh; đất đai có vị trí cố định trong không gian và không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Ông cha ta từng nói: “ Tấc đất tấc vàng”- câu nói này đặc biệt đúng với đất đô thị, càng đúng hơn khi tốc độ đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ như hiện nay.

Khi nói về đất đô thị, Mác cho rằng: “Thật ra, người ta có thể tập trung một nền sản xuất lớn trên một khoảng không gian nhỏ với sự phân tán của thủ công nghiệp và chính đại công nghiệp đã làm như vậy”, và khi nền sản xuất đại công nghiệp đã đạt đến giới hạn của việc sử dụng chiều cao không gian thì “ việc mở rộng sản xuất cũng đòi hỏi mở rộng diện tích đất đai”. Cũng giống như diện tích đất được sử dụng vào đất nông nghiệp, đất được sử dụng vào mục đích xây dựng đô thị có những ưu thế mà những công cụ sản xuất khác (như máy móc chẳng hạn) không có

“ưu thế của đất là những khoản đầu tư liên tiếp có thể đem lại lợi nhuận mà không làm thiệt hại đến những khoản đầu tư trước, ưu thế đó cũng đồng thời bao hàm cả khả năng có những sự chênh lệch trong sản phẩm của những khoản đầu tư liên tiếp ấy”. Đó cũng chính là khoản địa tô mà đất đô thị đem lại cho chủ đất. Vì thế, quá trình đô thị hoá diễn ra càng mạnh mẽ thì giá đất ở khu vực đô thị hoá tăng cao là điều tất yếu. Từ thực tế ta thấy rõ điều này, đô thị hoá đến đâu đất ở đó tăng giá đến đó.
- nước ta, Hiến pháp và Luật đất đai đã khẳng định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Với việc quy định cụ thể trong những đạo luật cơ bản nhất về quyền sở hữu tối cao đối với đất đai thuộc về nhân dân, việc khai

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

thác, sử dụng nguồn lực đất đai phục vụ cho yêu cầu phát triển đất nước sẽ thuận lợi hơn rất nhiều, đặc biệt trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai cũng tham gia vào thị trường với tính chất là một hàng hoá đặc biệt ( Tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế được).

Hiện nay, một trong những vấn đề nổi cộm nhất trong xây dựng và phát triển đô thị ở nước ta là vấn đề quỹ đất cho xây dựng các công trình đô thị, đó là công việc liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Chính phủ đã có Nghị định số 87/NĐ/CP ngày 17/8/1994 mới nhất là Nghị định 188/NĐ/CP quy định khung giá các loại đất; các tỉnh, thành phố đã có quyết định về giá các loại đất trên từng địa bàn cụ thể. Tuy nhiên khung giá đó không hoàn toàn hợp lý khiến người dân không đồng tình dẫn đến tình trạng khiếu kiện liên miên. Đó là một trong những khó khăn về giá mà Nhà nước ta cần phải giải quyết.

Qua những phân tích trên ta có thể thấy rằng quá trình đô thị hoá có ảnh hưởng rất lớn tới giá đất mà xu hướng là giá đất sẽ tăng lên. Đó là xu thế tất yếu của các nước đang trên đà phát triển như Việt Nam.

5. Yếu tố cạnh tranh.

Để tìm hiểu sự ảnh hưởng của yếu tố cạnh tranh đến giá đất trước tiên cần nghiên cứu về mối quan hệ cung cầu để thấy được mức giá cần xác định. Khi phân tích quan hệ cung và cầu ta thường coi cung và cầu là hàm số của giá. Cung, cầu có thể cân bằng ở bất cứ điểm nào, khi đó chúng ta sẽ có giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngược lại sự giảm xuống của cầu hoặc tăng thêm của cung sẽ làm giá giảm xuống. Do đó trong thị trường cạnh tranh giá cả điều tiết lượng cung và cầu. Đó là quy luật chung của các loại hàng hoá thông thường nhưng đất đai lại có những điểm khác biệt. Cầu về đất đai ngày càng tăng nhưng cung về đất đai lại gần như không đổi do tính giới hạn về không gian của đất đai nên giá khó dịch chuyển về điểm cân bằng. Đối với đất đai, khi cầu giảm thì giá đất cũng sẽ không giảm mà thường “chững lại”.

Ảnh hưởng đến giá đất gồm có các yếu tố cạnh tranh về cầu, cung và trong nội bộ cung, cầu. Cầu về đất đai nói chung luôn luôn tăng vì vậy giá đất nói chung cũng tăng lên. Chẳng hạn cầu về đất xây dựng biệt thự, đất phân lô tăng như thời gian vừa qua do thu nhập của người dân tăng lên và tâm lý người tiêu dùng muốn có một căn nhà riêng sẽ làm cho giá của loại đất này tăng lên ( chủ yếu là qua đấu

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

giá) trong khi cung về loại đất này có tăng nhưng chậm, không đáp ứng nổi cầu. Hiện nay giá của loại đất này rất cao, mới đây ở Huyện Đông Anh ( Hà Nội) đấu giá lô đất mà giá cao nhất lên tới 86 triệu đồng/ m².

Đối với cung đất đai: về tổng cung có thể coi là không đổi nhưng trong nội bộ cung đất đai vẫn có sự chuyển đổi như: chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp sẽ làm cung đất phi nông nghiệp tăng, thu hồi đất cho phục vụ cho xây dựng khu công nghiệp thì cung đất khu công nghiệp tăng…Nguồn cung đất cũng có thể tăng lên do khai hoang, phục hoá. Chúng ta có thể thấy rằng hiện nay cung đất xây nhà chung cư có xu hướng tăng lên. theo quy luật cung cầu, khi cung tăng lên thì giá giảm đi nhưng điều đó không hoàn toàn đúng với hàng hoá đặc biệt là đất đai. Mặc dù cung về đất xây nhà chung cư tăng nhưng thực tế giá không hề giảm mà giá đất sẽ chững lại hoặc có giảm nhưng không đáng kể. Việc giá đất chững lại chính là biểu hiện thị trường “đóng băng” như thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Một biểu hiện nữa của sự cạnh tranh về cung là: hai nguồn cung khác nhau về đất ở, khu vực nào có cơ sở hạ tầng tốt hơn, môi trường trong sạch hơn chắc chắn giá đất ở đó sẽ cao hơn. Vì thế diễn ra sự cạnh tranh trong nội bộ cung một loại đất, ai đầu tư tốt hơn sẽ thu hút được nhiều khách hàng hơn.

Yếu tố cạnh tranh thực chất chính là quan hệ cung cầu. Đối với các loại hàng hoá thông thường sẽ tuân theo đúng quy luật đó nhưng đất đai thì không, giá cả của nó có phản ứng với sự thay đổi cung, cầu, tính cạnh tranh theo một cách khá đặc biệt. Trong điều kiện thị trường phát triển bình thường, sự thay đổi về cung hay cầu không làm giá đất biến động mạnh, nó sẽ giữ nguyên.Cung cầu về đất sẽ có ảnh hưởng rất mạnh mẽ đến giá khi thị trường có sự tăng đột biến về cung hay cầu nhưng chủ yếu là cầu tạo nên những cơn “sốt giá’ như ở nước ta những năm cuối thập kỷ 90 của thế kỷ XX.

6. Chính sách tiền tệ.

Giá cả đất đai là biểu hiện bằng tiền của giá trị của đất đai, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Ở các thời điểm khác nhau giá cả đất đai cũng thay đổi theo chiều hướng khác nhau tăng hay giảm. Mặt khác, đất đai có giá trị rất lớn, đối với một quốc gia nó chiếm khoảng 3/4 tổng tài sản của quốc gia còn đối với một cá nhân, gia đình đất đai là tài sản quan trọng nhất. Vì thế, những biến động về tiền tệ, chính sách tiền tệ có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Giá đất phụ thuộc vào sự ổn định của đồng tiền, nếu sức mua của đồng

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

tiền tăng giá đất giảm, ngược lại nếu sức mua của đồng tiền giảm giá đất tăng. Khi sức mua của đồng tiền tăng tức là cùng một lượng tiền mua được một lượng hàng hoá lớn hơn, trong xu hướng giá đồng tiền đang tăng các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ “chững” lại vì người có ý định bán sẽ có tâm lý “ chờ” giá vì người ta cho rằng giá còn tiếp tục tăng

Giá vàng lên xuống thất thường đang khiến các giao dịch nhà đất chững lại

giữa tháng 5 /2004 giá vàng tăng thêm 70.000 đồng/lượng để ở mức 7,43 triệu đồng/lượng (mua vào) và 7,49 triệu đồng/lượng (bán ra). Nếu so với mức thấp nhất từ đầu năm (7,39 triệu đồng/lượng ngày 10-5-2004) thì gía vàng tăng 100.000 đồng/lượng; cũng với mức cao nhất (8,01 triệu đồng/lượng ngày 1-1-2004) giảm đến 520.000 đồng/lượng. Giá vàng tăng giảm thất thường, diễn biến chậm với khoảng cách chênh lệch lớn càng khiến tình hình khó dự báo. Do vậy, trên thị trường nhà đất, các giao dịch về đất đai vào thế “co cụm” . Cả người mua, người bán đều không muốn mạo hiểm với tài sản của mình.

Thật ra thị trường nhà đất không chỉ bị tác động bởi giá vàng mà còn nhiều yếu tố khác liên quan như quy hoạch, khung giá đất, thuế, vật tư xây dựng, tốc độ tăng trưởng kinh tế ….Tuy nhiên việc định gía nhà đất bằng vàng đã trở thành

“truyền thống” từ bao đời nay nên giá vàng vẫn là yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất. Giá tăng, cả bên mua, bên bán đều dừng lại để chờ giá tiếp tục tăng. Giám đốc một trung tâm giao dịch nhà đất cho biết, giá vàng ổn định, trong một tuần có thể mua bán 4 – 5 căn nhà (khoảng hơn 300 cây/căn) là chuyện bình thường. Còn hiện tại, thử đến các trung tâm sẽ thấy rõ sự thưa thớt. Đơn giản là với mức chênh lệch tăng giảm 100.000 đồng/ lượng người ta có thể mất đi hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng với những căn nhà có gía trị lớn, vài trăm đến vài nghìn cây vàng

7. Yếu tố pháp lý.

Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vì vậy Nhà nước nắm quyền quản lý tuyệt đối với đất đai trong phạm vi toàn lãnh thổ. Nhà nước phải đảm bảo sử dụng đất theo nguyên tắc: đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả cao nhất. Để làm được điều đó Nhà nước cần quản lý chặt chẽ quỹ đất của mình thông qua các chính sách pháp luật. Bởi thế nên đất đai rất “nhạy cảm” với sự thay đổi của các yếu tố pháp lý. Đất đai là đối tượng trực tiếp điều chỉnh của các văn bản pháp quy liên quan đến đất đai: Hiến

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

pháp, Luật đất đai, các Nghị định, quyết định, Thông tư… Nhà nước ta có các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai nhưng Nhà nước không trưc tiếp sử dụng đất đai mà giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới các hình thức: giao đất, cho thuê đất… Họ được Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đó bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qua đó ta thấy đất đai có mối quan hệ không thể tách rời. Đó cũng chính là lý do để nói rằng yếu tố pháp lý có ảnh hưởng đến giá đất. Ta sẽ thấy rõ điều đó qua các ví dụ sau:

Mỗi thửa đất được sử dụng hợp pháp đều được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất- đó là giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng hợp pháp thửa đất đó. Vì vậy nó vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nếu hai thửa đất tương tự nhau nhưng một thửa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn một thửa chưa có thì điều chắc chắn thửa đất chưa có giấy chứng nhận sẽ có giá thấp hơn rất nhiều vì nếu mua mảnh đất đó quyền sử dụng của họ không được đảm bảo.

Một chính sách nữa của Nhà nước là khuyến khích phát triển mô hình trang trại. Trước đây, khi chưa có chính sách này giá đất trang trại rất rẻ nhưng từ khi Nhà nước khuyến khích mô hình này người ta đã đổ xô đi mua đất trang trại khiến cho giá loại đất này tăng lên rất nhanh. Vì thế ta có thể khẳng định chính sách của Nhà nước đã có tác động tới giá cả đất đai.

Một ví dụ tiếp theo sẽ giúp chúng ta thấy rõ hơn sự ảnh hưởng của chính sách pháp luật liên quan tới giá đất. Xuất phát từ quá trình đô thị hoá, từ phát triển nhanh chóng về kinh tế xã hội mà các loại đô thị cũng tăng lên: ở nông thôn xuất hiện nhiều thị trấn, thị xã; ở thành thị sẽ chuyển xã thành phường, quận thành huyện. Việc Nhà nước quyết định thành lập mộ thị trấn, một thị xã, một phường, một quận hay một thành phố đều có ảnh hưởng rất mạnh tới giá đất các khu vực đó. Chẳng hạn khi Nhà nước quyết định thành lập quận Hoàng Mai, quận Long Biên (Hà Nội) đã làm chuyển biến đáng kể đời sống xã hội những khu vực đó, nhiều làng lên phố và nhiều nông dân đã trở thành tỷ phú. Đó không còn là điều lạ lẫm ở Việt Nam vì khi nông thôn đã trở thành đô thị giá đất ở đó sẽ tăng lên “chóng mặt”, có thể nói là tăng từng ngày. Vì thế không có lý do gì để nói rằng việc quyết định của Nhà nước không ảnh hưởng tới giá đát.

Trên đây là một vài minh chứng để chúng ta thấy rõ hơn sự ảnh hưởng của yếu tố pháp lý hay nói rõ hơn là chủ trương, chính sách của Nhà nước có tác động không nhỏ tới giá đất. Vì vậy khi xác định giá đất cần đặc biệt chú ý đến tính pháp lý của thửa đất đó và các chính sách của Nhà nước tại thời điểm đó.

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

KẾT LUẬN

Qua việc nghiên cứu trên, chúng ta càng có thể khẳng định được vai trò to lớn của đất đai trong sự phát triển kinh tế- xã hội. Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng.. Đất đai tham gia vào mọi hoạt động đời sống kinh tế, xã hội, không có đất đai thì không có bất kỳ một hoạt động sản xuất nào có thể diễn ra được. Đất đai không chỉ đem lại nhiều lợi ích cho người sử dụng và khai thác mà còn đem lại nhiều lợi ích cho xã hội. Tuy nhiên do diện tích đất đai bị giới hạn trong khi đó nhu cầu sử dụng đất đai lại tăng lên. Chính vì vậy giá đất lại có xu hướng ngày càng tăng. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, đi đôi với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước thì quá trình đô thị hoá ngày càng được mở rộng và tác động mạnh mẽ đến giá đất. Xã hội ngày càng phát triển làm nảy sinh nhiều mối quan hệ về đất đai do đó nhu cầu xác định giá đất cũng ngày càng tăng. Để xác định giá đất một cách chính xác cần phải sử dụng các phương pháp xác định giá đất như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập… Tuy nhiên khi xác định giá đất còn phải dựa vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Các nhân tố đó có tác động rất lớn đến giá đất, có nhân tố đã làm thay đổi hẳn giá trị của mảnh đất như nhân tố chính sách pháp luật hay quá trình đô thị hoá. Tôi hy vọng rằng với việc nghiên cứu đầy đủ và sâu sắc về các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất sẽ là cơ sở quan trọng để các nhà định giá xác định giá đất chính xác, hợp lý hơn.

Hiện nay có nhiều quan điểm về giá đất nhưng tóm lại giá đất về bản chất phản ánh nguồn lợi ích mang lại từ mảnh đất đó, nó được đo lường bằng giá trị mảnh đất đó tại một thời điểm nhất định. Nhà nước đã ban hành nhiều khung giá đất: Nghị định 80/NĐ-CP ban hành ngày 06/11/1993; Nghị định 87/NĐ-CP ban hành ngày 17/8/1994; Nghị định 17/1998/NĐ-CP và Nghị định 188/2004/NĐ-CP ban hành ngày 16/11/2004. Lấy khung giá các loại đất của Chính phủ làm cơ sở, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã có quy định bảng giá về các loại đất cho phù hợp với địa phương mình. Song nhìn chung sự điều chỉnh giá đất của Nhà nước chưa theo kịp với giá đất thực tế, nó thường thấp hơn giá đất thực tế có nơi từ 8-10 lần. Sự chênh lệch đó đã tạo ra nhiều mâu thuẫn, tình trạng khiếu kiện vượt cấp kéo dài. Để khắc phục tình trạng này cần phải hoàn thiện pháp luật về giá đất, trước mắt

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

cần tập trung vào hoàn chỉnh các nội dung cơ bản sau: Về cơ chế quản lý giá (phải thừa nhận tính dịch vụ của hoạt động giá); về hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về giá ( chuyên trách, độc lập, đa mục đích, vừa quản lý hành chính vừa hoạt động dịch vụ); về phương pháp, nguyên tắc xác định giá; về đào tạo nhân sự cho hoạt động định giá và thẩm định giá; về hoàn thiện cơ sở pháp lý cho từng đơn vị bất động sản như tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tập trung đất đai, gắn liền bất động sản thành một khối ( như nhà- đất- tài sản gắn liền trên đất); thực hiện trước một bước công tác đăng ký quyền sử dụng đất ( đăng ký ban đầu và đăng ký biến động), thống nhất đăng ký quyền sở hữu nhà ở, đất ở, thống nhất một hệ thống cơ quan đăng ký tài sản theo tính kinh tế, dịch vụ là chủ yếu, phù hợp với xu thế phát triển kinh tế chung đặc biệt là để phát triển thị trường bất động sản.

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn Th.S Vũ Thị Thảo đẫ tận tình giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thiện đề tài này.

Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

Đề án môn học

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Giáo trình Nguyên lý thị trường bất động sản. Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất.

Tạp chí địa chính

Tạp chí Bất động sản

Đặc san tạp chí Luật học 2003

Nghị định 87, 188 Thông tư 114
Các trang Web: na.gov.vn www.mof.gov.vn www.vnexpress.com www.hn.gov.vn

Tải xuống tài liệu học tập PDF miễn phí

[sociallocker id=”19555″] Tải Xuống Tại Đây [/sociallocker]

May 11, 2019

Đồ án Tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản
Đồ án Tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản

Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

Kéo xuống để Tải ngay bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

(Nếu là bài nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

Bài liên quan:Những lời khuyên đầu tư bất động sản thành công

[toc]

[pdfviewer width=”800px” height=”1000px” beta=”true/false”]http://hotroontap.com/wp-content/uploads/2019/05/%C4%90%E1%BB%93-%C3%A1n-T%E1%BB%95-ch%E1%BB%A9c-v%C3%A0-qu%E1%BA%A3n-l%C3%BD-s%C3%A0n-giao-d%E1%BB%8Bch-b%E1%BA%A5t-%C4%91%E1%BB%99ng-s%E1%BA%A3n.pdf[/pdfviewer]

Tải ngay bản PDF tại đây: Đồ án Tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản

CHUYÊN ĐỀ 1

TỔ CHỨC QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

1. Giới thiệu sàn giao dịch bất động sản

Thực ra khái niệm về sàn giao d ịch bất động sản mới được thừa nhận qua Luật kinh doanh bất động sản nă m 2006. Để hiểu được ý nghĩa, mục đích và vai trò của sàn giao dịch bất động, nhà nước đang xây dựng mô hình sàn giao dị ch chuẩn để từ đó đưa các ho ạt động giao dịch vào sàn nhằm mục đích phát triển và lành mạnh hoá thị trường bất động sản.

Vậy có thể hiểu “Sàn giao dịch bất động s ản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp dịch vụ về bất động sản” Còn các tiêu chí hoạt động của sàn, qui chế của sàn, trách nhiệm và quyền hạn của sàn như thế nào thì theo qui định của nhà nước.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên. (Điều 59 Luật KDBĐS).

1.1 Tại sao cần sàn giao dịch BĐS.
- Đáp ứng những nhu cầu ngày càng phức tạp trong các hoạt động giao dịch BĐS của thị trường.
- Thoả mãn nhu cầu ngày càng cao, khó tính của khách hàng, nhà đầu tư.
- Khẳng định đẳng cấp, thương hiệu của chủ đẩu tư, đơn vị phân phối, tiếp thị dự án BĐS.
- Minh bạch hoá thị trường BĐS.
- Thống kê, báo cáo, tham mưu cho ban lãnh đạo doanh nghiệp các diễn biến của thị trường nhằm đưa ra các chiến lược và chính sách đầu tư phù hợp.
- Sân chơi chung cho các lĩnh vực tài chính pháp lý, bảo hiểm tham gia thị trường BĐS.
1

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Nơi cung cấp Thông tin, tiếp thị, quảng bá các dự án, sản phẩm BĐS tập trung, hiệu quả.
- Nơi cung cấp các dịch vụ để thuê chỗ giao dịch.
1.2 Công cụ của sàn giao dịch BĐS.
- Sàn giao dịch truyền thống
- Hệ thống các giao diện bán hàng tại trụ sở, các văn phòng chi nhánh, văn phòng đại diện và văn phòng bán hàng tại dự án.
- Các đối tượng tham gia giao dịch trực tiếp.
- Sàn giao dịch điện tử.
- Cung cấp thông tin sản phẩm, thị trường BĐS qua các phương tiện điện tử, internet, các thiết bị số tích hợp internet.
- Sàn giao dịch này chỉ mang ý nghĩa trao đổi thông tin, mọi giao dịch cuối đều phải thông qua sàn giao dịch truyền thống.
1.3 Cơ hội gì từ hoạt động sàn giao dịch BĐS.
- Đối với đầu tư.
- Cơ hội tiếp cận nguồn sản phẩm đầu tư đa dạng, phong phú
- Cơ hội tiếp cận các chuyên viên tư vấn đông đảo, lành nghề, am hiểu thị trường, phục vụ chu đáo, tận tình chuyên nghiệp.
- Cơ hội các dịch vụ đầu tư thuận lợi: Dịch vụ tài chính, dịch vụ pháp lý, thiết kế xây dựng.
- Cơ hội mở rộng quan hệ đầu tư thông qua các hoạt động của sàn giao dịch.
- Tạo ra bộ mặt chuyên nghiệp trước khách hàng, các nhà đầu tư.
- Giới thiệu tư vấn sản phẩm tập trung phong phú cho khách hàng.
- Sức mạnh tổng hợp từ các bộ phận hỗ trợ kinh doanh phục vụ cho các hoạt động giao dịch tại sàn giao dịch.
- Đối với quảng cáo
- Cơ hội tiếp cận nguồn thông tin khách hàng, nhà đầu tư đa dạng, phong phú, cập nhật.
2

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Xây dựng các chương trình bán hàng tập trung, hiệu quả.
- Cộng hưởng các dự án tại sàn cho việc quảng cáo, tiếp thị các dự án mới.
- Cơ hội triển khai các công cụ quảng cáo, tiếp thị hiện đại tại sàn: Film, video, internet…
2. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản trong thị trường bất động sản
- Tất cả các giao dịch bất động sản qua sàn sẽ giúp cho nhà nước quản lý được các giao dịch bất động sản từ đó nhà nước có những chính sách kịp thời và chính xác để điều tiết thị trường.
- Nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bên ngoài.
- Giảm đáng kể số lượng bất động sản và tần suất bất động sản tham gia giao dịch từ đó giá cả sẽ bình ổn hơn. Vì khi một bất động sản được giao dịch nhiều lần sẽ đẩy giá lên rất cao, người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm nay sẽ hạn chế rất nhiều do giá cả bình ổn, họ thấy không có lời và sẽ không đầu tư trục lợi.
- Giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm khan hiếm thị trường tạo cơn sốt. Cơn sốt bất động sản làm cho mọi người dân phải tìm mọi cách để đầu tư kiếm lợi và làm cho thị trường càng sốt hơn, giá cả ngất ngưỡng. Một khi giao dịch được qua sàn người đầu tư chịu một khoản thuế chênh lệch giữa giá bán và giá mua lên tới 25%, phải chi phí khoản hoa hồng, chi phí chuyển nhượng, lãi xuất vay vv… và từ đó họ cảm thấy không có hiệu quả so với số vốn bỏ ra chưa kể rủi ro nên sẽ hạn chế tham gia và giá cả sẽ bình ổn với giá trị thực của thị trường.
- Một khi giao dịch được qua sàn giá cả được công khai, nhiều loại sản phẩm được giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch từ đó làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản.
- Về vĩ mô sàn giao dịch bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động bất động sản nói riêng. Vì nếu giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi người, mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản kiếm lời và sao lãng hoạt động kinh doanh của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo ra sản phẩm cho xã hội. Giá bất động sản cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và giá thành tăng cao dẫn đến lạm phát tăng.
3

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land

Giá b ất động sản cao làm mất lợi thế cạnh tranh, thu hút đầu tư nước ngoài giảm do giá bất động sản cao.
- Vai trò của sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển hoạt động của thị trường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp hơn tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động sản. Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản đang bỏ ngỏ chưa đưa vào hoạt động như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất cả dịch vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trị thặng dư cho xã hội và lợi ích cho chủ đầu tư và người đầu tư.
Như vậy sàn giao dịch bất động sản có những vai trò cơ bản sau:
- Cầu nối giữa người mua và người bán.
- Minh bạch thông tin, tạo cơ hội tiếp cận hàng hoá bất động sản như nhau cho mọi người, góp phần lành mạnh thị trường bất động sản.
- Chuyên nghiệp hoá giao dịch, Tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên tham gia giao dịch.
- Hoàn thiện cơ cấu của thị trưòng và hỗ trợ thị trường phát triển.
- Đầu mối nghiên cứu thị trường.
- Hỗ trợ quản lý và thu ngân sách.
3. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản (BĐS) được thành lập Sàn giao dịch (SGD) BĐS hoặc thuê SGD BĐS của tổ chức, cá nhân khác để thực hiện cho hoạt động kinh doanh BĐS.
1. Sàn giao dịch BĐS phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập SGD BĐS thì sàn giao dịch đó phải có tư cách
4

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land

pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS để hoạt động.
1. Hoạt động của SGD BĐS phải công khai, minh bạch, và tuân thủ pháp luật.
1. Sàn giao dịch BĐS, doanh nghịêp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch BĐS.
1. Sàn giao dịch BĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.
4.Điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS

Theo quy định tại Điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản thì để thành lập sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện:

4.1. Đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản;
- Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản.
- Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
4.2. Phải cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS và có mặt bằng theo qui định tối thiểu của nhà nước về diện tích mặt bằng của sàn giao dịch bất động sản.

4.3. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS phải đáp ứng các điều kiện của người lãnh đạo doanh nghiệp, phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

5

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land

4.4. Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản gồm giám đốc, các phó giám đốc và các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch. Giám đốc sàn giao dịch bất động sản phải có giấy chứng nhận đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản của đơn vị đào tạo được nhà nước công nhận. Sàn giao dịch bất động sản phải có tối thiểu
- (hai) nhân viên làm công việc môi giới bất động sản có chứng chỉ môi giới bất động sản. Nếu có dịch vụ định giá bất động sản phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc định giá bất động sản có chứng chỉ định giá bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cấp.
4.5. Như vậy sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các yêu cầu:
1. Phải là pháp nhân (khác văn phòng môi giới), phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 01 năm.
1. Có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản.
1. Phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20 m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động.
1. Có Quy chế hoạt động với nội dung theo quy định (nêu tại phần
1. Có nhân sự phù hợp ( 2 chuyên gia môi giới có chứng chỉ, Giám đốc sàn qua đào tạo quản lý sàn)
1. Báo cáo Sở Xây dựng trước khi hoạt động. Sở XD báo cáo Bộ XD, đưa lên Website Mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam.
(không đòi hỏi vốn pháp định, không cấp phép).

4.6. Hồ sơ báo cáo sở Xây dựng gồm:
1. Công văn
1. Đăng ký kinh doanh (có chức năng kinh doanh dịch vụ BĐS)
1. Quy chế hoạt động.
6

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
1. Hồ sơ chúng minh cơ sở vật chất phù hợp (50m2 + 20 m2…)
1. Giấy chứng nhận đã qua đào tạo của Giám đốc sàn và chứng chỉ của 2 chuyên gia môi giới.
5.Qui chÕ hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản phải có Quy chế hoạt động, gồm những nội dung cơ bản sau:

Theo quy định của Thông tư 13/2008/TT-BXD, Sàn giao dịch bất động sản phải có Quy chế hoạt động, gồm những nội dung cơ bản sau:
1. Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao dịch bất động sản;
1. Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của sàn giao dịch bất động sản;
1. Quy định về chế độ quản lý tài chính của sàn giao dịch bất động sản;
1. Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch;
1. Quy định về thông tin bất động sản đưa vào giao dịch; chế độ quản lý, cung cấp thông tin về bất động sản, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản.
6.Mô hình tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

6.1. Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thỡ sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân riêng hoặc sử dụng tư cách phỏp nhõn của doanh nghiệp đó để hoạt động.

6.2. Sàn giao dịch bất động sản ngoài việc thực hiện các dịch vụ về giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và môi giới bất động sản còn được phép thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các dịch vụ sau:

6.2.1. Định giá bất động sản;

6.2.2. Tư vấn bất động sản;

6.2.3. Quảng cáo bất động sản;

6.2.4. Đấu giá bất động sản;

7

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land

6.2.5. Quản lý bất động sản.

6.3. Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản gồm giám đốc, các phó giám đốc và các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch.

6.4. Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 21 Nghị định 153/2007/NĐ-CP.

6.5. Sàn giao dịch bất động sản phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc môi giới bất động sản có chứng chỉ môi giới bất động sản. Nếu có dịch vụ định giá bất động sản phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc định giá bất động sản có chứng chỉ định giá bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cấp.

6.6. Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m² phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20 m² cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động.

6.7. Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 01 năm (12 tháng). Nếu có sự thay đổi về địa điểm giao dịch phải thông báo tới cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương và khách hàng đang giao dịch biết. Trước khi tiến hành hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải gửi hồ sơ bao gồm đăng ký kinh doanh và quy chế hoạt động về Sở Xây dựng địa phương. Sở Xây dựng địa phương có trách nhiệm báo cáo Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý và đưa lên website của Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.

6.8. Sàn giao dịch bất động sản phải có Quy chế hoạt động, gồm những nội dung cơ bản sau:

6.8.1. Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao dịch bất động sản;

6.8.2. Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của sàn giao dịch bất động sản;

6.8.3. Quy định về chế độ quản lý tài chính của sàn giao dịch bất động sản;

6.8.4. Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch;

6.8.5. Quy định về thông tin bất động sản đưa vào giao dịch; chế độ quản lý, cung cấp thông tin về bất động sản, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản.

6.9. Bất động sản khi đưa ra giới thiệu, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 6, Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản và phải kê khai đầy đủ nội dung thông tin về bất động sản theo quy định tại Thông tư 13/2008/TT-BXD.

8

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land

6.10. Các hoạt động dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua hợp đồng.

6.11. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản thực hiện theo quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản.

6.12. Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải có chứng chỉ môi giới bất động sản và phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh.

7. Thông tin về bất động sản

Nội dung thông tin về hàng hoá bất động sản phải đầy đủ theo các nội dung quy định tại Khoản 3 Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản gồm:

7.1. Loại Bất động sản

Phải ghi rõ loại hàng hoá bất động sản cụ thể:

7.1.1. Đối với nhà ở phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn..;

7.1.2. Đối với bất động sản dịch vụ phải nêu rõ là văn phòng, cửa hàng, siêu thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ..;

7.1.3. Đối với bất động sản công nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu công nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi..;

7.1.4. Đối với quyền sử dụng đất phải nêu rõ là loại đất phi nông nghiệp (đất ở, đất KCN, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh…), loại đất nông nghiệp hay các loại đất khác (nếu có).

7.2. Vị trí bất động sản

7.2.1. Đối với bất động sản tại khu vực đô thị đã xác định được địa chỉ cụ thể, phải nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thành phố (tỉnh). Đối với nhà chung cư thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lô) chung cư. Đối với khu vực nông thôn nêu rõ địa chỉ của bất động sản theo tên xóm, thôn, xã, huyện, tỉnh;

7.2.2. Đối với bất động sản chưa xác định được địa chỉ cụ thể (chưa thành lập được đơn vị hành chính) thì nêu tên dự án, ký hiệu lô đất (đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác), ký hiệu từng căn hộ (đối với nhà chung cư).

9

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land

7.2.3. Sơ đồ vị trí: vẽ vị trí bất động sản, khoảng cánh đến các công trình lân cận và lối đi tới đờng chính. Nếu sử dụng ảnh vệ tinh thì đánh dấu vị trí bất động sản và chỉ dẫn lối đi ra đường chính.

7.3. Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản

Tại vị trí bất động sản hay lân cận đã có quy hoạch đựơc duyệt ảnh hưởng đến bất động sản như mở đường, công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội, dự án sản xuất kinh doanh…

7.4. Quy mô, diện tích bất động sản

7.4.1. Đối với nhà ở: ghi diện tích đất, diện tích xây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn, diện tích sàn từng tầng, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, diện tích ban công, lô gia. Riêng nhà chung c ghi số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, diện tích sử dụng chung.

7.4.2. Đối với bất động sản khác: ghi diện tích đất, số tầng, số phòng, tổng diện tích sàn, diện tích sàn từng tầng, diện tích sử dụng chung, công suất (nếu có).

7.4.3. Đối với hạ tầng khu công nghiệp: ghi diện tích đất, mật độ xây dựng, diện tích sử dụng chung.

7.4.4. Bản vẽ tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng, mặt cắt công trình. Đối với bất động sản có nhiều hạng mục thì mỗi hạng mục phải có đủ mặt bằng, mặt cắt.

7.4.5. Ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu.

7.5. Thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản

7.5.1. Về đặc điểm, tính chất nêu rõ kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái;

7.5.2. Công năng sử dụng bất động sản thông tin theo thiết kế ban đầu;

7.5.3. Chất lượng bất động sản nêu cụ thể năm xây dựng, cấp, hạng công

trình;

7.5.4. Ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu (nếu có).

7.5.5. Thời điểm xây dựng, các sửa chữa lớn đã thực hiện và tình trạng kỹ thuật hiện tại.

10

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land

7.6. Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản

7.6.1. Hạ tầng kỹ thuật về điện, cấp nước, thoát nước, nơi xả rác, nơi để xe, đường giao thông…

7.6.2. Hạ tầng xã hội ghi các hạ tầng xã hội thiết yếu gần nhất như nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị, bến xe, công viên, rạp chiếu phim, nhà hát…

7.7. Tình trạng pháp lý của bất động sản

Bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quiyền sử dụng và các giấy tờ có liên quan khác đến việc tạo lập bất động sản, lịch sử sở hữu bất động sản..

7.8. Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản

Phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng. Phần sử dụng chung, phần sử dụng riêng..

7.9. Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản Giá có thể ghi theo đơn giá hoặc tổng giá.

Gía ghi theo loại tiền đồng hoặc vàng hoặc loại tiền khác. Nếu ghi bằng loại tiền khác thì phải mở ngoặc ghi thêm quy đổi ra tiền đồng.

Có thể ghi thời gian có hiệu lực của giá.

7.10. Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan

Về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ…(nếu có).

7.11. Các thông tin khác

Thông tin khác về bất động sản do các bên thoả thuận hoặc do chuyên gia khảo sát thu thập thông tin thực tế ghi để thấy rõ lợi ích hoặc các hạn chế khác của bất động sản.

8.Điều kiện, quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

8. 1. Điều kiện của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

Theo quy định tại Điều 21 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS thì người quản lý,

11

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land

điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây :
- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù;
- Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;
- Không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
8.2 Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS
1. Quản lý, điều hành hoạt động của sàn giao dịch BĐS.
1. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến BĐS theo quy định của pháp luật.
1. Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về BĐS được đưa lên sàn giao dịch BĐS.
1. Bảo đảm BĐS được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.
1. Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp.
1. Cung cấp các dịch vụ về BĐS tai sàn giao dịch BĐS.
1. Bảo đảm cơ sỏ vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch
BĐS

8.3 Nghĩa vụ của người quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS
1. Bảo đảm để sàn giao dịch BĐS hoạt động đúng nội dung đã đăng ký, thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thực hiện các nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.
1. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
1. . Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
9.Quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS.

9.1. Quyền của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS
1. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS có quyền sau đây.
12

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
1. Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến BĐS.
1. Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về BĐS.
1. Yêu cầu sàn giao dịch BĐS bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch BĐS gây ra.
1. Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
9.2. Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS
1. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS có các nghĩa vụ sau đây:
1. Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS
1. Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch BĐS.
1. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
1. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
10. Hướng dẫn về giao dịch bất động sản qua sàn

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở) theo quy định sau:
1. Bất động sản phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được đem bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua;
1. Chủ đầu tư có thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản;
1. Sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin (theo quy định tại Điểm 2 phần IV của Thông tư này) về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Thời gian thực hiện công khai tối thiểu 07 (bảy) ngày tại Sàn giao dịch. Trong thời hạn nêu trên, thông tin về tên dự án, loại, số lượng bất động sản, địa điểm và thời gian tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải được đăng tải tối thiểu 03 (ba) số liờn tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương, tối thiểu 01 (một) lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án và trên trang web (nếu có) của Sàn giao dịch bất động sản. Chi phí đăng tải thông tin do chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả;
1. Khi hết thời hạn công khai theo quy định tại Điểm 3 Phần này, chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản được uỷ quyền) được tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản đã công khai. Trường hợp cùng một loại bất động sản có từ 2 (hai) khách hàng đăng ký trở lên hoặc số khách hàng đăng ký
13

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land

nhiều hơn số lượng bất động sản thì chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản được uỷ quyền) phải thực hiện việc lựa chọn khách hàng theo phương thức bốc thăm hoặc đấu giá. Việc đặt cọc trước khi triển khai bốc thăm hoặc đấu giá bất động sản do các bên thoả thuận theo quy định của pháp luật;
1. Việc đấu giá bất động sản tại sàn giao dịch thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản;
1. Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác nhận bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được giao dịch qua sàn (theo mẫu tại phụ lục 4) để xác nhận bất động sản đã được giao dịch theo đúng quy định của pháp luật;
1. Đối với bất động sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản mà giao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản thì không bắt buộc phải công khai thông tin theo quy định tại Điểm 3 của Phần này.
11.Quy định về công khai, minh bạch thông tin trên thị trường bất động

sản
- Các thông tin về thị trường bất động sản phải đợc công khai tại trụ sở và
trên Website của sở Xây dựng. Riêng thông tin về quy hoạch tại Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh phải được công khai tại trụ sở và trên Website của Sở Quy hoạch – Kiến trúc; thông tin về các dự án kêu gọi đầu tư và tình hình triển khai các dự án về phát triển nhà ở, khu đô thị mới, các dự án phát triển hạ tầng đô thị, cụm công nghiệp, khu công nghiệp phải được công khai tại trụ sở và trên Website của sở Kế hoạch và Đầu tư.

11.2. Các chủ đầu tư có dự án đựơc duyệt phải công khai quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm tại trụ sở cấp xã nơi có dự án.

11.3. Nội dung thông tin trên thị trường bất động sản phải đảm bảo đầy đủ, rõ ràng theo quy định sau:
1. Thông tin về quy hoạch phát triển đô thị phải bao gồm các nội dung: bản vẽ quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết 1/2000, 1/500 (nếu có) và các chỉ số quy hoạch cơ bản;
2. Thông tin kêu gọi đầu tư các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, cụm công nghiệp, khu công nghiệp, các dự án phát triển hạ tầng đô thị phải bao gồm các nội dung: quy mô dự án, bản vẽ quy hoạch (nếu có), các điều kiện, các yêu cầu, thời gian, nội dung đăng ký, nơi nhận hồ sơ;
3. Thông tin tình hình triển khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, cụm công nghiệp, khu công nghiệp, các dự án phát triển hạ tầng đô thị phải bao
14

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land

gồm các nội dung: quy mô dự án, bản vẽ quy hoạch, chủ đầu tư, tiến độ thực hiện, kết quả thực hiện thực tế cập nhật theo quý, thời điểm dự kiến tiêu thụ sản phẩm.
1. Thông tin về chuyển nhượng, bán, cho thuê hàng hoá bất động sản của các tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản phải gồm các nội dung theo quy định tại Mục 4 Phần 5;
1. Thông tin về các cơ sở đào tạo chuyên gia môi giới, định giá và quản lý sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh gồm: tên công ty hoặc trung tâm, địa chỉ, lĩnh vực đào tạo, địa chỉ đào tạo, ngày đăng ký hoạt động, danh sách giảng viên. Đồng thời phải có thông tin về các trung tâm bị đình chỉ hoạt động xem chi tiết tại (phụ lục 18)
2. Thông tin về chuyên gia môi giới, định giá đăng ký hoạt động trên địa bàn tỉnh gồm họ và tên, năm sinh, nơi đào tạo, số chứng chỉ, ngày cấp, nơi cấp, ngày đăng ký hoạt động. Đồng thời phải có thông tin về việc thu hồi chứng chỉ hoặc thôi hoạt động của các chuyên gia môi giới, định giá xem chi tiết tại (phụ lục 19 ).
3. Thông tin về các trung tâm, các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn bao gồm tên trung tâm, địa chỉ, các hoạt động dịch vụ, tên giám đốc, số điện tại liên lạc, website (nếu có) xem chi tiết tại (phụ lục 20 )
4. . Thông tin về tình hình giao dịch tại các trung tâm, các sàn giao dịch trên địa bàn gồm các nội dung: Số lượng giao dịch, tổng giá trị giao dịch, giá cả giao dịch.
11.4. Thời gian đưa thông tin trên thị trường bất động sản phải từ bắt đầu cho đến khi sự việc kết thúc theo quy định sau:
1. Thông tin về quy hoạch phát triển đô thị phải được công bố từ khi quy hoạch được phê duyệt đến khi quy hoạch đó đã được thực thi hoàn chỉnh trên thực tế;
2. Thông tin kêu gọi đầu tư các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, cụm công nghiệp, khu công nghiệp, các dự án phát triển hạ tầng đô thị phải từ khi các dự án đó được phê duyệt đến khi dự án đã lựa chọn được chủ đầu tư thực hiện dự án;
1. Thông tin tình hình triển khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, cụm công nghiệp, khu công nghiệp, các dự án phát triển hạ tầng đô thị phải từ khi các dự án đó được phê duyệt đến khi dự án được hoàn thành đưa vào sử dụng hoàn toàn;
2. Thông tin về chuyển nhượng, bán, cho thuê hàng hoá bất động sản phải duy trì từ lúc giới thiệu đến khi tổ chức giao dịch xong;
15

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
1. Thông tin về các cơ sở đào tạo chuyên gia môi giới, định giá và quản lý sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh; về chuyên gia môi giới, định giá đăng ký hoạt động trên địa bàn tỉnh; về các trung tâm, các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh phải liên tục và cập nhật;
1. Thông tin về tình hình giao dịch tại các trung tâm, các sàn giao dịch trên địa bàn phải cập nhật hàng tháng, hàng quý và hàng năm.
12.Tổ chức các dịch vụ tại sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản được phép thực hiện các hoạt động kinh doanh và dịch vụ bất động sản như :
- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
- Môi giới bất động sản.
- Định giá bất động sản.
- Tư vấn bất động sản.
- Quảng cáo bất động sản.
- Đấu giá bất động sản.
- Quản lý bất động sản.
1. Tư vấn bất động sản
- Theo quy định tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này.
- Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm :
- Tư vấn pháp lý về bất động sản;
- Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
- Tư vấn về tài chính bất động sản;
- Tư vấn về giá bất động sản;
16

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS;
- Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản.
- Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
1. Đấu giá bất động sản
- Theo quy định tại Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này;
- Đấu giá BĐS phải được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên;
- Hình thức đấu giá bất động sản bao gồm :
- Trực tiếp bằng lời nói
- Bỏ phiếu
- Hình thức khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải công bố công khai, đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản trong bản niêm yết đấu giá do tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản cung cấp.
- Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
1. Quảng cáo bất động sản
17

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Theo quy định tại Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này;
- Quảng cáo BĐS được thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS, trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác;
- Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quảng cáo bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Việc quảng cáo bất động sản phải theo quy định của Luật này và pháp luật về quảng cáo.
1. Quản lý bất động sản
- Theo quy định tại Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này;
- Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm :
- Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản;
- Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động
sản;
- Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản;
- Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng;
- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.
18

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
- Tổ chức, nhiệm quản lý bất gây ra.
cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách động sản theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình

19

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land

CHUYÊN ĐỀ 2

QUY TRÌNH VÀ KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1. Thu thập thông tin về cung cầu bất động sản
1/Nguồn cung bất động sản
- Các dạng cung:
+Bán.
- Cho thuê, cho thuê lại.
- Đầu tư liên doanh liên kết.
- Khai hoang, khai phá: bán đất chưa sử dụng thành sử dụng được
- Thông tin nguồn cung
- Văn phòng môi giới
- Từ khách hàng.
- Từ các phương tiện thông tin đại chúng.
- Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án.
- Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản, nguồn hàng pháy mãi.
- Các cơ quan quản lý: địa chính, tnmt. sở kiến trúc, sở quy hoạch.
- Từ thực tế : những nhà bỏ trống, khu đất trống, những bất động sản mới phát triển, từ dân cư địa phương.
+MLS: hệ thống niêm yết đa chiều.

2Thông tin về bất động sản
- Kinh tế kỹ thuật:
- Vị trí: môi trường xung quanh.
- Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng.
- Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuật
- Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể nhue thế nào, chi tiết, chất liệu, thời gian sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng…
- Hạ tầng kỹ thuật : đường, điện, nước,
20

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản.
- Pháp lý:
- Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng. quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản,,,
- Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác.
- Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: uỷ ban nhân dân.
- Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: ví dụ: hạn chế độ cao…
- Xã hội, lịch sử:
- Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển cảu bất động sản.
- Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không…
- Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gì không….
- Nguồn thông tin và phương pháp thu thập:
- Tìm hiểu từ chủ sở hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, các loại hoá đơn.
- Cơ quan quản lý nhà nước: phòng quản lý nhà đất, sở quy hoạch, nhà đất. Ví dụ : Sở quy hoạch: xem quy hoạch hiện tại và xu hướng trong tương lai.
- Tổ dân phố và hàng xóm.
- Tự điều tra và thăm dò.
- Cơ sở dữ liệu cá nhân và kinh nghiệm kiến thức.
- Bản đồ: ví dụ bản đồ quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, bản đồ điện tử.
- Các đề tài nghiên cứu, hội thảo…. ví dụ: ảnh hưởng của chất thải đối với môi trường đời sống dân cư.
- Trao đổi kinh nghiệm: giữa các nhà môi giới -> rất quan trọng.
3 Thông tin về cầu bất động sản

3.1 Phân loại đối tượng cầu bất động sản

– Người mua:

21

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ.
- Để đầu tư: những người kinh doanh bất động sản, đầu cơ tiền nhàn rỗi/
- Để bảo toàn vốn.
- Phân loại cầu bất động sản để biết mục tiêu của khách hàng -> đáp ứng nhu cầu tốt hơn của khách hàng.
- Người thuê:
- Văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch.
- Để kinh doanh dịch vụ.
- Để sản xuất kinh doanh thuê mặt bằng.
- Nhà ở: đối với sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, nhà công
vụ.
- Tín dụng, thế chấp và bảo hiểm: cầu gián tiếp
3.2 Phương pháp thu thập thông tin về cầu bất động sản
- Chủ động:
- Tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng.
- Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiền năng (người thuê), khách hàng của các văn phòng môi giới khác, khách sạn, văn phòng, công sở, thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhân hoặc nhóm khách hàng mục tiêu.
- Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện
- Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhu cầu.
- Thụ động:
- Đón tại văn phòng.
- Phụ thuộc quảng cáo
- Thời gian đầu: chủ động, sau – thụ động.
- Xác định đối tượng và các bên tham gia trong thương vụ môi giới
a.Người cung:

+ Lí do nguyện vọng của họ ; nhanh hay chậm

22

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Nắm được thông tin về bất động sản như thế nào.
- Các điều kiện kèm theo.
- Khung gi¸ có phù hợp, các điều kiện về kinh tế ( thuế hoặc phí).
- Năng lực bán của khách hàng: có đủ điều kiện pháp lý.
- Người cho thuê:
- Đầu tư.
- Sinh lợi: để thu nhập hàng tháng không quan tâm giá bất động sản.
- Trông coi: để bảo vệ.
- Lí do: ví dụ: cho thuê để người đi thuê đàu tư trang thiết bị cho bất động
sản.
- Người bán:
- Tự nguyện.
- Bị ép buộc.
b. Người cầu:
- Người mua:
- Quan tâm đến đặc tính của bất động sản.
- Gía cả bất động sản: xác định khả năng tài chính.
- Mục tiêu của người mua.
- Các ràng buộc khác: ví dụ đối với người nước ngoài: vấn đề mua nhà…
- Người thuê:
- Cụ thể chính xác ngay ban đầu.
- Rất nhanh gọn.
- Chú ý tính ổn định bất động sản.
- Chủ sở hữu quan tâm đến người thuê: quan tâm thu nhập người thuê, hoàn cảnh người thuê, độ ổn định…
Xác định các bên tham gia thương vụ:
- Phân loại khách hàng
- Hiểu mục tiêu của việc mua bán phải rõ ràng.
- Tìm hiểu độ tuổi của khách hàng: vì ảnh hưởng đến tâm sinh lý
23

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land

Ví dụ: già – đắn đo; trung tuổi – táo bạo;
- Nghề nghiệp.
- Thu nhập: sở thích của họ, tiềm năng.
- Xác định các bên tham gia:
- Thông tin cá nhân, tổ chức đó.
- Mục tiêu tham gia thương vụ.
- Các kỳ vọng: mua để ở, để chờ tăng giá, gần trường…
- Mức độ sãn sàng.
- Điều kiện pháp lý.
III. Lập hồ sơ thương vụ môi giới
- Thông tin cá nhân.
- Giấy tờ liên quan đến bất động sản.
- Giấy tờ khác liên quan đến thương vụ như thoả thuận cọc, đăng ký bán, thuê, cho thuê, thuê mua vv…
- Hợp đồng dịch vụ môi giới.
- Những ghi chép về khách hàng: đưa ra nhận xét về khách hàng -> phục vụ tôt hơn.
Chú ý: Không nhận bản gốc giấy tờ của khách hàng, chỉ dùng để photo. Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ phải tiếp tục thu thập giấy tờ liên quan.
- Dạng hồ sơ: văn bản, file văn bản
1. Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới
Bước 1: Tìm thông tin chung
- Thông tin mua, bán, cho thuê -> thông tinnguồn cung, cầu.
- Phải xem xét bất động sản bán một cách tỉ mỷ, cẩn thận và đầy đủ.
- Điếu tra phân tích môi trường, hạ tầng xung quanh, tình trạng kỹ thuật của bất động sản.
- Tình trạng pháp lý của bất động sản.
24

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Chia sẻ cung cấp cho chủ sở hữu những thông tin về giấy tờ cần thiết cho việc bán.
- Tìm khách hàng mua.
Bước 2: Xử lý thông tin
- Xác định được giá của chủ sở hữu muốn bán: phải tư vấn cho khách hàng xem giá có hợp lý không. Phải biết khu vực đó giá bất động sản bao nhiêu, loại bất động sản đó giá bao nhiêu.
- Phải tập trung ghi chép miêu tả bất động sản, chú ý đến đặc tính của bất động sản đó: bất động sản nằm trong khu vực đó, có bất động sản nổi trội hơn làm giảm giá bất động sản đó.
- Soạn thảo thông tin để quảng cáo.
- Phải thiết lập cơ sở dữ liệu riêng cho bất động sản đó.
- Phải thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về khách hàng mua, bán
- Tìm hiểu phân tích cụ thể, chính xác nhu cầu của khách hàng mua cũng như điều kiện liên quan đến thương vụ.
- Tận dụng những thông tin phản hồi của người mua: động cơ họ mua hàng…
- Chia sẻ và cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết về khía cạnh pháp lý: thuế , phí…
Bước 3: Giao dịch với khách hàng
- Thoả thuận với chủ sở hữu những điều khoản về dịch vụ môi giới -> ký kết hợp đồng.
- Lên kế hoạch hành động.
- Giới thiệu cho khách hàng mua nbất động sản phù hợp với họ.
- Giúp đỡ tạo điều kiện cho các bên trong quá trình đàm phán.
- Dẫn dắt các bên ký kết hợp đồng khởi điểm.
- Hỗ trợ các bên trong việc hoàn chỉnh hồ sơ và chuẩn bị ký kết hợp đồng chính thức.
- Tham gia thực hiện các hoạt động thoả thuận trong hợp đồng khởi điểm.
- Thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ.
25

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Tham gia vào quá trình thanh toán tổ chức các lần chi trả giao tiền.
- Phải hỗ trợ cho các vấn đề liên quan: ví dụ
Bước 4: Kết thúc thương vụ:
- Giao nhận bất động sản: vì có thể có sự sai lệch lúc giao nhận
- Kết thúc thương vụ và nhận tiền hoa hồng: ví dụ: ở nước ngoài khi đến một bước nào đấy của thương vụ, nhận 80 % hoa hồng. Kết thúc thì nhận phần còn lại.
- Giải quyết các vấn đề sau thương vụ: Chuyển tiền sổ đỏ, ….. gửi thư cảm ơn đến khách hàng và đưa hồ sơ của họ vào hồ sơ khách hàng.
- Họ tên, thường trú, hộ khẩu, cmt, ngày cấp, nơi cấp, tỉnh, tình trạng hôn nhân.
- Địa điểm nơi thực hiện hợp đồng.
- Gía bất động sản, lượng tiền đặt cọc, thông thường 10 % giá trị hợp đồng.
- Miêu tả bất động sản.
- Các quyền bất động sản: ví dụ: đất giãn dân, thổ cư, thừa kế.
- Các trang thiết bị trong bất động sản mà chủ nhà để lại.
- Những thoả thuận điều khoản chuẩn bị trong hopự đồng chính thức.
- Xác định thời gian ký hợp đồng chính thức.
- Ghi rõ giấy tờ nào còn đang thiếu cần bổ sung.
- Ghi rõ bên nào trả loại tiền gì.
- Phải cân nhắc về các mốc thời gian: giao nhận tiền (thường 3 đợt: thời gian giao nhận bất động sản, thời gian cắt hộ khẩu, thời gian di chuyển đồ đạc.).
- Hình thức giao nhận tiền: tiềm mặt, chuyển khoản.
- Hợp đồng chính thức
- Gồm các giấy tờ cần thiết để ký kết hợp đồng công chứng.
- Báo phí trả cho công chứng: ai trả, hình thức trả.
26

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
1. Kỹ năng môi giới bất động sản
a. Môi giới mua.
- Tạo sự hứng thú cho người mua.
+ Kỹ năng gợi mở dịch vụ: Khi chưa biết có dịch vụ -> phải gợi mở

. Chìa khóa để tạo hứng thú cho người mua là giành được niềm tin của họ.

Khi đó mọi sự tranh cãi và phản kháng sẽ biến mất.

. Cố thuyết phục họ đến xem bất động sản: nhiều người có tiền nhưng chưa biết đầu tư vào đâu, vì thế khi họ xem họ sẽ xuất hiện nhu cầu mua.

. Hiểu động lực của người mua: khi đó ta sẽ làm cho họ hào hứng với việc mua của họ.

. Phảo trả lời được câu hỏi mà người mua cho là quan trọng. Điều này đòi hỏi phải hiểu biết rộng.

. Đưa ra những lời khuyên hướng dẫn thích hợp với từng người mua để họ nhanh chóng quyết định mua.

. Cung cấp bất động sản có chọn lọc: đỡ mất thời gian của hai bên và tránh làm rối trí khách hàng.
- Giúp họ mặc cả giá ( trả giá bất động sản) với người bán.
- Thích hợp nhất là tại văn phòng bất động sản: ngày nay thường họ uỷ quyền cho người Môi giới Có thể trả gía qua văn bản, qua thư…
- Trả giá bằng văn bản cho người bán: người bán có thời gian suy nghĩ kỹ càng, khuyên người mua lên mang văn bản trả gía đó cho luật sư đề luật sư xem xét. Vì Môi giới không thể sâu rộng bằng luật sư. Luật sư có lời khuyên hữu ích.
- Gía cả giao dịch vào khoảng 90 đến 93 % giá cả ban đầu (qua thống kê).
- Trong tâm lý của người mua, người bán thường lấy mức trung bình của hai bên.
- Dịch vụ hậu mãi,
- Giúp khách hàng các thủ tục như điện thoại, nước, hộ khẩu…
27

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Giúp đỡ kỹ thuật: người mua thường thích thay đổi theo ý mình như thay
đổi đồ đạc, nội thất
- Giúp phát triển ý tưởng, tư vấn sử dụng; ví dụ nhà chật nên xin cấp phép mở rộng hay nên có thêm gác xép….
- Quan tâm và tham hỏi đến khách hàng. Môi giới bán bất động sản.
Bất động sản Nhà ở
- Trước khi bán
- Làm cho bất động sản tươi mới, ấm áp, gọi mời.
- Tạo hình ảnh dễ nhận thấy, dễ nhớ.
- Gửi trẻ nhỏ đi nơi khác.
- Chuẩn bị giấy tờ pháp lý.
- Cân nhắc những vấn đề sau:
- Gía cả:
- Thời gian: dự tính bán cho khách hàng.
- Tình trạng kỹ thuật;
- Sửa chữa: nhỏ hay lớn. khuyến cáo chủ sở hữu nên sửa chữa lớn hay nhỏ.
- Đầu tư: nên đầu tư thêm cài gỉ?
- Xem xét khu vực: khu vực tác động đến thay đổi bất động sản
Dù đầu tư; thì giá bán tăng cao nhất từ 10 đêns 12 % giá ban đầu.
- Chủ nhà tự sửa sang hay thuê thợ.
- Những tính toán về kinh tế cho chủ sở hữu.
- Giới thiệu căn nhà:
- Nguyên tắc giới thiệu:
. Nhấn mạnh mọi ưu điểm cña bÊt ®éng s¶n

. Sắp xếp một chuyến du lịch nhỏ đi thăm că nhà như thế nào cho tiết kiệm thời gian.

. Hãy để thời gian cho họ xem xét căn nhà.

28

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land

. Hãy hỏi họ về cảm giác nếu chưa vừa lòng thì taị sao? Không nên đưa quá nhiều câu hỏi.

. Không mặc cả ngôi nhà.

. Tỏ ra ngoan đạo thân thiện, đừng cố chấp hiếu thắng.

. Trả lời câu hỏi một cách chắc chắn để thấy am hiểu.

. Tỏ ra tôn trọng khách hàng.

. Gợi mở ưu điểm của khuyết điêm khi khách hàng phát hiện ra nó.

. Kiến thức: của khách hàng và kiễn thức của môi giới khác nhau -> giúp có hình ảnh đẹp trong mắt người mua.
- Chỉ xem nhà sau khi đã hẹn rõ ràng. Để không bị động hi căn nhà chưa được chuẩn bị chu đáo.
- Cất vật đắt tiền, vật nhọn vì nảy sinh phạm tội hay đề phòng tai nạn những
vật sắt, điện …
- Phải có sự kiểm tra theo dõi họ một cách tế nhị nhưng đừng nôn nóng dục khách hàng mua.
- Chỉ để một cửa ra vào để kiểm soát hành vi của khách hàng.
- Phải cảnh gi¸c víi dụ: hỏi vấn đề bảo mật, lịch làm việc của chủ sở hữu -> không nên cho kh¸ch hàng biết nhiều hệ thống bảo mật, camera, b¸o động của
căn nhà.
- Mời kh¸ch hàng đến xem một lần nữ
- Những đặc điểm cần chó ý khi tư vấn cho người bán.
- Quan trọng nhất là sự gän ghÏ bỏ đi những thứ kh«ng cần thiết
- Ấn tượng đầu tiªn rất quan trọng nhất là đối với nhà ở: nhiều người xem bên ngoài rồi mới vào bªn trong.
- Sạch sẽ chỉnh trang
- Nới rộng căn nhà: 2 yếu tố làm thước đo: thay đổi và diện tích sử dụng cho một căn nhà tăng diện tích bằng cách bỏ bớt đồ đạc, và dùng ánh sáng..
- Sắp xếp đồ đạc lại
- Bếp: gọn gàng, sach sẽ ,không có mùi…
29

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Nhà tắm, toa lét…..
Bán nhà chung cư
- Động cơ:
- Cần tiền mặt, lợi nhuận, tình hình sức khoẻ, quan hệ đối tác, nhà quản lý, người chủ sở hữu di cư, chuyển đổi sang bất động sản khác, tuổi gìa, ly dị, do chết,
- Quy trình phân tích
- Phân tích đặc điểm của bất động sản: Vùng, tầng, …
- Đánh giá mức giá có thể của căn hộ chung cư đó, chất lượng môi trường xung quanh, chất lượng của bất động sản có thể qua người thuê, người ở chung cư đó, -> khảo sát 3 đến 5 toà nhà xung quanh.
- Xác định số lượng bất động sản trong tà nhà trong khu vực .
- Xác định tuổi của bất động sản.
- Xem xét bãi đỗ xe.
- Kết cấu xây dựng: Nhà khung xây bằng vữa gạch hay bê tông.
- Đặc điểm tiện nghi của căn hộ chung cư.
- Chi phí để duy trì hoạt động của toà nhà.
- Xác định thu nhập có thể của căn hộ
Có thể đánh giá bằng hai cách:

+ Chấm điểm: Từ 1 đến 10

+Theo 3 mức: Tốt, Trung bình, kém

Bán bất động sản thương mại và công nghiệp
- Đánh giá người mua: Xem xét tài chính, xem xét mục đích mua, tâm lý, xem xét yếu tố pháp lý:
.Bất động sản đầu tư lớn
- Sẽ tốn nhiều thời gian với các luật sư, kế toán, người quản lý bất động sản,…để giải quyết các sự kiện và con số
- Người mua thường làm việc với các tư vấn chuyên nghiệp….
30

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Phải xác định có những bất động sản, xảy ra tình trạng chuyên gia làm việc với chuyên gia.
- Người mua thường là các tổ chức lớn, cá nhân giàu có -> tiếp cận người mua
- các kênh khác.
- Phải chuẩn bị một lượng tiền đáng kể vì chi phí bán cao.
- Khi bán Bất động sản đầu tư lớn phải chú ý đến điều kiện kinh tế tổng hợp của địa phương, xác định thời điểm tối ưu để bán bất động sản. Vì có những Bất động sản chỉ nên bán theo mùa.
Bất động sản chỉ dùng cho mục đích công nghiệp và thương mại
- Phải tiến hành thanh tra Bất động sản.
- Phải hoàn thành các mảng thông tin về Bất động sản, phải tiến hành chụp ảnh ở nhiều góc độ khác nhau.
- Phải quảng cáo trên các tạp chí, vùng địa phương.
- Thời gian, may mắn và lỗ lực makerting đúng hướng trong một giai đoạn dài sẽ mang nhiều thành công.
Khu đất sử dụng cho mục đích thương mại và công nghiệp mà chưa có công trình
- Cần khẳng định ngay những Bất động sản này chắc chắn sẽ bán.
- Phải chú ý đến hạ tầng xung quanh.
- Có thể yêu cầu chủ sở hữu cùng chịu chi phí trong việc bán với nhà mua
giới.
- Phải chú ý vẽ sơ đồ mảnh đất chụp ảnh không gian, địa hình, chi phí và thời gian lắp đặt tiện nghi.
- Phải xem xét sử dụng trong quá khứ -> Để xác địng xem khả năng chất thải ra môi trường như thế nào?
- Đặt ngay trên quảng cáo ở từng khu đất ngoài những cách quảng cáo khác.
- Phải hướng đến nhóm đối tượng khách hàng có kinh phí quảng cáo trong thời gian dài.
31

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Xác định khách hàng là ai -> Quảng cáo trên tạp chí, truyền hình quốc gia chứ không chỉ trong tầm địa phương -> Chi phí cao, khả năng thu hút khách hàng lớn.
Môi giới cho nhà đầu tư.
- Hấp dẫn hơn Môi giới cho người sử dụng vì họ thoáng hơn và vòng quay nhanh: ngoài hoa hồng người Môi giới còn được % của lợi nhuận của nhà đầu tư vì Môi giới là người tư vấn cho họ sử dụng tiền mang lại lợi nhuận cho họ.
- Nhưng đề Môi giới cho nhà đầu tư phải có mạng lưới khách hàng rộng, có độ tin cậy.
Yêu cầu: Phải là người có kinh nghiệm lâu năm, có kiến thức sâu rộng và có uy tín.

Có nhiều lợi ích khác nhau không thể hiện bằng tiền; giới thiệu khách hàng
- Các dạng nhà đầu tư:
- Để sử dụng: tránh lạm phát
- Đầu tư ngắn hạn: thu nhập từ việc bán.
- Đầu tư dài hạn: Tính mục tiêu đầu tư là có thu nhập thường xuyên làm vốn sống
- Người cho vay để đầu tư bất động sản:
- Môi giới cần :
- Nhìn nhận khả năng tài chính của nhà đầu tư.
- Dung hoà được mục đích của khách hàng với lợi thế của bất động sản.
- Phải chuẩn bị rất kỹ để chuẩn bị giới thiệu cho khách hàng.
- Phải chú trọng đến việc phân tích tài chính hơn là phân tích vật lý (khác người sử dụng).
- Thu nhập ở các góc độ:
- Thu nhập ròng trước khấu hao.
- Thu nhập ròng sau khấu hao.
- Thu nhập ròng trước thuế thu nhập.
- Thu nhập ròng sau thuế thu nhập.
32

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Thu nhật ròng trước, sau lãi vay.
- Thu nhập vốn tăng thêm.
- Tiền: VĐT tự có, vốn đầu tư ban đầu, khoản vay thế chấp, vốn tăng thêm, giá cả thị trường của bất động sản.
Vậy với tỷ suất lợi nhuận = TN/Vốn có thể nói lên nhiều vấn đề khác nhau

trong góc độ thu nhập và vốn khác nhau.

*) Tính quay vòng
- Nhà Môi giới giup nhà tăng lên (kinh nghiệm kiến
đầu tư trong tất cả các khâu này => Hiệu quả đầu tư thức và thông tin).
1. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng.
2. Mục đích dịch vụ môi giới
- Là hợp đồng giữa nhà môi giới với khách hàng nhằm cung cấp dịch vụ cho khách hàng. Trong hợp đồng nêu rõ: quyền lợi của nhà môi giới với khách hàng.
1.1 Kỹ năng và yêu cầu
- Hợp đồng dịch vụ môi giới là bản quy định phạm vi, trách nhiệm của nhà môi giới và khách hàng. Là minh chứng cho vị trí thống nhất cảu hai hay nhiều bên trong đó có các quy định thống nhất giữa các bên.
- Các dạng hợp đồng.
- Tự soạn thảo.
- Tình huống: mua- bán; thuê –cho thuê.
- Độc quyền: việt nam không có: chỉ nhà môi giới ký hợp đồng khách hàng mới được bán bất động sản
- Người bán ký hợp đồng độc quyền.
- Ký với người có uy tín, năng lực,
- Phải tin tưởng vào nhà môi giới.
- Chỉ trả tiền môi giới cho nhà môi
- Yêu cầu:
- Xem bất động sản.
quan hệ rộng.

giới mà mình ký hợp đồng dịch vụ.

33

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Ai là người ký trực tiếp hợp đồng môi giới đó.
- Tuân thủ những điều khoản của hợp đồng.
- Thiết lập dưới dạng văn bản.
- Ghi số thẻ.
- Tiêu chuẩn đạo đức: không được cài những khoản hợp đồng không được phép.
- Bảo hiểm nghề nghiệp cho người môi giới.
- Bảo đảm lợi ích của bản thân.
- Thống nhất với khách hàng nguyên tắc làm việc.
- Giúp khách hàng hiểu được các đièu khoản của bản hợp đồng.
- Phạm vi hoạt động: không có giới hạn
- Nhà môi giới có quyền lựa chọn ký hợp đồng với tổ chức, cá nhân.
- Điều khoản:
- Xác định rõ các bên tham gia.
- Xác định các điều khoản làm hợp đồng trên vô hiệu.
- Bảo đảm lợi ích cho xã hội.
- Xác định quan hệ của khách hàng voíư quyền bất động sản.
- Ghi giá bất động sản vào hợp đồng, nếu có sự thay đổi giá phải sửa toàn
bộ,
- Soạn thảo nguyên tắc thu phí hoa hồng.
- Thông báo cho khách hàng là có thể người môi giới cho bên thứ 2 (người mua).
- Cam kết sử dụng thông tin cá nhân cảu khách hàng ở mực độ nào.
Cân nhắc cẩn thận giai đọan mà nhà môi giới cho là quan trọng nhất . Soạn thảo hợp đồng sao cho tất cả các bên công nhận.

Lưu ý: Cân nhắc cẩn thận các quy định mà môi giới cho là quan trọng.

1.2 Hợp đồng giao dịch

Hợp đồng giữa người mua – bán.

34

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Nguyên tắc cơ bản: Điều gì không có trong hợp đồng thì nó không tồn tại (để tránh tranh cãi).
- Nhà môi giới phải tuân thủ nguyên tắc cơ bản sau khi làm hợp đồng.
- Xác định thời gian và giá cả.
- Xác định người bán và người mua: đảm bảo 100% người bán là chủ sở hữu ( khẳng định quyền sở hữu của người bán từ khi nào).
- Xác định bất động sản bán: xác định rõ người mua, họ mua cái gì?
- Xác nhận của người bán: người bán phải xác nhận rõ bất động sản hoàn toàn sạch, không bị vướng vấn đề pháp lý, không có lỗi về vật lý, không bị vướng vào nợ nần…
- Xác nhận của người mua: người mua có đủ khả năng tài chính.
- Giấy tờ: phải tận mắt nhìn thấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở….
- Xác định các thời hạn: thời hạn ký hợp đồng chính thức, giao nhà, hộ khẩu..
- Chi trả
- Xác định tiền đặt cọc và tiền trả trước:
- Đối với nhà hoặc căn hộ mới: phải có các điều khoản sau:
- Xác nhận quyền sử dụng đất của chủ đất: chủ đất có được quyết định giao đất hay không (quyết định gíao đất của cơ quan nhà nước).
- Bảo đảm không có khoản nợ nào: bản thân căn hộ không chịu khoản nợ
nào : ví dụ: góp vốn, các khoản thuế, vay thế chấp.
- Xác định vị trí toà nhà có căn hộ bán: địa chỉ hoặc trên bản đồ.
- Vị trí căn hộ: gần cầu thàng, đầu hồi…
+Gía bất động sản ghi chính xác: ( Hiện nay có 2 cách chi trả áp dụng: theo tiến độ xây dựng, theo trái phiếu bất động sản).
- Xác định thời hạn kết thúc xây dựng: cần chính xác (Vì hiện nay hầu hết các công ty không đúng thời hạn cam kết.)
35

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Xác định điều khoản phạt tiền khi chậm tiến độ (%), do huỷ hợp đồng (thường 5% giá trị hợp đồng).
- Xác định ngày chính thức sang tên hợp đồng cho người mua – hợp đồng kinh tế.
Hợp đồng góp vốn đến hợp đồng kinh tế: tính chất pháp lý cao, ngân hàng chấp nhận thế chấp để cho vay dù nhà chưa xây xong. Vì khi có hợp đồng kinh tế thì chắc chắn vay được tiền.
- Ví dụ: Công ty sẽ chuyển quyền sở hữu căn hộ sau 3 tháng ngay sau khi công ty nhận được giấy giao đất -> rất mập mờ -> phải xác định rõ cụ thể:
d. Kỹ năng thu thập thông tin.
1. Thu thập thông tin về bất động sản
- Thông tin
- Ngay từ khi có ý định.
- Xếp theo danh mục: về đất, về dự án, chủng loại (biệt thự, nhà liền kề, thổ cư…).
- Cuối mỗi ngày ghi lại thông tin thu thập được.
- Điều tra thực địa hoặc các cuộc nghiên cứu: đến tận nơi -> mang lại khách hàng tiềm năng.
- Phải mua thông tin, số liệu của các tổ chức khác (sự đầu tư): phải cân nhắc có nên mua hay không? Có mang lại hiệu quả không?
- Tham gia hội thảo về bất động sản hoặc thị trường bất động sản.
- Trực tiếp xem xét:
- Ghi chép cảu bản thân bức tranh toàn cảnh cua thị trường bất động sản, đánh giá giá trị của bất động sản.
- Xác định tính cách của chủ sở hữu.
- Đưa ra những câu hỏi cụ thể về bất động sản, đồng thời xem giấy tờ liên
quan.
- Để không rơi vào thế bị động khi người mua hỏi đã xem bất động sản
chưa?.

36

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Yêu cầu:
- Xây dựng phong cách tiếp cận và xử lý vấn đề riêng.
- Nền tảng kiến thức về tâm lý, năng lực ứng xử và giao tiếp.
- Nhạy bén trong việc nắm bắt thông tin.
- Khéo léo đối thoại hướng chủ đề cần tìm hiểu.
- Chú ý trong khi nói chuyện với nhà môi giới.
- Cách nhìn thẳng và sâu vào mắt người đối thoại. Vì đây là cánh nhìn nhận thông tin thật hay giả.
- Chú ý:
- Đôi khi phải nhờ sự giúp đỡ của luật sư, hoặc các nhà địa chất
- Nhất thân nhì quen – quan trọng trong thu thập thông tin – Xây dựng mối quan hệ.
- Tìm hiểu các thông tin mang tính tâm linh.: phong thuỷ -> tìm hiểu qua hàng xóm.
1. Thu thập thông tin từ khách hàng. – Khách hàng cần.
- Những thông tin cơ bản: họ và tên .., ngày… tháng…
- Khả năng tài chính: khă năng thanh toán đến đâu? thanh toán như thế nào?,,…..
- Thương vụ liên quan.
- Gíơi hạn về thời gian.
- Liên lạc, cách thức liên lạc.
- Xem xét bất động sản.
- Trong khi nói chuyện với khách hàng, có sổ khi ghi chép thông tin chú ý về khách hàng.
- Phải cập nhật thông tin bất động sản bán chưa.
- Thông tin phản hồi cần nhiều thời gian và chú ý thông tin phản hồi này để đáp ứng nhu cầu tốt hơn của khách hàng.
- Kỹ năng lựa chọn khách hàng cầu.
37

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Hỏi khách hàng nếu hôm nay tìm được khách hàng thích hợp : Ông đã sẵn sàng ký ngay hợp đồng chưa -> biết ý định của khách hàng, xác định mức giá max, giới hạn địa điểm.
- Không bao giờ đưa ra cùng một lúc trên 6 bất động sản để khách hàng lựa chọn. Không bao giờ đưa ra cái tiếp theo khi chưa hiểu vì sao không chọn cái đó.
- Đưa ra nhiều câu hỏi, dựa trên những câu hỏi trước đó để tiếp tục đưa ra các câu hỏi tiếp theo, phải xem xét thái độ của khách hàng -> ghi chép ý kiến của khách hàng.
- Mọi người thường không biết mình muốn gì? hay không hiểu những cái họ muốn -> cho họ nắm tốt vùng địa phương và mức độ giá cả.
- Người mua không hiểu rõ quá trình mua và các tình huống có thể xảy ra và quá trình khả năng của thương vụ -> người môi giới giúp họ hiểu được.
- Người mua thường dựa và hình thức chứ không đánh giá tiềm năng -> môi giới tư vấn cho họ tiềm năng phát triển của bất động sản.
- Người mua thường phản ứng khác nhau, đối lập nhau -> phải số hoá người
mua.
- Người mua có xu hướng đến thăm bất động sản không báo trước cho môi giới -> giải pháp
- Người mua rất hay gặp khó khăn trong việc đọc các điều khoản của hợp đồng. Môi giới giúp khách hàng.
+Chỉ giành cho khách hàng thời gian hợp lý.
- Biết cách lọc khách hàng tránh mất thời gian.
- Chuẩn bị tinh thần cho khách hàng.
- Phải thuyết phục khách hàng lý do tại sao họ cần sự giúp đỡ nhà môi giới chuyên nghiệp.
- Giúp đỡ khách hàng chuẩn bị về mặt tài chính, xác định mốc thời gian.
38

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Giúp đỡ khách hàng đưa ra các quyết định : nên mua bất động sản như thế nào ? sống ở vùng nào?
- Giúp đỡ khách hàng phát triển ý tưởng về bất động sản: ví dụ gần chợ: mở cửa hàng.. dựa trên sự thích thú của khách hàng phát triển ý tưởng được uy tín.
- Thời gian đầu rất dài nhưng sau sẽ ngắn.
1. Kỹ năng quản lý và xử lý thông tin.
- Dữ liệu thô -> phân tích -> dữ liệu được xử lý -> sự suy luận diến giải.-> thông tin.
- Sử dụng triệt để lợi thế tuyệt đối về thông tin.
- Thông tin là nền tảng của suy luận loại trừ.
- Là kiến thức được nhận thức.
- Phân loại thông tin:
- Thông tin về bất động sản: dự án, theo vùng, dạng bất động sản, công năng, theo mức giá trị.
- Thông tin về khách hàng: khách hàng quá khứ, hiện taị, tiềm năng.
- MLS: hệ thống thông tin đa chiều.
- Theo thị trường: trong nước và quốc tế.
- Quản lý thông tin:
- Nguyên tắc bảo mật: Không tiết lộ thông tin của khách hàng, không sư dụng thông tin đó để thu lợi cho bản thân hoặc cho bên thứ ba. Trừ trường hợp khách hàng đồng ý công khai thông tin.
- Nhà môi giới phải sử dụng triệt để thông tin: đặt pass, lưu trữ thông tin, yêu cầu nhân viên cam kết không đẻ lộ thông tin ra ngoài…
e. Kỹ năng giao dịch với khách hàng.
1. Giao dịch trực tiếp: gặp mặt
- Tầm quan trọng của việc giao dich trực tiếp: cảm nhận về con người sau 30 phút gặp mặt
- Trong vòng 30 phút phải thể hiện ưu điểm lớn của bản thân: lời nói, thân thể, hành động…
39

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Ngôn ngữ thân thể: tự tin, nhận biết các dạng người khác nhau. Môi giới phải giữ 70 % thời gian đối thoại, nhìn thẳng mặt bằng ngôn ngữ Gây thiện cảm…
- Lời nói: ánh mắt, nội dung nói cần phải cân nhắc
- Quy tắc nắm bắt thông tin tốt từ khách hàng.
- Khảo tra: thông tin của môi giới và thông tin của khách hàng
1. Kỹ năng thư thoại:
Thường xuyên gửi email.
- Muốn truyền đạt điều gì với xã hội.
- Nhấn mạnh vấn đề cơ bản để tập trung sự chú ý của người nhận.
- Sử dụng những câu ngắn gọn và đơn giản.
- Viết những câu khả quan và lạc quan. “viết những câu tránh…”
- Tránh dùng những từ ngữ đặc trưng mà chỉ ai chuyên môn mới hiểu.
- Thể hiện thế chủ động chứ không bị động.
- Ví dụ: Tôi sẽ cố gắng hết sức….. thay vì “Nếu tôi…”
1. Nghệ thuật thu hút khách hàng.
- Nguồn cung khách hàng:
- Quan hệ:
- Sự quen biết cá nhân mang đế 33% khách hàng.
- Sự khác biệt của công ty mang đến 20% khách hàng.
- Sự chợt nhớ đến: 12%
- Vị trí của văn phòng: 5%
- Phương tiện:
- Biển quảng cáo: 15%
- Sự tiện lợi, thuận lợi: 6%
- quảng cáo trên internet & báo chí: 9%
- Thuyết phục khách hàng cã nhu cÇu muèn b¸n
- Việc bán rất mất thời gian ,nên sử dụng dịch vụ của v¨n phßng m«i giíi
B§S

40

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Nếu tự bán thì sẽ gặp những khó khăn về tài chính. Vì họ không biết mặc cả, lập hợp đồng & lập các mốc thời gian thanh toán đúng thời hạn đầy đủ.
- Gặp khó khăn về mặt pháp lý.
- Không biết quy trình thực hiện của những kỹ năng như kỹ năng để thực hiện các bước đó như thế nào?
- Thu hút khách hàng mua.
- Làm chủ được quá trình và thấu hiểu khách hàng.
- Phải tìm hiểu rõ ràng nhu cầu của họ là gì.
. Nhu cầu về vật chất: cảm giác về sự thuận tiện, thoải mái an toàn, riêng tư, bảo vệ sức khoẻ.

. Nhu cầu về xã hội: ngoài thuận tiện cho bản thân phải đảm bảo điều kiện sống cho gia đình, con cái…

. Thoả mãn bản thân: nhu cầu được xã hội thừa nhận, khả năng năng lực.

. Nhu cầu về tâm linh: được thể hiện rõ khi 3 nhu cầu trên được đáp ứng sẽ đến nhu cầu tâm linh và nhu cầu này khó xác định nhất. Cách tiếp cận khác:

. Nhu cầu thực tế: không khí trong lành rộng rãi.

. Nhu cầu đầy đủ và đa dạng: không cần biết như thế nào chỉ cần đầy đủ và đa dạng.

. Nhu cầu phi thực tế:

. Những thú vui nho nhỏ: thích được ở gần hồ…
- Bất động sản đó đáp ứng được yêu cầu của họ ( Tạo khách hàng cảm giác họ mua đúng nguồn, đúng người ) Để họ đắn đo suy nghĩ.
- Thuyết phục và giá cả phải chăng:
- Tạo cảm giác thoải mái cho khách hàng.
- Chuẩn bị cho khách hàng về mặt tinh thần: vì mua hay bán đều liên quan đến khoản tiền lớn đều gây cảm xúc khác nhau.
- Giúp khách hàng chuẩn bị về mặt tài chính.
41

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Giúp xác định mốc thời gian.
- Giúp đưa ra quyết định.
- Giúp phát triển ý tưởng về nơi họ sống.
- Giải quyết tốt vấn đề này sẽ mang lại uy tín cao..
- Kết luận:
- Ổn định mối quan hệ cá nhân là quan trọng nhất đối với nhà Môi giới, mang lại lợi ích rất lớn về sau.
- Chìa khóa trong vấn đề thu hút khách hàng là sự đầu tư chuyên sâu phù hợp. Nhà Môi giới phải thuyết phục được khách hàng? Nên sử dụng dịch vụ của họ và họ mới là người phù hợp.
- Khả năng gợi mở nhu cầu dịch vụ cho khách hàng -> giúp thu hút khách hàng.
f. Xây dựng nhà Môi giới chuyên nghiệp
1. Quản lý bản thân. a). Đặc tính công việc.
- Không bị quản lý chặt về thời gian
- Linh hoạt cao: xử lý nhanh.
- Không có cấp trên.
- Thời gian của nhà Môi giới giành cho việc trao đổi, nói chuyện với khách hàng tiềm năng.
- Để chuẩn bị thời gian trao đổi với khách hàng, soạn thảo quảng cáo và hợp đồng.
- Cho các hoạt động nghề nghiệp khác: ví dụ: thời gian đi đên điểm hẹn, thời gian để viết thư, tham gia các cuộc họp nghề nghiệp, chuẩn bị sắp xếp tào liệu.
- Giành thời gian cho công việc những thể loại mà không liên quan trực tiếp đến nghề nghiệp; đi thăm thú khu đất mới…
- Thời gian để xem xét các khách hàng trong ngày.
- Công việc văn phòng.
42

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Đọc qua báo chí và những thông tin liên quan đến thị trường bất động sản.
- Đọc internet và mail.
- Liên lạc với Môi giới khác để trao đổi các mối khác.
- Sắp xếp tài liệu quảng cáo khách hàng thuê, mua.
- Kiểm tra danh sách các cuộc điện thoại cần gọi.
- Xem xét hồ sơ tài liệu, công việc đang thực hiện.
- Kiểm tra các công việc đang thực hiện.
- Gọi điện đến khách hàng tiềm năng.
- Kiểm tra tính thời sự của thông tin quảng cáo.
b). Quản lý thời gian
- Thực địa:
- Kiểm tra tại hiện trường về nguồn quảng cáo.
- Nhà Môi giới phải đi đến các cuộc hẹn.
- Làm việc với cơ quan nhà nước, công chứng, lấy giấy chứng nhận.
- Tham khảo thăm các văn phòng khác.
- Thời gian rỗi:
- Kiểm tra các dự án mới trong khu vực hoạt động của mình.
- Tham quan các địa điểm mới của thị trường bất động sản.
- Xem xét các văn bản pháp luật mới có liên quan đến thị trường bất động
sản.
- Gọi điện cho khách hàng để thông báo tiến trình thương vụ.
- Chuẩn bị các công việc cho ngày hôm sau.
- Tham quan những địa điểm tiềm năng chưa được khai thác của thị trường và cơ sở dữ liệu kinh doanh, tràn trí nội thất, côngty.
- Thêm vào danh sách các công ty kinh doanh bất động sản mới.
- Gửi lời chúc sức khoẻ và cảm ơn tới khách hàng và thương vụ đã hoàn thành.
- Phương pháp thực hiện:
43

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Xác định mục tiêu: là bước đầu tiên để quản lý thời gian một cách hiệu
quả.
- Nhà Môi giới phải có ý thức: kiểm soát từng phút trong ngày.
- Lập thời gian biểu: là sức mạnh của nhà Môi giới phải có cách điều chỉnh thời gian biểu để hoạt động ngày hôm đó là nhanh nhất.
- Phải liệt kê ra giấy: cần bao nhiêu thời gian cho việc cho việc tìm khách hàng mới?đi xem nhà?giải quyết hợp đồng ? đi công chứng?
- Phải biết cách phân chia thời gian thích hợp: không phân chia theo kiểu phải tìm bằng được khách hàng mà instead “ ta có 4 tuần để tìm khách hàng”
- Trả lời câu hỏi “người ta muốn gì?tại sao mua? Mua như thế nào? Đã có phương pháp làm việc tốt?.
1. Chuyên nghiệp hoá công việc
- Yêu cầu:
- Để trở thành nhà Môi giới chuyên nghiệp đầu tiên phải có khả năng chịu đựng: sự ức chế, bức xúc… những việc này luôn luôn xảy ra khi tiếp xúc khách hàng phải biết chịu đựng, nhẫn nại. phải tìm được lối thoát khi xảy ra các tình trạng trên.
- Phải biết cách đối xử, ứng xử với nhiều loại người khác nhau.
- Phải rèn luyện tính kiên nhẫn, phải hoà đồng, đọc chính xác những tín hiệu của khách hàng, phải học cách chai lỳ trước những cái dễ làm tổn thương, phải học cách nhanh chóng đứng lên sau thất bại.
+Phải có kỹ năng tạo bầu không khí thân thiện.
- Liên tục rèn luyện thực hành tinh thần, khả năng nắm bắt tâm lý và rèn luyện thân thể.
- Nguyên tắc: để cho các bên dễ đi đến thoả thuận.
- Xác định thiện cảm ngay lần gặp đầu tiên.
- Cố gắng thực hiện những lời đã hứa với khách hàng, thậm chí thực hiện nhiều hơn những lời đã hứa một cách tỉ mỉ và cẩn thận. Đồng thời thông báo thường xuyên tiến trình sự việc với khách hàng.
44

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Giải quyết các người Môi giới của fairplay”.
công việc giữa các bên mua và bán theo hướng bạn là hai bên, cần xử công bằng với hai bên theo nguyên tắc “
- Hình ảnh lý tưởng của nhà Môi giới chyên nghiệp.
- Đi sâu vào nghiệp vụ chuyên môn: bắt buộc sự dấn thân của mình vào vòng quay của bất động sản là sự nghiệp chứ không phải là công việc để kiếm sống. Tính chuyên môn sâu và động lực nghề nghiệp sẽ liên hiệp các nhà Môi giới lại….
- Sự kiên nhẫn: chân thành với khách hàng, biết lắng nghe kể cả không liên quan trực tiếp.
- Trong quá trình giao tiếp quan hệ với khách hàng cần gây niềm hứng khởi cho khách hàng.
- Tinh thần trách nhiệm:
Nhận trách nhiệm về mình và có ý thức tỉnh táo thực hiện trách nhiệm đó. Nghề Môi giới không thích hợp với người thiếu năng lực, láu cá, không tôn

trọng luật chơi
- Tính chuyên nghiệp:
- Chuyên môn nghề nghiệp cao; cần hiểu biết những ngõ ngách, vùng tối trong nghề nghiệp,biết cách xử lý những tình huống nhạy cảm.
- Có khả năng soạn thảo hợp đồng khác nhau trên thị trường quốc gia và quốc tế
- Đạo đức nghề nghiệp:
- Người Môi giới làm việc dưới sức ép của dư luận xã hội, báo chí ->cần xác định.
Không nên nghĩ rằng khách hàng biết tự bảo vệ mìh và pháp luật bảo vệ họ. Không nên nghĩ khách hàng phụ thuộc hoàn toàn vào Môi giới.
- Phải tuyệt đối tuân theo đạo đức chung:
- Độ tin cậy:
45

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Thông tin: việc trao đổi thông tin giữa các nhà Môi giới là vấn đề cơ bản nhất. Ở Việt Nam vẫn là vùng trắng, cần hỗ trợ các cơ quan điều tra cỏ bản cung cấp thông tin cơ bản về thị trường bất động sản.
- Năng lực: Có thông tin đầy đủ lĩnh vực liên quan, khả năng vận dụng vào thực tế, biết cách tư vấn…
- Phong cách: nhanh nhẹn, phong cách riêng.
- Sự nhanh nhẹn: công việc luôn yêu cầu sự nhanh nhẹn. di chuyển tranh thủ thời gian. Nhanh nhẹn cả về vật lý và tâm lý.
- Luôn sẵn sàng phục vụ: hoạt động trong mọi hoàn cảnh, thời gian không phải của chính họ mà phụ thuộc và khách hàng.bản thân và gia đình phải chấp nhận.
- Óc quan sát: Kết nối sự việc, có trí nhớ tốt, cần nhớ mặt họ tên sở thích của khách hàng.
- Văn hoá cá nhân: Cần chứng tỏ là người có văn hoá cá nhân cao, thể hiện trong quan hệ với khách hàng, văn hoá ứng xử trong công việc
- Diện mạo bên ngoài:
- Ấn tượng đầu tiên: Khách hàng ngay đầu tiên đã để ý đến nhà Môi giới , khoảng 30 đến 60 giây đầu tiên có thể nhận diện mức độ trung thực , trình độ văn hoá, tính cách, công việc của họ có thuận lợi hay không.
- Hình thức quan trọng hơn nội dung: ấn tượng đầu tiên tạo nên bởi hình thức 50 %, 38 % ngôn ngữ cơ thể, nội dung câu chuyện 7 %. đầu tư cho hình thức bên ngoài có thể làm tăng thu nhập cho nhà Môi giới
- Con người của thành đạt: hình thức cũng thể hiện con người thành đạt – phải chứng tỏ thành công đối với khách hàng ngay cả khi thực tế ngựơc lại.
- Vệ sinh cá nhân: thường xuyên phải tiếp xúc khách hàng phải giữ gìn vệ sinh tốt và vệ sinh văn phòng Môi giới.
- Tôn trọng thời gian của khách hàng.
- Ý nghĩa của kỹ thuật mới: người già không thích hợp, người trẻ năng động
tiếp cận kỹ thuật mới: vi tính…

46

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Điện thoại di động:
- Tránh ra ý nghĩa tiêu cực: tránh gây tâm lý thất bại trong môi trường..
- Quyết đoán và trung thực: cần quyết đoán và hành động theo nhóm.
- Sự hài lòng về tiền bạc: cảm giác tự hào tiền thù lao xứng đáng
- Tính hiểu biết về chu kỳ: Kinh doanh bất động sản có tính chu kỳ, có những lúc đóng băng, lúc “nóng”, nhà Môi giới cần nghỉ ngơi làm việc đúng lúc, không nên làm việc liên tục dẫn đến căng thẳng kiệt sức.
VI. MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN

1. Chiến lược sản phẩm và dịch vụ

– Đa dạng hoá hàng hoá

– Khác biệt hoá

– Đổi mới thiết kế

– Xây dựng thương hiệu – Dịch vụ sau bán hàng – Doanh số.

3. Chiến lược giá cả Bất động sản.
- Gía cả là số tiền khách hàng phải trả cho khi mua hoặc sử dụng dịch vụ bất động sản.
- Nội dung:
- Lựa chọn chính sách giá và định giá.
- Nghiên cứu chi phí sản xuất kinh doanh để định giá.
- Nghiên cứu giá cả sản phẩm, dịch vụ Bất động sản cùng loại trên thị trưòng.
- Nghiên cứu cung cầu, sức mua, thị hiếu của khách hàng để có những quyết định về giá cả.
- Chính sách bù lỗ hợp lý
47

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Điều chỉnh giá theo sự biến động của thị trường.
3. Chiến lược phân phối

– Là quá trình đưa hàng hoá từ nơi sản xuất đến nơi tiêu thụ bằng hai dạng: phân phối trực tiếp và qua các kênh phân phối.

– Nội dung:
- Thiết kế và lựa chọn kênh phân phối.
- Thiết kế mạng lưới phân phối.
- Xác định lượng dự trữ Bất động sản.
- Tổ chức hoạt động bán hàng.
- Các dịch vụ sau bán hàng: pháp lý, bảo dưỡng, bảo hành…
- Trả lương cho nhân viên bán hàng.
- Trưng bày giới thiệu hàng hoá.
4. Yểm trợ bán hàng.
- Là tập hợp những hoạt động mang tính thị trường nhằm gây ấn tượng đối với người mua.
- Được thực hiện thông qua các hình thức: quảng cáo, chào hàng, triển lãm, tuyên truyền, cổ động, quan hệ quần chúng, khuyến mãi…
4. Các nhân tố ảnh hưởng đến Marketing Bất động sản.
1. Uy tín và thương hiệu
1. Tình huống thị trường.
1. Vòng đời sản phẩm
1. Tính chất Bất động sản và dịch vụ.
VII. Kü n¨ng giao tiÕp vμ ®μm ph¸n trong giao dÞch bÊt

®éng s¶n
1. GIAO TIẾP TRONG KINH DOANH.
1. Khái niệm về giao tiếp trong kinh doanh
– Giao tiếp là sự tiếp xúc giữa người với người nhằm mục đích nào đó.

48

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Giao tiếp trong kinh doanh là sự tiếp xúc giữa những người kinh doanh (lãnh đạo, cán bộ nhân viên…), đối tác với khách hàng, với những người liên quan
nhằm phục vụ mục đích kinh doanh.
1. Đặc điểm của giao tiếp trong kinh doanh.
- Giao tiếp phản ánh mối quan hệ xã hội: quan hệ giữa người với người trong xã hội.
- Giao tiếp nhằm thu thập, chuyển tải, trao đổi thông tin.
- Giao tiếp là một quá trình bày tỏ tư tưởng, tình cảm, cảm xúc và ý chí giữa các cá thể giao tiếp.
- Mục đích của giao tiếp trong kinh doanh là nhằm phục vụ kinh doanh, nêu lý do quan trọng trong các thông tin giao tiếp.
1. Các phương tịên giao tiếp Phương tiện phi ngôn ngữ
– Những tín hiệu phi ngôn ngữ
- Giọng nói.
- Nụ cười, khuôn mặt, ánh mắt.
- Qua sự vận động của cơ thể.
- Vận động của đầu.
- Vận động của tay.
- Tư thế.
- Trang phục.
- Không gian giao tiếp.
Phương tiện ngôn ngữ
- Lời nói.
- Ngôn ngữ
Trong giao tiếp cần chú ý kết hợp cả chức năng ngôn ngữ và phi ngôn ngữ.

49

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land

B.TỔNG QUAN VỀ ĐÀM PHÁN
1. Bản chất
- Là một hình thức giao tiếp để tạo ra thoả thuận giữa các bên về một vấn đề nào đó mà các bên quan tâm.
- Đàm phán là một hành vi và qúa trình trong đó các bên trao đổi, thảo luận, 0có một mối quan tâm chung và có những điểm bất đồng. Qua trao đổi thoả thuận để đi đến thoả thuận thống nhất.
- Đàm phán kinh doanh Bất động sản là sự thoả thuận giữa các bên nhằm tạo sự thống nhất về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch kinh doanh.
1. Các kiểu đàm phán.
1. Dựa trên kết quả của đàm phán.
- Nếu chỉ có hai bên các kết quả có thể đạt được (thành công). + Có người thắng, người thua.
+ Cả hai bên cùng thua. + Cả hai bên cùng thắng.

Không phải mọi cuộc đàm phán là một cuộc chiến, do vậy mục tiêu các bên không phải là tiêu diệt đối tác.

Dựa trên kết quả trên
- Thắng – thua: nên đàm phán như một trận chiến, chỉ một bên thắng (đạt đựơc mục đích.
- Thua – thua: Không đạt được kết quả cho cả hai bên, mà còn mất thời gian chi phí.
- Thắng – thắng: Các bên cùng quan tâm lợi ích của nhau với tinh thấn hợp tác và đều thu được lợi ích. Đây là kiểu đaà phán thành công nhất.
1. Theo phong cách và mô hình. Kiểu “ mặc cả lập trường”.
– Đàm phán kiểu mềm: Tránh xung đột, dễ dàng nhượng bộ, coi trọng quan hệ, coi đối tác như là bạn bè.

50

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Đàm phán kiểu cứng: Đối tác đưa ra lập trường cứng rắn, ép đối phương phải nhượng bộ.
  - Tuỳ theo đối tác và hoàn cảnh đàm phán mà áp dụng kiểu đàm phán.
- Với những đối tác mạnh ta nên áp dụng kiểu đàm phán cứng.
- Đàm phán kiểu nguyên tắc:
- Nguyên tắc 1: Đừng bám vào lập trường mà hãy tìm hiểu lợi ích thực sự của nhau.
- Nguyên tắc 2: Hãy đưa ra nhiều phương án thay thế khác nhau.
- Nguyên tắc 3: Hãy cứng về lợi ích, mèm về quan hệ.
- Nguyên tắc 4: Có TCKQ để chứng minh các yêu cầu.
1. QUÁ TRÌNH ĐÀM PHÁN
1. Chuẩn bị đàm phán
1. Chuẩn bị ngôn ngữ đàm phán b. Chuẩn bị thông tin đàm phán
– Thông tin về hàng hoá dịch vụ giao dịch.

– Thông tin thị trường: thông tin cung, cầu, giá cả của thị trường có liên quan đến loại hàng hoá đó để so sánh, nắm bắt xu hướng.

– Thông tin về đối tác: tư cách pháp nhân, tiềm lực kinh tế, tài chính, uy tín, hệ thống bộ máy quản lý, người lãnh đạo…

– Thông tin về đàm phán: sơ lược về tiểu sử: giới tính, tuổi, dân tộc, tôn giáo, quá khứ, hiện taị, gia đình, thu nhập, năng lực phẩm chất…
1. Chuẩn bị năng lực đàm phán
- Tổ chức đoàn đàm phán: thành phần, cơ cấu.
- Lựa chọn chuyên gia, người trong đoàn đàm phán về tri thức, kinh nghiệm, phẩm chất, kỹ năng đàm phán và các phương tịên kỹ thuật hỗ trợ.
1. Chuẩn bị thời gian và địa điểm đàm phán.
- Cần chú ý đến “điểm chết” – là thời hạn cuối cùng của để cuộc đàm phán đi đến kết quả.
51

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Địa điểm tốt nhất là “sân nhà” – là nơi chuẩn bị được tài liệu và số liệu nhanh nhất. Nếu không chọn được sân nhà thì cuộc đàm phán nên chọn “sân trung gian”.
- Vị trí đàm phán:
1. Thiết lập mục tiêu đàm phán
- Chỉ rõ mục tiêu cần đạt được: mục tiêu tối đa, mục tiêu tối thiểu cần hướng
tới.
- Xác định giới hạn của sự thoả thuận: giới hạn cuối cùng giải pháp tốt nhất của các bên khi không đạt được sự thoả thuận.
1. Đánh giá lại đối tác và điểm mạnh điểm yếu của mình.
1. Lập phương án kinh doanh.
1. Xác định chiến lược đàm phán và đàm phán thử.
1. Qúa trình đàm phán: Mở đầu đàm phán.
– Chào hỏi, giới thiệu các thành phần trong đoàn

– Bên yêu cầu, đưa ra đề nghị đàm phánthì bên đó sẽ mở đầu cuộc đàm phán. – Có rất nhiều kỹ năng mở đầu

+ Tạo tiếng cười vui vẻ.

+ Bằng một câu chuyện liên quan đến vấn đề dàm phán: Bằng một thí dụ, một đoạn sách báo có sẵn.

+ Bằng lời khen ngợi có thiện cảm -> cách này dễ bị người khác “nắn mình”, tuy nhiên nên chuẩn bị bằng lời không khen không chê.
1. Lắng nghe
– Để lĩnh hội toàn bộ thông tin mà đối tác truyền đạt.

– Là sự thể hiện tôn trọng đối phương, thoả mãn nhu cầu tự trọng của đối phương, để biết đối phương đã thực sự hiểu lời nói chủ đích của ta hay chưa, đồng thời biết được bối cảnh thời gian, quyền lợi và nhu cầu của đối phương để đưa ra những quyết định có lợi nhất.

52

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Lắng nghe phải có chủ đích, tập trung vào những vấn đề trọng yếu nhất. Vừa nghe vừa tìm hiểu, thăm dò, quan sát… đối phương. -. Tích hội những thông điệp cần thiết nhất.
1. Nghệ thuật đặt câu hỏi.
- Câu hỏi đóng: Không cho người khác sang tạo thêm mà chỉ để cho họ lựa chọn phương án.
- Câu hỏi mở: Cho phép người trả lời tự do theo suy nghĩ của họ.
- Câu hỏi gián tiếp
- Câu hỏi nhằm chuyển chủ đề.
- Câu hỏi thăm dò ý kiến người khác.
- Câu hỏi có định hướng: Đưa ra hướng trả lời câu hỏi cho đối tác.
- Câu hỏi không định hướng: Để tìm ra những suy nghĩ mới của đối tác.
- Câu hỏi trình bày thông tin.
- Câu hỏi kết thúc suy nghĩ.
- Câu hỏi khuyến khích được ra quyết định..
- Câu hỏi mập mờ:
- Câu hỏi dẫn dắt: mang tính định hướng.
- Câu hỏi tu từ: Kỹ thuật vận dụng ngôn từ.
- Câu hỏi thật: đi thẳng vào vấn đề.
- Câu hỏi kết luận: Rút ngắn cuộc đàm phán.
1. Trả lời câu hỏi:
- Trong trường hợp bình thường: phải tuân thủ nguyên tắc: chính xác, đầy đủ kịp thời.
- Cần chú ý: Không nên hấp tấp, vội vàng, để có thời gian suy nghĩ.
- Khi chưa rõ câu hỏi phải yêu cầu đối tác nói rõ lại câu hỏi.
- Hiểu câu hỏi nhưng chưa rõ câu trả lời, cần bình tĩnh kéo dài thời gian trả
lời.
- Chỉ trả lời những gì mà đối phương hỏi.
53

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Âm lượng vừa nghe rõ rang, lưu loát, dứt khoát.
- Những câu trả lời có kèm theo chứng cứ, số liệu thực tế thường có sức thuyết phục.
- Trả lời câu hỏi khi bế tắc.
. Kéo dài thời gian bằng việc không trả lời ngay, lái câu chuyện sang hướng khác hoặc trả lời vòng vo.

.     Trả lời mập mờ, chung chung.

.       Đặt lại câu hỏi đó với chính người trả lời.

.     Có thể đánh trống lảng hoặc trả lời phần không quan trọng của câu hỏi.
1. Đặt giá và trả giá. – Chú ý khi đặt giá
+ Nếu uy tín hàng hóa cao, khan hiếm trên thị trường lên đặt giá cao hơn giá thị trường 15 đến 20 %.

+ Nếu uy tín hàng hoá, khan hiếm không cao, nên đặt giá cao hơn khoảng từ 10 đến 15 %.

+ Uy tín thấp, khan hiếm thấp, đặt giá cao 5 đến 10 %.

+ Không có uy tín, cung lớn hơn cầu -> Đặt đúng giá bán. – Phương pháp trả giá

+ Nếu người bán đặt giá cao, ta tìm cách trả thấp: tìm những điểm bắt bí buộc họ phải hạ giá.

+ Nếu đối tác đặt sát giá -> Ta nên đặt sát giá.
1. Khắc phục bế tắc trong đàm phán.
- Khi đàm phán bị bế tắc cần tỉnh táo phân tích sự việc, nhìn lại mình và đối tác. Xem mục tiêu của các bên và tính hợp lý của chúng, xem quan điểm, lập trường, tình cảm, tình huống, ngoại cảnh… nó ảnh hưởng đến việc đàm phán bí tắc, từ đó tìm hướng giải quyết. Nếu vẫn bí tắc có thể sử dụng một trong các cách sau.
+ Thống nhất lại những vấn đề đã đạt được, gác lại hoặc gạt bỏ những vấn đề bất đồng.

54

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Chọn giải pháp đường vòng: giải quyết những vấn đề có thể thống nhất được trước, sau đó còn lại mới vào vấn đề bế tắc
- Tạm thời đình chỉ đàm phán để có thời gian cùng suy nghĩ, và dự kiến tái đàm phán vào dịp sau đó.
1. Kết thúc đàm phán.
– Thống nhất khẳng định những vấn đề đã thoả thuận. – Chuẩn bị sãn sang hợp đồng ký kết.

D.MỘT SỐ LƯU Ý KHI ĐÀM PHÁN
1. Kiểm soát tiến độ đàm phán.
- Sử dụng thời gian, thời hạn đàm phán hợp lý, biết cách trì hoãn , gây trở ngại nếu nó có lợi cho mình.
- Không để đối phương đưa cuộc đàm phán diễn ra quá nhanh hay điều khiển hoặc cuốn hút mình.
- Nếu đối phương muốn chậm tiến độ, cần hiểu rõ nguyên nhân và gây sức ép.
- Cách kiểm soát tốc độ:
- Không nên chấp nhận một lời đề nghị nào đó ngay
- Chưa nên quyết định ngay
- Không đàm phán nhanh.
1. Khai thác yếu tố con người.
- Tranh thủ tối đa quan hệ tình cảm, tâm lý.
- Luôn tỏ ra mình có ưu thế và đánh vào long tham, tính ích kỷ của đối phương.
- Nên đưa ra nhiều tình huống quyết định. Do đó phải biết chia nhỏ mục tiêu.
- Tạo vẻ chính thắng vớí chứng cứ (chứng cứ đôi khi có thể là giả).
- Phải có mục đích cao và nhẫn nại.
- Im lặng là vàng.
- Ai cũng thích được tặng quà -> chú ý đến khuyến mại.
- Nhớ một nguyên lý: “ông rút chân bà thò nậm rượu” -> Hai bên cùng có lợi.
55

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Nên đưa ra phương án đơn giản để đối phương lựa chọn.
1. Xây dựng các giải pháp linh hoạt và chủ động.
- Xác định mục tiêu chính của đàm phán từ nhiều góc độ.
- Biết cân nhắc lợi ích lâu dài với hạn chế trước mắt.
- Phải linh hoạt với nhiều mức độ khác nhau.
- Đôi lúc phải biết giả thua.
- Phải phân biệt những vấn đề nhỏ với vấn đề lớn, sẵn sàng linh hoạt nhân nhượng vấn đề nhỏ, nhưng đòi hỏi đối phương nhân nhượng vấn đề lớn
- Phải biết giả thua: đưa ra yêu cầu cao, đối phương đòi nhân nhượng. Ta giảm yêu cầu tuy nhiên vẫn là người đạt được mục tiêu.
1. Chú ý tính kỹ thuật tính kế hoạch.
- Lường trước những câu trả lời, vấn đề cơ bản cần phải phản ứng, và những phương án mang tính nhượng bộ cho đối phương.
- Lường trước cách trình bày: đảm bảo tính thuyết phục và côn bằng, tài liệu và tư liệu là bí quyết để hỗ trợ cho đàm phán mang tính chính thống.
- Quan tâm tới sổ đàm phán: sổ ghi chép những thông tin tình tiết, nhượng bộ trong đàm phán.
- Chú ý chiến lược trong đàm phán.
- Phải thể hiện mình là người có quyết tâm nhất, trả giá cao nhất.
- Vừa đấm, vừa xoa.
- Người nói nhiều, người nói ít phải phân định rõ ràng.
1. Một số tình huống đặc biệt.
1. Chiến thuật và biện pháp đàm phán.
- Có thể doạ nạt, kích động để lọc ra những cơ hội mới.
- Phải kiên nhẫn, không nên sớm nhượng bộ, cũng không nên căng thẳng quá.
- Cố gắng chèo kéo thêm (tiểu xảo xin thêm).
- Ngôn ngữ đàm phán cần để hướng mở cho lần sau.
- Phải cộng lại chiến thuật: “ Chỉ có một sự lựa chọn”.
56

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
1. Đàm phán với người khó làm việc.
- Với người thích doạ nạt: không cần căng thẳng, cần giữ vững lập trường không bị áp đảo trước lời doạ nạt của đối phương.
+ Không nhất thiết phải đối đầu hãy mềm dẻo.

+ Thận trọng để không bị sai lầm, tranh thủ sự mất cảnh giác của đối phương.
1. Với những người huyênh hoang: Cần đến sự giúp đỡ của đối phương: để họ tự đánh giá.
1. Những người thiếu quyết đoán: – Phải từ từ và nhẫn nại.
– Hãy tâng bốc họ trước đồng nghiệp của họ -> làm họ mất cảnh giác. – Phải hạn chế nhượng bộ, phải quyết liệt.

– Ví dụ: Nên hỏi: Trong bao phương án, tôi chọn phương án này ông có đồng ý không ? Không nên hỏi để họ lựa chọn.

– Cương quyết khi cần thiết: Khi cứng rắn cần chú ý:

+ Thể hiện rõ quan điểm, không giải thích, nhượng bộ phải chăng, đặt mục tiêu cao.

+ Những điều nên làm: Phải tin vào sự mach bảo của trực giác: khi tiếp xúc quan sát nảy sinh về độ tin cậy.

+ Hãy thương lượng theo kiểu của mình.

+ Không để lộ điểm yếu, không để cố vấn nói nhiều, tỉnh táo trước những tình huống giả.

MỘT SỐ TIỂU XẢO TRONG ĐÀM PHÁN
1. Tiểu xảo chê bai: Bám vào cái hạn chế để chê bai.
1. Tiểu xảo vờ bỏ đi: Vờ bỏ đi để khách hàng quay lại
1. Tiểu xảo ăn vạ: Dựac vào một cớ nào đó để ăn vạ.
1. Tiểu xảo cạnh tranh công kênh:Dùng giá của đối tác thứ 3, 4 nào đó để làm hạ giá đối phương, tạo cú huých
2. Tiểu xảo “hỏi ý kiến cấp trên”
57

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
1. Tiểu xảo xin thêm.
1. Tiểu xảo cưa đôi chênh lệch
1. Tiểu xảo siết ốc.
1. Tiểu xảo liên tưởng
1. Tiểu xảo đưa ra bằng chứng về số liệu thống kê.
1. Tiểu xảo đưa ra các thông lệ.
1. Tiểu xảo bắt chẹt
1. Chiến lược chia cắt đối phương để chinh phục.
1. Tiểu xảo “gây nóng giận”
1. Tiểu xảo đẩy vấn đề vào việc đã rồi.
1. Tiểu xảo “mời đối tác tham quan công ty cảu mình”.
1. Tiểu xảo vừa đàm phán vừa đánh.
1. Tiểu xảo đánh trống lảng khi bị chất vấn.
1. Tiểu xảo bong bàn.
1. Tiểu xảo câu giờ.
VIII. Tổ chức và quản lý văn phòng môi giới bất động sản
1. Xác định chiến lược hoạt động. – Tìm hiểu khách hàng tiềm năng. – Đối thủ cạnh tranh.
– Gía cả

– Xác định các hoạt động marketing: xác định phương pháp quảng cáo, xúc tiến bán hàng.

– Loại hình doanh nghiệp; kinh doanh cá thể, doanh nghiệp thương mại….
- dựa trên khả năng tài chính.
- Trình độ quản lý của người sáng lập.
- Xác định được năng lực kiểm soát.
- Trách nhiệm đối với tài sản.
58

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land

2/ ChuÈn bÞ cho v¨n phßng m«i giíi ra ®ời
1. Hình thành văn phòng Môi giới.
1. Chọn vị trí văn phòng Môi giới.
1. Trang bị cho văn phòng; không cần đòi hỏi nhiều về trang bị.
1. Thông tin quảng cáo cho văn phòng
- Tên văn phòng.
- Chương trình quảng cáo phù hợp. Vấn đề nhân sự: số lượng, cơ cấu.
- Chọn nhân viên có năng lực để: tăng cao chất lượng cho khách hàng, tăng chất lượng sống cho người Môi giới.
- Các dạng nhân viên
. Điều phối viên và niêm yết (MLS)

. Nhân viên về thế chấp.

. Điều phối viên thực địa.

. Nhân viên tìm kiếm khách hàng.
- Cơ sở bố trí nhân viên và tìm kiếm nhân viên
- Lên danh sách trách nhiệm của từng bộ phận. Liệt kê công việc của từng bộ phận phải làm.
- Xác định cần bao nhiêu người trong từng bộ phận?có trình độ chuyên môn? Tính cách như thế nào?.
- Xem xét trách nhiệm công việc của từng người để tìm ra mức hợp lý.
- Khi chọn nhân sự cần chú ý:
- Chọn đúng người và đặt đúng chỗ.
- Gây dựng lòng tin.
- Tạo được hình ảnh, sự kính trọng của nhân viên bằng sự chân thành dựa vào tài năng và đạp đức nghề nghiệp.
- Phải công bằng khích lệ nhân viên -> tạo sức mạnh đoàn kết.
- Dựa vào tài đức của nhân viên hơn là sự thân quen.
59

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land

3/ Quản lý văn phòng Môi giới.
- Ba công việc mà nhà Môi giới phải đảm nhiệm:
- Vạch mục tiêu và khách hàng kinh doanh.
- Tổ chức và lãnh đạo thực hiện công việc.
- Đánh giá và động viên nhân viên văn phòng.
Lập kế hoạch hoạt động :
- Xem xét một số vấn đề cơ bản sau:
- Số lượng thương vụ bao nhiêu để đạt mức lợi nhuận mong muốn.
- Xem chương trình quảng cáo như thế nào?
- Cần làm gì để đạt mức bán theo yêu cầu đó.
- Kế hoạch ngân sách hoạt động cho văn phòng gồm:
- Quảng cáo.
- Chi phí liên quan.
- Chi phí bưu phẩm, điện thoại.
- Tiền lương nhân viên.
- Chi phí điện nước.
- Chi phí bảo hiểm.
- Khấu hao trang thiết bị văn phòng.
- Tiền thuê văn phòng.
- Thuế thu nhập.
- Chi phí khác.
-Quản trị tài chính.

-Quản trị nhân sự.
- Lập khách hàng nhân sự.
- Tuyển nhân viên:
- Xác định năng lực chuyên môn của nhân viên.
- Động cơ của nhân viên: cách kiểm tra, trắc nghiệm, viết, phỏng vấn.
- Hình thức đào tạo của nhân viên trước kia.
60

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land
- Thời gian thử việc của nhân viên.
- Lựa chọn người quản lý văn phòng: có năng lực tổ chức…
- Đào tạo nhân viên
- Đánh giá mức độ hoàn thành công việc của nhân viên.
- Đưa ra mức lương thưởng hợp lý.
- Trả lương dựa trên đóng góp cho doanh nghiệp.
- Gĩư được tính cạnh tranh trên thị trường.
- Đảm bảo sự công bằng trong đóng góp và hưởng thụ.
- Mức lương đó phải động viên được nhân viên.
- Phảo phù hợp với đièu kiện tài chính và kết quả hoạt động kinh doanh của văn phòng.
- Chính sách trả lương theo phần cứng và phần mềm.
- Lợi nhuận/tổng doanh thu : Mức độ lợi nhuận so với khách hàng từng giai đoạn để từ đó có biện pháp phù hợp.
- Lợi nhuận/ lao động: cho phép ngừô quản lý đánh giá năng suất lao động của các nhân viên giữa các thời kỳ trong năm hoặc so sánh với cùng kỳ trước.
- Lợi nhuận/ mỗi giao dịch: -> Tìm quy mô giao dịch -> Tìm kiếm các giao dịch lớn và bố trí giao nhiệm vụ cho từng nhân viên phù hợp với năng lực của từng nhân viên.
61

Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land

Tải xuống tài liệu học tập PDF miễn phí
[sociallocker id=”19555″] Tải Xuống Tại Đây [/sociallocker]
May 11, 2019

Tiểu luận Thực trạng hoạt động chuyển giá các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài ở Việt Nam

Tiểu luận Thực trạng hoạt động chuyển giá các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài ở Việt Nam

Mọi ý kiến đóng góp xin gửi vào hòm thư: [email protected]

Kéo xuống để Tải ngay bản PDF đầy đủ: Sau “mục lục” và “bản xem trước”

(Nếu là bài nhiều công thức nên mọi người nên tải về để xem tránh mất công thức)

Bài liên quan:LUẬN VĂN Thực trạng và giải pháp nhằm tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào Cao Bằng

[toc]

[pdfviewer width=”800px” height=”1000px” beta=”true/false”]http://hotroontap.com/wp-content/uploads/2019/05/Ti%E1%BB%83u-lu%E1%BA%ADn-Th%E1%BB%B1c-tr%E1%BA%A1ng-ho%E1%BA%A1t-%C4%91%E1%BB%99ng-chuy%E1%BB%83n-gi%C3%A1-c%C3%A1c-doanh-nghi%E1%BB%87p-%C4%91%E1%BA%A7u-t%C6%B0-n%C6%B0%E1%BB%9Bc-ngo%C3%A0i-%E1%BB%9F-Vi%E1%BB%87t-Nam.pdf[/pdfviewer]

Tải ngay bản PDF tại đây: Tiểu luận Thực trạng hoạt động chuyển giá các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài ở Việt Nam

Lời mở đầu

Thực hiện thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, thời gian qua các công ty đa quốc gia đã góp phần đáng kể trong việc hỗ trợ phát triển kinh tế và góp phần thu ngắn khoảng cách giữa các nước đang phát triển và các nước phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những đóng góp tích cực thì mục tiêu của các tập đoàn kinh tế này vẫn là tối đa hóa lợi nhuận thông qua việc hình thành mối quan hệ giữa các công ty mẹ và công ty con, giữa các công ty con với nhau và định giá chuyển giao là chính sách được hầu hết các công ty đa quốc gia sử dụng. Các công ty đa quốc gia sẽ thực hiện mọi biện pháp để làm sao cho giá trị thu về công ty mẹ có lợi nhất. Và việc dựa vào những yếu điểm của các nước tiếp nhận đầu tư, các tập đòan đa quốc gia đã thực hiện các phương pháp chuyển giá nhằm tối đa hóa lợi nhuận đạt được và tối thiểu hóa số thuế phải nộp của mình.

Hiện nay, thực trạng này đang diễn ra tại Việt Nam, và chính phủ Việt Nam đang phải đối đầu với việc trốn thuế của các tập đoàn đa quốc gia, ngoài ra việc chuyển giá cũng trực tiếp làm thiệt hại cho phía Việt Nam trong liên doanh. Chính vì tính chất quan trọng của vấn đề này, nhóm 11 đã cố gắng thu thập số liệu về thực trạng chuyển giá trong các Doanh nghiệp FDI tại Việt Nam, tìm ra những nguyên nhân dẫn đến việc chuyển giá để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục. Mặc dù đã cố gắng rất nhiều trong việc tìm hiểu và phân tích trong đề tài, nhưng do thời gian cũng như kiến thức còn hạn chế nhóm chỉ đề cập một số vấn đề mang tính chất tổng thể.

Chúng tôi xin chân thành cảm ơn cô PGS.TS Nguyễn Thị Liên Hoa đã truyền đạt những kiến thức quý báu giúp chúng tôi hoàn thành tiểu luận này. Với lượng kiến thức hạn chế sẽ còn gặp nhiều thiếu sót, nhóm tác giả mong nhận được sự đóng góp ý kiến của cô để bài viết sau hoàn chỉnh hơn.

Trân trọng.

Hồ Chí Minh, tháng 03/2008

Chương 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ CHUYỂN GIAO VÀ CHUYỂN GIÁ TRONG CÁC CÔNG TY ĐA QUỐC GIA

1. 1 Đầu tư trực tiếp nước ngoài & hoạt động của công ty đa quốc gia

1. 1.1 Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)

Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là hình thức đầu tư quốc tế mà người chủ vốn sỡ hữu sẽ đứng ra trực tiếp quản lý điều hành sử dụng nguồn vốn đầu tư này. Trong các chủ thể của đầu tư trực tiếp nước ngoài thì các công ty đa quốc gia chiếm tỷ trọng cao nhất, sau đó mới tới đầu tư trực tiếp nước ngoài thuộc về các chính phủ và tổ chức quốc tế khác. Hiện nay FDI được xem là một giải pháp hỗ trợ vốn cho các nước nghèo, và là thành phần không thể thiếu trong nền kinh tế kinh tế hiện đại. FDI không những được sử dụng như một hình thức hợp tác kinh tế mà còn được xem như là phương tiện quyết định cho sự phát triển của kinh tế thế giới.

Khác với các loại hình đầu tư khác, FDI có các đặc trưng:

FDI không chỉ đưa vốn vào nước tiếp nhận đầu tư mà bên cạnh đó còn có cả kỹ thuật, công nghệ, bí quyết công nghệ, năng lực Marketing, kinh nghiệm quản lý… thông qua hợp đồng chuyển giao công nghệ.

Việc tiếp nhận FDI tạo điều kiện để phát huy tiềm năng kinh tế của nước tiếp nhận đầu tư. Các công ty đa quốc gia thường đạt tới một giai đoạn mà sự phát triển hạn chế tại nước của họ, sản phẩm bán ra giảm một cách đáng kể. Nguyên nhân của vấn đề này có thể là do sự cạnh mạnh mẽ từ các nhà sản xuất khác hay do sự thay đổi thị hiếu của con người. Như vậy việc đầu tư sản xuất ra nước ngoài là giải pháp khả thi.

Sử dụng nguyên liệu nước ngoài rẻ tiền thay vì nhập khẩu nguồn nguyên liệu với chi phí cao hơn rất nhiều lần, những nước chủ nhà có lực lượng lao động dồi dào, nguồn la động rẻ, lao động có tay nghề.

FDI góp phần giải quyết công ăn việc làm, đẩy lùi nạn thất nghiệp và nâng cao đời sống của người dân.

FDI góp phần cải thiện cơ sở hạ tầng của nền kinh tế mà nguồn vốn trong nước của các quốc gia đang pháp triển không đủ khả năng cung ứng.

FDI biểu hiện qua các hình thức:

100% vốn thành lập doanh nghiệp mới: đây là hình thức các công ty hay xí nghiệp toàn

hoàn thuộc quyền sở hữu của tổ chức cá nhân và do bên nước ngoài tự thành lập, tự quản lý và hoàn toàn chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh.

Tham gia các hợp đồng kinh doanh: đây là hợp đồng ký kết giữa một chủ đầu tư nước ngoài và một chủ đầu tư trong nước (nước tiếp nhận đầu tư) để tiến hành một hay nhiều hoạt động kinh doanh ở nước chủ nhà trên cơ sở quy định về trách nghiệm và phân phối kết quả hoạt động kinh doanh mà không thành lập một công ty, xí nghiệp hay không ra đời một tư cách pháp nhân nào mới.

Mua lại một phần hay toàn bộ doanh nghiệp của nước chủ nhà đang hoạt động.

Góp vốn liên doanh liên kết với nước chủ nhà: các bên tham gia liên doanh phải có trách nhiệm góp vốn liên doanh, đồng thời phân chia lợi nhuận và rủi ro theo tỷ lệ góp vốn.

Xây dựng – vận hành – chuyển giao (BOT) và các hinh thức tương tự khác BTO, BT…

là một loại hình đầu tư được nhà nước sử dụng để khuyến khích xây dựng các công trình hạ tầng như: cầu, đường, bến cảng, công trình cung cấp năng lượng… trong khi nhà nước có khó khăn về nguồn tài chính. Trong hình thức BOT nhà đầu tư tự bỏ vốn, kỹ thuật để xây

dựng công trình, tự khai thác kinh doanh công trình trong một thời gian nhất định để thu hồi và có lợi nhuận hợp lý, sau đó chuyển cho nhà nước.

2 Công ty đa quốc gia và nghiệp vụ chuyển giao nội bộ trong các MNC

Khái niệm, vai trò của các MNC trong hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài

Chủ thể của FDI là các công ty đa quốc gia

Liên hợp quốc định nghĩa: “MNC là một công ty tổ chức và kiểm soát sản xuất và các hoạt động liên quan tại hai quốc gia trở lên”. . Hay nói cụ thể hơn, MNC là hãng rất lớn có trụ sở chính (Công ty mẹ) ở môt quốc gia và một số chi nhánh (Công ty con) ở các quốc gia khác. Hoạt động sản xuất quốc tế của các MNC ám chỉ khả năng lập kế hoạch và kiểm soát sản xuất ở nhiều quốc gia khác nhau theo các mục tiêu và chiến lược của các trụ sở chính.

Công ty đa quốc gia (Multinational Corporation – MNC) là công ty có sở hữu hay có quyền kiểm soát khả năng sản xuất hoặc dịch vụ ở bên ngoài biên giới của một quốc gia mà công ty đó có trụ sở chính.

Chính sự quốc tế hóa hoạt động kinh doanh của các MNC là nguyên nhân trực tiếp tác động đến sự hình thành và phát triển của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Các MNC phát triển rất nhanh và có vai trò vô cùng to lớn trong nền kinh tế thế giới, sản xuất ra khoảng từ 20% đến 25% tổng sản lượng của toàn thế giới và chiếm 90% tổng khối lượng đầu tư nước ngoài trên toàn cầu.

Một MNC thường có cơ cấu tổ chức gồm hai bộ phận cơ bản là công ty mẹ và một hay nhiều công ty con (subsidiary) hoặc chi nhánh (afficiate) ở nước ngoài.

Aûnh hưởng của MNC thông qua FDI tại các nước tiếp nhận đầu tư:

Số liệu thống kê cho thấy hơn 90% vốn đầu tư nước ngoài trên thế giới là do các công ty đa quốc gia – MNC’s (multinational Copration) cung cấp, với Việt Nam cũng không phải là

ngoại lệ khi chúng ta thấy có sự hiển diện của các MNC như Coca Cola, Pespi, Nestle, Unilever, Ford, Mercedes Benz,… Cùng với sự bành trướng ra khỏi phạm vi của chính quốc (home Country) bằng nguồn vốn FDI, các MNC’s sẽ tạo ra một mạng lưới các công ty con (Subsidaries) trên phạm vi toàn thế giới mà lẽ đương nhiên là giữa các công ty còn này với

nhau và với chính bản thân công ty mẹ ở chính quốc sẽ có các mối ràng buộc về nhiều mặt mà trong đó sự ràng buộc về mặt kinh tế là quan trong và rõ ràng nhất nhằm phục vụ cho mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận của toàn bộ các MNC.

Các lý thuyết quan trọng về các MNC đều chỉ ra rằng sự phát triển của các MNC đều dựa trên lợi thế riêng biệt, độc quyền mà có. Rõ ràng khi các MNC đã bành trướng hoạt động ra

ngoài biên giới địa lý của các quốc gia thì các giao dịch trong nội bộ của một MNC sẽ tốn kém ít chi phí hơn là khi giao dịch trên thị trường tự do. Điều này đạt được là do các giao dịch nội bộ có tính chuyên môn cao, ít rủi ro trong khi tại thị trường tự do tồn tại sự khác biệt giữa các

quốc gia về các lĩnh vực như thuế, kiểm soát ngoại tệ, thuế TNDN, hàng rào thuế quan và rất nhiều các quy định ràng buộc khác, tất yếu dẫn đến sự thiếu hoàn hảo của thị trường làm cho các giao dịch trở nên tốn kém và rủi ro cao.

Chính bản thân công ty mẹ (parent company) ở chính quốc và các công ty con được thành lập ở nhiều quốc gia khác nhau trên toàn thế giới sẽ tạo nên vô vàn những giao dịch phức tạp qua lại, mối quan hệ ràng buộc, cùng với tồn tại các nghiệp vụ chuyển giao nội bộ nhằm thực hiện mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận trong bản thân nội bộ của từng MNCù.

Những đặc trưng cơ bản của các công ty đa quốc gia

Các MNC là sản phẩm của sự liên minh giữa những nhà tư bản có thế lực nhất thế giới.

Các MNC là những công ty có tầm cỡ quốc tế, thiết lập hệ thống chi nhánh hoặc công ty con ở nước ngoài với mục đích nâng cao tỷ suất lợi nhuận thông qua việc bành trướng thế lực quốc tế.

Các MNC hình thành từ công ty quốc gia, mang quốc tịch của một nước và vốn sở hữu của công ty mẹ thuộc về các nhà tư bản của nước đó. Vốn được xuất khẩu ra nước ngoài để đầu tư thiết lập và mở rộng các cơ sở sản xuất gọi là chi nhánh hoặc công ty con.

Một MNC thường có cơ cấu tổ chức gồm hai bộ phận cơ bản là công ty mẹ và một hoặc nhiều công ty con hoặc chi nhánh ở nước ngoài. Với cơ cấu tổ chức này, cho dù những công ty con có tồn tại dưới hình thức này hoặc hình thức khác thì quyền kiểm soát chủ yếu về đầu tư, tình hình sản xuất kinh doanh vẫn thuộc về những công ty mẹ.

1.1.3 Các nghiệp vụ chuyển giao nội bộ trong MNC

Do quy mô hoạt động rộng lớn và dàn trải trên một phạm vi địa lý bao gồm nhiều quốc gia với nhiều chính sách, phong tục tập quán kinh doanh khác nhau mà các nghiệp vụ chuyển giao nội bộ trong MNC là rất đa dạng và khó kiểm soát. Tuy nhiên, ta cũng có thể nhận dạng một số nghiệp vụ chuyển giao nội bộ qua các dịch chuyển về tài sản hữu hình và vô hình, dịch chuyển nguồn vốn

bằng cách thức đi vay hay cho vay, sự cung cấp các dịch vụ tư vấn quản lý hay các nghiệp vụ, dịch vụ tài chính khác. … Vì tính chất quan trọng liên quan đến chiến lược hoạt động của cả MNC, các nghiệp vụ chuyển giao nội bộ này có tính bảo mật và tập trung cao mà các cơ quan thuế rất khó có thể đưa ra được bằng chứng về hành vi chuyển giá của MNC.

Nghiệp vụ chuyển giao nội bộ thực chất là các nghiệp vụ mua bán, trao đổi, giao dịch được thực hiện giữa công ty mẹ với các công ty con và ngược lại, hoặc giữa các công ty con với nhau.

2 Định giá chuyển giao trong các công ty đa quốc gia

1.2.1. Khái niệm

Các MNC theo đuổi chiến lược toàn cầu hóa đã ngày càng mở rộng hoạt động đầu tư và kinh doanh ra nhiều nước khác nhau trên khắp thế giới. Do đó, một sản phẩm có thể được thiết kế tại một số nước, một số bộ phận cấu thành của nó được sản xuất ở nước thứ hai, các bộ phận cấu thành khác được sản xuất ở nước thứ ba, tất cả sẽ được lắp rắp ở nước thứ tư và các sản phẩm hoàn thành sẽ được bán rộng rãi trên toàn cầu. Vấn đề này làm phát sinh các nghiệp vụ nội bộ công ty rất phong phú và đa dạng. Giá mà tại đó hàng hóa và dịch vụ được chuyển giao gọi là giá chuyển giao

price transfering. Như vậy, khi thực hiện một nghiệp vụ chuyển giao qua lại giữa các MNC, phải tính toán giá chuyển giao giữa các bộ phận. Theo thuật ngữ tài chính thì công việc này được gọi là định giá chuyển giao (price transfering ).

Định giá chuyển giao là việc sử dụng các phương pháp để xác định giá cả của các nghiệp vụ chuyển giao nội bộ trong một MNC phù hợp với thông lệ quốc tế và được chấp nhận tại các quốc gia mà các công ty con của MNC đang hoạt động. Với mức giá xác định cao hay thấp trong từng giao dịch lại tác động trực tiếp đến nghĩa vụ nộp thuế cho các quốc gia và sự di chuyển ngoại tệ giữa các nước.

Ví dụ sản phẩm điện tử tivi Sony (Nhật Bản), sản xuất bóng đèn hình do công ty con của Sony tại Thái Lan sản xuất theo đơn đặt hàng từ Nhật Bản, các linh kiện khác được thực hiện theo đơn đặt hàng tại Singapore và công đoạn sản xuất hoàn chỉnh tại Công ty điện tử Sony Việt Nam. Tivi Sony này có thể tiêu thụ tại Việt Nam hay xuất khẩu sang thị trường EU phụ thuộc hoàn toàn vào hợp đồng đã ký kết của Sony Nhật Bản hoặc do nhu cầu tiêu thụ mặt hàng này. Chính vì các công đoạn sản xuất và tiêu thụ sản phẩm được tách rời mà giữa các công ty con và công ty mẹ của một MNC bắt buộc phải tồn tại các nghiệp vụ chuyển giao nội bộ. Đây chính là nguyên nhân hình thành các hoạt động định giá chuyển giao.

Để đảm bảo nguyên tắc thương mại công bằng – cơ sở quan trọng nhất cho việc trao đổi mua bán và lưu thông hàng hóa, dịch vụ giữa tất cả quốc gia, tránh các thiệt hại phát sinh do các nghiệp vụ chuyển giao nội bộ gây ra, một nguyên tắc chung đã được tất cả các quốc gia thống nhất áp dụng. Đó là nguyên tắc xác định giá trị của các nghiệp vụ chuyển giao nội bộ trong các MNC dựa trên căn bản giá thị trường (The Arm’s Length Principle – ALP).

1.2.2. Nguyên tắc dựa trên giá thị trường của nghiệp vụ chuyển giao nội bộ (Arm’s

Length Principle – ALP)

Nguyên tắc căn bản giá thị trường là một chuẩn mực quốc tế do Tổ chức hợp tác kinh tế và phát triển (Organisation for Economic Co-operation and Development – OECD) đưa ra nhằm đề cập tới giá cả của hàng hóa, dịch vụ trong hoạt động thương mại diễn ra giữa các bên hoàn toàn độc lập – không có sự liên kết. Khi các công ty hoàn toàn độc lập có quan hệ trao đổi buôn bán với nhau thì các điều kiện thương mại và tài chính trong hợp đồng kinh tế (giá cả hàng hóa, dịch vụ, điều khoản về tín dụng, …) đều được định hướng và chi phối bởi các tác động khách quan của thị trường. Ngược lại, khi các công ty có liên kết thực hiện quan hệ mua bán, trao đổi hàng hóa và dịch vụ, các tác động thị trường không nhất thiết có ảnh hưởng đáng kể đến các điều khoản thương mại và tài chính của hợp đồng và do đó chắc chắn sẽ có sự sai lệch, thiếu khách quan trong quan hệ chuyển giao này.

Do tính khách quan của căn bản thị trường phản ánh đúng bản chất của thị trường và các quy luật giá trị, quy luật cung cầu hàng hóa dịch vụ, quy luật cạnh tranh, do đó tất cả các thành viên của OECD đều nhất trí sử dụng căn bản giá thị trường làm cơ sở để tính toán trong khi xác định giá chuyển giao và các vấn đề liên quan đến các loại thuế.

Tuy nhiên, trong thực tế các hoạt động mua bán diễn ra rất phức tạp và có rất nhiều các yếu tố kinh tế và phi kinh tế khác cùng tham gia vào các quá trình này làm cho rất khó xác định được các nghiệp vụ chuyển giao tương đương có thể so sánh được trong các điều kiện nhất định tương ứng. Chẳng hạn như ALP thực sự khó có thể áp dụng cho sự chuyển giao diễn ra trong một MNC gồm nhiều công ty liên kết thực hiện một dây chuyền công nghệ sản xuất khép kín và sản phẩm của nó lại có tính đặc thù rất cao, liên quan tới giá trị tài sản vô hình đặc biệt nào đó.

Chính vì thế trong một số trường hợp nhất định, ALP có thể trở thành gánh nặng về quản lý cho cả phía các MNC và cho cả cơ quan thuế khi phải đối diện với các giao dịch trao đổi, mua bán xuyên quốc gia. Mặc dù công nghệ thông tin và mạng internet đã đưa các quốc gia xích lại gần nhau, nhưng còn lâu thì các MNC và các cơ quan thuế mới tìm được đầy đủ thông tin phục vụ cho việc áp dụng nguyên tắc căn bản giá thị trường.

Tuy có những hạn chế trên nhưng cho đến nay OECD và các thành viên vẫn tiếp tục công nhận sự đúng đắn của nguyên tắc ALP trong việc xác định giá chuyển giao giữa các công ty liên kết và các cơ quan thuế vẫn tiếp tục thừa nhận sự cần thiết phải áp dụng nguyên tắc ALP trong các hoạt động mua bán trao đổi hàng hóa và dịch vụ đặc biệt là khi các giao dịch vượt qua ranh giới địa lý của một quốc gia. Một sự chệch hướng nguyên tắc ALP trong định giá chuyển giao các sản phẩm, hàng hóa và dịch vụ có thể tạo nên rủi ro cho MNC là phải chịu đánh thuế trùng nhiều lần cho cùng một khoản thu nhập.

Cách trực tiếp tốt nhất để kiểm tra xem các quan hệ liên kết có tác động thực sự lên các chuyển giao giữa các công ty trong cùng MNC hay không là so sánh giá chuyển giao giữa các công ty trong cùng MNC với giá cả trong các chuyển giao có thể so sánh được giữa các công ty độc lập trong cùng những điều kiện tương ứng. Tuy vậy trong thực tế hầu hết như chúng ta không tìm ra

được các chuyển giao tương ứng có thể so sánh được để trực tiếp áp dụng nguyên tắc ALP, do đó chúng ta phải tìm ra những cách tiếp cận khác mang tính gián tiếp để vẫn có thể sử dụng nguyên tắc ALP vào việc kiểm tra sự chuyển giá trong nội bộ MNC. Bằng cách phân tích một cách hợp lý lãi gộp (hay lãi ròng) trong nhiều trường hợp chúng ta có thể xác định các chuyển giao đang đề cập có thể tuân thủ nguyên tắc ALP hay không ?

3 Vấn đề chuyển giá ở các công ty đa quốc gia

1.3.1. Khái niệm về chuyển giá

Định giá chuyển giao là cần thiết cho công tác quản trị doanh nghiệp nhưng khi giá chuyển giao nội bộ cao hơn hay thấp hơn thị trường thì xảy ra hiện tượng chuyển giá.

Chuyển giá (transfer pricing) là việc thực hiện chính sách giá đối với hàng hóa, dịch vụ và tài sản được chuyển dịch giữa các thành viên trong tập đoàn qua biên giới không theo giá thị trường nhằm tối thiểu hóa số thuế của các công ty đa quốc gia (Multi Nations Company) trên toàn cầu.

Chuyển giá là một kỹ thuật mà các MNC tận dụng từ những ưu đãi khác nhau của các quốc gia trên toàn thế giới về các chính sách thuế, lãi suất để nâng giá đầu vào với các tài sản góp vốn, chi phí nguyên vật liệu, chi phí gián tiếp, … và các yếu tố đầu ra thì kê khai thấp hơn giá bán thực tế trên thị trường sao cho có lợi nhất. Đây là một kỹ thuật mà hầu như bất kỳ MNC nào cũng phải tận dụng để giảm tối đa số thuế phải nộp hoặc chiếm được thị phần lớn hơn cho các sản phẩm, dịch vụ của bản thân MNC và nhằm tối đa các rủi ro có thể gặp phải, bất chấp các quan hệ cung cầu của thị trường và tính cạnh tranh hợp pháp mà luật pháp của các quốc gia đều quy định. Như vậy, giữa hai khái niệm định giá chuyển giao và chuyển giá là hai mặt của một vấn đề. Chúng có cùng nội dung nếu xét về một khía cạnh nào đó, nhưng khái niệm định giá chuyển giao mang hàm ý tích cực về một chính sách của MNC thực hiện đối với các quốc gia tiếp nhận đầu tư và với quốc gia đi đầu tư và khái niệm chuyển giá là việc công ty mẹ áp đặt giá cả lên công ty con hay các công ty có mối liên kết (related parties) với mục đích chủ yếu trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp.

Chuyển giá – một trong những vấn đề phức tạp và khó tiếp cận hiện nay trong các giao dịch quốc tế. Trong các hoạt động chuyển giá, các MNC đã không cần phải có bất kỳ nỗ lực nào trong việc cải tiến chất lượng sản phẩm, hạ thấp chi phí sản xuất, phấn đấu giảm giá thành, tạo thêm giá trị gia tăng trong sự cạnh tranh cân bằng mà chỉ đơn giản phù phép trên sổ sách kế toán mà thu được những khoản lãi kếch xù.

1.3.2. Các yếu tố thúc đẩy các MNC sử dụng hành vi chuyển giá

3.2.1 Các động cơ bên ngoài MNC

Khi thực hiện các giao dịch xuyên biên giới quốc gia, những điểm khác nhau trong chính sách của các nước sẽ trở thành động cơ cho các MNC cố gắng tối thiểu hóa chi phí bằng thủ thuật chuyển giá cho công ty mẹ chỉ định.

Tối thiểu hóa thuế thu nhập

Khi có sự chêch lệch về thuế suất thuế TNDN, thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài và chính sách thuế quan giữa hai quốc gia. Với mục tiêu tối thiểu hóa thuế TNDN hay các loại thuế phải nộp, các MNC sẽ tiến hành tối đa hóa chi phí ở nước có thuế suất cao và tối đa hóa thu nhập tại nước có thuế suất thấp. Mục tiêu này sẽ được thực hiện bằng hành vi chuyển giá với thủ thuật phổ biến là định giá cao ở các đầu vào nhập khẩu và định giá thấp ở đầu ra xuất khẩu đối với những công ty con đóng ở các quốc gia có thuế suất thuế thu nhập cao. Bằng cách này các MNC đã dịch chuyển thu nhập từ quốc gia có thuế suất thuế TNDN cao sang quốc gia có thuế suất thuế thu nhập thấp mà trong ví dụ của chúng ta là từ chính quốc sang nước chủ nhà khi thuế suất thuế TNDN tương ứng là 5% và 20% và cơ quan thuế của chính quốc bị mất đi nguồn thu từ thuế mà họ lẽ ra đã thu được nếu không có hành vi chuyển giá.

Nếu thuế suất ở trong nước và nước ngoài bằng nhau thì công ty mẹ ở nước ngoài tăng thu nhập chịu thuế lên 100.000 USD sẽ phải nộp thuế là 28.000 USD, phần còn lại được coi như thu nhập là 72.000 USD. Công ty con giảm thu nhập chịu thuế 100.000 USD sẽ giảm thuế thu nhập 28.000 USD, đây chính là khoản mà nhà nước ta bị thất thu. Trường hợp thuế suất nước ngoài nhỏ hơn ở Việt Nam thì sao ? Chẳng hạn thuế thu nhập doanh nghiệp ở Đài Loan là 20% và Việt Nam là 28% thì chi nhánh ở Đài Loan sẽ có thể tăng giá chuyển giao hàng hóa và dịch vụ cho chi nhánh ở Việt Nam. Nếu khoảng nâng giá là 100.000 USD thì lợi nhuận báo cáo ở Đài Loan sẽ tăng 100.000 USD và thuế nộp cho nước này tăng thêm 20.000 USD. Đồng thời lợi nhuận ở Việt Nam giảm đi 100.000 USD, tức số thuế phải đóng ở đây giảm đi 28.000 USD. Như vậy thông qua chuyển giá công ty này đã tiết kiệm được 8.000 USD.

Kiểm soát ngoại hối và các rủi ro

Sự không chuyển đổi được của đồng tiền, sự không ổn định của tỷ giá, các yêu cầu về cân đối ngoại tệ, các hạn chế trong việc tiếp cận nguồn ngoại tệ, … đã làm gia tăng các rủi ro trong hoạt động kinh doanh tại nước chủ nhà. Rủi ro về ngoại hối cũng được xem là một trong những yếu tố quan trọng kích thích các MNC sử dụng cơ chế định giá chuyển giao để chuyển lợi nhuận từ đồng tiền yếu sang đồng tiền mạnh.

Các MNC sẽ đầu tư vào một quốc gia nếu họ dự đoán là trong tương lai đồng tiền của quốc gia đó sẽ mạnh lên và ngay lập tức họ sẽ rút vốn khi dự đoán trong tương lai đồng tiền của nước chủ nhà sẽ yếu đi.

Ta lấy ví dụ như sau : giả sử một MNC đầu tư vào Việt Nam vào tháng 12 năm 2006 số tiền là 100 triệu USD. Tỷ giá VND/USD là VND 16.000/USD, như vậy tại thời điểm tháng 12/2006 số tiền mà MNC bỏ ra là 1.600 tỷ VND. Giả sử sau 5 năm MNC rút vốn về nước với tình trạng hòa vốn trong kinh doanh. Có 3 khả năng có thể xảy ra đối với lợi nhuận mà MNC thu được từ Việt Nam từ chêch lệch tỷ giá.

Tỷ giá VND/USD vẫn giữ nguyên là VND 16.000/1USD như vậy MNC vẫn rút được về đúng số vốn mà họ đã đầu tư vào Việt Nam là 100 triệu USD. Do đó tỷ suất lợi nhuận là 0%.

Nếu đồng Việt Nam lên giá 10%, lúc này số tiền Việt Nam quy đổi ra USD sẽ gần bằng 110 triệu USD. Tỷ suất lợi nhuận lúc này bằng đúng tỷ lệ lên giá của VND và là 10%.

Ngược lại, nếu đồng Việt Nam xuống giá 10% thì MNC sẽ chỉ thu về gần được 90 triệu USD và bị thua lỗ 10 triệu USD. Tỷ suất lỗ trong trường hợp này đúng bằng tỷ lệ mất giá của đồng tiền nước chủ nhà là 10%.

Lạm phát

Lạm phát tại nước chủ nhà làm giảm khoản lợi nhuận thu được từ đầu tư, vì thế các MNC chuyển dịch lợi nhuận đến các quốc gia có tỷ lệ lạm phát thấp.

Các bất ổn về chính trị và xã hội

Sự bất ổn về chính trị và xã hội ở nước chủ nhà hàm chứa một rủi ro trong hoạt động sản xuất kinh doanh của các nhà đầu tư. Rủi ro cao có thể dẫn đến các MNC cố gắng thu lợi nhuận đầu tư càng sớm càng an toàn thông qua cơ chế định giá chuyển giao

Các chính sách kinh doanh của MNC

Khi mới thâm nhập thị trường hoặc mong muốn gia tăng thị phần tại một thị trường nào đó nhằm tiến tới độc quyền một số sản phẩm, các MNC có thể quyết định tạm thời định giá các sản phẩm của họ thấp hơn giá các sản phẩm cùng loại trên thị trường.

3.2.2 Các động cơ bên trong MNC

Bên cạnh các động cơ bên ngoài MNC mà chúng ta vừa đề cập còn có các động cơ bên trong nội bộ của các MNC làm cho các hành vi chuyển giá càng trở nên đa dạng hơn và tinh vi hơn. Động cơ đó là :

Các MNC bị thua lỗ trong hoạt động sản xuất kinh doanh vì nhiều lý do khác nhau như : sai lầm trong thay đổi, lựa chọn sản phẩm, chi phí quảng cáo cao mà thiếu hiệu quả, … để giành thị phần tại các quốc gia khác nhau thì hành vi chuyển giá chính là cách cứu cho MNC qua việc lấy thu nhập nơi này san sẻ cho thua lỗ nơi khác mà kết quả là tạo nên các kết quả sản xuất kinh doanh giả tạo, không mang tính thị trường và vi phạm pháp luật của các quốc gia.

Hoặc các sản phẩm được chuyển giao có độc quyền cao đặc biệt trong các ngành như dược phẩm, công nghệ tin học, sinh học, dầu khí, … thì chuyển giá cũng là phương thức chống rủi ro mà các MNC sử dụng.

Các MNC ý thức được tầm quan trọng của việc chiếm thị phần là quan trọng hơn so với lợi nhuận trong ngắn hạn và vì vậy các MNC không ngần ngại bằng mọi cách tranh đoạt thị phần, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển như Việt Nam. Khi cần thiết phải thâm nhập vào một thị trường tiêu thụ mới thì chuyển giá cũng là một chiêu thức quen thuộc mà các MNC sử dụng nhằm chiếm thị phần một cách bất hợp pháp. Bằng cách định giá thấp các sản phẩm đầu ra được bán ra trong thị trường của nước tiếp nhận đầu tư (nước chủ nhà) mà các MNC với tiềm lực tài chính mạnh, sẵn sàng chấp nhận thua lỗ trong một thời gian phù hợp để đánh bật các đối thủ cạnh tranh trong nước có tiềm lực nhỏ bé hơn và khi đã chiếm được thị phần thì các MNC sẽ độc quyền nâng giá sản phẩm để bù lại phần thua lỗ trong thời kỳ đầu mới gia nhập thị trường.

1.3.3. Những ảnh hưởng của hoạt động chuyển giá

3.3.1 Đối với các nước tiếp nhận đầu tư.

Hành vi chuyển giá của các MNC qua việc định giá thật cao các nguồn lực đầu vào đã tạo ra sự sai lệch đáng kể trong cơ cấu về vốn của cả nền kinh tế quốc dân và phản ánh sai lệch kết quả hoạt động kinh doanh của nền kinh tế, cao hơn nửa là ảnh hưởng đến GDP của quốc gia tiếp nhận đầu tư.

Từ việc giá thành sản phẩm đầu ra dưới mức giá thị trường tại một công ty con hay công ty liên kết có mức thuế suất thuế thu nhập cao hơn, một MNC có thể tối thiểu số thuế phải nộp ghi trên nước đó. Điều này dẫn đến một hệ quả chắc chắn rằng là các nước tiếp nhận đầu tư sẽ bị thất thu thuế nghiêm trọng.

Chính việc nới lỏng chính sách thuế của các quốc gia tiếp nhận đầu tư đã khuyến khích các MNC thực hiện chuyển giá. Nếu về lâu dài thì chính sự nới lỏng này sẽ buộc các quốc gia này gánh chịu những hậu quả, rõ nét nhất là nền kinh tế của nước chủ nhà sẽ không đủ sức mạnh để có thể đương đầu với những thay đổi của của thị trường, do việc thất thu thuế.

Các MNC tạo được thế độc quyền về nhãn hiệu sản phẩm của mình bằng chính sách hạ giá bán sản phẩm đầu ra, thông qua các hình thức quảng cáo, khuyến mãi, hậu mãi dẫn đến hậu quả là các doanh nghiệp ở nước tiếp nhận đầu tư cùng ngành đi đến bờ phá sản hoặc chuyển sang kinh doanh

lĩnh vực khác, từ đó các MNC sẽ dễ dàng thao túng thị trường nước chủ nhà. Như vậy trong trường hợp này chính phủ của nước chủ nhà, nước tiếp nhận đầu tư không thể thúc đẩy các doanh nghiệp trong nước phát triển theo định hướng như ban đầu.

Mặt khác, một biến tướng của sự độc quyền nữa xảy ra khi các MNC cùng liên doanh với công ty nội địa của nước chủ nhà, chính sách chuyển giá sẽ dẫn đến thua lỗ kéo dài ở các liên doanh công ty con, dẫn đến phía đối tác ở nước chủ nhà giảm bị giảm vốn dần, có thể dẫn đến tình trạng mất vốn, và mất quyền kiểm soát từ đó bị các MNC mẹ thôn tính hoàn toàn, chuyển sang

công ty 100% vốn nước ngoài với quyền sở hữu hoàn toàn thuộc về MN. Đây là quá trình thôn tính đối tác trong nước của các MNC thông qua chính sách chuyển giá.

3.3.2 Đối với các nước xuất khẩu đầu tư.

Không chỉ có nước tiếp nhận đầu tư bị thiệt hại do hành vi chuyển giá của MNC mà cả nước xuất khẩu đầu tư cũng gặp khó khăn. Giả sử việc chuyển giá thực hiện khi có sự khác biệt của thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp giữa hai quốc gia, không xét đến các yếu tố khác, thì dường như ta cảm giác quốc gia nào có thuế suất thấp hơn sẽ được lợi từ việc chuyển giá, và quốc gia nào có thuế suất cao sẽ thất thu nghiêm trọng nhưng thật ra phần thất thu này sẽ chảy vào ngân sách của các MNC, một phần ít chảy là ngân sách của quốc gia có thuế suất thấp. Như vậy, quốc gia xuất khẩu đầu tư sẽ bị thất thu nghiêm trọng trong trường hợp quốc này có thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp cao hơn.

Tóm lại: Định giá chuyển giao là công cụ để các MNC dịch chuyển vốn trên quy mô toàn cầu nhằm phục vụ các mục tiêu của bản thân MNC. Còn chuyển giá là hoạt động mang tính chủ quan của MNC nhằm tìm cách tối thiểu hóa số thuế phải nộp thông qua việc xác định các giá trị chuyển giao trong các giao dịch nội bộ của MNC không theo đúng giá thị trường, qua đó chủ động lựa chọn quốc gia để khai báo thuế với các thuế suất có lợi nhất cho MNC mà không quan tâm đến quyền lợi của quốc gia có liên quan.

Động cơ cũng như các thủ thuật chuyển giá của các MNC ngày càng phức tạp và tinh vi – đây là vấn đề làm đau đầu cơ quan thuế và làm cho chính phủ mất khả năng quản lý nền kinh tế theo định hướng đã đề ra. Lý do là chưa tìm ra được phương pháp tiếp cận chính xác và cụ thể cũng như sự phối hợp toàn diện trên quy mô toàn cầu.

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN GIÁ CÁC DOANH

NGHIỆP ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Ở VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN QUA

2.1. Đầu tư nước ngoài đối với sự phát triển kinh tế Việt Nam

2.1.1. Tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài

Theo số liệu Phòng Quản lý đầu tư nước ngoài (Cục thuế TPHCM) công bố FDI vào Việt Nam đã đóng góp cho nền kinh tế rất lớn. Hiện có trên 8.590 dự án của 81 nước và vùng lãnh thổ đang hoạt động có tổng vốn đầu tư trên 83,1 tỉ USD, trong đó vốn thực hiện đạt 29,2 tỷ USD. Vốn FDI chiếm tỷ trọng 18% tổng vốn đầu tư xã hội, đóng góp 16,2% GDP, chiếm 19,78% kim ngạch xuất khẩu (chưa kể dầu thô) và 37% giá trị sản xuất công nghiệp của cả nước. Trong số các nước

và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam, Hàn Quốc là nhà đầu tư lớn nhất với 1.837 dự án với tổng vốn đầu tư 13,5 tỉ USD.

Trong khi đó FDI vào Trung Quốc mỗi năm sẽ đạt khoảng 87 tỉ USD , tỷ lệ vốn FDI của Nhật Bản chỉ chiếm 2,5% GDP của Nhật Bản, thuộc hàng thấp nhất thế giới, FDI vào Ấn Độ đang tăng mạnh, từ mức 6,7 tỉ USD năm 2005 lến đến 17,5 tỉ năm 2006

Năm 2007 đang dần khép lại với con số thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) của cả năm đầy ấn tượng: 20,3 tỷ USD.

Doanh thu của DN FDI trong năm 2007 đạt 39,6 tỷ USD, tăng 34,8% so với cùng kỳ năm trước, xuất khẩu đạt 19,7 tỷ USD, tăng 37,6% so với cùng kỳ năm 2006. Quy mô vốn đầu tư trung bình của mỗi dự án thời gian qua đạt gần 11 triệu USD. Có các dự án như: dự án nhà máy lọc dầu Vũng Rô tại Phú Yên, tổng vốn đầu tư 1,7 tỷ USD, Kiên Giang c bị mặt bằng cho dự án Hòn ngọc châu Á tại Phú Quốc với quy mô 2 tỷ Euro của Tập đoàn uỷ thác Trustee Suisse, Tp.HCM đã ký biên bản ghi nhớ với nhà đầu tư Berjaya Land Berhad, Malaysia xây dựng dự án Khu đô thị đại học quốc tế có quy mô vốn 3,5 tỷ USD

Theo WB: Trong năm 2007 cả nước đã thu hút 350 lượt dự án, 52 địa phương thu hút vốn FDI, tăng vốn với số vốn trên 3,2 tỉ USD vốn đầu tư tăng thêm của các dự án cũ. Tỷ lệ giải ngân FDI tăng 20% đến tháng 9/2007, chiếm khoảng 6,8% GDP. Điểm nhấn trong hoạt động đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 2007 là việc phân cấp

mạnh mẽ về cho các địa phương, thành phố Hồ Chí Minh đã cấp 410 giấy phép đầu tư với tổng vốn đầu tư ước 2,5 tỷ USD

Tuy nước ta còn ở trình độ phát triển thấp, độ mở của nền kinh tế cao và đang trên đà phát triển nhanh, nên rất “đói” vốn đầu tư, tạo ra những cơ hội vàng cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các số liệu thống kê của Ngân hàng thế giới mới công bố cho thấy, với xấp xỉ 85 triệu dân, xếp hạng thứ 13 thế giới nhưng chỉ trong tháng 5.2007, các DN có vốn đầu tư nước ngoài (ĐTNN) đã góp vốn đầu tư thực hiện ước đạt 390 triệu USD, đưa tổng vốn thực hiện trong 5 tháng qua đạt 1,8 tỉ USD, tăng 22,1% so với cùng kỳ. Doanh thu của các DN có vốn đầu tư nước ngoài trong 5 tháng đầu năm là 11 tỉ USD, tăng 13,1, trong đó giá trị xuất khẩu đạt khoảng 7,3 tỉ USD, tăng 35%, giải quyết việc làm mới cho 46 nghìn lao động.

Tất cả những điều nói trên có nghĩa là nền kinh tế nước ta là một nền kinh tế còn ở trình độ phát triển rất thấp, nhưng đang phát triển nhanh theo hướng đẩy mạnh xuất khẩu và xuất khẩu dựa trên cơ sở đẩy mạnh nhập khẩu. Nói cách khác, tiềm năng mở rộng thị trường của nước ta hiện nay còn rất lớn và tự chúng ta không đủ vốn để khai thác, do đó tạo ra cơ hội vàng cho các nhà đầu tư nước ngoài. Đó không chỉ là những cơ hội trong đầu tư sản xuất hàng xuất khẩu, mà còn là những cơ hội trong đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển sản xuất những nguyên phụ liệu phải nhập khẩu với quy mô ngày càng lớn, cũng như những cơ hội đầu tư sản xuất có quy mô dân số đứng thứ hai trong khu vực.

Bên cạnh đó, theo đánh giá mới đây nhất của Hội nghị thương mại và phát triển liên hợp quốc (UNCTAD), Việt Nam được xếp vào nhóm nước có tiềm năng FDI thấp nhưng hiệu quả hoạt động của khu vực FDI cao. Đây chắc chắn là một liều thuốc kích thích các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam kinh doanh trong bối cảnh nước ta trở thành thành viên WTO. Việc có trên 1.200 đại biểu dự Hội nghị thượng đỉnh các tổng giám đốc APEC vừa qua đủ cho thấy điều đó.

Tháng 7 năm 1997 xảy ra cuộc khủng hoảng kinh tế trong khu vực, các nước chịu tác động lớn nhất là Thái Lan, Philippines, Indonesia và Malaysia,…, nước ta nằm ngoài “tâm bão”, đây chính là thời cơ cho việc thu hút nguồn vốn quốc tế khi mà các nước khác trong khu vực đang phải đối phó với “trận cuồng phong kinh tế”. Đáng tiếc là do môi trường đầu tư trở nên kém hấp dẫn từ khi sửa Luật năm 1996, lại không có được một đối sách thích hợp để chủ động đối phó nên nước ta đã gánh chịu hậu quả nặng nề, giảm sút rõ rệt tăng trưởng kinh tế và thu hút FDI quốc tế trong nhiều năm liên tiếp.

2.1.2. Vai trò của đầu tư nước ngoài đối với sự phát triển kinh tế Việt Nam

Đầu tư nước ngoài góp phần đáng kể vào sự tăng trưởng và phát triển kinh tế của Việt Nam như làm thay đổi từng bước đời sống xã hội của địa phương, có tác dụng kích thích sản xuất của các thành phần kinh tế khác phát triển. Cục đầu tư nước ngoài (Bộ kế hoạch và đầu tư) đánh giá là “… Có sự chuyển biến mạnh mẽ, đạt mức tăng trưởng cao hơn các thành phần kinh doanh khác”. Cụ thể, đóng góp của khu vực này vào GDP từ 7.4% năm 1996 lên 12.2% năm 1999, 13.3% năm 2001, 13% năm 2002 và năm 2004 đã tăng lên 14.3%. Riêng năm 2005, doanh thu của khu vực này đạt 16 tỷ USD, tăng hơn 30% so với năm trước, trong đó riêng doanh thu xuất khẩu đạt 6.3 tỷ USD, chiếm 31% tổng kim ngạch xuất khẩu cả nước. Nhờ những kết quả trên nên khu vực đầu tư nước ngoài đóng góp khoảng 14.3% GDP cả nước.

Lãi của khu vực có vốn đầu tư nước ngoài năm 2002 đạt 29.342 tỷ đồng năm 2005 lên 37.040 tỷ đồng, bằng 50.6% tổng lãi toàn bộ doanh nghiệp. Sở dĩ khu vực này có mức lãi cao chủ yếu là đóng góp của ngành khai thác dầu khí (66%).

Làm thay đổi từng bước đời sống xã hội của địa phương

Kích thích sản xuất của các thành phần kinh tế khác phát triển

Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH & ĐT): 20,3 tỷ USD vốn đầu tư đăng ký bao gồm cả cấp mới và tăng vốn, tăng 69,1% so với cùng kỳ năm trước

Tổng vốn thực hiện là 4,6 tỷ USD, tăng 12,2% so với cùng kỳ năm 2006, vượt 2,2% so với kế hoạch 4,5 tỷ USD). Vốn thực hiện của các doanh nghiệp FDI vượt kế hoạch 2,2%, doanh thu của các DN FDI trong năm 2007 đạt 39,6 tỷ USD, tăng 34,8% so với cùng kỳ năm trước, xuất khẩu cũng đạt 19,7 tỷ USD, tăng 37,6% so với cùng kỳ năm 2006. Trong những năm qua, kim ngạch xuất khẩu (chưa kể dầu khí) của đầu tư nước ngoài tăng nhanh, trong đó thời kỳ 1991 – 1995 đạt trên 1.12 tỷ USD, thời kỳ 1996 – 2000 đạt trên 10.6 tỷ USD, tăng

hơn 8 lần so với 5 năm trước và chiếm 23% kim ngạch xuất khẩu cả nước. Trong các năm 2004 và 2005, kim ngạch xuất khẩu của khu vực đầu tư nước ngoài đạt giá trị tương ứng 3.67 tỷ USD và 4.5 tỷ USD, chiếm trung bình hơn 25% kim ngạch xuất khẩu của cả nước. Điều đáng chú ý là kim ngạch xuất khẩu của khu vực đầu tư nước ngoài chiếm tỷ trọng đáng kể trong kim ngạch một số mặt hàng xuất khẩu chủ lực của Việt Nam (42% mặt hàng giày dép, 25% hàng may mặc, 48% hàng điện tử, máy vi tính và linh kiện).

Đặc biệt, chính sách khuyến khích ĐTNN vào các KCN, KCX đã góp phần quan trọng vào việc phân bố hợp lý các vùng kinh tế, tạo điều kiện thu hẹp sự phát triển vùng, đẩy nhanh tiến trình đô thị hóa. Đến nay, đã có 76 KCN, KCX được thành lập chiếm khoảng 23% của toàn khu vực ĐTNN.

Thông qua nguồn vốn này, nhiều nguồn lực trong nước được khai thác và sử dụng có hiệu quả, đồng thời nhà nước cũng chủ động hơn trong bố trí vốn đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội và đặc biệt đầu tư vào những vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn. Với tỷ trọng vốn thực hiện nhanh qua các năm, đầu tư nước ngoài đã bổ sung một nguồn lực quan trọng cho sự phát triển kinh tế của Việt Nam. Cụ thể, thời kỳ 1991 – 1995, vốn đầu tư nước ngoài chiếm trên 25%, thời kỳ 1996 – 2000 chiếm 24%, gấp trên 1.8 lần thời kỳ 1991 – 1995, riêng từ năm 2001 – 2004 chiếm 21.4% tổng vốn đầu tư xã hội (308 nghìn tỷ đồng

Tạo công ăn việc làm cho người lao động đã được đào tạo nâng cao tay nghề, năng lực quản lý, trình độ khoa học, công nghệ đủ sức thay thế chuyên gia nước ngoài và thích ứng dần với tác phong công nghiệp đến năm 2005, trên 4.000 doanh nghiệp FDI đã tạo việc làm ổn định cho khoảng 691 ngàn lao động trong nước

ĐTNN đã góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, tạo điều kiện để Việt Nam chủ động hội nhập sâu rộng hơn nữa vào nền kinh tế khu vực và thế giới. Năm 2001 thu hút 69 ngàn lao động tăng 19%, năm 2002 có thêm 175 ngàn tăng 39%. Những năm gần đây số lao động trong khu vực ĐTNN ngành công nghiệp chế biến tăng nhanh. Bên cạnh tạo công ăn việc làm cho người dân, người lao động đã được đào tạo nâng cao tay nghề, năng lực quản lý, trình độ khoa học, công nghệ đủ sức thay thế chuyên gia nước ngoài và thích ứng dần với tác phong công nghiệp. ĐTNN cũng đem lại thu nhập cho bộ phận đáng kể người lao động, thu nhập thấp nhấp là 790.000 – 810.000 đồng/tháng, cao hơn thu nhập các thành phần kinh tế khác.

2.1.3. Thực trạng chuyển giá trong các doanh nghiệp FDI

Theo số liệu của Phòng Quản lý Đầu tư nước ngoài (Cục Thuế TP.HCM) tháng 7/2005 công bố, trong 1.450 doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại TP.HCM, chỉ có hơn 190 doanh nghiệp (tương đương 13%) báo cáo làm ăn có lãi. 1.260 doanh nghiệp còn lại (tương đương 87%) hạch toán thua lỗ hoặc đang trong giai đoạn triển khai dự án, chưa sinh lợi. Tính đến tháng 12 năm 2005 có tới 116 liên doanh với tổng số vốn 1.3 tỷ USD chuyển sang loại hình công ty 100% vốn nước ngoài do bị mua lại, hầu hết số liên doanh này đều bị lỗ. Đánh giá của

cơ quan chức năng cho thấy, tình trạng doanh nghiệp kê khai hạch toán thua lỗ liên tục nhiều năm khá phổ biến. Đó là chưa kể nhiều doanh nghiệp FDI kê khai chưa đầy đủ các khoản thu nhập của các cá nhân chịu thuế, không thực hiện đảm bảo chế độ kế toán hoặc thường xuyên thay đổi chế độ kế toán, …

Cục thuế TPHCM đã tiến hành kiểm tra hơn 50 doanh nghiệp có vốn FDI và phát hiện nhiều doanh nghiệp khai man lợi nhuận trước thuế, xác định được số thuế truy thu là gần 60 tỷ đồng.

So sánh tỷ lệ khai báo lỗ ở các loại

hình DN tại TP HCM

60.00%

50.00%

40.00%

30.00%

Series1

20.00%

10.00%

0.00%

DNNN DN dân DN FDI

doanh

Kết quả điều tra doanh nghiệp năm 2005 của Cục thống kê TPHCM cho thấy doanh nghiệp tư nhân có tỷ lệ doanh nhiệp lỗ cao hơn doanh nghiệp nhà nước nhưng thấp hơn tỷ lệ lỗ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN. Doanh nghiệp nhà nước lỗ chỉ chiếm 8.3% của khu vực doanh nghiệp, doanh nghiệp tư nhân là 36.1% và doanh nghiệp có vốn ĐTNN chiếm tới 54.6%.

Đáng chú ý là hiện nay có tới trên 50% DN khai lỗ để xin miễn giảm thuế. Những năm vừa qua, trong khu vực DN vốn ĐTNN đã xảy ra tình trạng một số doanh nghiệp FDI báo cáo với ngành thuế hoạt động thua lỗ nhưng hầu hết các doanh nghiệp lỗ này đều có doanh thu tăng đều đặn và tiếp tục mở rộng sản xuất

Khi tình trạng thua lỗ ảo của liên doanh kéo dài, những doanh nghiệp VN trong liên doanh sẽ không thể trụ nổi, đành ôm nợ, xin rút! Lúc đó, công ty liên doanh sẽ bị thôn tính thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài. Tại VN, cty con cứ báo lỗ. Tại bản xứ, cty mẹ cứ ung dung hưởng

lợi. Tình trạng trên đang là thách thức đối với các cơ quan chức năng VN. Tại Mỹ và Nhật Bản, trong quá khứ hai quốc gia này đã từng xử phạt rất nặng một số tập đoàn đa quốc gia của nước khác gian lận qua chuyển giá.

Vấn đề mà các nhà nghiên cứu đặt ra là sự nghi ngờ tại sao các doanh nghiệp FDI với sức mạnh về tài chính, công nghệ hiện đại, kinh nghiệm quản lý nhưng lại kinh doanh kém hiệu quả đến như vậy và Bộ tài chính cũng ghi nhận. “Nhưng đâu là lỗ giả do hành vi gian lận thương mại, đâu là lỗ thật thì chưa được làm rõ, dẫn đến phía vốn của Việt Nam bị mất, ta sẽ bị phía đối tác nước ngoài thôn tính”. Mặc dù vậy, cho đến nay cơ quan thuế ta vẫn chưa tiến hành một nghiệp vụ điều chỉnh giá chuyển giao nào. Như vậy, các doanh nghiệp này có sử dụng định giá chuyển giao nội bộ để tránh thuế hay không vẫn nằm ngoài tầm kiểm soát của ngành thuế.

Một số hình thức chuyển giá của các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam trong thời gian qua

Cho đến thời điểm này, chưa có sự xác nhận chính thức nào từ phía cơ quan nhà nước về bất kỳ một trường hợp chuyển giá nhưng trong một số công trình nghiên cứu của các nhà khoa học về lĩnh vực này cũng đã dẫn ra nhiều trường hợp có dấu hiệu chuyển giá. Dựa vào các dấu hiệu này,phân chia thành nhóm biểu hiện như sau :

Nâng giá tài sản góp vốn

Các công ty liên doanh thường cố tình khai báo tăng giá trị máy móc thiết bị dùng làm vốn góp đầu tư ban đầu.

Công ty liên doanh gia cầm Việt Thái, phía Thái Lan góp vốn bằng dây chuyền giết mổ trị giá 400.000 USD nhưng đã kê khống thành 600.000 USD.

Một khách sạn liên doanh giữa Tổng công ty du lịch Sài Gòn và Vina Group đã quyết định trị giá thiết bị vật tư của công ty Vina đưa vào liên doanh là 4.340.000 USD nhưng theo công ty giám định quốc tế thì chỉ có 2.990.000 USD, ta thiệt 1.350.000 USD.

Đối với các công ty 100% vốn đầu tư nước ngoài thì việc nâng tài sản góp vốn sẽ giúp họ tăng mức khấu hao trích hàng năm (nghĩa là lợi nhuận giảm), tác động làm tăng chi phí đầu vào.

Lấy ví dụ, khi doanh nghiệp nâng giá trị lên 1.000 USD với thời gian khấu hao 10 năm thì mỗi năm sẽ đưa vào chi phí 100 USD và như thế có nghĩa là thu nhập chịu thuế giảm 100 USD và với mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 28% như hiện nay, nhà nước sẽ thất thu 28 USD.

Vừa mới đây, được sự ủy nhiệm của chính phủ, công ty kiểm định quốc tế SGS đã tiến hành giám định thí điểm ở 12 đơn vị FDI thì có tới 6 đơn vị có chêch lệch giá mua vật tư thiết bị nhập khẩu, con số chêch lệch là 14 triệu USD.

Những giao dịch có dấu hiệu chuyển giá thường được thực hiện ở những công ty liên doanh giữa bên Việt Nam và bên nước ngoài. Điều đó cũng chứng tỏ rằng bên Việt Nam trong các liên doanh đã thua ngay trên sân nhà. Vì sao ta trở nên bất lợi như vậy ?

Trong giai đoạn đầu mở cửa kêu gọi đầu tư nước ngoài, các MNC mới chân ướt chân ráo bước vào nước ta, họ ưa chuộng hình thức liên doanh để tận dụng thị trường có sẵn, kinh nghiệm của đối tác nội địa và ngay cả bản thân ta có chính sách khuyến khích thực hiện theo hình thức liên doanh thường là giữa doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp FDI. Bởi vì trong thời gian đầu hội nhập, chính phủ Việt Nam còn e dè trước sức mạnh của tư bản, liên doanh là hình thức được lựa chọn nhiều để Việt Nam có thể kiểm soát tốt hơn. Hơn nữa đây là cơ hội tốt cho Việt Nam học hỏi cách quản lý của nước ngoài và đồng thời hy vọng sẽ được chia lợi nhuận từ việc liên doanh. Trong giai đoạn 1991 – 1998 các liên doanh chiếm đến 60.85% nguồn vốn FDI, hình thức 100% vốn nước ngoài chỉ chiếm 21.52% còn lại là các hình thức khác. Thực tế sau một thời gian chúng ta lại thấy rằng hoạt động của các liên doanh không như chính phủ dự tính, tỷ lệ khai báo lỗ của các doanh nghiệp có vốn ĐTNN là trên 70%.

Trong hầu hết các liên doanh, phía đối tác góp vốn bằng tài sản còn Việt Nam thường góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Điều này đã có lợi cho phía liên doanh do không tốn tiền đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp, tiền thuê đất. Nhưng phía đối tác chơi không đẹp, họ tìm mọi cách để nâng giá trị máy móc, thiết bị, công nghệ, … để làm tăng phần vốn góp. Bởi vì phía Việt Nam không có năng lực kiểm soát vấn đề này và hơn nữa Luật pháp Việt Nam chưa chuẩn bị đầy đủ ngăn chặn hay có biện pháp chế tài nào. Chúng ta có thể gọi đây là một hành vi không đẹp nhưng nó lại hoàn toàn đúng với thuật ngữ kinh doanh “thương trường là chiến trường”.

Rất nhiều liên doanh vì thua lỗ nặng nề, phía Việt Nam không chịu nổi nên đành chấp nhận bán phần vốn góp luôn cho phía nước ngoài. Một làn sóng mới trong khu vực công ty liên doanh, hàng loạt công ty đã chuyển sang hình thức 100% vốn nước ngoài như Công ty liên doanh Coca Cola, Chương Dương, Công ty Unilever Việt Nam, Công ty Colgate – Palmolive, … Rất nhiều công ty liên doanh chuyển hình thức đầu tư thành 100% vốn nước ngoài và gần đây là chuyển đổi hình thức đầu tư của Công ty TNHH Sản Phẩm Tiêu Dùng Toshiba Việt Nam từ doanh nghiệp liên doanh thành tổ chức kinh tế theo hình thức 100% vốn nước ngoài.

Chuyển giá nhằm mục đích chiếm lĩnh thị trường

Thủ thuật định giá chuyển giao của các MNC chia làm nhiều cách khác nhau, trước tiên là định giá cao nguyên vật liệu nhập khẩu. Thứ hai là ấn định giá bán sản phẩm thấp trong khi vẫn định giá cao yếu tố đầu vào do công ty mẹ cung cấp làm liên doanh lỗ, dẫn đến việc phải tăng vốn để loại bỏ đối tác trong nước và chiếm lĩnh thị trường. Cuối cùng là định giá bán sản phẩm cao để đạt được lợi nhuận độc quyền.

Các MNC đã thực hiện chiến lược bán phá giá và sử dụng các hình thức quảng cáo, khuyến mãi rầm rộ để giành thị trường nhằm thôn tính các doanh nghiệp nội địa theo kiểu cá lớn nuốt cá bé. Họ làm được điều này là do khả năng tài chính dồi dào từ công ty mẹ mà các công ty nhỏ tại nước chủ nhà sẽ không đủ lực về tài chính để lao vào các cuộc cạnh tranh mà biết rằng cuộc cạnh

tranh đó hoàn toàn bất lợi cho mình. Chẳng hạn như cuộc đấu tranh giành thị trường giữa doanh nghiệp nước ngoài và doanh nghiệp nội địa là các công ty giải khát tại TPHCM như Công ty Coca Cola và Công ty Pepsi Cola với các công ty nội địa như Tribeco, Hòa Bình, Chương Dương, … không đủ sức trong cuộc cạnh tranh và đành phải bỏ cuộc. Riêng công ty nước giải khát Tribeco nhờ có sự thay đổi chiến lược kinh doanh (sản xuất thức uống xanh và sữa đậu nành) nên vẫn còn tồn tại.

Phần vốn góp của phía Việt Nam là 40% nhưng ta không có quyền quyết định về giá cả, chiến lược sản xuất kinh doanh, tiếp thị, … mà tất cả là chịu sự chỉ đạo của công ty mẹ Coca Cola tại Mỹ. Mặc dù doanh số bán ra của liên doanh tại Việt Nam là luôn tăng và tăng cao nhất tới 53% trong năm 1998 nhưng ngược lại giá bán trên một đơn vị sản phẩm thì lại giảm dần và giảm cao nhất là 23% trong cùng năm 1998.

Cụ thể như sau: một lon Coca Cola ở thị trường Mỹ là 75 cents (tương đương khoảng 10.500 đồng) trong khi một lon Coca Cola bán tại thị trường Việt Nam bình quân một lon giá 5.000 – 7.000 đồng (tương đương khoảng 40 – 50 cents) thấp hơn giá bình quân trên thị trường Mỹ là 25 cents (tỷ giá tạm tính 14.000 VND/USD). Đây phải chăng là hiện tượng bán phá giá của Công ty Coca Cola Chương Dương được điều phối từ công ty mẹ thông qua chiến lược bán hàng và chính sách mua nguyên liệu từ công ty con ở Việt Nam. Nghiên cứu cũng chỉ ra Công ty Coca Cola Chương Dương đã xâm chiếm thị phần của các đối thủ bằng con đường bán phá giá (đặc biệt trong hai tháng 3 và tháng 4 năm 1998) Coca Cola đã bán phá giá kỷ lục là 30%) trong khi liên doanh này không hề có sự chuyển biến rõ rệt về công nghệ, về năng suất lao động và hiệu quả trong các khâu khác.

Thậm chí trong đợt khuyến mãi Cúp bóng đá thế giới 98, bất chấp sự không đồng ý của phía đối tác Việt Nam, công ty đã chi 1.8 tỷ đồng để tăng dung tích chai nước ngọt Coca Cola lên tới 50% mà giá bán vẫn không đổi (đây là hình thức bán phá giá), đã làm cho công ty càng lỗ nặng, tính đến tháng 3 – 4 năm 1998 công ty đã lỗ tới 20 tỷ đồng.

Theo số liệu của Cục thuế TPHCM thì Công ty Coca Cola Chương Dương bị lỗ trong 3 năm liên tiếp từ năm 1996 và đến 1999 đã chuyển thành 100% vốn nước ngoài.

Bằng những chiêu thức như vậy, các MNC lộ rõ tham vọng thao túng toàn bộ thị trường nội địa, loại khỏi sân chơi các công ty cùng ngành nội địa để chiếm thị phần lớn hơn.

Và cuối cùng là định giá bán sản phẩm cao để đạt được lợi nhuận độc quyền. Một số liên doanh sau khi trở thành công ty 100% vốn nước ngoài, đã có sự tăng trưởng cao mà có thể Coca Cola là điển hình.

Các liên doanh sau khi trở thành các công ty 100% vốn nước ngoài hầu hết đều làm ăn có lãi và riêng Coca Cola năm 1999 đã nộp ngân sách 3 tỷ đồng tiền thuế và đạt mức tăng trưởng ngay trong năm 1999 là 30%.

Chuyển giá dựa trên sự chêch lệch về thuế suất

Thuế thu nhập doanh nghiệp về mặt nguyên tắc là có thể không đổi mặc dù trong thực tế sẽ thay đổi theo chiều hướng có lợi cho chủ đầu tư vì họ có thể đưa thêm các loại chi phí khác như chi phí quản lý, chi phí quảng cáo vào tổng chi phí của công ty tiêu thụ Foster’s Việt Nam. Như vậy rõ ràng chỉ bằng cách thành lập thêm một công ty con chuyên về tiêu thụ sản phẩm và thực hiện việc chuyển giá một cách hợp pháp trong nội bộ MNC mà chủ đầu tư của Foster’s đã tiết kiệm được tới 16% thuế tiêu thụ đặc biệt phải nộp nhờ vào sự chêch lệch giữa giá bán cho công ty con và giá bán cho đại lý. Chủ đầu tư có thể tăng giá bán bia ở khâu tiêu thụ mà chỉ phải chịu thuế suất VAT 5% nhằm thực hiện việc kiểm soát giá cả trên thị trường, hưởng thêm lợi nhuận nhờ thủ thuật chuyển giá còn cơ quan thuế thì bó tay. Theo các chuyên gia tài chính và các chuyên gia thuế thì mặc dù nhận ra đây là hành vi lách luật để thực hiện chuyển giá nội bộ nhưng do luật pháp Việt Nam không đủ chặt chẽ và không đề cập tới sự chế tài đối với hành vi trên do đó các cơ quan chức năng không thể bắt bẻ về thủ thuật tách rời khâu sản xuất và thương mại. Việc làm của Foster’s Việt Nam đã tạo ra sự thiếu công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế giữa các doanh nghiệp cùng sản xuất mặt hàng bia. Bộ tài chính cần nghiên cứu ban hành một thông tư quy định cụ thể việc ấn định giá tính thuế theo giá bán tối thiểu đối với các doanh nghiệp sản xuất các mặt hàng chịu thuế tiêu thụ đặc biệt mà đặc biệt là các doanh nghiệp sản xuất và kinh doanh rượu bia nhằm ngăn chặn khả năng chuyển giá nội bộ tương tự như trường hợp của Foster’s Việt Nam. Tuy nhiên thông tư này nếu có cũng chỉ là giải pháp tình thế trước mắt chứ không phải là biện pháp khả thi lâu dài.

Nói chung, các hành động trên của doanh nghiệp có vốn ĐTNN nhằm đạt được bốn mục tiêu : chủ động hạch toán thua lỗ nhiều năm liên tục để bên Việt Nam trong liên doanh phải rút lui, giảm xuống mức thấp nhất thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp, công ty mẹ ở nước ngoài được hưởng lợi nhờ gian lận qua chuyển giá và cuối cùng là đè bẹp các thương hiệu hàng đầu Việt Nam nhờ chi phí tiếp thị quảng cáo khổng lồ và liên tục hạ thấp giá đầu ra.

Chúng ta hãy xem cách thức mà Foster’s Việt Nam sử dụng để né tránh thuế tiêu thụ đặc biệt và chiếu theo các điều luật hiện hành vào giai đoạn đó thì Foster’s Việt Nam có vi phạm quy định về chuyển giá hay không ?

Giá bia Foster’s mà Foster’s Việt Nam bán cho các đại lý là 164.000 VND/két (chưa gồm thuế

Vat) và với thuế suất thuế tiêu thụ đặc biệt dành cho mặt hàng bia chai là 75% thì với mỗi két bia

Foster’s Việt Nam phải đóng thuế tiêu thụ đặc biệt là :

Giá tính thuế TTĐB = Giá bán đã có thuế TTĐB/(1 + thuế suất) = 164.000/(1 + 75%) = 93.714

VND

Thuế tiêu thụ đặc biệt = 93.714 * 75% = 70.286 VND

Chủ đầu tư của Foster’s Việt Nam thành lập thêm Công ty TNHH Foster’s Việt Nam chỉ chuyên thực hiện nhiệm vụ tiêu thụ sản phẩm của hai nhà máy sản xuất bia Foster’s đã có. Giá mỗi két bia mà các nhà máy bia Foster’s bán cho Công ty tiêu thụ Foster’s Việt Nam chỉ là 137.500 VND (chưa VAT 5%) và chỉ chịu khoản thuế tiêu thụ đặc biệt là :

Như vậy, thuế TTĐB mà chủ đầu tư phải nộp cho mỗi két bia là 93.714 VND

Mức tiết kiệm được thuế đầu ra so với trước khi thành lập công ty TNHH Foster’s Việt Nam chuyên về tiêu thụ là :70286-58929= 11.357 tương ứng 16%

Mức thuế suất thu nhập doanh nghiệp của các quốc gia khác

Về mức thuế suất 28% hiện hành, Bộ Tài chính tại thời điểm ban hành (2003), mức thuế này đã được cân nhắc, tính toán kỹ nhằm bảo đảm được tính cạnh tranh thu hút đầu tư nước ngoài khi các nước trong khu vực đều đang duy trì mức thuế tương đối cao như: Malaysia (32%), Thái Lan (30%), Philippines (35%) Indonesia (30%, riêng thuế suất đối với doanh nghiệp trong lĩnh vực khai thác mỏ, dầu khí, thuỷ điện từ 30% đến 45%) và Trung Quốc (33%). Hiện nay: Singapore: từ 20% xuống còn 19%; Philippines giảm từ 35% xuống 30%. mới đây nhất, Quốc vụ viện Trung quốc cũng đã giảm từ 33% xuống còn 25%, Hồng Kơng 15%… các nước ASEAN là 20 -25%

Biểu thuế thu nhập doanh nghiệp của một số nước có đầu tư vào Việt Nam

Country	Rate (% )	Country	Rate (% )

ÂẤn Độ(1)	42.2
Nhật bản (2)	40.7	Indonesia (9)	30
Nhật bản (2)	40.7	Indonesia (9)	30
Mỹ (3)	40	Thailand (10)	30


Đức (4)	38.4	Úc	30


Philippines (5)	35	Malaysia	27


Pháp (6)	33.3	Hàn Quốc (11)	27.5


New Zealand	33	Đài Loan (12)	25


Trung Quốc (7)	33	Singapore (13)	20


Anh (8)	30		17.5

		Hong Kong SAR

Nguồn: PricewaterhouseCoopers, 2007 Worldwide Tax Summaries,

Như vậy xét các quốc gia như Đài Loan, Hồng Kông, Singapore trong đó Singapore là nước đầu tư vào Việt Nam nhiều nhất đã có mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp thấp hơn Việt Nam nhiều nên rất dễ dàng tạo điều kiện cho các nước này thực hiện hành vi chuyển giá về đất nước họ.

Về mức thuế suất 28% hiện hành, Bộ Tài chính cho biết, tại thời điểm ban hành (2003), mức thuế này đã được cân nhắc, tính toán kỹ nhằm bảo đảm được tính cạnh tranh thu hút đầu tư nước ngoài trong bối cảnh hầu hết các nước trong khu vực đều đang duy trì mức thuế tương đối

cao như: Malaysia (32%), Thái Lan (30%), Philippines (35%) Indonesia (30%, riêng thuế suất đối với doanh nghiệp trong lĩnh vực khai thác mỏ, dầu khí, thuỷ điện từ 30% đến 45%) và Trung Quốc (33%).

Tuy nhiên, do tác động của quá trình toàn cầu hóa, cạnh tranh giữa các quốc gia ngày càng trở nên gay gắt hơn, cải cách thuế thu nhập doanh nghiệp được các nước trên thế giới và các nước trong khu vực quan tâm nhiều hơn. Xu hướng gần đây cho thấy nhiều nước đã giảm mức thuế suất nói trên nhằm thực hiện ưu đãi diện rộng cho cả nền kinh tế, tăng tính cạnh tranh quốc gia trong thu hút đầu tư.

Nghiên cứu thông tin quốc tế cho thấy mức thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành (28%) là cao hơn các nước trong khu vực có điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường đầu tư thuận lợi hơn. Ngay cả Singapore – nơi có môi trường đầu tư thuận lợi, đã quyết định hạ thuế này từ 20% xuống còn 19%; Philippines giảm từ 35% xuống 30%. Và mới đây nhất, Quốc vụ viện Trung quốc cũng đã quyết định giảm từ 33% xuống còn 25% để cạnh tranh với các nước trong thu hút đầu tư nước ngoài và nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Trong tờ trình Chính phủ, Bộ Tài chính đưa ra đề xuất xem xét giảm thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành từ 28% xuống 25%. Theo Bộ Tài chính, việc điều chỉnh này xuất phát từ mục đích tiếp tục tạo môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi, giúp doanh nghiệp có điều kiện tăng tích luỹ, tích tụ, tăng thêm nguồn lực để đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, đồng thời cũng bảo đảm tăng tính cạnh tranh với thế giới và khu vực.

Và để khuyến khích doanh nghiệp có nguồn lực để chủ động đầu tư phát triển, ứng dụng công nghệ mới, đổi mới thiết bị…, hàng năm doanh nghiệp được dành tối đa 10% thu nhập trước khi tính thuế để lập Quỹ phát triển khoa học và công nghệ.

2.2. Nhận dạng các hình thức chuyển giá khác

2.2.1. Nâng chi phí cho các dịch vụ hành chính và quản lý

Công ty thường sử dụng các hợp đồng tư vấn hay thuê chuyên gia, các chuyên gia tư vấn là những công ty thành viên hay có mối quan hệ về sở hữu. Nếu công ty tư vấn là trong một những tập đoàn thì đây chỉ là hình thức chuyển lợi nhuận ra nước ngoài, trong trường hợp này chúng ta phải xem xét đến hệ thống luật nhà thầu để có thể khắc phục. Nếu tư vấn thật sự thì có thể công việc của nhà tư vấn là giúp cho công ty mẹ nhưng chi phí sẽ được trả tại Việt Nam.

Hiện tượng này hiện nay xảy ra khá phổ biến, thể hiện ở đặc điểm chi phí quản lý của các doanh nghiệp FDI thường rất cao. Một số công ty liên doanh còn ép nhận chuyên gia với chi phí rất cao nhưng không có hiệu quả, do các chuyên gia này là những nhân viên lâu năm của tập đoàn và đã bị dôi ra tại công ty mẹ, mà vì những lý do nào đó được chuyển sang Việt Nam làm chuyên gia và liên doanh tại Việt Nam phải gánh chịu chi phí. Đây cũng là hình thức chuyển giá.

2.2.2. Nâng chi phí bản quyền và các chi phí khác cho các tài sản vô hình

Tài sản vô hình như chi phí bản quyền, goodwill, thương hiệu, … các công ty nước ngoài thường hay chuyển cho doanh nghiệp FDI Việt Nam một phần chi phí vô hình trên, có thể dưới dạng vốn góp, hay là hợp đồng chuyển giao. Các loại chi phí này vì có tính chất vô hình nên phía nước ngoài thường nâng lên rất cao và do không có một chuẩn mực nào để kiểm định nên thường chúng ta phải chấp nhận và các loại chi phí này thường do các nhân viên nước ngoài phụ trách. Vậy chúng ta phải nhanh chóng ban hành những chuẩn mực để định giá các loại tài sản và chi phí này.

2.2.3. Nâng giá hoặc giảm giá hàng mua đi bán lại

Với các mặt hàng nhập khẩu có thuế suất cao, hợp đồng nhập khẩu sẽ được ký với giá hạ để tránh thuế nhập khẩu, sau đó sẽ tránh thuế thu nhập doanh nghiệp bằng những hợp đồng tư vấn và các loại chi phi khác. Nếu thuế xuất thuế nhập khẩu không cao, thường họ sẽ nâng giá bán lên cao nhằm tránh thuế thu nhập doanh nghiệp. Đây có thể nói là hình thức chuyển giá được áp dụng thông dụng nhất và rất khó phát hiện.

2.2.4. Các giao dịch tài trợ

Đối với các giao dịch tài trợ dưới dạng vật chất hữu hình như các sản phẩm của công ty, biện pháp thông thường là nâng giá để chuyển giá. Nếu là sản phẩm nhập khẩu tình trạng này vẫn giống như việc nâng giá bán. Đối với việc tài trợ bằng kỹ thuật, dịch vụ tư vấn chuyên gia thì là môi trường lý tưởng cho việc chuyển giá. Đặc biệt chúng ta cần lưu ý đến các hợp đồng viện trợ có hoàn lại và ngay cả những hợp đồng viện trợ không hoàn lại.

Cần thấy rằng vốn ODA (hỗ trợ và phát triển chính thức) và viện trợ không hoàn lại là thiện chí của các nước phát triển nhằm hỗ trợ các nước đang phát triển có nguồn vốn giải quyết những vấn đề khó khăn kinh tế xã hội. Tuy nhiên, phía cho vay không phải là không có lợi. Trước tiên là sử dụng vốn thặng dư trong nước đầu tư ra nước ngoài, vừa tăng cường hợp tác đầu tư vừa sinh lợi từ lãi suất cho vay (tuy thấp nhưng rất an toàn). Hơn thế nữa, họ còn thu được lợi nhuận cao nhất thông qua việc bán vật liệu, máy móc, thiết bị và dây chuyền công nghệ để thực hiện dự án hoặc là xử lý được những công nghệ lạc hậu, tạo thị trường tiêu thụ cho hàng hóa sản xuất trong nước. Phần vốn “viện trợ không hoàn lại” cũng không phải là phần cho không. Chi phí cho mỗi dự án nghiên cứu kỹ thuật được tính như sau : 30% tổng vốn dành để trả lương cho các chuyên viên viện trợ sang nghiên cứu dự án, 20% vốn dành mua máy móc, thiết bị văn phòng phục vụ cho công tác nghiên cứu, mua phương tiện đi lại, thuê chỗ ở và sinh hoạt phí cho chuyên gia trong quá trình làm việc, 40% vốn là phần dành cho các cuộc hội thảo, nghiệm thu dự án được tổ chức tại hai quốc gia như trả nhuận bút viết báo cáo cho chuyên gia nước ngoài, tổ chức cho cán bộ của hai nước qua lại dự hội thảo, …

Còn với các dự án ODA, phía đối tác nước ngoài chỉ cung cấp 85% tổng giá trị dự án, còn lại 15% vốn Việt Nam. Cuối cùng chúng ta chỉ được một phần nhỏ trong tổng số rất lớn vốn của dự án.

Nhưng vẫn phải nhìn nhận rằng với lãi suất từ 0.75 – 2%/năm và số năm ân hạn rất dài (có thể lên đến 10 năm).

2.2.5. Tài trợ bằng nguồn vốn vay từ công ty mẹ

Bằng thủ thuật tạo ra cơ cấu vốn và nguồn vốn bất hợp lý như dùng nguồn vay ngắn hạn từ công ty mẹ để tài trợ cho tài sản cố định và đầu tư dài hạn nhằm đẩy chi phí hoạt động tài chính lên cao như chi phí chêch lệch tỷ giá, chi phí lãi vay, … và chuyển một phần lợi nhuận dưới dạng lãi vay về nước tránh thuế thu nhập doanh nghiệp, tránh lỗ do chêch lệch tỷ giá về sau.

Với hình thức này, cần lưu ý rằng ngay cả khi doanh nghiệp vay của một ngân hàng nước ngoài do công ty mẹ bảo lãnh thì vẫn có thể xảy ra tình trạng chuyển giá. Do một số giao dịch giữa công ty mẹ và ngân hàng hải ngoại diễn ra tại hải ngoại sẽ được tính với giá (lãi suất, tỷ giá hối đoái, …) rất thấp, phần bù đắp sẽ được gởi vào phần lãi vay (bằng cách nâng lãi suất cho vay cao hơn bình thường) thu từ hoạt động cho vay của công ty trong nước với ngân hàng này.

2.3. Nguyên nhân tạo nên những đặc trưng của hoạt động chuyển giá ở Việt Nam

2.3.1. Môi trường pháp lý của Việt Nam liên quan đến vấn đề chống chuyển giá hiện nay

Từ năm 1987, nhà nước Việt Nam đã ban hành Luật đầu tư nước ngoài (ĐTNN) làm cơ sở pháp lý cho hoạt động của các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam. Mặc dù Luật ĐTNN đã qua hai lần sửa đổi vào tháng 11/1996 và tháng 06/2000 nhưng vẫn chưa đề cập đến vấn đề chống chuyển giá một cách cụ thể và đầy đủ.

Vấn đề chống chuyển giá đã được nêu ra trong các thông tư do Bộ tài chính ban hành để hướng dẫn thực hiện về thuế đối với các hình thức đầu tư theo Luật ĐTNN, đó là thông tư số 74/TC/TCT ngày 20/10/1997 sau đó được thay thế bằng thông tư số 89/1999/TT-BTC ngày 16/07/1999. Tuy nhiên điều đáng chú ý nhất là các văn bản hướng dẫn sau vẫn giữ nguyên và hầu như không thay đổi bổ sung nội dun g các biện pháp chống chuyển giá trong văn bản ban hành trước đây. Tính đến thời điểm này thì thông tư 117/2005/TT-BTC ngày 19/12/2005 là cơ sở pháp lý về hướng dẫn các biện pháp chống chuyển giá và là cơ sở hướng dẫn thực hiện việc xác định giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa các bên có quan hệ liên kết.

Bên cạnh đó, để thực hiện kế hoạch cải cách thuế theo hướng bình đẳng cho các thành phần kinh tế và các hình thức đầu tư giữa các doanh nghiệp trong và ngoài nước, nhà nước Việt Nam đã ban hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp ngày 17/06/2003 để thống nhất nghĩa vụ nộp thuế cho tất cả các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh ở Việt Nam. Chính sách này đã được cụ thể hóa thông tư 128/2003/TT-BTC ngày 22/12/2003.

2.3.2. Trình độ quản lý của các cơ quan hữu quan

Do các cơ quan ban ngành ở nước ta không có khả năng kiểm soát do thiếu thông tin, trình độ quản lý, kiểm soát, kinh nghiệm, chuyên môn cần thiết và cũng có một phần do thiếu trách nhiệm để tính toán mức giá thích hợp giữa các công ty con của các MNC trong cuộc chơi chuyển giá nội bộ của họ.

Chính vì thế mà các MNC tại Việt Nam lợi dụng các yếu kém này của nước chủ nhà thực hiện việc nâng giá tài sản góp vốn khi tham gia liên doanh, thực hiện việc nâng giá đầu vào của các nguyên vật liệu mua từ công ty mẹ ở chính quốc và việc nâng cao chi phí quảng cáo khuyến mãi và các chi phí khác nhằm phục vụ cho việc quảng cáo thương hiệu mình cộng với việc hạ giá sản phẩm bán ra gây lỗ nghiêm trọng cho liên doanh (mặc dù công ty mẹ vẫn có lãi do bán nguyên vật liệu độc quyền với giá cao và thu được chi phí khấu hao tài sản cố định khi tăng giá), như vậy các MNC đã làm cho nước tiếp nhận không nhận được một khoản thu thuế thu nhập nào, đây cũng là mục tiêu chuyển giá của các MNC nhằm trốn thuế ở quốc gia nào có thuế suất cao.

Các thông tin do cơ quan thuế yêu cầu để xác định việc định giá chuyển giao của các MNC thường có tính bảo mật thương mại hoặc có ở các nước khác, làm cho các thông tin đó khó hoặc không lấy được và đây là một nguyên nhân để các MNC thực hiện hành vi chuyển giá của mình.

Các cơ quan thuế tại các địa phương chưa có sự phối hợp đồng bộ với nhau, hoạt động cục bộ trong phạm vi của mình trong khi các MNC hoạt động toàn cầu và tại các địa phương khác nhau. Có trường hợp đã phát hiện bất hợp lý về giá nhưng không có điều kiện áp dụng biện pháp xác định giá thị trường, cơ quan thuế áp dụng biện pháp yêu cầu doanh nghiệp cam đoan bằng văn bản tính hợp pháp của chứng từ đã cung cấp. Việc này không mang tính cưỡng chế mà còn lệ thuộc chủ yếu vào doanh nghiệp, vì doanh nghiệp sẵn sàng làm văn bản cam đoan, do công ty con không có quyền trong việc xác định giá hàng hóa, dịch vụ do doanh nghiệp mẹ cung ứng.

2.4. Thực tế áp dụng các biện pháp chống chuyển giá tại Việt Nam và những vấn đề tồn tại

Như đã phân tích, các biện pháp chống chuyển giá tại Việt Nam là chưa có gì cụ thể ngoài một số văn bản, nghị định do Bộ tài chính ban hành và thường là mang tính chất đối phó, chạy theo

các sự kiện đã xảy ra mà không có tính răn đe, chế tài đối với các công ty đa quốc gia. Bắt đầu là nghị định số 12/CP ngày 18/02/1997 của chính phủ về quy định chi tiết thi hành Luật đầu tư nước ngoài làm nền móng pháp lý cho công tác quản lý tài chính tại các doanh nghiệp có vốn FDI. Tiếp theo là thông tư 74/TCT và thông tư 89/1999/TT-BTC đã đề cập đến vấn đề chống chuyển giá. Gần đây nhất là thông tư 117/2005/TT-BTC ngày 19/12/2005 trong đó có cụm từ chống chuyển giá.

Các biện pháp chống chuyển giá ở đây nói cách khác là các phương pháp xác định giá thị trường ở Việt Nam. Việc xác định giá thị trường với mục tiêu đảm bảo xác định đúng nghĩa vụ nộp thuế của các doanh nghiệp, trong quá trình kiểm tra định kỳ hoặc kiểm tra báo cáo thuế của doanh nghiệp, nếu phát hiện có vấn đề bất hợp lý về giá hoặc tỷ suất lợi nhuận trong giao dịch giữa các công ty liên kết, cơ quan thuế áp dụng các biện pháp chống chuyển giá để xác định lợi nhuận chịu thuế.

Quá trình phân tích, đánh giá sẽ chỉ ra phương thức xác định giá thị trường nào là phù hợp nhất. Khác với các quy định trước đây, chỉ có 3 phương pháp được áp dụng, không đủ để bao quát hết các khả năng phải xác định giá, trong lần quy định này, thông tư 117/2005/TT-BTC đó đưa ra 5 phương pháp định giá chuyển giao. Đó là:

Phương pháp so sánh giá giao dịch độc lập: dựa vào đơn giá sản phẩm được vận dụng trong

trường hợp giao dịch độc lập có điều kiện tương đương với giao dịch liên kết.

Phương pháp giá bán lại: áp dụng trong trường hợp không có giao dịch mua tương đương, thuộc khâu cung ứng hoặc có thêm giai đoạn gia công, chế biến, lắp ráp… làm gia tăng giá trị

hàng hóa, nên phải sử dụng giá bán lại của sản phẩm do cơ sở kinh doanh bán cho bên độc lập để xác định giá mua vào của giao dịch liên kết.

Phương pháp giá vốn cộng lãùi: được lựa chọn khi giao dịch liên kết thuộc khâu sản xuất khép kín để bán cho bên liên kết hoặc cung ứng đầu vào và bao tiêu đầu ra cho bên liên kết. Phương pháp này xác định giá dựa vào giá vốn hay giá thành của sản phẩm để xác định giá bán ra của sản phẩm đú cho bờn liờn kết.
Phương pháp so sánh lợi nhuận: để thực hiện phương pháp này phải dựa trên tỷ suất sinh lời của sản phẩm trong giao dịch độc lập được chọn. Phương pháp này không cho ra kết quả về giá mà tính ra được thu nhập thuần trước thuế là cơ sở tính thuế TNDN. Đây được xem là phương pháp mở rộng của phương pháp giá bán lại và giá vốn cộng lói, nờn cú thể ỏp dụng đối chiếu trong trường hợp có những điều kiện tương tự.

Phương pháp tách lợi nhuận: được áp dụng trong trường hợp nhiều bên liên kết cựng thực hiện một giao dịch liờn kết tổng hợp chẳng hạn như cùïng tham gia nghiêøn cứu phát triển sản phẩm mới, hoặc sản phẩm là tài sản vụ hàng độc quyền, kinh doanh chuyển tiếp từ khâu đầu đến khâu cuối gắn với quyền sở hữu trí tuệ. Việc tách lợi nhuận của từng bên liên kết trong giao dịch dựa trên cách mà các bên độc lập thực hiện phân chia lợi nhuận trong các giao dịch độc lập tương đương. Trường hợp do tính đặc thù hoặc duy nhất của giao dịch liên kết mà không có có giao dịch độc lập tương đương để chọn một trong các phương pháp trên so sánh thỡ cú thể sử dụng biện pháp tổng hợp (như mở rộng phạm vi lựa chọn sang phân ngành khác, xác định biên độ giá thị trường thích hợp bằng các phương pháp tổng hợp…) hoặc vận dụng các số liệu giữa kỳ (để tính mức giá sản phẩm, tỷ suất lợi nhuận…).

Kết luận chương 2

Thực trạng vấn đề chuyển giá tại Việt Nam chỉ mới được nhìn thấy qua các biểu hiện tương đối rời rạc, không điển hình nhưng chuyển giá không còn là vấn đề mới mẻ nữa và đang gặp không ít khó khăn.

Thiết nghĩ sự chêch lệch về thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế xuất nhập khẩu chưa phải là động cơ thực sự của hành vi chuyển giá tại Việt Nam, động cơ chính của chuyển giá tại Việt Nam nằm trong chiến lược thôn tính các liên doanh, đẩy phía đối tác ra ngoài cuộc chơi sau khi đã sử dụng phía đối tác Việt Nam làm bàn đạp thâm nhập thị trường, nhằm mục tiêu thống nhất sự quản lý điều hành theo hướng chuyên nghiệp hơn. Một động cơ nữa của hành vi chuyển giá tại Việt Nam theo các nhà đầu tư nước ngoài là rủi ro về chêch lệch tỷ giá khi cho rằng đồng tiền VND được định giá quá cao và sớm muộn gì cũng phải định giá thấp xuống. Rủi ro này thúc đẩy các nhà đầu tư dùng hoạt động chuyển giá nhằm thu hồi sớm vốn đầu tư. Có thể nói chính phủ Việt Nam đã rất chậm trễ trong việc đưa ra các quy định chống chuyển giá. Điều này có nguyên nhân từ việc còn thiếu kinh nghiệm quản lý nền kinh tế khi Việt Nam bước từ mô hình kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường với những tư duy hoàn toàn mới về sản xuất kinh doanh. Chính phủ Việt nam đã quá chậm đưa ra các biện pháp xử lý. Bộ tài chính có hướng dẫn thực hiện các quy định về chống chuyển giá như khái niệm doanh nghiệp liên kết và đưa ra các biện pháp xác định giá thị trường nhưng lại không thể đưa ra được hướng dẫn áp dụng cho các nhân viên thuế vụ cũng như các yêu

cầu của cơ quan thuế Việt Nam về hồ sơ, chứng từ đối với các MNC làm cho các quy định chống chuyển giá không thể áp dụng vào thực tế.

CHƯƠNG 3 CÁC GIẢI PHÁP CHỐNG CHUYỂN GIÁ CỦA VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN HỘI NHẬP KINH TẾ QUỐC TẾ

3.1. Sơ lược kinh nghiệm một số nước:

3.4.1. Kinh nghiệm của OECD:

Ngày 8/7/1994, OECD đưa ra dự thảo “Hướng dẫn giá chuyển giao đối với các cơng ty

đa quốc gia và các cơ quan quản lý thuế ” dựa trên nguyên tắc “định giá cơng bằng”. hai nước khác nhau, hai cơ quan thuế cĩ thể thống nhất cách áp giá giao dịch để tránh bị đánh thuế hai lần. Khi đĩ, mỗi bên sẽ được chia một phần lợi nhuận, chứ khơng cĩ chuyện một nước gánh tồn bộ chi phí, cịn nước kia được hưởng tồn bộ lợi nhuận.

Hướng dẫn cũng đề ra các phương pháp tính giá chuyển giao, trong đĩ phương pháp phân chia lợi nhuận được coi là tốt nhất trong phần lớn các trường hợp, xác định lãi gộp

để phân chia giữa các cơng ty liên kết dựa trên cơ sở giá trị kinh tế để phân chia phần lợi nhuận dự kiến và được phản ánh trong hợp đồng ký kết giữa các bên.

3.4.2. Kinh nghiệm của Mỹ:

Quy định về giá chuyển giao đã trở thành một phần trong luật thuế của Mỹ từ thời điểm

chiến tranh thế giới lần thứ nhất giá chuyển giao tài sản hữu hình và vơ hình giữa các chi nhánh của một doanh nghiệp ở các nước khác nhau phải được xác định tương đương với giá cung cấp cho bên thứ ba.

Cơ quan Thuế nội địa Mỹ (IRS) đề nghị nhiều phương pháp: hai phương pháp nhằm

thiết lập tiêu chuẩn cân xứng với thu nhập, yêu cầu giá chuyển giao tài sản vơ hình phải được xác định theo một trong bốn phương pháp: CUT, CPM, chiết tách lợi nhuận, các phương pháp khác khơng định rõ.

Về hình thức xử phạt, số tiền phạt vi phạm về giá chuyển giao dao dộng từ 20-40% số

thuế khai thiếu.

3.4.3. Kinh nghiệm của Thái Lan:

Để đối phĩ với hiện tượng chuyển giá, năm 2004, Thái Lan thiết lập cơ sở dữ liệu thơng

tin về các cơng ty đang là mục tiêu để tiến hành kiểm tra sổ sách và điều tra – cụ thể là các cơng ty cĩ các chỉ số “rủi ro cao”, như là thua lỗ liên tục hơn 2 năm; tổng số lợi nhuận âm; khơng nộp thuế trong một giai đoạn; cĩ các giao dịch đáng kể của cùng nhĩm liên quan; và khả năng sinh lãi thấp so với các đối thủ cạnh tranh.

Cơ quan thuế của Thái Lan tập trung vào các chứng cứ giá cả chính xác, tất cả cần hợp lý để chứng tỏ sự minh bạch, tài liệu cập nhật để chỉ ra cơ cấu và mối liên hệ của nhĩm

các cơng ty, bao gồm tính chất của mỗi một kinh doanh, ngân sách của nĩ, kế hoạch kinh doanh và các chiến lược tài chính. Cùng với đĩ là tài liệu giải thích doanh số của cơng ty, kết quả hoạt động, các giao dịch quốc tế của cơng ty với các tổ chức kinh doanh liên kết.

Các chính sách giá, khả năng sinh lãi của mỗi một sản phẩm và thơng tin thị trường, sự

đĩng gĩp lợi nhuận của mỗi bên nhận các chức năng thực hiện, các tài sản đã sử dụng, và sự rủi ro tất cả phải được đưa vào tính tốn và cĩ khả năng sử dụng cho việc khảo sát

tường tận.

3.2. Kiến nghị một số giải pháp ở Việt Nam:

3.4.1. Nhóm giải pháp ở tầm vĩ mô

3.2.1.1 Xây dựng và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật:

Các luật thuế là công cụ chủ yếu để kiểm tra và giám sát tài chính các doanh nghiệp FDI và do đó nó cũng phản ánh được nội dung chống chuyển giá. Các cơ quan thuế cần phải sử dụng thuế như một công cụ hữu hiệu để chống lại hoạt động chuyển giá, thông qua việc so sánh đối chiếu về giá, chi phí và lợi nhuận của các doanh nghiệp FDI để ngăn chặn hiện tượng “lỗ ảo” nhằm mục đích trốn tránh thuế. Bên cạnh đó, cần tiến hành song song việc kiểm soát và giám sát các khoản về chi phí lãi tiền vay, tiền quảng cáo, tiền lương cho người nước ngoài, bởi vì đây là những khoản chi phí rất dễ bị lợi dụng cho việc thực hiện hoạt động chuyển giá. Cần tiến hành rà soát lại các quy định về thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp và các loại thuế khác như thuế nhà thầu nước ngoài sao cho hợp lý để vừa thực hiện được mục tiêu thu hút vốn đầu tư nước ngoài lại vừa đảm bảo nguồn thu ngân sách. Gần đây chính phủ đã loại bỏ thuế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài làm giảm bớt động cơ của hoạt động chuyển giá, nhưng loại hình thuế nhà thầu khác như thuế chuyển tiền lãi vay, chuyển giao công nghệ, thương hiệu, … gọi chung là thuế nhà thầu với mức thuế suất từ 1% – 10% như hiện nay có thể là hơi thấp.

Sớm ban hành các quy chế, quy định dưới dạng văn bản có tính pháp lý cao, cụ thể, xác thực và chặt chẽ về việc sử dụng vốn ODA và các dự án dưới hình thức BOT, … để ngăn chặn tình trạng chuyển giá gây hậu quả nghiêm trọng đến các công trình trọng điểm như xây dựng cơ sở hạ tầng, cầu đường, y tế, văn hóa, giáo dục, dầu khí, … Do mỗi ngành có những đặc tính kỹ thuật đặc thù nên chúng ta rất dễ bị qua mặt trong vấn đề chuyển giá. Cần hoàn chỉnh các quy trình để có thể kiểm soát thật chặt chẽ các dự án ODA.

Việt Nam đã ký hiệp định tránh đánh thuế hai lần giữa Việt Nam và các quốc gia khác nhằm tạo điều kiện cho việc phát triển thương mại với các nước và làm giảm gánh nặng về thuế cho các nhà đầu tư, qua đó cũng giảm bớt động cơ chuyển giá của các MNC.

Hiệp định tránh đánh thuế hai lần nhắm vào các loại thu nhập : cổ tức, tiền trả lãi vay, thu nhập bản quyền. Đồng thời, còn làm tăng cường sự hợp tác lẫn nhau giữa các cơ quan thuế của các quốc gia, một điều hết sức cần thiết nhưng cũng cực kỳ khó đạt được trong sự phối hợp chống chuyển giá trên toàn cầu. Chỉ sau khi ký hiệp định thì các cơ quan thuế mới có quyền cung cấp cho nhau các thông tin liên quan đến các vấn đề về thuế như giá cả, lợi nhuận, chính sách của các MNC

tại các quốc gia khác nhau. Theo xu hướng chung của các nước phát triển, Việt Nam ký hiệp định tránh đánh thuế hai lần trên nguồn gốc thu nhập để tạo nên sự chắc chắn cần thiết về mặt tài chính và để thuận lợi trong thu hút vốn FDI.

Hoàn thiện hệ thống luật pháp, nhất là xây dựng Luật chống chuyển giá là một trong những nội dung trọng tâm hàng đầu để hạn chế hành vi chuyển giá của các MNC. Muốn thế chúng ta phải xây dựng một quy trình có tính hệ thống, mang tính nhất quán và có định hướng rõ ràng, bình đẳng, phù hợp với mục tiêu đặt ra từng thời kỳ.

Ban hành các văn bản dưới luật đúng lúc, kịp thời, tránh tình trạng Nghị định đã có nhưng thông tư hướng dẫn của Bộ, Ngành chưa được ban hành triển khai gây khó khăn đối với các Doanh nghiệp trong vấn đề thực thi, giải quyết các vấn đề phát sinh, đồng thời những phát sinh vướng mắc phải được giải quyết nhanh chóng thông qua hệ thống văn bản nhà nước.

Hoàn thiện các chính sách tài chính thông qua việc xây dựng một hệ thống hoàn chỉnh các văn bản pháp quy, các phương pháp kiểm tra và giám sát tài chính, quản lý ngoại hối đối với hoạt động của các doanh nghiệp FDI. Đồng thời, cần sớm xây dựng và ban hành các chuẩn mực kế toán và kiểm toán phù hợp với quy định pháp luật trong nước và quốc tế nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động của các doanh nghiệp nói chung, trong đó có các doanh nghiệp FDI.

Ban hành các quy chế để quản lý chặt chẽ việc nhập khẩu các thiết bị, xây dựng cơ chế giám sát kỹ thuật và công nghệ, thẩm định giá các máy móc thiết bị nhập khẩu đặc biệt là những máy móc thiết bị mà đối tác nước ngoài góp vốn trong liên doanh.

Nhà nước ta cần nghiên cứu một cách nghiêm túc thực tế của hoạt động chuyển giá tại các nước phát triển để rút ra được kinh nghiệm phù hợp cho Việt Nam, tránh tư tưởng vừa làm vừa sửa, sai đến đâu sửa đến đó.

Việc thu hút đầu tư nước ngoài là mối quan tâm lớn của chính phủ, do đó các biện pháp chống chuyển giá cần phải cân nhắc, đảm bảo cho được tính cụ thể, chi tiết và khả năng thực thi, tránh tình trạng nửa vời gây ảnh hưởng không tốt cho môi trường sản xuất kinh doanh và tạo ức chế cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Việc hoàn thiện hệ thống luật pháp về hạn chế hành vi chuyển giá còn bao gồm nội dung sau tuân thủ thông tư 117/2005/TT-BTC, khuyến khích các doanh nghiệp FDI tham gia vào cơ chế thỏa thuận định giá trước (Advance Pricing Agreement – APA). Cơ chế thỏa thuận định giá trước sẽ tạo ra một môi trường làm việc mang tính hợp tác giữa cơ quan thuế và các doanh nghiệp vì các lợi ích sau đây :

Đảm bảo quyền lợi trước mắt cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp có quyền chủ động lựa chọn phương pháp xác định giá thị trường phù hợp, lâu dài và ổn định đối với hoạt động của chính hoạt động của doanh nghiệp mà không bị áp đặt từ phía cơ quan thuế.

Doanh nghiệp sẽ tự thực hiện việc kê khai các giá trị giao dịch với các doanh nghiệp có liên kết khác và có điều kiện để chuẩn bị sẵn sàng hồ sơ chứng từ để cơ quan thuế xác minh khi cần thiết, do đó sẽ làm giảm đáng kể chi phí lưu giữ, tìm kiếm thông tin.

Doanh nghiệp có thể lên kế hoạch về nghĩa vụ đối với cơ quan thuế và kế hoạch sản xuất kinh doanh chính xác hơn vì xác định được chi phí bỏ ra. Về phía cơ quan thuế có thể tối thiểu hóa công việc kiểm tra hồ sơ chứng từ cho các nghiệp vụ chuyển giao, hạn chế kiện tụng giữa cơ quan thuế và doanh nghiệp.
Trong trường hợp các doanh nghiệp được áp dụng Hiệp định tránh đánh thuế hai lần thì việc áp dụng cơ chế thỏa thuận định giá trước – APA sẽ giúp cho doanh nghiệp tối thiểu

hóa được số thuế phải nộp và tránh rủi ro bị đánh thuế trùng.

3.2.1.2 Ổn định đồng tiền Việt Nam

Theo phân tích phần trên về ảnh hưởng của sự mất giá tiền đồng Việt Nam so với các đồng tiền mạnh khác là điều lo ngại của các nhà đầu tư nước ngoài và là động cơ thúc đẩy các MNC thực hiện thủ thuật chuyển giá khi đầu tư vào Việt Nam. Do đó, giải pháp ổn định tiền tệ cũng sẽ góp phần hạn chế động lực chuyển giá đồng thời sẽ có tác dụng thu hút thêm nhiều nguồn đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp từ nước ngoài.

3.4.2. Nâng cao trình độ chuyên môn và nghiệp vụ cho cán bộ quản lý trong lĩnh vực

Đầu tư trực tiếp nước ngoài:

Có thể nói rằng hoạt động chuyển giá có đạt được kết quả hay không, ngoài các giải pháp đã đề cập thì yếu tố chủ chốt vẫn là con người mà cụ thể là cán bộ thuế, hải quan và các cán bộ Việt Nam làm việc trong các doanh nghiệp FDI.

Các cán bộ chủ chốt cần phải thấy rằng : muốn hạch toán sai lệch để biến lãi thành lỗ, các công ty này phải sử dụng chứng từ không đúng với nghiệp vụ phát sinh như có sự sai lệch về giá, vì vậy các cán bộ này cần phải nâng cao nghiệp vụ chuyên môn thông qua các khóa huấn luyện nghiệp vụ trong và ngoài nước nhằm thích ứng kịp thời với những yêu cầu ngày càng phức tạp của công việc. Ngoài ra, cần thông thạo ngoại ngữ, sử dụng tốt các phương tiện làm việc như máy tính và các phần mềm chuyên dụng khác để phối hợp cùng các nhân viên thuế vụ của nước bạn tăng cường quản lý chặt chẽ hành vi chống chuyển giá.

Khi làm luật liên quan đến vấn đề này, cần phải có những quy định rõ ràng về chế độ khen thưởng, đãi ngộ cho các cán bộ nếu họ phát hiện những hành vi chuyển giá. Đồng thời, kiên quyết xử lý nghiêm minh nếu có hành vi tiếp tay để chuyển giá.

Nhà nước cần đào tạo một bộ phận chuyên trách thuộc ngành thuế chuyên theo dõi thu nhập của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước nhằm phát hiện hành vi chuyển giá của các MNC, có thể thành lập mới Cục thu nhập như của Thái Lan hoặc giao nhiệm vụ cụ thể chuyên trách theo dõi vấn đề này cho một bộ phận hiện hành nào đó trong Bộ.

3.4.3. Nhóm giải pháp liên quan đến các cơ quan, ban, ngành khác:

Tăng cường sự hợp tác chặt chẽ giữa cơ quan thuế, hải quan và các cơ quan chức năng khác như cơ quan tài chính vật giá, công ty kiểm toán, cơ quan thống kê, cơ quan kiểm định chất lượng để phân công chức năng, trách nhiệm cụ thể trong việc trao đổi thông tin và hỗ trợ lẫn nhau trong công tác quản lý. Đặc biệt là giám sát chi phí trong hợp đồng ký kết với các đối tác nước ngoài một

cách hợp lý, logic, tránh hiện tượng chồng chéo, dẫm chân lên nhau vừa tốn kém mà số liệu lại không chính xác không thể sử dụng vào mục đích quản lý chung của quốc gia.

3.3. Nhóm giải pháp mang tính chất kỹ thuật:

Khi xem xét về giá giao dịch giữa các bên liên kết đặc biệt là trong nội bộ tập đoàn, việc phân loại các giao dịch là rất quan trọng đối với việc nhận diện các phương thức và yếu tố thường sử dụng vào mục đích gian lận về giá giao dịch. Thông thường các loại giao dịch trong nội bộ tập đoàn thường được phân thành bốn loại chính : mua bán hàng hóa, chuyển giao kỹ thuật và nhãn hiệu, cung cấp dịch vụ và các hoạt động tài chính (cho vay).

Chúng ta sẽ xây dựng giá giao dịch dựa trên cơ sở nào ? Theo quan điểm của OECD (lấy giá bán theo căn bản giá thị trường – ALP làm cơ sở cho việc tính toán giá chuyển giao trong nội bộ MNC) hay quan điểm của Mỹ (lấy lợi nhuận làm căn bản để đánh giá các hoạt động chuyển giao) ? Thật ra, hai quan điểm đó chỉ là hai phương pháp để đi đến một mục đích là hạn chế những tiêu cực phát sinh trong quá trình chuyển giá, do đó các phương pháp chống chuyển giá của Việt Nam có thể cùng lúc dung hòa hai quan điểm trên với mục đích cuối cùng là đạt hiệu quả cao nhất.

Các phương pháp định giá chuyển giao được đề xuất dưới đây là các phương pháp cơ bản mà OECD đề xuất sử dụng và thực tế đã được nhiều quốc gia trên thế giới đang áp dụng mang lại tính hợp lý và hiệu quả. Vì vậy, trước mắt chỉ nên tìm xem những phương pháp định giá chuyển giao nào do OECD đề xuất là phù hợp với thực tế Việt Nam để áp dụng và bổ sung vào các giải pháp hỗ trợ cho công tác chống chuyển giá của chính phủ Việt Nam.

3.4.1. Phương pháp so sánh giá thị trường tự do

Nội dung của phương pháp này là so sánh giá đã được ghi nhận trong các giao dịch nội bộ với giá thị trường tự do. Để thực hiện so sánh, chúng ta cần có nguồn cơ sở dữ liệu về giá thị trường quốc tế tương đối đầy đủ. Trước mắt, chúng ta cần có giá cả của các nguyên liệu thường xuyên nhập khẩu vào Việt Nam và từng bước bổ sung, mở rộng ra các mặt hàng khác. Điểm đáng chú ý là hoạt động kiểm tra, định giá lại được thực hiện sau khi giao dịch đã xảy ra, do đó nguồn cơ sở dữ liệu cũng xây dựng và lưu trữ theo giá từng thời điểm để tránh sai sót do biến động của thị trường khi áp dụng. Khi sử dụng phương pháp này, chúng ta có thể phát hiện được những chi phí phát sinh bất hợp lý thông qua việc so sánh với các doanh nghiệp tương tự trong những nghiệp vụ chuyển giao có thể so sánh được. Cụ thể, khi xem xét giá vốn hàng bán và chi phí về nguyên vật liệu một công ty liên doanh tại TPHCM, chúng ta thấy giá vốn hàng hóa bán ra chiếm một tỷ lệ hơn 61% trên doanh thu và chi phí về nguyên vật liệu chiếm tỷ lệ khoảng 51% trên doanh thu. Nếu so sánh với một công ty khác cùng ngành nghề và quy mô hoạt động thì tỷ lệ giá vốn hàng hóa trên doanh thu là 53% và tỷ lệ về chi phí nguyên vật liệu là 45% trên doanh thu, như vậy rõ ràng các khoản chi phí của công ty liên doanh đã có vấn đề cần phải xem xét lại. Tương tự, chi phí về quảng cáo của công ty A là 8% trên giá bán thì tại công ty B khác, chi phí này là 5%. Điều này cho thấy, công ty liên doanh đã sử dụng chiến thuật giành thị trường tiêu thụ nên sẵn sàng nâng khoản chi phí quảng cáo tiếp thị lên và làm lỗ thêm

cho liên doanh. Nếu cơ quan thuế sử dụng phương pháp so sánh với công ty B thì có thể ngăn chặn những khoản chi này.

3.4.2. Phương pháp sử dụng giá bán ra để xác định giá mua vào

Phương pháp này được áp dụng thay cho phương pháp giá thị trường tự do và đặc biệt thích hợp cho ngành thương mại.

Điểm chính của phương pháp này là phải xác định tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu để tính khoản khấu trừ hợp lý. Do hoạt động kinh doanh bao gồm rất nhiều loại hình phong phú và đa dạng, ngay cả đối với một loại sản phẩm cùng loại có thể có những quy cách và phẩm chất khác nhau, do đó, khi xác định tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu, chúng ta cần lưu ý :

Xây dựng một tỷ suất lợi nhuận bình quân cho từng mặt hàng hoặc từng ngành kinh doanh.
Điều chỉnh tỷ suất lợi nhuận bình quân cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể.

Ví dụ : Một công ty Nhật chuyên sản xuất dụng cụ y tế. Công ty này tiến hành bán sản phẩm của mình cho một số đại lý tại Việt Nam. Để xác định giá mua vào đối với những sản phẩm mà các đại lý Việt Nam đã nhận của công ty mẹ, cơ quan thuế Việt Nam sẽ xác định : Giá bán các dụng cụ y tế cho những cửa hàng độc lập với công ty (đặt tại Việt Nam). Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu bình quân của các cửa hàng độc lập đó : tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu bình quân của ngành kinh doanh dụng cụ y tế là 16%. Tuy nhiên, do những dụng cụ y tế mà công ty trên cung cấp là loại đặc biệt, tác dụng điều trị đặc thù nên tỷ suất lợi nhuận dự kiến sẽ tăng thêm 3% so với các dụng cụ y tế thông thường. Do đó có thể xác định tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu của các cửa hàng độc lập là 19% để làm cơ sở xác định giá mua vào.

3.4.3. Phương pháp giá phí cộng thêm

Phương pháp giá phí cộng thêm rất phù hợp với những loại hình doanh nghiệp sản xuất, gia công hoặc các cơ sở làm dịch vụ khi đó giá chuyển giao được xác định bằng cách cộng thêm một khoản nâng giá thích ứng vào chi phí sản xuất của sản phẩm, dịch vụ. Khoản chi phí cộng thêm về nguyên tắc sẽ bao gồm các chi phí bán hàng, chi phí quản lý tương ứng và phần lợi nhuận theo tỷ lệ lợi nhuận bình quân cho ngành kinh doanh. Do trong phương pháp này các chi phí giao dịch và quản lý được tách riêng để tính toán do đó cần lưu ý kỹ đến việc phân bổ các chi phí này sao cho chính xác phù hợp với doanh số chuyển giao.

Ví dụ : Một công ty chuyên sản xuất mặt hàng trang trí nội thất điều hành toàn bộ hoạt động nghiên cứu và triển khai sản xuất tại Hàn Quốc. Sau khi sản xuất và qua khâu chế biến thành gỗ ocan, sẽ được chuyển giao đến một chi nhánh tại Việt Nam. Tại đây, gỗ ocan sẽ được gia công thành các sản phẩm trang trí nội thất như bàn, ghế, giường, tủ, … và được chuyển ngược về Hàn Quốc để bán trên thị trường Hàn Quốc. Trong trường hợp này, công ty ở Việt Nam là một công ty chuyên sản xuất theo hợp đồng, thực hiện các hoạt động sản xuất có tính chất giới hạn, không làm công việc điều độ sản xuất, không mua nguyên vật liệu và cũng không chịu rủi ro về vật liệu cung ứng và thị trường tiêu thụ. Sản phẩm trang trí nội thất sẽ mang nhãn

hiệu của công ty Hàn Quốc, hoàn toàn không có tên của công ty Việt Nam. Do công ty Hàn Quốc chỉ thực hiện hợp đồng sản xuất với công ty Việt Nam nên không thể sử dụng phương pháp CUP để xác định giá chuyển giao trong nội bộ công ty này. Tuy nhiên, do công ty con ở Việt Nam không chỉ thực hiện nhiệm vụ gia công cho công ty mẹ ở Hàn Quốc mà còn có thể gia công sản xuất cho các công ty không liên kết khác, những mặt hàng trang trí nội thất tương tự, do đó, khoản nâng giá mà công ty Việt Nam khi làm dịch vụ cho các công ty không liên kết khác sẽ là những thông tin có thể so sánh được dùng để áp dụng phương pháp giá phí cộng thêm khi định giá cho các nghiệp vụ chuyển giao của công ty Hàn Quốc có liên kết.

Trên đây là một số các phương pháp cụ thể để thực hiện chống chuyển giá ở Việt Nam. Qua phân tích trên, chúng ta nhận thấy ba phương pháp đã nêu có thể sẽ không áp dụng được trong một số tình huống cụ thể.

3.4. Nhóm giải pháp hỗ trợ

3.4.1. Đẩy mạnh việc thực hiện các giao dịch thông qua ngân hàng

Đẩy mạnh việc thanh toán qua ngân hàng nhằm kiểm soát các giao dịch đang phát sinh trong toàn bộ nền kinh tế. Các chứng từ ngân hàng giúp cho cơ quan chức năng kiểm tra, giám sát được các giao dịch cũng như các chủ thể tham gia vào các giao dịch đó.

Tăng cường kiểm soát hoạt động doanh nghiệp thông qua tín dụng, cần tổ chức chặt chẽ việc thẩm định cho vay và sau khi cho vay về hiệu quả của dự án, cách thức sử dụng vốn vay, khả năng trả nợ và nguồn để trả nợ.

Thực hiện tốt điều này không những làm lành mạnh môi trường tín dụng, kinh doanh mà còn có thông tin chuẩn xác về các tỷ lệ chi phí, tỷ lệ lãi hay các chỉ tiêu tài chính kinh tế khác trong nhiều ngành để làm chuẩn so sánh khi xác định giá chuyển giao tiêu chuẩn, hoặc xác nhận mức thu nhập chịu thuế để nhận biết có hiện tượng chuyển giá hay không. Nếu hệ thống ngân hàng hoạt động tốt, nó sẽ là nơi cung cấp thông tin, số liệu về mức chi phí hiệu quả, về giá mua bán, về tỷ lệ lợi nhuận từng doanh nghiệp, từng ngành rất chính xác. Từ đó, có thể tập hợp để tính chỉ số bình quân ngành, phát hành tài liệu phục vụ cho cơ quan chống chuyển giá khi xác định giá tiêu chuẩn chuyển giao như các phương pháp giá tự do có thể so sánh được, lợi nhuận ròng của nghiệp vụ chuyển giao, … để xác định lợi nhuận chịu thuế.

3.4.2. Cần có các quy định thống nhất về thủ tục và điều chỉnh các mức giá kê khai

cho phù hợp với giá thị trường:

Khi có nghi ngờ về hiện tượng chuyển giá ở một doanh nghiệp FDI, cơ quan thuế có thể thực hiện các bước kiểm tra như sau :

Thông báo cho các doanh nghiệp để được cung cấp các chứng từ về những thông tin có liên quan đến đầu vào và đầu ra của doanh nghiệp.
Các doanh nghiệp phải có trách nhiệm cung cấp những thông tin đã được cơ quan thuế yêu cầu trong thời gian hạn định. Những tài liệu và thông tin cung cấp có thể bao gồm :

Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh để cung cấp tình hình lãi lỗ của doanh nghiệp, tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư và tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu.
Tình hình thực hiện doanh thu bán hàng và các hóa đơn xuất giao hàng, đặc biệt là các hóa đơn xuất giao hàng cho các liên kết.
Các hóa đơn chứng minh cho các khoản chi phí đã thực chi.

Báo cáo về tài sản, nguồn tài trợ và các khoản chi cho việc sử dụng vốn, đặc biệt là các khoản chi cho nguồn tài trợ tín dụng.
Hợp đồng chuyển giao công nghệ và bí quyết công nghệ, các thông tin chứng minh tính hợp lý về tiền bản quyền, chi phí nhãn hiệu thương mại, …
Thời điểm lập tờ khai thuế.

Chứng minh được phương pháp định giá và khả năng xác định hàng hóa, dịch vụ là hợp lý.

Cơ quan thuế căn cứ vào các tài liệu và thông tin do các doanh nghiệp cung cấp và các quy định chính sách của cơ quan quản lý đầu tư nước ngoài xác minh lại tính chính xác của các mức giá kê khai. Trường hợp các mức giá kê khai của doanh nghiệp cách biệt quá lớn so với

giá thị trường, các cơ quan quản lý thuế sẽ tiến hành điều chỉnh và sẽ thông báo bằng văn bản xác định bản chất và số tiền được điều chỉnh cho doanh nghiệp

Nếu doanh nghiệp không thống nhất với những kết luận của cơ quan thuế, doanh nghiệp có

thể yêu cầu được giải thích và nếu cần có thể khiếu nại với cơ quan có thẩm quyền.

3.4.3. Các biện pháp phạt:

Để tăng cường hiệu quả công tác kiểm tra và giám sát tài chính đối với các doanh nghiệp FDI, cơ quan tài chính và thuế cần ban hành những chế độ phạt cụ thể trong những

trường hợp phát hiện có hiện tượng chuyển giá.

Theo kinh nghiệm của các nước OECD và đặc biệt là Mỹ, các hình phạt có thể đóng một vài trò chính đáng trong việc cải thiện chế độ chấp hành chính sách thuế trong lĩnh vực định giá

chuyển giao. Việc thi hành hệ thống các hình phạt này nhằm đảm bảo sự công bằng và không tạo ra sự phiền nhiễu cho người nộp thuế.

Đối với Việt Nam, việc thực hiện các quy tắc phạt có thể áp dụng phân biệt theo hai trường hợp sau :

Khi những nghiệp vụ chuyển giao của các doanh nghiệp được cơ quan thuế xem xét trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá chuyển giao truyền thống, nếu phát hiện có sự sai biệt

giữa giá doanh nghiệp kê khai với giá thị trường thì áp dụng một tỷ lệ phạt trên khoản chêch lệch (cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trường). Tỷ lệ này ở Mỹ có hai mức là 20% và 40% tùy theo mức độ sai biệt nhỏ hay lớn.

Khi những nghiệp vụ chuyển giao của các doanh nghiệp được cơ quan thuế xem xét trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá chuyển giao dựa trên căn bản lợi nhuận, nếu phát sinh mức độ sai biệt giữa lợi nhuận báo cáo với lợi nhuận so sánh ở các doanh nghiệp tương tự thì áp dụng một tỷ lệ phạt trên khoản lợi nhuận chêch lệch đó.

Tuy nhiên, doanh nghiệp có thể tránh được những hình phạt nói trên nếu như xuất trình đầy đủ các tài liệu chứng minh cho các khoản chêch lệch hợp lý.

Sau đây là một số đề xuất về khung hình phạt tại Việt Nam:

Xây dựng, ban hành biểu thuế suất cụ thể ứng với từng mức độ vi pham khác nhau (nhẹ, trung bình, nặng).
Doanh nghiệp đầàu tư nước ngoài cố ý kê khai giảm thu nhập so với thu nhập thực tế nếu bị phát hiện sẽ chịu phạt 3 đến 5 lần thuế áp dụng tại thời điểm phát hiện kê khai thấp hơn, tùy theo số lần bị phát hiện và mức độ nghiêm trọng mà áp dụng mức độ nặng nhẹ khác nhau.

Xét theo mức độ nặng nhẹ căn cứ vào nhiều yếu tố. Trong đó, đặc biệt quan tâm đối tượng nộp thuế cố ý không tuân thủ các quy định về chuyển giá gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích quốc gia.

Phát hiện mức thuế trốn càng cao áp dụng hình thức phạt càng cao.

Thực hiện việc truy thu thuế từ 5 đến 10 năm trở về trước. Aùp dụng mức lãi suất phạt

truy thu thuế. Mức lãi suất đó tính theo lãi suất cho vay hiện hành hiện hành của Ngân hàng tại thời điểm áp dụng quyết định truy thu.

Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay Việt Nam cần thu hút vốn đầu tư nước ngoài để thúc

đẩy phát triển đất nước là mục tiêu của chính phủ. Vì vậy, các nhà làm luật khi xây dựng khung

hình phạt đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện việc chuyển giá cần

phải cân nhắc giữa lợi ích đạt được và thiệt hại mất đi để linh hoạt có hướng xử lý một cách

hiệu quả nhất, thuận lợi cho sự phát triển kinh tế đất nước.

Tóm lại thực hiện tốt các giải pháp trên đây sẽ làm tăng tính hiệu quả trong hoạt động kinh doanh, hạn chế và khắc phục tình trạng chuyển giá của các doanh nghiệp FDI, tăng thu cho tài chính quốc gia. Chính phủ cần phải ban hành các hướng dẫn chi tiết, cụ thể cho từng ngành, từng lĩnh vực nhằm thực hiện một cách đồng bộ hoạt động chuyển giá. Tuy nhiên, đây là vấn đề rất phức tạp. Vì vậy, để thực hiện được các giải pháp trên, đòi hỏi phải có sự kết hợp đồng bộ của nhiều cơ quan và phải có sự chỉ đạo chặt chẽ và kịp thời của chính phủ, trong đó nhiệm vụ chủ yếu thuộc về cơ quan chịu trách nhiệm thu ngân sách nhà nước là Bộ tài chính.

KẾT LUẬN

Nhìn chung, vấn đề định giá chuyển giao của Việt Nam cũng đã được đặt ra thông qua một số văn bản pháp quy của Nhà nước hướng dẫn các quy định về thuế đối với DN có vốn ĐTNN. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế và các nhà quản lý thì những quy định trong văn bản này chưa đủ sức để có thể kiểm soát được các hoạt động định giá chuyển giao. Hệ quả là đã có một số trường hợp DN cố tình khai tăng giá trị máy móc thiết bị dùng làm vốn góp đầu tư ban đầu, tăng cao các chi phí nhập khẩu nguyên liệu…

Trên thực tế, số liệu ngành thuế TP.HCM cho thấy, đã có trường hợp một DN FDI hoạt động theo hình thức liên doanh với tỷ lệ góp vốn Việt Nam 40%- nước ngoài 60%, DN khai lỗ kể từ khi bắt đầu hoạt động và 3 năm thì chuyển sang DN 100% vốn nước ngoài. Trong khoảng thời gian 3 năm liên doanh, giá bán sản phẩm giảm liên tục khoảng 3%/năm, làm cho mức lỗ năm sau cao hơn năm trước. Mức lỗ được phân tích là do chi phí nguyên vật liệu và tiền lương quá cao. Trong khi đó, thông tin so sánh của các công ty con khác trong cùng một tập đoàn cho thấy các chỉ số tài chính phản ánh chi phí đầu vào ở Việt Nam nguyên vật liệu trên doanh thu thuần cao gấp 2-3 lần, giá vốn bán hàng trên doanh thu thuần cao gấp 0,2-0,3 lần. Các bằng chứng trên đã cho thấy, vấn đề định giá chuyển giao tại Việt Nam có sự phức tạp và đa số nằm ngoài tầm kiểm soát của một số ngành chức năng, đặc biệt là ngành thuế.

Như vậy, khi các hành lang pháp lý phục vụ cho việc định giá chuyển giao tại Việt Nam chưa thực sự hoàn thiện thì việc tạo ra các kẽ hở là điều khó tránh khỏi. Chính vì thế, các nhà quản lý, làm luật cần tính toán kỹ hơn trong việc nhanh chóng hoàn thiện bổ sung thêm các khung pháp lý liên quan để việc định giá chuyển giao có thể được kiểm soát một cách chặt chẽ.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Phần Tiếng Việt

Cục thuế TP.Hồ Chí Minh (2005), Báo cáo tình hình 10 năm thực hiện chính sách thuế trong khu vực có vốn đầu tư nước ngoài.
Phan Hiển Minh (2002), Hoàn thiện phương pháp định giá chuyển giao trong chính sách thuế của Việt Nam, Luận văn tiến sỹ kinh tế, Học viện tài chính.

Ngô Trần Kim Ngân (2005), Một số giải pháp kiểm soát hoạt động chuyển giá tại các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, Luận văn thạc sỹ kinh tế, Trường đại học kinh tế TP. Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh.

Nguyễn Ngọc Thanh (2000), Định giá chuyển giao và chuyển giá tại các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ở TP.Hồ Chí Minh, NXB tài chính.

Nguyễn Ngọc Thanh (1999), Hiện tượng chuyển giá của các công ty đa quốc gia: tác động tiêu cực và giải pháp khắc phục, Tạp chí tài chính số 421, trang 18- 21, 11/1999.

Nguyễn Ngọc Thanh và Nguyễn Hoàng Dũng (2001), Định giá chuyển giao và thủ thuật chuyển giá của các công ty đa quốc gia ở Việt Nam, NXB tài chính, Hà Nội.
Nguyễn Trí Thành (2004), Các giải pháp kiểm soát hoạt động chuyển giá tại Việt Nam trong giai đoạn hội nhập, Luận văn thạc sỹ kinh tế, Trường đại học kinh tế TP. Hồ Chí Minh, TP.Hồ Chí Minh.
Tài liệu tham khảo từ các website:

dpi.hochiminhcity.gov.vn

mof.gov.vn

mpi.gov.vn

gso.gov.vn

Tải xuống tài liệu học tập PDF miễn phí

[sociallocker id=”19555″] Tải Xuống Tại Đây [/sociallocker]

May 9, 2019

	1
Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land

Category: Tài Chính – Ngân Hàng

LỜI MỞ ĐẦU

PHẦN I

CƠ SỞ LÝ LU ẬN CHUNG VỀ KẾ TOÁN TẬP HỢP CHI PHÍ SẢN XUẤT VÀ TÍNH GIÁ THÀNH SẢN PHẨM TRONG DOANH NGHIỆP SẢN XUẤT.

I. SỰ CẦN THIẾT CỦA HẠCH TOÁN CHI PHÍ VÀ TÍNH GIÁ THÀNH SẢN PHẨM TRONG DOANH NGHIỆP SẢN XUẤT

II. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CHI PHÍ SẢN XUẤT VÀ TÍNH GÍA THÀNH SẢN PHẨM TRONG DOANH NGHIỆP.

1. Khái niệm và phân loại chi phí sản xuất sản phẩm.

2. Gía thành và phân loại giá thành.

3. Phân biệt chi phí sản xuất và giá thành sản phẩm.

4. Đối tượng tập hợp chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm.

5. Trình tự tập hợp chi phí sản xuất :

6. Phương pháp tính giá thành:

III. KẾ TOÁN TẬP HỢP CHI PHÍ SẢN XUẤT VÀ TÍNH GIÁ THÀNH SẢN PHẨM.

1. Nhiệm vụ kế toán tập hợp chi phí và tính gía thành sản phẩm sản xuất

2. Kế toán chi phí sản xuất theo phương pháp kê khai thường xuyên.

3. Kế toán chi phí sản xuất theo phương pháp kiểm kê định kỳ.

IV. SỔ KẾ TOÁN ÁP DỤNG TRONG KẾ TOÁN CPSX VÀ TÍNH GIÁ THÀNH SẢN PHẨM.

PHẦN II:

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC KẾ TOÁN CHI PHÍ SẢN XUẤ T VÀ TÍNH GIÁ THÀNH S ẢN PHẨM TẠI CÔNG TY CƠ KHÍ VÀ SỬA CHỮA CÔNG TRÌNH CẦU ĐƯỜNG BỘ II

I. GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CƠ KHÍ VÀ SỬA CHỮA CÔNG TRÌNH CẦU ĐƯỜNG BỘ II.

1 . Quá trình hình thành & phát triển của Công Ty

3. Đặc điểm tổ chức sản xuất kinh doanh của công ty

4.Tổ chức bộ máy quản lý và sản xuât, chức năng, nhiệm vụ các phòng ban của công ty.

II. ĐẶC ĐIỂM TỔ CHỨC BỘ MÁY KẾ TOÁN & CÔNG TÁC KẾ TOÁN CỦA CÔNG TY

1.Đặc điểm tổ chức bộ máy kế toán:

2. Tổ chức công tác kế toán tại Công Ty.

III. ĐẶC ĐIỂM HẠCH TOÁN CHI PHÍ SẢN XUẤT VÀ TÍNH GIÁ THÀNH TẠI CÔNG TY.

1. Đặc điểm đối tượng hạch toán chi phí.

2. Quy trình và phương pháp hạch toán chi phí sản xuất.

4. Đối tượng tính giá thành và kỳ tính giá thành:

4. Đánh giá sản phẩm dở dang.

5. Phương pháp tính gía thành

IV. NỘI DUNG H ẠCH TOÁN CHI PHÍ VÀ TÍNH GIÁ THÀNH SẢN PHẨM TẠI CÔNG TY.

1. Kế toán Nguyên vật liệu trực tiếp

2. Kê toán chi phí nhân công trực tiếp

3. Kế toán tập hợp và phân bổ chi phí sản xuất chung

4. Kế toán tổng hợp chi phí sản xuất cho phân xưởng và toàn công ty

5. Đánh gía sản phẩm dở dang cuối kỳ

5. Tính giá thành sản phẩm tại công ty cơ khí và sửa chữa công trình cầu đường bộ II

PHẦN III.

PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC KẾ TOÁN TẬP HỢP CHI PHÍ SẢN XUẤT VÀ TÍNH GIÁ THÀNH TẠI CÔNG TY CƠ KHÍ VÀ SỬA CHỮA CÔNG TRÌNH CẦU ĐƯỜNG BỘ II

I. ĐÁNH GIÁ KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TÁC KẾ TOÁN TẬP HỢP CHI PHÍ SẢN XUẤT VÀ TÍNH GIÁ THÀNH TẠI CÔNG TY.

II. MỘT SỐ Ý KIẾN ĐÓNG GÓP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC HẠCH TOÁN CHI PHÍ SẢN XUẤT VÀ TÍNH GIÁ THÀNH SẢN PHẨM TẠI CÔNG TY CƠ KHÍ VÀ SỬA CHỮA CÔNG TRÌNH CẦU ĐƯỜNG BỘ II

1. Sự cần thiết hoàn thiện công tác kế toán chi phí sản xuất và giá thành sản phẩm ở Công ty cơ khí và sửa chữa công trình cầu đường bộ II.

2. Định hướng và giải pháp hoàn thiện.

KẾT LUẬN

Tải xuống tài liệu học tập PDF miễn phí

LỜI MỞ ĐẦU: TÌM HIỂU KHÁI QUÁT VỀ NGHỀ

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN.

PHẦN 1: GIỚI THIỆU ĐÔI NÉT VỀ BẢN THÂN.

PHẦN 2 : GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP.

CHI NHÁNH PHÍA BẮC:

PHẦN 3 : NỘI DUNG BÁO CÁO.

I. QUY TRÌNH, THỦ TỤC MÔI GIỚI BĐS.

1.Thu thập thông tin về BĐS thương mại về mua bán nhà đất.

2. Phân tích khach hàng:

3. Giao dịch với khách hàng.

II. KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT NHỮNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN.

1/ Tổ chức môi giới bất động sản trên thị trường BĐS:

2/ Mô hình hoạt động:

4/ Tham khảo kinh nghiệm nước ngoài:

Tải xuống tài liệu học tập PDF miễn phí

LỜI MỞ ĐẦU

PHẦN I

GIỚI THIỆU TÌNH HUỐNG

PHẦN II

PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN VÀ HẬU QUẢ

1. NGUYÊN NHÂN:

1.1 . Về khách quan:

1.2 . Về chủ quan:

2. HẬU QUẢ:

2.1. Tại Ủy ban nhân dân xã Hóa An:

2.2. Tại Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hòa:

PHẦN III

XÁC ĐỊNH YÊU CẦU MỤC TIÊU KHI XỬ LÝ TÌNH HUỐNG

* Mục tiêu chung:

Mục tiêu của việc xử lý tình huống được đưa ra là vụ kiện về tranh

PHẦN IV

XÂY DỰNG, PHÂN TÍCH VÀ LỰA CHỌN

PHƯƠNG ÁN GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG